不動産を所有している人にとって、逃れられないのが固定資産税。
家づくりにおいて購入資金だけでなく、今後支払っていく費用感も事前に知っておきたいですよね。
賃貸とは違い、不動産を所有している人は全員納税義務があります。
もし知らずに月々のローン返済のみを念頭に予算を組んでしまうと、後に「こんなはずじゃなかった…」と費用不足で後悔することになるかもしれません。
この記事を読んで固定資産税についての基礎知識をつけることで、課税額の目安が分かり、家づくりにおいて負担の無い予算計画が組めるようになりますよ。
固定資産税とは
固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有している人に課せられる地方税です。
毎年4〜5月頃に送られ、年4回に分けて支払うのが一般的。
ちなみに、以下のような場合も納税の義務があります。
- 相続した土地がある
- 空き地もしくは空き家を所有している
- アパートや戸建てなどの賃貸経営をしている
注意したいのが居住していなくても、その年の1月1日に所有しているのであれば固定資産税は支払う義務があるのです。
固定資産税の支払いに注意したいポイント
注文住宅の場合、土地と建物の購入タイミングが異なるので、初回の固定資産税の負担額は変わってきます。
例えば、土地を12月に購入し建物はまだ建っていない場合、土地の固定資産税のみが発生し、建築中の建物は固定資産税がかかりません。
一方、土地の引き渡し日が1月2日の場合、買主は固定資産税がかからないというわけではなく、基本的には固定資産税を支払った売主から『固定資産税清算金』を請求されます。
固定資産税清算金を簡単にお伝えすると、「売主が固定資産税を先払いしたので、所有している分を日割して買主も負担してね」といったもの。
このようなパターンの場合は、固定資産税は各市町村に納付するのではなく売主へ売買決済時に支払うようになるのです。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際に必要となる課税標準額を算出するためのものです。
基本的に評価額は、市場に基づいているため、建物の場合は経年劣化や土地代が高騰すれば評価額も増減します。
土地や建物の評価方法を定めた『固定資産評価基準』に基づき、登記した際、各自治体の固定資産評価員が確認し決定されるのです。
ただし、必ずしも固定資産評価額＝課税標準額といったものではなく、軽減措置などが反映されるパターンもあります。
また、固定資産税評価額は3年に1度見直しがあり、変動する可能性があることを覚えておきましょう。
そのため、固定資産税は3年に1度変わる可能性があります。
固定資産税はいくら？
固定資産税は課税標準額×1.4％で算出。
また、建物と土地の両方に税額が発生し、その計算結果は建物の状況や土地の市場価格の相場にも影響されます。
また、住宅用地※（※住宅用の土地。庭や条件ありのガレージなども含まれます）であることから軽減措置も活用することができます。
個々の環境によって税額も変動するので、目安の一つをとして参考にしてくださいね。
建物の目安と計算方法
建物の固定資産税額は、固定資産税評価額×軽減措置×1.4％で算出。
建物は時間と共に劣化していくものと考えられ、取得金額の50～60％が目安価格といわれていますが、建材の種類や木造・鉄骨など構造の違い、設備のグレードによって評価額は変動します。
また、軽減措置は新築一戸建て120㎡までの住宅は減税対象。
一戸建てなら3年間固定資産税が1/2の金額に割り引かれます。
長期優良住宅の場合ならさらに割引期間は延長。
長く住むことを考えると減税期間は一時的なもので、減税したいからといってその条件にわざわざ合わせていく必要はないのかもしれません。
土地の目安と計算方法
土地の固定資産税額は、土地の固定資産評価額×軽減措置×1.4％で算出されます。
住宅用地の評価額は地価公示価格の70％をめどに設定されることが一般的。
例えば、公示価格が1,000万円なら評価額は700万円が目安となります。
この場合、軽減措置を含めていないので土地のみの目安価格です。
住宅用地であれば軽減措置もあり、一戸あたり200㎡までは1/6、201㎡以上の部分は1/3に減額されます。
店や事務所用の土地は軽減措置の対象外となるので気をつけましょう。
固定資産税は坪数で変わる？
固定資産税は坪数によって税率の軽減措置があることを知っていますか？
実は、坪数＝土地の広さで税額が変わってくるのです。
例えば、36坪の新築一戸建て住宅の場合、床面積が120㎡までは1/2に減税されます。
約120㎡＝36坪なのでこの数値が一つの境目ともいえるでしょう。
前述したように、軽減措置は期間が限定されているので継続的ではないことを覚えておきましょう。
また、60.5坪＝200㎡を超えると軽減率が評価額×1/3と少なくなってしまうので注意する必要がありそうです。
固定資産税のかかるパターン、かからないパターン
坪数で固定資産税が変わることを知ったうえで、固定資産税を抑えつつ土地を最大限に活用できる方法をご紹介します。
例えば、屋根と柱のみの簡易的な造りのカーポートは固定資産税がかかりません。
その他、土地に固定していないプレハブやコンテナも固定資産税の除外対象になります。
固定資産税がかかる、かからないには細かな条件がありますので、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事を参照ください。
固定資産税のかからないガレージの条件とは？課税制度をくわしく解説
何坪から高くなるの？
固定資産税は建物と土地の両方を計算し算出されますが、どちらも一定以上の坪数になると課税額が高くなります。
この章では、高くなる境目を具体例を交えながら解説いたします。
新築住宅の場合
新築一戸建て住宅は、建物の延床面積が84.7坪＝280㎡を超えると高くなります。
新築住宅の軽減措置を受けるならば、床面積50㎡以上280㎡未満が対象。
この条件をクリアすれば、新築住宅なら3年間1/2、長期優良住宅なら5年間で1/2の割引が続きます。
ただし、固定資産税の減税措置は期間が決まっており、2024年3月31日までに所有していることが条件の一つとなるので購入を悩んでいる人がいたら、期間内をおすすめします。
土地のみの場合
土地は60.5坪＝約200㎡を超えると固定資産税は高くなります。
住宅用地の場合、60.5坪を超えると軽減率が下がるから。
固定資産税の負担を少しでも軽くしたいなら、土地は60.5坪以下にしてみてはいかがでしょうか。
中古住宅の場合
中古住宅には固定資産税の減税措置はありません。
そのため、何坪から高くなるといった問題はありませんが、土地の広さによって固定資産税は高くなります。
また、建物の築年数が浅く設備のグレードによっても固定資産税も変わってくるのです。
単純に面積が小さく古い建物は固定資産税が安くなります。
ただ、あくまで固定資産税のみについてお伝えしているので、狭く古い家は使い勝手が悪い可能性が高く、結果的にリフォーム費など別途費用がかさむ可能性が高いことを知っておきましょう。
一戸建ての固定資産税平均額は？
一戸建て住宅の固定資産税の平均額は、10～15万円がひとつの目安とされています。
しかし、建物の評価額は建材や構造によって変動しますし、土地の評価額は公示価格によっても変動します。
そのため、詳細な額をお伝えすることは難しいですが、おおよその平均額を知ることで家計の予算が組みやすくなるでしょう。
土地活用した場合の計算をシュミレーションしてみよう！
親から譲り受けた土地や家屋を持て余している人もいるのではないでしょうか？
固定資産税は不動産を所有している人に課税される税金です。
土地を所有していても活用せず、税金を払うだけではもったいない。
以下の前提条件のもと、住宅用地の固定資産税をシュミレーションしてみましょう。
種別：住宅用地
場所：関東
土地面積：151坪
固定資産評価額 7,500万円
一戸建ての場合
151坪のうち60.5坪までが小規模住宅用地として減税、残りは一般住宅用地となり軽減税率が下がります。
固定資産税評価額（7,500万円）×0.4×1/6＝3,000×1/6＝500万円
固定資産税評価額（7,500万円）×0.6×1/3＝4,500万円×1/3＝1,500万円
固定資産税は、課税標準額（2,000万円）×1.4％＝28万円
よって前述した条件の住宅なら“28万円”が固定資産税となるでしょう。
このように、所有しているだけで支払う義務があるのが固定資産税です。
固定資産税の負担軽減を見込める土地活用は？
持っているだけで固定資産税がかかる不動産。
せっかくなら土地活用をして固定資産税の負担分だけでなく＋αの収入アップを目指してみましょう。
おすすめの土地活用方法がこちら。
- アパート・マンション経営
- 戸建て賃貸
上記の活用方法は固定資産税の節税効果があるだけでなく、収入に繋がる可能性が高い内容だといえます。
ただし土地活用するためには、まとまった初期費用が必要なことと、必ずしも入居者が見つかる確証はないということがデメリット。
これらのリスクも理解してから土地活用の方法を判断しましょう。
その他、上記の前提条件のまま、空き家を壊して駐車場経営をはじめたとします。
上記の計算は住宅用地としての軽減措置が入っているため、駐車場にしてしまうと軽減措置を受けられず固定資産税が上がることに。
また、空き家を放置しても固定資産税は上がりませんが、放置した結果、街の景観や治安面にも悪影響を及ぼしかねません。
そうなると、自治体から注意を受ける可能性だけでなく、周辺の家に倒壊などの危険性を指摘され特定空き家に位置づけられることも。
特定空き家に認定されれば、自治体の指導や勧告などが入り、最悪軽減措置が受けられなくなる場合もあるので、注意が必要です。
まとめ
固定資産税と坪数の関係性について解説いたしました。
固定資産税の計算方法は以下。
課税標準額は固定資産評価額をもとに算出され、評価額は建物の築年数だけでなく、土地の広さによっても変動します。
結論、坪数が上がれば固定資産税は増えます。
新築住宅の場合、固定資産税を抑える軽減措置もあり、うまく活用することで負担額を少なくすることができるでしょう。
不動産を所有している限り納税の義務からは逃れられません。
購入前に固定資産税の目安額を知ることで、家計シュミレーションが行いやすく今後の予算計画が立てやすくなりますよ。
買って終わりじゃないのが家。
生活を豊かにする家づくりを目指し、支払いの負担が少ない家づくりをしていきましょう。
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