【不動産売却】取得費の計算方法と「取得費になるもの」一覧

確定申告に向けて、不動産売却の所得計算をしている方も多いのではないでしょうか？

正確な譲渡所得を知るためには、取得費などの細かい計算も必要になります。

• 取得費の計算方法が分からない
• 取得費になるものとならないものは？
• 修繕積立基金と修繕積立金ってどう違うの？
• 確定申告で間違えて損したくない

取得費は、売却価格から差し引ける経費のこと。
そのため、計算方法を知らないと損をしてしまうこともあります。

この記事では、不動産売却後の取得費の計算方法についてわかりやすく説明します。
正しく確定申告をするために、ぜひ役立ててください！

譲渡所得の計算式おさらい

不動産売却をすると、譲渡所得（利益）に応じた税金を支払うことになります。

譲渡所得を求める計算式は、以下のとおりです。

ここで登場するのが「取得費」です。

取得費とは、売却した不動産の購入価格と取得にかかった諸費用の合計です。

つまり、売却価格から差し引ける経費という扱いになります。

取得費になるもの一覧

購入時にかかる費用にはさまざまな種類がありますが、取得費になるものとならないものがあります。
それぞれ一覧を参考にしてください。

【取得費になるもの】

• 土地・建物の購入代金
• 建築代金
• 設計費
• 建築確認申請費
• 仲介手数料
• 設備費
• リフォーム費
• 測量費
• 土地の造成・下水道工事費用
• 取壊し費用（購入後1年以内）
• 登録免許税（登記費用を含む）
• 印紙税
• 不動産取得税
• 特別土地保有税（取得分）
• 固定資産税の精算金
• 相続登記費用
• 司法書士報酬
• 新築マンションの修繕積立基金（購入時の付随費用）
• 賃貸アパートなどの立退料（身内への支払いは除く）
• 住宅ローン事務手数料
• 住宅ローン保証料（借入から使用開始まで）
• 住宅ローン利子（借入から使用開始まで）
• 団体信用生命保険（借入から使用開始まで）
• 契約の違約金（売買契約の締結後に、更に有利な条件で購入するため、旧契約者に支払った違約金）
• 所有権確保のための訴訟費用

【取得費にならないもの】

• 引越費用
• 管理準備金
• マンションの管理費（毎月支払い）
• マンションの修繕積立金（毎月支払い）
• 住宅ローン保証料（使用開始日以降）
• 住宅ローン金利（使用開始日以降）
• 団体信用生命保険料（使用開始日以降）
• つなぎローン事務手数料
• つなぎローン利子
• 火災保険料
• 相続した土地の遺産分割のための訴訟費用

取得費の計算方法

取得費に含まれるものが分かったら、実際に取得費を計算してみましょう。
取得費の計算方法は、2通りあります。

1. 概算取得費
2. 実額取得費

2つとも計算し、どちらか金額の高い方を取得費として適用することができます。

1.概算取得費

概算取得費とは、大まかな計算方法です。
購入価格や費用の詳細が分からない場合、概算取得費で計算します。

概算取得費は300万円ということになります。 

2.実額取得費

実額取得費とは、実際にかかった費用をもとに正確に計算する方法です。
購入時の資料があり、費用の詳細が分かる場合、実額取得費で計算します。

実額取得費は、建物分の減価償却費を差し引いて計算するのがポイントです。
※減価償却費については後ほど詳しく説明します

実額取得費は1,000万円になります。

上記の2つの例では

1. 概算取得費⇒300万円
2. 実額取得費⇒1,000万円

このようになるため、高い方の実額取得費1,000万円を適用して譲渡所得を計算します。

減価償却費とは？

減価償却費とは、建物の価値がどのくらい減少しているか？を金額であらわしたものです。

不動産売却でも、この考え方が採用されています。

建物というのは、築年数が経つほど劣化して価値が下がっていきますよね。

そこで、売却時点での資産価値を再計算することになります。

これが、購入価格からわざわざ減価償却費を差し引く理由です。 

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算式は以下のとおりです。

償却率は、建物の種類と法定耐用年数によって異なります。

減価償却資産の償却率表（国税庁ホームページより引用）

細かい数字まで覚える必要はありませんが、減価償却費は築年数が経過するほど大きくなっていくと覚えておいてください。

5年で売却するよりも30年後に売却した方が「元を取った」状態に近づくため、取得費（経費）が安くなるということですね。

取得費と減価償却費のイメージ例

取得費と減価償却費の関係はちょっと分かりにくいですよね。
そこで、例をもとにイメージ図でわかりやすく比較してみます。

【例】

• 購入価格：3,000万円の家（諸費用込み）
• 売却価格：6,000万円で売った
• 減価償却費：1年につき100万円ずつ増えると仮定

1年で100万円ずつ資産価値が減り、年数が経過するほど取得費の金額も減っていくことになります。

①築5年で売却したときの実額取得費

購入してから5年経過した時点での、減価償却費（資産価値の目減り）は
100万円×5年＝500万円です。

そこで、購入価格3,000万円から減価償却費500万円を差し引いた2,500万円が実額取得費になります。

②築30年で売却したときの実額取得費

では、30年経過した場合はどうでしょうか？
減価償却費は
100万円×30年＝3,000万円になります。

購入価格3,000万円から減価償却費3,000万円を差し引いた０円が実額取得費になります。

（実際は取得費が０円になることはありえませんが、説明を分かりやすくするため載せています）

③概算取得費も計算してみよう！

この記事内で説明したように、取得費は実額取得費と概算取得費のどちらか高い方を適用できます。
そこで、概算取得費もあわせて計算します。

概算取得費の計算式
【売却価格×５％】
6,000万円×５％＝300万円が概算取得費になります。

実額取得費と概算取得費どちらを適用すればいい？

上記で計算した3つの例を比べると、以下のようになります。

①築5年の実額取得費2,500万円＞概算取得費300万円

②築30年の実額取得費０円＜概算取得費300万円

つまり・・・

• 5年で売却するなら、実額取得費の2,500万円を適用
• 30年で売却するなら、概算取得費の300万円を適用

このように、なるべく経費を増やすことで節税になります。

まとめ

いかがでしたか？

【取得費の計算方法】

減価償却費のポイント

• 1年でどのくらい価値が減るか？
• 購入からどのくらい経過しているか？

実額取得費と概算取得費を両方計算して、金額の高い方を取得費として適用させてください。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです！