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再建築不可物件を「建築可能」にして売る!超具体的な裏ワザ4選!

再建築不可物件を売ろうとしているあなた!

こんなふうに悩んでいませんか?

  • 買い手が見つからなくてなかなか売れない
  • 再建築さえできればいいのに・・・
  • 立地はいいからなるべく高く売りたい

再建築不可物件は、一般宅地と比べて5~7割という低価格で取引されています。

実は、そんな再建築不可物件を「再建築可能」にする方法があることを知っていますか?

再建築が可能になれば高額で売ることもできます!

この記事では、再建築不可物件を「再建築可能」にする4つの方法をご紹介します。

記事を読めば、再建築不可物件を解消して高く売る方法がわかります。

 

再建築不可物件の原因は接道義務

再建築不可物件は、建築基準法による”接道義務”を満たしていないことが原因です。

接道義務

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接していなければ建築を禁止する

引用:Wikipedia

つまり、この接道義務を満たすことさえできれば再建築が可能になるということです。

 

再建築不可物件を「再建築可能」にして売る方法

接道義務を満たし、再建築可能にする方法は4つです。

  1. セットバック&みなし道路の申請
  2. 位置指定道路の申請
  3. 隣地を買い取る
  4. ただし書き道路の申請

それぞれくわしく説明します。

 

【セットバック&みなし道路の申請】

まずは、接道義務の3つの条件のうち「幅員4mを満たしていない」ケースの裏ワザをご紹介します。

幅員4m以上
建築基準法上の道路に
敷地が2m以上接している

 

幅員4mを満たしていないときは、道路の幅を広げて4mにしてしまう「セットバック」という方法があります。

セットバックとは、あなたの敷地を後退させて土地の一部を「道路」として差しだすことです。

 

【セットバックの方法】

セットバックは、道路をはさんだ両側の土地を、それぞれ道路の中心線から2mのラインまで後退させます。
セットバックと42条2項みなし道路の申請をして接道義務を満たしている例

たとえば幅員3mの道路なら、あなたとお向かいさんが土地を50cmずつ後退させれば幅員4mになります

また以下のように、対面が河川・線路・崖になっているときは対面から4mのラインまで後退させればOKです。

セットバックと42条2項みなし道路の申請をして接道義務を満たしている例(向かいが河川)
セットバックした部分は道路として扱われるため、門扉の設置などはできません

さらに、建ぺい率・容積率はセットバック後の面積で計算するので、建物が一回り小さくなるデメリットがあります。

しかし、広い敷地の再建築不可物件より、狭くても建築可能な土地の方が圧倒的に資産価値は高いです。

 

みなし道路の条件

セットバックすることで建築可能になる道路を「みなし道路」といいます。

「みなし道路」の条件は以下のとおり。

【建築基準法 第42条2項】

  • 建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)または都市計画区域に指定された時点で、すでに家が建ち並んでいた道路
  • 幅員4m未満で特定行政庁の指定を受けた道路
建築基準法が改正されたとき、幅員4m未満の道路に建っている住宅地はたくさんありました。

このような住宅地への救済措置として「建て替えるときにセットバックすれば再建築してもよい」というみなし道路の特例ができました。

みなし道路の条件が建築基準法第42条2項に記載されていることから42条2項道路」と呼ばれることもあります。

向かい側の家がセットバックしないとどうなる?
あなたが敷地を後退させても、お向いさんが後退しなければ幅員4mにはなりませんよね?
しかし、セットバックのタイミングはそれぞれの家によって異なるので、じぶんの敷地だけセットバックすれば再建築してもよいことになっています。

 

【位置指定道路の申請】

つぎに、接道義務の3つの条件のうち「建築基準法上の道路ではない」ケースの裏ワザをご紹介します。

幅員4m以上の
建築基準法上の道路
敷地が2m以上接している

 

あなたの土地が私道に面していると、道路の幅が4m以上あっても再建築できません。

そこで、私道を公道に変えてしまう「道路位置指定」という方法があります。

国に申請して、建築基準法上の道路(公道)と認めてもらえば再建築が可能になります。

位置指定道路の申請をして接道義務を満たしている例
「だれでも使える公共の道路にするなら再建築してもよい」ということですね。

位置指定道路の許可をうけるには、私道を共有するご近所さんとの協議・承諾のうえ、特定行政庁への申請が必要です。

 

【隣地を買い取る】

つづいて、接道義務の3つの条件のうち「接道2mを満たしていない」ケースの裏ワザをご紹介します。

幅員4m以上の
建築基準法上の道路に
敷地が2m以上接している

 

接道2mをクリアするもっとも簡単な方法が、隣地所有者の土地を買い取ってしまうことです。

隣の土地とあなたの土地をつなげることで2mの接道義務をクリアすれば、一般宅地として高く売れます。

隣地を買い取って接道義務を満たしている例

隣も再建築不可であれば、あなたが買い取ることでお互いにメリットのある取引になりますよね。

また、土地の一部を借りて接道義務を満たすこともできます。

隣地の一部を借りて接道義務を満たしている例

再建築可能になれば資産価値は大きく上昇します。

交渉は不動産会社にまかせて!
隣地所有者との交渉を口約束でおこなうのは危険です。トラブルを防ぐためにも価格の交渉などは不動産会社を通してください。

 

【ただし書き道路の申請】

さいごに、接道義務の3つの条件の「どれも満たしていない」ケースの裏ワザをご紹介します。

幅員4m以上の
建築基準法上の道路に
敷地が2m以上接している

 

上記のどれも満たしていないときは、「ただし書き道路」の申請をする方法があります。

そもそも接道義務は、災害などが起きたときに人の安全を確保するためにつくられた法律です。

そこで、緊急時に避難や救助ができるのであれば再建築してもよいという特例を利用します。

【建築基準法第43条2項2号】

その敷地の周囲に公園・緑地・広場等の広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、接道義務を適用しない

たとえば、火事が起きたときに、空き地に避難したり消火活動ができれば建築可能ということです。

43条ただし書き道路の申請をして接道義務を満たしている例
このように、接道義務の基準をまったく満たしていないのに再建築可能な道路を「ただし書き道路」といいます。

「ただし書き道路」にするためには、特定行政庁の許可と建築審査会の同意が必要です。

ちなみにこの法律は平成30年に改正されているのですが、それまでは建築基準法「第43条1項のただし書き」として記載されていたことから、いまも「ただし書き道路」「43条ただし書き」と呼ばれています。

 

ただし書き道路の基準は自治体によって異なる

新宿区では「接道1.5m~2m未満」でも、避難通路がきちんと確保できれば再建築可能とされています。
新宿区のただし書き道路の基準
新宿区のように、再建築不可の土地を活用できずに、空き家が増えつづけていることを問題視している自治体もあります。

自治体でこういった特例をもうけることで再建築不可物件を減らし、宅地としての有効活用を図っています。

それぞれの自治体によって、再建築不可物件の特例はほかにも多数存在します

市役所に確認すれば意外な方法が見つかることもあるので、あきらめずにぜひ相談してみてください!

 

 

再建築不可物件を売るなら実績豊富な不動産会社を選んで

いかがでしたか?

再建築不可物件を「再建築可能」にする方法は4つです。

再建築可能にする方法

1.幅員4mを満たしていないとき
【セットバック&みなし道路の申請】

2.建築基準法上の道路ではないとき
【位置指定道路の申請】

3.接道2mを満たしていないとき
【隣地を買い取る】

4.どれも満たしていないとき
【ただし書き道路の申請】

これらは裏ワザ的な方法なので、行政の交渉などには優れた不動産会社の力が必要不可欠です。

コツは、そのエリアでの再建築不可物件に慣れた不動産会社を選ぶこと。

再建築可能にするための特例は自治体ごとに基準が異なるうえ、行政との交渉も簡単ではありません

再建築不可物件を得意とした不動産会社でないと、交渉に失敗してしまう可能性があり、そうなれば再建築不可のまま安く売ることになってしまいます。

 

信頼できる不動産会社は一括査定サイトで探す

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プロが勧める不動産一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説!

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!



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