新耐震基準とは？耐震基準が重要な理由＆旧耐震基準との違いや確認方法まで

中古住宅を探していると、『新耐震基準』という言葉を目にすることがありますよね。

新耐震基準は、建物の安全性を見分けるうえで重要なポイント。

「一体何が新しいの？」「どのくらいの耐震性なの？」と、よく分からない人も多いのではないでしょうか。

この記事では『新耐震基準』の基本を、宅建士がわかりやすくお伝えしていきます。

安心して住宅購入するための参考にしてください。

【記事監修】
嵯峨根 拓未（株式会社ドレメ　取締役（現場責任者））
資格：一級建築士、宅地建物取引士
戸建て住宅、ヴィラ、グランピング等幅広い物件の現場を経験。
実際の経験を基に、あなたのおうちの悩みを解決します

新耐震基準とは？

新耐震基準とは、1981年（昭和56年）の法改正によって定められた耐震基準のことです。

1978年に起こった宮城県沖地震の甚大な被害がきっかけとなり、耐震性のレベルが大きく見直されることになりました。

新耐震基準は現在も引き継がれ、建築構造の大きなターニングポイントとなっています。

法改正される以前の1981年5月31日までの耐震基準を『旧耐震基準』、法改正後の1981年6月1日以降の耐震基準を『新耐震基準』と、それぞれ呼び分けられるようになりました。

耐震基準は、実は2000年（平成12年）にも大幅に改正されています。

1995年の阪神淡路大震災による被害状況を教訓に、木造住宅の耐震基準が変更されました。

具体的な変更点は、以下のとおりです。

• 地盤調査の義務化
• 耐力壁のバランス
• 柱と土台を固定する金具の種類

この改正は「2000年基準」と呼ばれ、2000年以降とそれ以前の建物との耐震性を見分ける目安にもなっています。

新耐震基準が重要な理由

ここ10年間で、東日本大震災や熊本地震などの大地震が頻発している”地震大国ニッポン”。

そんな日本で中古住宅を購入するなら、耐震基準は必ずチェックしておきたいポイントですよね。

ここでは、なぜ新耐震基準が重要なのか、その理由を解説していきます。

安心して住宅を購入できる

新耐震基準は、旧耐震基準と比べて耐震性が飛躍的に高くなっています。

1995年に起きた阪神淡路大震災では、倒壊した住宅のほとんどが旧耐震基準だったというデータも出たことから、新耐震基準は大地震に耐えられるものだということが証明されました。

新耐震基準の住宅は、現行の厳しい耐震基準をクリアしているため、耐震面は安心して住宅を購入することができるでしょう。

中古住宅・マンション購入の基準のひとつになる

中古物件を選ぶときには、立地や価格など、さまざまな要素を比較することになります。

旧耐震基準のマンションは価格が安いため、一見、価格面では魅力的に感じるかもしれません。

しかし、“耐震性が低いからこそ安い”という事実を知っておけば、要注意物件と判断できます。

建物の安全性を考えたとき、新耐震基準であるかどうかは、中古住宅・マンション購入のひとつの基準になるといえるでしょう。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震基準と新耐震基準には、どのような違いがあるのでしょうか。

構造部分と、金額部分での違いをみていきましょう。

耐震強度

新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは、新耐震基準の耐震強度が大幅にパワーアップしていること。

想定最大震度が、震度5から震度7へと引き上げられたことで、さらに強い構造設計が必要になったのです。

構造設計についての具体的な変更点は、以下のとおりです。

• 耐力壁の量を増やす
• 耐力壁の強度を上げる

耐力壁（たいりょくへき・たいりょくかべ）とは、地震に強い安定した壁のこと。

木造建築物では、柱と柱のあいだに「筋交い（すじかい）」というななめの部材を入れ、骨組みを補強します。

この筋交いで補強された部分が、耐力壁です。

RC構造のマンションでは、耐力壁の強度を上げるために、鉄筋の本数を増やしたり、コンクリートの壁を厚くしたりすることが必要。

柱だけではなく、地震に強い壁を増やすことで、旧耐震基準より耐震強度が格段に増しているということになりますね。

旧耐震基準はフラット35の対象外

旧耐震基準の住宅を購入する場合、実は「フラット35」を利用することはできません。

フラット35とは、35年間一定金利で借りられる住宅ローンのこと。

社会属性の審査は比較的ゆるいとされるフラット35ですが、建物については以下のいずれかに当てはまることが条件となっています。

• 建築確認日が1981年6月1日以降である
• 竣工日が1983年4月1日以降である
• フラット35適合証明書を取得している

旧耐震基準の住宅・マンションは資産価値が低く、焦げ付きのリスクからは逃れられません。

そのためフラット35では、新耐震基準の住宅（または新耐震基準と同レベルの耐震性）の中古物件でなければ対象にならないのです。

新耐震基準は住宅ローン減税の対象

新耐震基準の中古住宅を購入する場合、住宅ローン減税（住宅ローン控除）を受けられる可能性があります。

住宅ローン減税とは、年末のローン残高の1％を所得税から控除できる制度のこと。

住宅ローン減税の条件は、以下のいずれかに当てはまることです。

• 築20年以内の非耐火建築物（木造住宅）である
• 築25年以内の耐火建築物（RC造マンション）である
• 耐震基準適合証明書を取得している

新耐震基準では、一級建築士に調査を依頼すれば、耐震基準適合証明書を取得できる可能性が高くなります。

新耐震基準の中古住宅は、税金面でもお得なものといえるでしょう。

耐震基準の確認方法

購入したい中古物件が、新耐震基準か旧耐震基準かわからないときはどうしたらよいのでしょうか？

そこで、次の項目では耐震基準の確認方法を紹介していきます。

役所で建築確認の日を調べる

もっとも確実な方法は、役所でその物件の『建築確認日』を調べることです。

建築確認とは、住宅やマンションなどを建てるときに、法律に沿ってきちんと設計されているかを行政にチェックしてもらい、建築許可を受けること。

この建築確認申請が通った日を『建築確認日』といいます。

これを確認するために、まずは役所で『建築確認台帳記載事項証明書』を取り寄せてください。

取り寄せには費用もかかりません。

この『建築確認台帳記載事項証明書』には、建築主が保管している以下の書類と同じ内容が記載されています。

• 建築確認済証
• 建築確認通知書

建築確認日が1981年6月1日以降になっていれば、改正後の法律に沿って設計されたことを公的機関が認めていることになりますので、新耐震基準だとわかります。

データで推測をする

「まだ購入するかわからない…」というときは、不動産広告から耐震基準を推測することもできます。

不動産広告には『竣工日（完成日）』のみ記載されている場合がほとんど。 

そこで、竣工日から工事期間を差し引いて、建築確認日がいつだったのかを割り出すという方法です。

建築工事にかかる期間のおおよその目安は、以下のとおり。

• 木造住宅…6ヵ月
• マンション…1～2年

これを踏まえると、次のように予測できます。

【例】

• 1982年1月完成の木造住宅

⇒建築確認日は6ヵ月前の1981年7月

⇒建築確認日が1981年6月以降なので『新耐震基準』となる

• 1982年1月完成のマンション

⇒建築確認日は1～2年前の1981年1月～1980年1月

⇒建築確認日が1981年6月以前なので『旧耐震基準』となる

このように、竣工日や築年数などのデータから耐震基準を予想することができます。

ただし、旧耐震基準であっても耐震補強のリフォーム工事をしていたり、もともと耐震性が高くなるよう設計したりしているケースもあるので、正確な耐震基準は不動産会社に確認することをおすすめします。

まとめ

新耐震基準は、中古物件を購入するときの大きな目安になります。

新耐震基準が地震に強いことはもちろん、住宅ローンを組みやすかったり、減税の対象になったりと、長い目で見ればお得になることもあります。

日本では今後、さらに大きな地震がくるといわれていますよね。

いざというときに大切な家族を守るためにも、中古物件を購入するときは必ず耐震基準をチェックするようにしましょう。

関連記事

耐震等級とは？等級の違い＆調べ方や知っておきたい地震に強い家のポイント

注文住宅やマンション購入を検討していると「耐震等級」という言葉を目にすることがあります。 耐震等級とは、耐震性の高さを3つのレベルであらわしたもの。 ただし、巧妙な落とし穴もあるので数字だけに惑わされるのはとても危険です。 […]