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【不動産売却】取得費の計算方法と「取得費になるもの」一覧

 2019/02/16 売却
 

年度末の確定申告に向けて、不動産売却の所得計算をしている方も多いのではないでしょうか?

正確な譲渡所得を知るためには、取得費などの細かい計算も必要になります。

  • 取得費の計算方法が分からない
  • 取得費になるものとならないものは?
  • 修繕積立基金と修繕積立金ってどう違うの?
  • 正しく確定申告をしたい

取得費は、一言でいうと売却価格から差し引ける経費のこと。
そのため、計算方法を知らないと損をしてしまうこともあります。

そこでこの記事では、不動産売却後の取得費の計算方法についてわかりやすく説明します。
正しく確定申告をするために、ぜひ役立ててください!

 

譲渡所得の計算式おさらい


不動産売却をすると、譲渡所得(利益)に応じた税金を支払うことになります。

譲渡所得を求める計算式は、以下のとおりです。

譲渡所得の計算式

売却価格-(取得費+譲渡費用)

ここで登場するのが、取得費ですね。

取得費とは、売却した不動産の購入価格、取得にかかった諸費用の合計です。

つまり、売却価格から差し引ける経費の扱いになります。

 

取得費になるもの一覧

購入時にかかる費用にはさまざまな種類がありますが、取得費になるものとならないものがあります。
それぞれ一覧を参考にしてください。

【取得費になるもの】

  • 土地・建物の購入代金
  • 建築代金
  • 設計費
  • 建築確認申請費
  • 仲介手数料
  • 設備費
  • リフォーム費
  • 測量費
  • 土地の造成・下水道工事費用
  • 取壊し費用(購入後1年以内)
  • 登録免許税(登記費用を含む)
  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 特別土地保有税(取得分)
  • 固定資産税の精算金
  • 相続登記費用
  • 司法書士報酬
  • 新築マンションの修繕積立基金(購入時の付随費用)
  • 賃貸アパートなどの立退料(身内への支払いは除く)
  • 住宅ローン事務手数料
  • 住宅ローン保証料(借入から使用開始まで)
  • 住宅ローン利子(借入から使用開始まで)
  • 団体信用生命保険(借入から使用開始まで)
  • 契約の違約金(売買契約の締結後に、更に有利な条件で購入するため、旧契約者に支払った違約金)
  • 所有権確保のための訴訟費用

【取得費にならないもの】

  • 引越費用
  • 管理準備金
  • マンションの管理費(毎月支払い)
  • マンションの修繕積立金(毎月支払い)
  • 住宅ローン保証料(使用開始日以降)
  • 住宅ローン金利(使用開始日以降)
  • 団体信用生命保険料(使用開始日以降)
  • つなぎローン事務手数料
  • つなぎローン利子
  • 火災保険料
  • 相続した土地の遺産分割のための訴訟費用
「修繕積立基金」と「修繕積立金」の違いって?
修繕積立基金は、新築のマンションを買うときに最初にまとめて支払っているものです。
つまり、購入時にかかった付随費用と見なされるため、取得費に含めることができます。
一方の修繕積立金は「住んでいる間に支払うもの」なので、購入時にかかった費用とはいえず、取得費にはなりません。

 

取得費の計算方法


取得費に含まれるものが分かったら、実際に取得費を計算してみましょう。
取得費の計算方法は、次の2種類です。

  1. 概算取得費
  2. 実額取得費
2つとも計算して、金額の高い方を取得費として適用することができます。

1.概算取得費

概算取得費とは、簡単で大まかな計算方法です。
購入価格や費用の詳細が分からない場合は、概算取得費で計算します。

概算取得費の計算式

売却価格×5%


【例】売却価格6,000万円の場合
6,000万円×5%=300万円

概算取得費は300万円になりますね。 

2.実額取得費

実額取得費とは、実際にかかった費用をもとに正確に計算する方法です。
購入時の資料があって、費用の詳細が分かる場合は、実額取得費で計算します。

また実額取得費は、建物分の減価償却費を差し引いて計算するのがポイント。
※減価償却費については後ほど詳しく説明します

実額取得費の計算式

(購入価格+諸費用)-減価償却費


【例】購入価格+諸費用 3,000万円
   減価償却費 2,000万円の場合
3,000万円-2,000万円=1,000万円

実額取得費は1,000万円になります。

上記の2つの例では

  1. 概算取得費⇒300万円
  2. 実額取得費⇒1,000万円
このようになるため、高い方の実額取得費1,000万円を使って譲渡所得を計算できます。

 

減価償却費って何?


減価償却費とは、建物の価値がどのくらい減少したのか?を金額であらわしたものです。

例えば、子供の頃に1本100円で購入した鉛筆を短くなるまで使い続け、30年後にボロボロの状態で売るとします。
長かった鉛筆をそこまで使えば「100円の元は取れた」と考えられますよね。
そこで、短くなった鉛筆の価値を「ゼロ」とみなします。
価値のない鉛筆を10円で売却しても「90円損した!」とはならず「10円儲かった」という考え方になります。
不動産売却でも、この考え方が採用されています。

建物というのは、築年数が経つほど劣化して価値が下がっていきますよね。

そこで、売却した時点での資産価値を再計算ることになります。

これが、購入価格からわざわざ減価償却費を差し引く理由です。 

 

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算式は以下のようになります。

減価償却費の計算式

建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数


償却率は、建物の種類や法定耐用年数によって異なります。

減価償却資産の償却率表減価償却資産の償却率表(国税庁ホームページより引用)

細かい数字を覚える必要はありませんが、減価償却費の金額は築年数が経過するほど大きくなっていくと覚えておいてください。

5年で売却するよりも30年後に売却した方が「元を取った」状態に近づくため、取得費(経費)が安くなるということですね!

土地は減価償却しない!
土地は”モノ”には含まれないので、減価償却費を計算する必要はありません。
つまり、土地のみを売る場合は、購入価格=そのまま取得費になります。

 

取得費と減価償却費のイメージ例


取得費と減価償却費の関係はちょっと分かりにくいですよね。
そこで、例をもとにイメージ図でわかりやすく比較してみます。

【例】

  • 購入価格:3,000万円(諸費用込み)
  • 売却価格:6,000万円
  • 減価償却費:1年で100万円ずつ増えると仮定
1年で100万円ずつ資産価値が減っていくので、年数が経過するほど取得費の金額も減っていきます。

 

①築5年で売却したときの実額取得費

購入してから5年経過した時点での、減価償却費(資産価値の目減り)は
100万円×5年=500万円ですよね。
築5年で売却したときの減価償却費と実額取得費のイメージ
そこで、購入価格の3,000万円から減価償却費500万円を差し引き
2,500万円が実額取得費になります。

 

②築30で売却したときの実額取得費

では、購入してから30年経過した場合はどうでしょうか?
減価償却費は
100万円×30年=3,000万円になります。
築30年で売却したときの減価償却費と実額取得費のイメージ
購入価格3,000万円から減価償却費3,000万円を差し引いて
0円が実額取得費になります。

(実際は取得費が0円になることはありえませんが、説明を分かりやすくするため載せています)

 

③概算取得費も計算してみよう!

繰り返しになりますが、取得費は、実額取得費と概算取得費のどちらか高い方を適用できます。
そこで、概算取得費もあわせて計算します。

6000万円で売却したときの概算取得費のイメージ
概算取得費の計算式
【売却価格×5%】
6,000万円×5%=300万円が概算取得費になります。

 

実額取得費と概算取得費、どちらが高い?

上記で計算した3つの例を比べると、以下のようになります。

築5年の実額取得費2,500万円概算取得費300万円

②築30年の実額取得費0円概算取得費300万円

つまり・・・

  • 5年で売却するなら、実額取得費の2,500万円を適用
  • 30年で売却するなら、概算取得費の300万円を適用
このように、なるべく経費を増やすことで節税になります。

 

まとめ

いかがでしたか?

【取得費の計算方法】

①概算取得費=売却価格×5%
②実額取得費=(購入価格+諸費用)-減価償却費
※減価償却費=建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数

減価償却費のポイント
・1年でどのくらい価値が減るか?
・購入からどのくらい経過しているか?

実額取得費と概算取得費を両方計算して、金額の高い方を取得費として適用させてください。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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