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再建築不可とは?購入前に再建築不可物件のメリットデメリットを知ろう!

 2021/05/07 新築
 

不動産会社のチラシやインターネットの物件詳細などで「再建築不可」という文字を見たことはありませんか?

再建築不可物件は、相場より安いためおトクに感じる人も多いかもしれません。

しかし大きなデメリットもあるので、物件購入をするときには注意が必要です。

今回は、再建築不可物件のメリットデメリットをお伝えします。

購入して後悔しないためにぜひ参考にしてください!

 

再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、一度解体すると二度と建物を建てられない土地のことです。

建築基準法には、接道義務という法律があります。

【建築基準法第43条】

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接していなければ建築は禁止する

引用:Wikipedia

これらの条件を満たしていない土地に、新たな建物を建てることはできません。

再建築不可物件は、都市計画法による「都市計画区域」「準都市計画区域」という2つのエリアに存在しています。

 

≪再建築不可物件の例≫

接道義務を満たしていない再建築不可物件の例

たとえば上記のような土地は、

  1. 幅員4m以上の道路
  2. 建築基準法上の道路
  3. 敷地が2m以上接している

3つの条件のうち「敷地が2m以上接している」を満たしていないため、再建築不可物件となります。

 

救済処置の抜け道規定に要注意!

再建築不可物件は、法律を守って建てられたのに、その後の法改正によって法律違反になってしまった…という悲しい歴史のある物件です。

そこで「再建築可能」にするための救済措置として、いくつかの抜け道が用意されています。

 

ただし、100%建築可能になるとはかぎらないので注意が必要です。

  • さまざまな条件クリアが必須
  • 行政への各種申請・交渉が必要
  • 判断基準は自治体によって異なる

など、かんたんな書類提出だけで再建築可能にするのはむずかしいといえます。

 

 

再建築不可物件のメリット・デメリット

再建築不可物件の購入を検討しているのであれば、メリットデメリットについて知っておきましょう。

 

再建築不可物件のメリット1:不動産買取価格が安い

再建築不可物件を購入する一番のメリットは、低価格で不動産が手に入ること。

買取価格の相場は、一般宅地の5~7割程度です。

再建築不可物件の古い家を購入してリフォームしたい人は、リフォームに多くの予算をかけられるでしょう。

 

再建築不可物件のメリット2:車通りが少なく静かに過ごせる

再建築不可物件は、幅員のせまい道路や私道に面していることがほとんどです。

そのため大型トラックの行き来や、スピードを出した車がバンバン通り抜ける…なんてことがありません。

小さなお子さまのいるご家庭や、静かな場所で暮らしたい人にとってはメリットの多い環境になるでしょう。

 

再建築不可物件のメリット3:固定資産税などの負担がおさえられる

再建築不可物件は、一般宅地よりも固定資産税・都市計画税が安くなります。

  • 間口がせまい
  • 不整形地である
  • 道路に面していない
  • 築年数が古い

再建築不可物件のもつこのような特徴が、不動産評価額の減点ポイントになり、資産価値が低くなるためです。

 

再建築不可物件のデメリット1:リフォームOKでも建て替え不可

再建築不可物件の最大のデメリットは、建て替えができないこと。

いっそ建て替えしたほうが手っ取り早いような場合でも、リフォームしかできません。

また一般的に、再建築不可物件は奥まった立地にあります。

トラックを横づけしての資材搬入ができないことも多いため、リフォーム内容によっては新築並みの費用がかかることも覚悟しておかなければなりません。

 

再建築不可物件のデメリット2:住宅ローンが組みにくい

再建築不可物件は資産価値が低いため、不動産を担保にした住宅ローンを組むことができません。

再建築不可物件を購入するのであれば、一括払い、もしくは住宅ローン以外の割高なローンを組まなければならないので要注意です。

 

再建築不可物件のデメリット3:戸建て購入後もメンテナンスが必要

再建築不可物件の建物は、老朽化していることがほとんど。

安全に暮らすためには、耐震補強、断熱工事、外壁塗装などの大がかりなメンテナンスが必須といえるでしょう。

再建築不可の戸建てを購入するときは、メンテナンス費用を資金計画に入れておくことが大切です。

 

再建築不可物件のデメリット4:災害があっても再建築できない

再建築不可物件のほとんどは、昭和56年以前に建てられた旧耐震基準の家です。

耐震性が極端に低いために、大きな地震があると真っ先に倒壊する可能性が高いです。

万が一、地震などの災害で全壊してしまっても、再建築できないため一から新しい住まいを探さなければなりません。

 

 

購入を後悔している人におすすめの売却方法

再建築不可物件はデメリットが多いゆえに「やっぱり買わなきゃよかった…」と購入を後悔することもあるかもしれません。

そこで、ここからは再建築不可物件の売却方法についてお伝えします。

これから購入しようと思っている人も、将来の売却時のためにぜひチェックしてみてください。

 

セットバックする

冒頭でお伝えしたとおり、建築基準法には接道義務があります。

  1. 幅員4m以上の
  2. 建築基準法上の道路に
  3. 敷地が2m以上接している

3つの条件のうち、幅員4m以上を満たしていないケースであれば、道路の幅を広げる「セットバック」という方法があります。

 

セットバックとは、自分の敷地を後退させ「道路」として差しだすこと。

道路の幅を広げて「幅員4m」をクリアすることで、建築可能な敷地へと生まれかわるのです。

つまりあなたの次に購入する人は、『建て替えとセットバックが前提』という販売方法になります。

不動産情報に「要セットバック」と明記することで、再建築可能な一般宅地として高く売れる可能性があります。

 

間口を広げる

  1. 幅員4m以上の
  2. 建築基準法上の道路に
  3. 敷地が2m以上接している

接道義務のうち「敷地が2m以上接している」をクリアしていないときは、隣の土地を買い取り、間口を広げてから売却する方法があります。

 

狭小住宅地では、隣地もおなじように再建築不可というケースが多いです。

もしかしたらお隣さんも「家を売りたいけど再建築不可だしなぁ…」と悩んでいるかもしれません。

そんなとき「土地を売ってくれませんか?」と話があれば、願ってもいない申し出になりますよね。

隣地を買い取って接道義務を満たしている例

建築可能となった広い土地は資産価値が高まるため、売却価格もはね上がるでしょう。 

 

43条ただし書き道路申請をする

  1. 幅員4m以上の
  2. 建築基準法上の道路に
  3. 敷地が2m以上接している

接道義務の3つの条件をどれも満たしていないときは、43条ただし書き道路」の申請をすることで、再建築OKになる可能性があります。

 

そもそも接道義務は、災害が起きたときに緊急車両がスムーズに建物に近づけるようにつくられた法律です。

そこで、緊急時にスムーズな避難・救助ができるのであれば再建築可能という特例があるのです。

【建築基準法第43条2項2号】

その敷地の周囲に公園・緑地・広場等の広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、接道義務を適用しない

43条ただし書き道路の申請をして接道義務を満たしている例

接道義務をまったく満たしていないのに再建築可能な道路を「ただし書き道路」といいます。

「ただし書き道路」にするためには、特定行政庁の許可と建築審査会の同意が必要で、ハードルはやや高いといえるでしょう。

 

再建築不可のまま売却する

再建築可能にできないときは、再建築不可物件のまま売却することになります。

  • 不動産業者に買取してもらう
  • 投資物件として不動産売却する
  • 隣地所有者に売る

このような方法があります。

ただし、売却価格が安くなる点は避けられないでしょう。

 

もし土地活用をするなら、駐車場や資材置き場として貸すなどの活用方法もあります。

くわしくはこちらを参考にしてみてください。

 

 

まとめ

再建築不可物件は、相場よりも安く購入できるというメリットがあります。

しかし、

  • 耐震性が低い
  • 建て替えできない
  • リフォーム費用が高い
  • 住宅ローンが組めない

など、デメリットも大きいです。

後悔のないように、将来のビジョンやライフスタイルをふまえてじっくり検討してくださいね!

 

 

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嵯峨根 拓未

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