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再建築不可物件を「建築可能」にして売る!超具体的な裏ワザ4選

再建築不可物件を売りたいそこのあなた!
こんなふうに悩んでいませんか?

  • なかなか売れないし相場も安い
  • 再建築さえできれば高く売れるのに・・・
  • せっかくの土地をなるべく高く売りたい!

再建築不可物件は、一般宅地と比べて5~7割という低価格で取引されています。

実は、そんな再建築不可物件を「再建築可能」にする方法があることを知っていますか?
再建築可能になれば、ふつうの宅地と同じように高額で売ることもできます!

この記事では、再建築不可物件を「再建築可能」にする4つの方法をご紹介します。
記事を読めば、再建築不可物件の悩みを解消し、高く売る方法がわかります。

 

なぜ再建築不可物件があるのか?


建築基準法には、以下の接道義務があります。

建築基準法第43条

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接していなければ建築は禁止する

引用:Wikipedia

再建築不可物件は、この接道義務を満たしていません

 

再建築不可物件が生まれたきっかけ

いまのような再建築不可物件が増えたきっかけは、昭和54年の建築基準法の改正です。

【以前】
幅員3.64m
以上の道路に、敷地が1.82m以上接していること

【現在】
幅員4m以上の道路に、敷地が2m
以上接していること

消防車の規格が変更されたことにともなって、接道義務が厳しくなりました

しかしこのわずか数十センチの差で、法律どおりに建てたはずの家が突然「法律違反」になってしまうことに・・・

とはいえ、すでに建てた家を取り壊すわけにはいきませんよね?

そこで、「次に建築するときからいまの法律に従ってくださいね」と定められました。

接道義務が改正された昭和54年以降、一度も解体されていない家も多いことから、このような再建築不可物件はいまも多く残っています。

接道義務を満たしていない再建築不可物件の例

 

再建築不可物件の多いエリア

再建築不可物件が多いのは、東京23区、神奈川県横浜市・川崎市などの住宅密集地

歴史ある京都の裏路地にも「突っ込み道路」という行き止まりの道路や、「袋地」という他人の土地を通らないと通行できない道もあります。

ただ、比較的立地がよく便利なエリアにあるので周辺の坪単価は高めです。

 

再建築不可物件の相場は安い

再建築不可物件は、一度取り壊したら二度と建物を建てることはできません。

そのため、相場はふつうの宅地と比べて5~7割ほど

買い手からすれば「超お買い得物件」ではありますが、建て替えできない、住宅ローンが組めないなどのデメリットが目立つために、買い手がなかなかつかないのが現状です。

 

再建築不可物件を「再建築可能」にして売る方法


再建築不可物件は、接道義務を満たしていないことが原因です。

つまり、接道義務さえ満たせれば再建築可能になるということ。

そこで、接道義務を満たして再建築可能にする4つの方法をお伝えします。

  1. 隣地を買い取る
  2. セットバック&みなし道路の申請
  3. 位置指定道路の申請
  4. ただし書き道路の申請

それぞれくわしく説明します。

接道2mを満たしていないケース【隣地を買い取る】

【接道義務】

幅員4m以上の
建築基準法上の道路に
敷地が2m以上接している

建築基準法による接道義務の3つの条件のうち「接道2mを満たしていない」場合の裏ワザをご紹介します。

接道2mをクリアするためにもっとも多く使われている方法は、隣地所有者の土地を買い取ること

隣の土地とあなたの土地をつなげることで2mの接道義務をクリアし、一般宅地として高く売るのです。

隣地を買い取って接道義務を満たしている例

隣も再建築不可であれば、売りにくい土地をあなたが買い取ることで、お互いにメリットのある取引になりますよね。

また、土地の一部を借りて接道義務を満たすこともできます。

隣地の一部を借りて接道義務を満たしている例

再建築可能になれば資産価値は大きく上昇します。

交渉は不動産会社にまかせて!
隣地所有者との交渉を口約束でおこなうのは危険です。トラブルを防ぐためにも価格の交渉などは不動産会社を通してください。

 

幅員4mを満たしていないケース【セットバック&みなし道路の申請】

 

【接道義務】

幅員4m以上
建築基準法上の道路に
敷地が2m以上接している

建築基準法による接道義務の3つの条件のうち「幅員4mを満たしていない」場合の裏ワザをご紹介します。

幅員4mを満たしていないときは、道路の幅を広げる「セットバック」という方法があります。

セットバックとは、あなたの敷地を後退させて土地の一部を「道路」として差しだすこと。

 

【セットバックの方法】

セットバックをする方法は、道路をはさんだ両側の土地を、それぞれ道路の中心線から2mのラインまで後退させます。
セットバックと42条2項みなし道路の申請をして接道義務を満たしている例

たとえば幅員3mの道路なら、あなたとお向かいさんが土地を50cmずつ後退させれば幅員4mになりますよね

また以下のように、対面が河川・線路・崖になっているときは対面から4mのラインまで後退させればOK。

セットバックと42条2項みなし道路の申請をして接道義務を満たしている例(向かいが河川)
セットバックした部分は道路として扱われるため、門扉の設置などはできません

さらに、建ぺい率・容積率はセットバック後の面積で計算するので、建物が一回り小さくなるデメリットがあります。

しかし、広い敷地の再建築不可物件より、狭くても建築可能な土地の方が圧倒的に資産価値は高いです。

みなし道路の条件

セットバックすることで建築可能になる道路を「みなし道路」といいます。

「みなし道路」の条件は以下のとおり。

 

【建築基準法 第42条2項】

  • 建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)または都市計画区域に指定された時点で、すでに家が建ち並んでいた道路
  • 幅員4m未満で特定行政庁の指定を受けた道路
建築基準法が改正された当時、幅員4m未満の道路に建てられた住宅地はたくさんありました。

このような住宅地への救済措置として「建て替えるときにセットバックすれば再建築可能にする」というみなし道路の特例ができました。

みなし道路の条件が建築基準法第42条2項に記載されていることから42条2項道路」と呼ばれることもあります。

向かい側の家がセットバックしないとどうなる?
あなたが敷地を後退させても、お向いさんが後退しなければ幅員4mにはなりませんよね?
しかし、セットバックのタイミングはそれぞれの家によって異なるので、じぶんの敷地だけセットバックすれば再建築してもよいことになっています。

 

建築基準法上の道路ではないケース【位置指定道路の申請】

 

【接道義務】

幅員4m以上の
建築基準法上の道路
敷地が2m以上接している

建築基準法による接道義務の3つの条件のうち「建築基準法上の道路ではない」場合の裏ワザをご紹介します。

あなたの土地が私道に面していると、道路の幅が4m以上あっても再建築できません。

そこで、私道を公道に変えてしまう「道路位置指定」という方法があります。

国に申請して、建築基準法上の道路(公道)と認めてもらえば再建築が可能に。

位置指定道路の申請をして接道義務を満たしている例
「だれでも使える公共の道路にするなら再建築してもよい」ということですね。

位置指定道路の許可をうけるには、私道を共有するご近所さんとの協議・承諾のうえ、特定行政庁への申請が必要です。

 

どれも満たしていないケース【ただし書き道路の申請】

【接道義務】

幅員4m以上の
建築基準法上の道路に
敷地が2m以上接している

建築基準法による接道義務の3つの条件の「どれも満たしていない」場合の裏ワザをご紹介します。

上記のどれも満たしていないときは、「ただし書き道路」の申請する方法があります。

そもそも接道義務は、災害などが起きたときに人の安全を確保するためにつくられた法律。

そこで、緊急時に避難や救助ができるのであれば再建築可能という特例を利用します。

 

【建築基準法第43条2項2号】

その敷地の周囲に公園・緑地・広場等の広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、接道義務を適用しない

たとえば・・・

火事が起きたとき、空き地に避難したり消火活動ができれば建築可能ということ。
43条ただし書き道路の申請をして接道義務を満たしている例
接道義務の基準をまったく満たしていないのに再建築可能な道路を「ただし書き道路」といいます。

「ただし書き道路」にするためには、特定行政庁の許可と建築審査会の同意が必要です。

ちなみにこの法律は平成30年に改正されたのですが、それまでは建築基準法「第43条1項のただし書き」として記載されていました。

そのため、いまも「ただし書き道路」「43条ただし書き」と呼ばれています。

 

ただし書き道路の基準は自治体によって異なる

新宿区では「接道1.5m~2m未満」でも、避難通路がきちんと確保できれば再建築可能とされています。
新宿区のただし書き道路の基準
新宿区のように、再建築不可の土地を活用できずに、空き家が増えつづけていることを問題視している自治体もあります。

自治体でこういった特例をもうけることで再建築不可物件を減らし、宅地としての有効活用を図っています。

それぞれの自治体によって、再建築不可物件の特例はほかにも多数存在します

市役所に確認すれば意外な方法が見つかることもあるので、あきらめずにぜひ相談してみてください!

再建築可能にする方法【おさらい】
1.接道2mを満たしていないとき
【隣地を買い取る】
2.幅員4mを満たしていないとき
【セットバック&みなし道路の申請】
3.建築基準法上の道路ではないとき
【位置指定道路の申請】
4.どれも満たしていないとき
【ただし書き道路の申請】

 

再建築不可物件のままスムーズに売る方法


再建築可能にできないときは、再建築不可物件のまま売却することに。

しかし、売却しやすい方法をおさえておけばスムーズに売ることができます。

 

隣地所有者に売る

あなたが隣地を買い取るのではなく、隣の人に土地を売る方法もよく使われます。

もしかしたら、お隣さんはその場所を気に入っていて「建て替えたいけど再建築不可だし引っ越しもしたくないな・・・」と思っているかもしれません。

そんなときあなたから「うちの土地を買いませんか?」と話があれば願ってもいない申し出になりますよね。

土地が広くなって再建築可能になれば、建て替えができる、庭や駐車場が広くなるなど、お隣さんにとってもメリットはたくさんあります。

 

リフォームをして売る

再建築不可物件でも、リフォームやリノベーションは可能です。

建築基準法では、大規模リフォームをするときは「建築確認申請」が必要と定められています。

しかし、例外として「4号建築物」(木造2階建て/延べ床面積500㎡以下)は、建築確認申請をうけなくてもよいことになっています。

よく「再建築不可物件は、柱さえ残せばリノベーションできる」といわれますが、これは再建築不可物件のほとんどが「4号建築物」に該当しているため。

リフォームやリノベーションをした建物は、新たな価値を生みだし賃貸需要も見込めます。

注意!
賃貸に適した立地かどうかを判断する必要があるので、リフォームする前に不動産会社とよく相談してから決めてください!

 

好立地なら投資家に売れる可能性もある

都心部にある駅近物件なら、賃貸としての需要が高いです。

借りる人にとって再建築不可物件のデメリットはなく、

  • 都会の便利なところに安く住める
  • いつでも退去できる
  • 住宅ローンを組む必要がない

と、むしろメリットの方が大きくなります。

じぶんが大家さんになって経営するのも良いのですが、おすすめは投資家に「収益物件」として売却すること。

賃貸経営にはさまざまな手間やリスクがあり、よほど慣れている人でないと面倒なトラブルに巻き込まれる可能性があります。

 

手っ取り早く売るなら買取業者に依頼

このような方は業者買取がおすすめです。

  • 再建築可能にする手間が面倒
  • 売却価格は安くてもかまわない
  • とにかく早く現金化したい!

ただし買取の相場は、仲介と比べて6~8割ほどになります。

【例】

  • 一般相場2,000万円
  • 再建築不可物件
  • 業者買取

・再建築不可物件の相場(6割の場合)
2,000万円×6割=1,200万円

・業者買取の相場(7割の場合)
1,200万円×7割=840万円

再建築不可物件を業者買取にすると、一般相場の半分以下になると覚えておいてください。

 

再建築不可物件を売るなら実績豊富な不動産会社を選んで


再建築不可物件を売るなら、そのエリアでの再建築不可物件に強い不動産会社を選ぶのがコツ。

再建築可能にするための特例は自治体ごとに基準が異なるうえ、行政との交渉も簡単ではありません

再建築不可物件に慣れた不動産会社でないと、交渉に失敗してしまう可能性もあります

そうなれば再建築不可のまま、安く売ることになってしまいますよね。

再建築不可物件が得意な不動産会社なら、投資家など有力顧客とつながっているので売却しやすくなります。

 

信頼できる不動産会社は一括査定サイトで探す

再建築不可物件を売却するとき、重要なのは次の3つです。

  1. 不動産の価値を知っておく
  2. どんな不動産会社があるか知る
  3. たくさんの提案を聞く

あなたにとって一番良い方法を提案してくれる、信頼できる不動産会社を選んでください

なかには「再建築不可物件なので絶対売れません!」と、ハナから安く買い叩こうとする不動産会社もいます。

しかし、行政交渉、売却活動を根気よくおこなってくれる不動産会社は必ず見つかります。

信頼できる不動産会社をさがしたい方におすすめなのは、不動産一括査定サイトです。

  • 再建築不可物件の売却が得意な不動産会社がわかる
  • いくらで売れるかわかる
  • 複数の売却プランを聞ける

再建築不可物件などのむずかしい不動産を売るなら、不動産一括査定サイトは絶対に利用した方がいいです。

こちらの記事もぜひ参考にしてください!

 

プロが勧める不動産一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説!

 

まとめ

いかがでしたか?

再建築不可物件を「再建築可能」にする方法は4つです。


1.接道2mを満たしていない
⇒【隣地を買い取る】
2.幅員4mを満たしていない
⇒【セットバック&みなし道路の申請をする】
3.建築基準法上の道路ではない
⇒【位置指定道路の申請をする】
4.どれも満たしていない
⇒【ただし書き道路の申請をする】

再建築可能にするための申請や交渉は、優れた不動産会社の力が必要不可欠です。

再建築不可物件の扱いに慣れた、信頼できる不動産会社・担当者を選んでください。

あなたが良い不動産会社と出会い、不動産売却に成功することを祈っています!

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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