【住宅購入】新築一戸建て・中古一戸建てなど分譲住宅の購入流れとは

「マイホームを持つ」ということは、多くの人の夢のひとつにあげられますよね。

家を買うことは「人生最大の買い物」であり、暮らしに大きく関わってくるだけに、絶対に失敗をしたくないものです。

そこで今回の記事では、「理想のマイホームを手に入れたい！」という人に向けて、住宅購入のタイミングや流れ、節税方法について解説していきます。

ぜひ住宅購入をご検討の際に役立ててくださいね！

 

住宅購入するベストタイミングは？

住宅を購入するタイミングは、各家族の状況やライフプランによってさまざまです。

そこで、一般的に住宅購入するタイミングに選ばれやすいベストタイミングを紹介します。

事前に考慮しておきたいポイントや気をつけたいポイントも合わせて確認しましょう。

 

結婚

結婚のタイミングで住まいの購入を検討する人が多いでしょう。

結婚後、初めて同居する場合は、ふたり暮らしの家計状況を把握しづらく、住まいに充てられる金額が予測できません。

収入に対して生活費や毎月の貯金などを計算し、無理のない範囲で住まいの予算を決めることが大切です。

また、出産や育児を想定しての間取りにするか、共働きでローン返済していくのか、などまだ見えていない将来まで考える必要があります。

病気で休職や退職せざるをえなくなる可能性もあるので、長期的なライフプラン・想定外のケースもできる限り具体的にイメージし、住まいについて考えることが重要です。

可能であれば、結婚後まずは賃貸マンションで一度生活し、きちんと家計を把握するのがおすすめです。

 

出産

住宅を購入するタイミングで最も多いのが、子どもが生まれたときです。

夫婦ふたりの生活から、子どもを含めた生活に変化することで「子ども部屋を用意してあげたい」「マイホームを購入して腰を据えたい」という気持ちが湧き上がりからです。

将来のライフプランも立てやすいので出産がベストタイミングといえるでしょう。

住宅・土地探しをするときは、「保育園に入りやすい地域なのか？」「地域の子育て支援はあるのか？」など、子育てのしやすさを考慮することがポイントです。

スーパーやコンビニ、ドラッグストアの距離や子どもが安全に成長にできる土地柄かも調査しておくと良いでしょう。

 

子どもの入園・入学

購入のタイミングで2番目に多いとされているのが、子どもが保育園や幼稚園へ入園、または小学校へ入学するタイミングです。

子どもの入園や入学前に住宅を購入することで、転校や転園のストレスを感じなくて済むというメリットがあります。

ただし、結婚時や出産時に住宅を購入した世帯に比べると、住宅ローン支払いの開始が遅くなってしまうことを覚えておきましょう。

世帯主の年齢が高くなることで、借り入れ金額が少なくなってしまうことも考えられるので、充分な貯金が必要になります。

 

定年退職

定年退職後、夫婦ふたりになってから住宅を購入するケースが近年増加傾向にあります。

これまでの貯金と退職金を併せて家を現金購入することで、最期の時を迎えるまで安心で快適な生活をすることができます。

定年退職後に住宅を購入する際に気をつけなければならないのが、住宅購入資金と老後の生活資金のバランスです。

せっかく終の棲家を手に入れても、生活資金に余裕がないのは避けたいですよね。

毎月の年金・生活費・貯金などをしっかりと計算し、余裕のある穏やかな老後を過ごしましょう。

 

住宅購入までの一般的な流れ

スムーズにな住宅購入を行うための一般的な流れやポイントを紹介します。

マイホーム購入の際に役立ててください。

 

 

STEP1.理想の暮らしをイメージする

まずは、「自分や家族の理想の生活はどのようなものか」をイメージしていきます。

家を買おうと思ったきっかけから掘り下げていくのも良いでしょう。

夫婦や家族でざっくばらんに意見を出し合ってみるのもおすすめです。

 

STEP2.一戸建て・マンションなど家について話し合う

理想の暮らしのイメージが湧いてきたら、より具体的に条件を考えていくため、出てきた意見の優先順位を決めておきます。

などの条件が徐々に絞られていきます。

 

STEP3.予算・親から支援など検討する

住宅の予算は、「住宅ローンの返済比率」から考えるのが一般的です。

住宅ローンの返済比率は、以下の式で算出することができます。

 

1年間の住宅ローン返済金額 ÷ 年収 × 100=返済比率（%）

 

一般的に、無理のない返済比率は20〜25%だといわれています。

たとえば、年収400万円で1年に100万円の住宅ローンを返済する場合は、返済比率が25%ということになります。

 

おうちの悩み.comでは、この年収を「手取り年収」で計算することをおすすめしています。

額面年収400万円（手取り年収320万円）と、手取り年収400万円（額面年収500万円）では、大きな差があります。

 

 

自己資金（頭金）がどのくらい出せるか、親からの支援がどのくらいあるかなどの状況も鑑みながら、住宅予算や住宅ローンの借入金額を検討していきましょう。

 

 

STEP4.住まい環境・不動産会社をリサーチ

理想の暮らし、住宅の条件、物件予算などが大体定まってきたら、次は情報収集をしていきましょう。

住まい環境や、評判の良い不動産会社をリサーチします。

不動産検索サイトの活用やポストに入ってくる広告チラシ、カタログ一括請求サービスを活用してみましょう。

また、実際にその周囲に住んでいる知人がいれば話を聞いてみるのも良いでしょう。

 

STEP5.複数の住宅見学会に参加

気になる不動産会社をピックアップできたら、住宅見学会に参加してみましょう。

ここでとても重要なことは、複数の不動産会社の話を聞くこと。

とはいっても、たくさん見すぎると余計迷ってしまうので、3〜4社が適切といえます。

 

STEP6.住宅・不動産会社を比較してみる

複数の物件見学ができたら、理想の暮らしや住宅の条件、予算などで比較検討してみましょう。

いくつかの住宅会社を見学することでようやく、物件価格の相場や、不動産会社の長所短所がわかります。

とくに、新築一戸建てを検討している場合は、それぞれの会社の得意分野が明確になるでしょう。

注文住宅の場合は、長い付き合いになる営業担当者との相性もとても大切です。

一緒に家づくりをするパートナーとして、信頼できるのか、住宅購入後のアフターケアまできっちりしてくれるかといった点からも考えると絞りやすくなります。

 

STEP7.申し込み

比較検討が終わり、本当に購入したい物件を心に決めたら、いよいよ申し込みです。

新築一戸建てや土地、新築マンションなど、不動産会社から購入する場合は、申し込み開始日から先着順や抽選で受け付けになります。

物件によっては、10万円以下の「申込証拠金」が必要になることもあるので、確認しておきましょう。

中古一戸建てや中古マンションの場合は、仲介会社に「買付証明書」を提出するのが一般的です。

買付証明書は、「この条件なら買います」という意思表示をする書類で、購入希望価格や手付金の額、引き渡し時期などについてを記載します。

買付証明書をもとに、仲介の不動産会社を通して条件交渉を行います。

 

STEP8.住宅ローン事前審査

物件購入の申込を行うと同時に、金融機関の住宅ローンの事前審査にも申し込みます。

ほとんどが金融機関独自の審査基準を持っており、それは公表されていません。

事前審査をスムーズにクリアするために、無理のない支払い計画を立てておくのがベターです。

 

STEP9.重要事項説明書・契約書の確認

売買の詳細が決まり、住宅ローンの事前審査もクリアして、本契約に進むことになったら、本契約日より前に「重要事項説明書」や「契約書」のコピーをもらい、細かいところまで目を通しておきます。

専門用語でわかりづらい箇所がある場合は遠慮なく質問し、納得してから本契約に臨みましょう。

 

STEP10.本契約

いよいよ本契約です！重要事項説明書と契約書の内容をしっかり理解し納得したうえで署名しましょう。

契約時には、購入価格の5〜10%の手付金を支払います。

もしも、契約後に買主側の都合で解約になった場合、手付金は戻りません。

また、所定の期間が経過したあとには違約金が発生することもあるので注意しましょう。

 

STEP11.ローン申し込み・ローン契約

本契約が成立したら、正式に住宅ローンの申し込みを行います。

その後、金融機関の本審査をクリアすることができたら、正式な住宅ローンの契約を結ぶことになります。

 

STEP12.内覧会

新築住宅の場合、建物が完成し、引き渡し前に「内覧会」が行われます。

内覧会では、以下をチェックしましょう。

もしも何か問題があれば、引き渡し日までに解決してもらえるように依頼します。

内覧会後、引き渡しまで部屋に入ることができないことがあります。

引き渡し前に家具を準備するのであれば、メジャーを準備しておき内覧会のときにサイズを測っておきましょう。

 

STEP13.手付金を引いた購入価格の支払い

購入価格から手付金を引いた金額を支払うことを残金決済といいます。

住宅ローン実行（融資実行）は、多くは残金決済を行う直前のタイミングで行われます。

金融機関から不動産会社へ直接振り込んでもらうことも可能です。

 

STEP14.入居

残金決済が確認されたら、住宅の引き渡し、入居となります！

引き渡しは、鍵を受け取るだけではなく、所有権保存（中古住宅の場合は不動産の所有権移転）登記が行われます。

念のため、引き渡し時にもう一度、不動産会社の担当立ち会いのもと、建物の状態の確認をしましょう。

 

住宅購入に必要な諸経費

住宅を購入するときには、住宅費用の他にもさまざまな諸経費（諸費用）がかかります。

原則、諸経費の支払いは現金のため、あらかじめ準備しておくことが大切です。

 

平均いくら必要になる？

物件にかかる諸経費の一覧は以下の通りです。

印紙代	契約額1000〜5000万円の時、1万円
不動産所得税	課税標準額の3%
各種登記費用（司法書士への報酬含む）	約30〜50万円
固定資産税清算金	固定資産税評価額の1/6×1,4%の日割額
修繕積立基金（新築マンションの場合）	20〜40万円程度
不動産会社への仲介手数料（建売住宅、中古物件の場合）	契約額400万円を超える時、契約額の3%＋6万円

 

住宅ローンにかかる諸経費の一覧は以下の通りです。

印紙代	2〜4万円程度
登録免許税	借入額の0.1〜0.4%程度
融資事務手数料	3〜5万円程度
ローン保証料	借入額の0.5〜2%程度
物件調査代	一戸建て6〜8万円程度、マンション4〜6万円程度
火災保険料	保険の内容による

新築にかかる諸経費については、以下の記事にも詳しくまとめていますのでご覧ください。

 

住宅購入で税金を節約する軽減措置・補助金

住宅を購入したときに使える減税措置や、受け取れる補助金があります。

これらの中には確定申告をしなければ受け取ることができないものもあるため、把握してきちんと制度を受けられるようにしておきましょう。

 

確定申告で住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅ローンの金利負担を軽くするための制度で、年末時点での住宅ローン残高の1%が10年間控除されるというものです。

2019年10月の消費税の増税から3年間の控除期間の延長が行われており、現在は13年間の控除となっています。

住宅ローン控除は、会社員の方は初年度に確定申告、次年度からは年末調整を行うことで適用されます。

 

贈与税の非課税措置

他人から110万円以上の贈与があった場合、「贈与税」がかかります。

ですが、住宅取得等の資金（住宅や土地、マイホーム購入や増改築のためのお金）の贈与に関しては、最大3,000万円までが非課税となります。

ただし、非課税となるには一定の要件を満たす必要があるため注意。

非課税措置を受けるには、納税地の税務署に書類を提出する必要があります。

 

不動産取得税の減税

売買や贈与で不動産を取得、または新築や増築をすると、その不動産や建物に対し、都道府県から徴収される税金が不動産取得税です。

こちらは「取得税」なので、取得したときにのみ1度だけかかる税金です。

住宅を取得して6ヶ月〜1年半くらいの間に各都道府県から納税通知書が届くので、金融機関で支払います。

金額は都道府県によって差がありますが、軽減措置がない場合は数十万円、軽減措置を受けると、0から数万円程度となります。

軽減措置を受けるために特別な申告などは必要としませんが、対象となる条件があるので注意してください。

 

登録免許税の減税

住宅を取得したとき、建物や土地の所有権を公的に証明するために、所有権移転登記と所有権保存登記を行います。

また、住宅ローンを借りて購入する場合には「土地と建物を担保にいれる」という意思表示のため、抵当権も設定する必要があります。

この制度は、所有権の保存・移転登記や、抵当権の設定登記にかかる登録免許税を軽減するというものです。

こちらも特別な申告などは必要ありません。

 

固定資産税の減税

固定資産税は、1月1日時点で所有権を登記している人に対して毎年課税されます。

この固定資産税については軽減措置があります。

また、長期優良住宅・免震住宅・バリアフリー住宅などに対して、固定資産税が減免される制度もあります。

こちらは、申請手続きが必要です。減税の対象や金額は市区町村によって異なります。

不動産会社に尋ねたり、お住まいの自治体のウェブサイトや窓口で確認してみてください。

 

都市計画税の減税

都市計画税は、1月1日時点で特定の地域に所有権を登記している人に対して毎年課税され、固定資産税と一括して納税するものです。

固定資産税と同様に軽減措置がありますが、こちらも市区町村によって減税の対象や金額が異なるので、不動産会社やお住まいの自治体のウェブサイトや窓口で確認してみてください。

 

すまいの給付金

すまい給付金とは、消費税率引き上げによる住宅購入者の負担を軽減するためにできた給付金制度です。

対象の要件を満たせば、年収や家庭の状況によって最大50万円の給付を受けることができます。

国土交通省のホームページから申請書をダウンロード、記入して申請窓口に提出することで適用されます。

 

まとめ

今回は、住宅購入のタイミングや流れ、減税制度等について解説しました。

住宅購入はたくさんのお金と時間がかかることをご理解いただけたのではないでしょうか。

国や自治体の減税制度や給付金制度をすべて受けることができれば、とても大きな金額を生活費に回すことが可能になります。

申告をしなければ受けられない制度もあるので、どの制度が当てはまるのかを把握し、正しく活用しましょう！