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住宅ローン控除(減税)の条件は?受け取るには確定申告が必要!

新築住宅を取得すると、様々な補助金や減税を受けることができます。

その中でも最も大きな恩恵を受けることができるのが、「住宅ローン控除(減税)」です。

名前の通り、住宅ローンを利用して家を建てた人を対象とした減税制度なのですが、ご存知でしたか?

家を建てれば勝手に受けられる制度だと思っている方も多いようですが、実は正しい手続きをしなければこの制度を利用することができません。

 

この記事では、制度の概要から申請のやり方まで、住宅ローン控除について知っておくべきことをすべて解説します。

この記事を参考に、最大で400万円にもなる控除を受け取って頂ければと思います。

これから購入する方はもちろん、すでに購入した方でも控除を受けられる可能性がありますので、この機会にしっかりと内容を把握しておくことをオススメします。

 

住宅ローン減税(控除)とは

 

住宅ローン減税とは、住宅ローンの金利負担を軽くするために、住宅ローンを利用して家を建てた方を対象とした減税制度です。

正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言い、一般に「住宅ローン控除」、「住宅ローン減税」と呼ばれています。

40年以上の長い歴史を持つ減税制度ですが、平成26年の消費税率の引き上げ(8%適用)を受け、最大控除額が大幅に拡充されました。

 

住宅ローン控除は、簡単に言うと年末の住宅ローン残高の1%が10年間控除されます。

控除されるというのは、課税額から自動的に引かれるのではなく、申告をすることで納めた税金が返ってくるという点に注意が必要です。

住宅ローン控除は、所定の手続きをしなければ受け取ることができません。

 

住宅ローン控除を受ける方法

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告をしなければいけません。

この制度は控除(減税)という名前から、自動的に税金が減らされるように思われている方が多いのですが、ここが落とし穴で、税金は通常通り徴収されます。

一旦徴収された後、確定申告をすることによって控除対象となり、過払いという扱いで還付されます。

減税というよりは補助金のようなイメージを持ったほうがわかりやすいかもしれませんね。

住宅ローン減税は、住宅ローンを申し込んだ個人が対象となるため、住宅ローンを1人で申し込んだらその名義人が、2人の収入合算で申し込んだならその2人が確定申告をしなければいけません。

家を取得した家庭単位ではないので注意してください。

 

補足:確定申告とは

どれだけの所得があり、所得税がいくらになるかを税務署に申告する行為を確定申告と言います。

納税は義務なので、本来所得のある人は全員確定申告をしなければいけません。

経営者や個人事業主であれば当たり前に確定申告をするものですが、会社員の場合は確定申告をしたことが無い方も多いと思います。

所得のある人全員が確定申告をするのは大変なので、会社から給料をもらっている人の分は、会社が確定申告をしています。

 

一般に確定申告は、所得税を納税するための申告と認識されていますが、修正申告(還付申告)と呼ばれる、払いすぎた税金を還付してもらうための申告もあります。

住宅ローン控除を受ける場合、この修正申告をしなければいけません。

 

控除額

消費税が8%になった平成26年4月から控除額の上限が引き上げられ、1年あたり40万円、10年の総額で400万円になりました。

長期優良住宅、低炭素住宅の場合は最大500万円です。

 

1年あたりの控除額は、次の3つのうちの一番低い金額が適用されます。

  • 年間最大控除額40万円
  • 年末時の住宅ローン残高の1%
  • 所得税+住民税の一部(13.65万円か前年課税所得の7%のどちらか低い方)

(出典:国土交通省 住宅ローン減税制度の概要

イメージしやすいよう、国土交通省のシュミレーションをご紹介します。

【設定条件】

  1. 年収:675万円(課税所得344万円)
  2. 住宅ローン借入:4250万円(金利2%)
  3. 一般住宅(低炭素住宅、長期優良住宅でない)

この条件の場合、以下のように控除されます。

(出典:国土交通省 住宅ローン減税制度の概要

赤枠で囲まれているのが、限度額・残高の1%・所得税+住民税の一部の3つの中で一番低い、その年の控除額です。

このモデルの場合、10年間で376万円の控除を受けられます。

 

対象となる住宅

住宅ローンを利用する、新築住宅・中古住宅・増築・リフォーム工事の中で、それぞれの要件を満たす住宅が対象になります。

 

【新築住宅の要件】

  1. 床面積が50m^2(平方メートル)以上であること
  2. 住宅ローンの借り入れ期間が10年以上
  3. ローン申し込み者の年収が3000万円以下

 

【中古住宅・リフォーム・増築の要件】

  1. 増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
  2. マンションの専有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  3. 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  4. 耐震改修工事(現行耐震基準への適合)
  5. 一定のバリアフリー改修工事
  6. 一定の省エネ改修工事

 

工事費は最低100万円から控除対象となります。

省エネやバリアフリーへのリフォームについては、特定増改築等住宅借入金等特別控除という別の減税制度を利用した方が大きな控除を受けられる場合もあります。

住宅ローン控除と特定増改築等住宅借入金等特別控除は重複利用できませんので、どちらが控除額が大きいのかご確認ください。

特定増改築等住宅借入金等特別控除については、国税庁のホームページを参照してください。

 

申請方法(確定申告の方法)

申請の流れは以下の通りです。

  1. 完成後6か月以内に入居する
  2. 必要書類を揃える
  3. 入居した翌年に確定申告をする
  4. 確定申告時に必要書類を提出する

それぞれについて説明します。

 

完成後6ヶ月以内に入居する

減税制度を受ける要件に、自己居住用の住宅で引き渡し後6ヵ月以内に減税を受けようとする者が自ら居住することと書かれています。

自己居住用の住宅かどうかは、住民票によって確認します。

そのため、別荘などのセカンドハウスの場合、自己居住用であっても減税を受けることができません。

引き渡し後速やかに入居し、住所変更をすませてください。

 

必要書類を揃える

減税を受けるために必要な書類とその取得場所、その書類によって確認する事項は以下の通りです。

必要書類 取得場所 確認事項
住民票 市区町村役所 自己居住(6ヶ月以内)
ローン残高証明 借入先の金融機関等 年末時のローン残高
登記事項証明書 法務局 取得年月日・床面積
工事請負(売買)契約書 契約時にもらう 住宅取得金額・床面積
源泉徴収票 職場 収入・所得税額

中古住宅や増改築の場合、現在の建築基準法に適合した耐震性を有していると証明できるものが別途必要です。

耐震性を証明する書類は、契約した建築会社に用意してもらってください。

 

長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合、上の表の書類に加えて認定通知書の写しが必要です。

認定通知書は契約した際に受け取っているはずですので、契約書などと一緒に保管されているかと思います。

 

入居した翌年に確定申告をする

2017年分の確定申告は、2018年2月16日から3月15日の間の1ヶ月間が申請の期限とされていますが、還付を目的とする確定申告は1月4日の税務署開庁日から行えますので、住宅ローン減税を受けるための確定申告は、1月4日から3月15日が期限となります。

 

ここからは、アナログで入力する方法と、インターネットを活用する方法に分かれます。

事業主の方はこれまでにも申告をされていると思いますので、ここでは会社員の方を例に説明します。

 

アナログで記入する

アナログで記入する場合、まず初めに申告書を取得します。

申告書は、近くの税務署もらえます。

国税庁のホームページからダウンロードすることもできますので、以下のリンクからどうぞ。

国税庁ホームページ

 

会社員の方は、一番上の申告書Aをダウンロードしてください。

 

申告書を取得したら記入していきます。

書き方見本を参考にしても書き方がわからない方は、税務署で職員に質問してください。

基本的にわからないところはすべて税務署で聞くととても丁寧に教えてもらえますので、わからないことは恥ずかしがらずに聞いてくださいね。

間違えていると後々面倒なことになります。

 

インターネットで記入する

先ほど申告書をダウンロードしたページ以外に、国税庁のホームページ内に確定申告書作成コーナーというページがあり、インターネット上で確定申告書を記入できます。

 

国税庁 確定申告書作成コーナー

こちらのサイト内の案内に従って入力していきます。

 

まずはページ上部の中央あたりにある、作成開始をクリック。

次に、「所得税コーナーへ」をクリックします。

 

ページ下部の、所得税の確定申告書作成開始をクリック。

 

ここでは会社員の方を対象に説明していますので、左の青枠内の作成開始をクリック。

ここで、必要書類があるか確認されます。

源泉徴収票を手元に用意し、次へをクリックします。

提出方法の選択画面になりますので、確定申告書を印刷して税務署へ提出にチェックを入れます。

次に生年月日を入力したら、右下の入力終了を押します。

これで事前の入力は完了です。

ここから先は、2017年の収入について入力していきます。

  1. 所得
  2. 所得控除
  3. 税額控除等
  4. 計算結果の確認
  5. 住所・氏名等の入力
  6. 送信・印刷

 

上記の順番で入力が進んでいきます。

用意した書類をもとに、あなたの情報を入力してください。

全ての入力が終わったら、プリントアウトします。

 

必要書類を提出する

記入した、またはインターネットで作成してプリントアウトした申告書を、税務署に提出したら、確定申告は完了です。

税務署に提出する方法は2通りあります。

  1. 持参する
  2. 郵送する

どちらの方法で提出してもかまいませんが、時間がとれるようであれば持参し、書類に不足が無いか、記入漏れが無いかなどを職員に確認したほうが確実です。

持参される際は、確定申告書を提出する際に住宅ローン減税の対象であることを伝えてください。

これで住宅ローン減税の申請も完了です。

 

書類に不備がなければ、約2ヶ月ほどで指定の口座へ控除額が振り込まれます。

ちなみに、所得税で控除額額を使い切れず住民税からも還付を受ける場合、住民税から還付される分は1年遅れて振り込まれます。

還付された金額が少なくても驚かなくていいように、覚えておいてください。

 

期間内に申請し忘れてしまったら・・・

「期限を過ぎたらその年は受け取れないの?」

と心配されている方もいらっしゃると思います。

ご安心ください!

還付を受ける場合の修正申告(還付申告)は5年前までさかのぼって申請することができます。

5年以内に家を建て、まだ受け取っていない場合はすぐに申告をしてください。

所得を申告する場合は期限内に申告をしないとペナルティがありますが、還付を受ける場合の申告には何のペナルティも課せられません。

一応確定申告をするための期限は定められていますが、5年以内であればいつでも申告できるということを覚えておいてください。

 

まとめ

いかがでしたか?

これから新築をされる方や1年以内に新築をされた方だけでなく、5年以内に新築をされた方であれば対象になりますので、当てはまる方は結構いらっしゃるのではないでしょうか?

もしあなたが対象になっているなら、絶対に申告して受け取るべきです。

この記事を参考に、最大で400万円にもなる還付を是非受けとってください。

住宅ローン控除を受け取り、美味しいものを食べたり、趣味に興じたり、家族サービスをしたり、さらに人生を豊かになれば幸いです。

 

住宅ローン控除の他にも、あなたを対象にした減税制度があるかもしれません。

その他の減税制度についてはこちらにまとめておりますので、あなたが対象の減税制度は無いか、是非一度確認して頂ければと思います。

新築時に受けられる減税制度まとめ

 

【税金や補助金の関連記事】

2018年度(平成30年)ZEH補助金額は?いつまで?申請の流れは?

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嵯峨根 和正

嵯峨根 和正

おうちの悩み.com 編集長
株式会社ライフプラスハウス 代表取締役社長
株式会社ドレメ 取締役

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コメント

  1. 矢野妙子 より:

    親族から借り入れをした場合は住宅ローン控除を受けられないのは借り入れした金額にたいしてでしょうか
    回答お願いします。

    1. ご質問ありがとうございます。

      この記事でもご紹介している通り、住宅ローン控除は年末時の住宅ローン残高に対しての返金というカタチで支払われます。
      そのため、親族から全額を借りて家を建てられた場合、住宅ローンの残高は0という扱いになりますので控除は受けられません。
      例えば4000万円の建築費で、そのうち500万円を親族から借り、残りの3500万円を諸金融機関から借りたとすると、諸金融機関から借りた3500万円が控除の対象となり、3500万円のうちの年末時に残っている未返済分の1%が還付されます。

  2. 高木 より:

    住宅ローン控除3年めです。ただ、今年11月に海外転勤で家族で引っ越すことになりました。今年はおそらく空き家のままになります。この場合
    確定申告すれば、控除を受けられるでしょうか?

    1. 高木 様

      ご質問ありがとうございます。

      単身赴任の場合であれば、海外に転勤をしても住宅ローン控除を受けることができますが、ご家族で引っ越される場合、一定の手続きが必要です。

      まず、転勤前に次の書類を税務署に提出してください。
      ・転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書
      ・未使用分の年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
      ・未使用分の給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書

      帰国したら、次の書類を揃えて確定申告してください。
      ・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書(再び居住の用に供した方用)
      ・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
      ・住民票の写し
      ・給与所得の源泉徴収票

      これで、帰国後に住宅ローン控除を再スタートさせることができます。
      しかし、海外赴任中も住宅ローン控除の期間がストップするわけではありませんので、その点にはご注意ください。

      現在3年目ということですので、残り8回の控除があると思いますが、海外で年数を重ねるごとにその回数は減っていきます。

  3. 松本 より:

    住宅ローン減税の為に今、急いで家を作っています。工務店からは今年ギリギリと言われていますが、いつまでに建って、もしくはいつまでに住所変更をしていなければ今年の年末の申告対象にはならないのか教えていただきたいです。

    1. 松本 様

      ご質問ありがとうございます。

      確定申告時に次の書類を揃えられるかがポイントになります。
      ・新住所の住民票
      ・残高証明書
      ・登記事項証明書

      住民票の住所変更は申請をすればできますので、実質は残高証明書と登記事項証明書が年内に発行できるかがポイントになります。
      この2点を年内に揃えることができれば、申告をすることができます。

      反対に、この3つのうちどれか1つでも用意することができない場合は来年度の申告になってしまいます。
      ですので、遅くとも12月の中頃には完成し、登記の申請と住宅ローンの契約を済ませたいですね。
      余裕を見るなら、11月末から12月初旬には完成したいところです。

      工務店さんに、年内に登記ができるのかを確認し、金融機関にいつまでに契約すれば年内に残高証明を発行できるのかを確認しておくと間違いないと思います。

  4. 朱 南順 より:

    築27年の中古マンションを購入し、今リノベを行なってます。購入時から不動産側に住宅ローン控除の件について尋ねましたが、年末に手続きをすれば良いですよって言われて安心して購入しました。その後、周りから聞いた話で色々調べたところ築25年以上はローン控除対象外って事を知りました。不動産に尋ねたらところ自分の勉強不足ですって謝るだけで、やはり控除を受けられないって言われてがっかりしました。
    本当に方法がないですか?
    宜しくお願いいます!

    1. 朱 南順 様

      ご質問ありがとうございます。
      国土交通省HPには、次のように記載されております。

      ~以下国土交通省HPより引用(http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/requirement.html)~

      耐震性能を有していること(中古住宅の場合)
      新築住宅は現在の建築基準法に基づき設計され、建築確認を受けていますが、中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。このため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。

      ア:築年数が一定年数以下であること
      ・耐火建築物以外の場合(木造など):20年以内に建築された住宅であること
      ・耐火建築物※の場合:25年以内に建築された住宅であること
      ※鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など

      イ:以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること
      A.耐震基準適合証明書
       国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの

      B.既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
       既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの

      C.既存住宅売買瑕疵保険に加入
       住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険(既存住宅売買瑕疵保険)に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】

      ~ここまで~

      非耐火建築物で20年、耐火建築物で25年以上経過した建物であっても「イ:以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること」の項目にあるA~Cの3項目をクリアすれば住宅ローン控除の対象となります。

      築27年の物件でも、現行の耐震基準を満たしているかどうかを調査することで住宅ローン控除を受けられる可能性はありますが、調査費用もかかりますので、費用をかけてまで調査すべきかどうかはよく考えてください。
      【参考記事】
      地震大国ニッポン!日本で暮らすなら知っておきたい耐震基準の3つのポイント

      今回のケースですと、不動産会社が「住宅ローン控除を受けられる」と言われたとのことですので、不動産会社に調査したい旨を相談をしてみるのも一つの手かと思います。
      もしくは、住宅ローン控除を受けられると言われたから契約したということを相手方が認めてくれるようであれば、契約解除も可能かもしれません。

      「控除を受けられる」といった趣旨の言質や書面があれば強いですが、恐らくお持ちではないと思うので、あくまで相談というスタンスになってしまいます。

  5. 友納 より:

    新築戸建が本日引き渡しとなったのですが、子供の都合で来年2月に引っ越す予定です。住宅ローン控除を受けるための注意点はなにかありますか?源泉徴収票の住所は新しい住所の記載がないと控除は受けれないとかあるのでしょうか?

    1. 友納 様

      ご質問ありがとうございます。

      住宅ローン控除を受ける要件に、
      完成後6ヶ月以内に入居するという記載があります。

      2月ということですので問題ないとは思いますが、
      ご入居後滞りなく住所変更手続きをしてください。

      ご入居の翌年、
      つまり再来年に確定申告をして頂くと、
      来年の12月末日時点での残高の1%が還付されます。

      源泉徴収票の住所は通常住民票と同じものになると思いますので、
      確定申告の段階では新しい住所になっていないと理由を聞かれると思います。

  6. 長澤 愛 より:

    築27年になる中古戸建を購入予定です。
    仲介に入る不動産とは違う不動産から、25年以上経つ中古戸建は、JIO保証、瑕疵担保責任保険を入らないと、住宅ローン控除が受けられないと教えられました。
    それを仲介に入る不動産に話すと、うまく逃げられます。
    個人ではよく分からず、ですが、控除が受けられないと損ですし、どう進めたらいいかが分かりません。
    すみませんが、うまくいくよう、教えて頂けないでしょうか。

    1. 長澤愛 様

      ご質問ありがとうございます。

      数日前に、
      築27年のマンションを購入しましたが、
      住宅ローン控除を受けられますか?
      というご質問を頂いており、
      そちらで回答致しました。

      そちらを参考にして頂ければ幸いです。

  7. とも より:

    お世話になります。

    新築、建て替えでの住宅取得控除について3点、教えて頂きたくメールさせて頂きました。

    ⑴ 引き渡し前に単身での海外赴任が決まりました。
    来年3月に引き渡し予定なのですが、その場合住宅取得控除は受けられないのでしょうか?

    ⑵ 現在静岡県に単身赴任をしております。
    千葉県に家族がおり来年3月に引き渡し予定となっておりま
    が、異動が出なかったためこのままの状況で引き渡しとなり
    ます。
    住宅取得控除は受けられないのでしょうか?

    ⑶ 現在独身で三重県に住んでおります。
    千葉県に来年6月引き渡し予定で親と同居する家を建て替え
    る予定です。
    住宅取得控除は受けることができるでしょうか?

    以上3点、ご教授の程お願い致します。

    1. とも 様

      ご質問ありがとうございます。
      それぞれについてお答えさせて頂きます。

      ⑴ 引き渡し前に単身での海外赴任が決まりました。
      来年3月に引き渡し予定なのですが、その場合住宅取得控除は受けられないのでしょうか?

      >>住宅ローン控除を受ける条件に、6ヶ月以内にご入居することが書かれているため、一度も住むことなく海外に単身赴任をされた場合、住宅ローン控除を受けるのは難しいと思います。
      連帯債務で住宅ローンを借りられている場合、連帯債務者の分は受けることができます。

      ⑵ 現在静岡県に単身赴任をしております。
      千葉県に家族がおり来年3月に引き渡し予定となっておりま
      が、異動が出なかったためこのままの状況で引き渡しとなり
      ます。
      住宅取得控除は受けられないのでしょうか?

      >>こちらも(1)のご質問同様、ご入居されないのであれば住宅ローン控除を受けるのは難しいと思います。
      お引き渡し後6ヶ月以内にご入居されれば、住宅ローン控除を受けることができます。

      ⑶ 現在独身で三重県に住んでおります。
      千葉県に来年6月引き渡し予定で親と同居する家を建て替え
      る予定です。
      住宅取得控除は受けることができるでしょうか?

      >>引き渡し後6ヶ月以内に建て替えた家にご入居されますと、住宅ローン控除を受けることができます。

      以上ご回答です。
      参考になれば幸いです。

  8. ゴルトブリッツ より:

    教えてください。
    現在、分譲マンションに住んでいて新築戸建てを購入しました。
    マンションの売買が近々決まりそうで、概算ですが、数百万の損失になる見込みです。

    通常であれば、翌年の確定申告で住宅ローン減税の申請をしますが、不動産の担当者から不動産損失を所得と通算できるため、翌年に申請すると、減税できる所得税が少なくなり損をしてしまうので、翌々年の確定申告で申請して10年間控除を受けるといいと言われました。
    そのような申請は可能なのでしょうか。

    1. ゴルトブリッツ 様

      ご質問ありがとうございます。

      入居した年の年末が第一回目になります。

      1年後に確定申告をしたとしても、
      遡って入居日の年末を第一回として適用されるはずなので、
      あまり意味はないように思います。

      どうしてもそのような受け方をしたいのであれば、
      完成してからしばらくは表題登記をせず、
      住民票を移さず、
      工事の完了届なども出さなければ可能かもしれませんが、
      つなぎローンを利用している場合であれば、
      その間も利息が発生したり、
      金融機関から住宅ローン契約の催促を受けたりします。

      また、
      完成から6ヶ月以内に入居するという条件もあるため、
      なんらかの理由で建物の完成が認知された場合、
      住所変更をしていないことでその条件をクリアできず、
      住宅ローン控除自体を受けられなくなるという
      最悪のケースも考えられます。

      このような点から、
      あまり現実的な提案ではないように思います。

      私であれば、
      残念ながら1年目の控除額は減ってしまうとしても、
      このような提案は致しません。

  9. Ky より:

    教えて頂けたら幸いです。
    父名義の中古住宅に住んでおりましたが、その後、私名義で住宅ローンを組んで増改築しました。工事着工後、私の名義に変更して現在も居住しております。税務署で工事契約書にサインした後に名義変更したために、控除の対象にならないと言われました。どうにかならないものでしょうか?

    1. Ky 様

      ご質問ありがとうございます。

      ・増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
      ・家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
      ・耐震改修工事(現行耐震基準への適合)

      上記に当てはまる工事であれば、
      控除の対象になります。

      その上で、
      ・ローンは100万円以上
      ・期間は10年以上

      この2つはクリアしておりますか?

      住宅ローンの名義は変更していないし、
      住宅ローン名義人と同一人物への所有者の変更なので、
      問題ないように思うのですが・・・

      理由は何と言われましたか?

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