新築住宅を取得すると、様々な補助金や減税を受けることができます。
その中でも最も大きな恩恵を受けることができるのが「住宅ローン減税（控除）」です。
名前の通り、住宅ローンを利用して家を建てた人を対象とした減税制度なのですが、ご存知でしたか？
家を建てれば勝手に受けられる制度だと思っている方も多いようですが、実は正しい手続きをしなければこの制度を利用することができません。
- 住宅ローン減税ってなに？
- 受け取り方を知りたい
- 確定申告の仕方を知りたい
- 絶対に損したくない
そんなあなたのために、制度の概要から申請のやり方まで、住宅ローン控除について知っておくべきことをすべて解説します。
この記事を参考に、最大で400万円にもなる控除を受け取って頂ければと思います。
これから購入する方はもちろん、すでに購入した方でも控除を受けられる可能性がありますので、この機会にしっかりと内容を把握しておくことをオススメします。
住宅ローン減税（控除）とは
住宅ローン減税とは、住宅ローンの金利負担を軽くするために、住宅ローンを利用して家を建てた方を対象とした減税制度です。
正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言い、一般に「住宅ローン減税」、「住宅ローン控除」と呼ばれています。
40年以上の長い歴史を持つ減税制度ですが、平成26年の消費税率の引き上げ（8%適用)を受け、最大控除額が大幅に拡充されました。
また、それに加えて令和元年10月1日からの消費税率10%が適用に向けて、控除期間が延長されることが決まっています。
消費税率10%で住宅を購入し、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。
住宅ローン控除は、簡単に言うと年末の住宅ローン残高の1%が10年間控除されます。
控除されるというのは、課税額から自動的に引かれるのではなく、申告をすることで納めた税金が返ってくるという点に注意が必要です。
住宅ローン控除は、所定の手続きをしなければ受け取ることができません。
住宅ローン控除を受ける方法
住宅ローン控除を受けるためには、確定申告をしなければいけません。
この制度は減税（控除）という名前から、自動的に税金が減らされるように思われている方が多いのですが、ここが落とし穴で、税金は通常通り徴収されます。
一旦徴収された後、確定申告をすることによって控除対象となり、過払いという扱いで還付されます。
減税というよりは補助金のようなイメージを持ったほうがわかりやすいかもしれませんね。
住宅ローン減税は、住宅ローンを申し込んだ個人が対象となるため、住宅ローンを1人で申し込んだらその名義人が、2人の収入合算で申し込んだならその2人が確定申告をしなければいけません。
家を取得した家庭単位ではないので注意してください。
補足：確定申告とは
どれだけの所得があり、所得税がいくらになるかを税務署に申告する行為を確定申告と言います。
納税は義務なので、本来所得のある人は全員確定申告をしなければいけません。
経営者や個人事業主であれば当たり前に確定申告をするものですが、会社員の場合は確定申告をしたことが無い方も多いと思います。
所得のある人全員が確定申告をするのは大変なので、会社から給料をもらっている人の分は、会社が確定申告をしています。
一般に確定申告は、所得税を納税するための申告と認識されていますが、修正申告（還付申告）と呼ばれる、払いすぎた税金を還付してもらうための申告もあります。
住宅ローン減税を受ける場合、この修正申告をしなければいけません。
住宅ローン減税の控除額
消費税が8%になった平成26年4月から控除額の上限が引き上げられ、1年あたり40万円、10年の総額で400万円になりました。
長期優良住宅、低炭素住宅の場合は最大500万円です。
また、先述したように、令和元年10月1日からの消費税率10%が適用に向けて、控除期間が延長されることが決まっています。
消費税率10%で住宅を購入し、令和元年10月1日〜令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。
1年あたりの控除額は、次の3つのうちの一番低い金額が適用されます。
- 年間最大控除額40万円
- 年末時の住宅ローン残高の1%
- 所得税+住民税の一部（13.65万円か前年課税所得の7%のどちらか低い方）
※1 11年目～13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
- ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価（上限4,000万円※4-2）のうちいずれか少ない方の金額の1%
- ②建物の取得価格（上限4,000万円※4-2）の2％÷3
※2 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。
※3 消費税率10％が適用される住宅の取得をした場合。
※4 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円（※4-1）、5,000万円（※4-2）。
（出典：国土交通省 住宅ローン減税制度の概要）
イメージしやすいよう、国土交通省のシュミレーションをご紹介します。
【設定条件】
- 年収：675万円（課税所得344万円）
- 住宅ローン借入：4250万円（金利2%）
- 一般住宅（低炭素住宅、長期優良住宅でない）
この条件の場合、以下のように控除されます。
（出典：国土交通省 住宅ローン減税制度の概要）
赤枠で囲まれているのが、限度額・残高の1%・所得税+住民税の一部の3つの中で一番低い、その年の控除額です。
このモデルの場合、消費税8%の時に住宅を購入した場合は10年間で376万円の控除、消費税が10%になってから住宅を購入し、令和元年10月 〜令和2年12月の間に住み始めた場合は13年間で456万円の控除を受けられます。
かなり大きな金額になるのがわかります。
対象となる住宅
住宅ローンを利用する、新築住宅・中古住宅・増築・リフォーム工事の中で、それぞれの要件を満たす住宅が対象になります。
【新築住宅の要件】
- 床面積が50㎡以上であること
- 住宅ローンの借り入れ期間が10年以上
- ローン申し込み者の年収が3,000万円以下
【中古住宅・リフォーム・増築の要件】
- 増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
- マンションの専有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
- 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
- 耐震改修工事（現行耐震基準への適合）
- 一定のバリアフリー改修工事
- 一定の省エネ改修工事
工事費は最低100万円から控除対象となります。
省エネやバリアフリーへのリフォームについては、特定増改築等住宅借入金等特別控除という別の減税制度を利用した方が大きな控除を受けられる場合もあります。
住宅ローン控除と特定増改築等住宅借入金等特別控除は重複利用できませんので、どちらの控除額の方が大きいのかご確認ください。
特定増改築等住宅借入金等特別控除については、国税庁のホームページを参照してください。
申請方法（確定申告の方法）
申請の流れは以下の通りです。
- 完成後6か月以内に入居する
- 必要書類を揃える
- 入居した翌年に確定申告をする
- 確定申告時に必要書類を提出する
それぞれについて説明します。
完成後6ヶ月以内に入居する
減税制度を受ける要件に、自己居住用の住宅で引き渡し後6ヵ月以内に減税を受けようとする者が自ら居住することと書かれています。
自己居住用の住宅かどうかは、住民票によって確認します。
そのため、別荘などのセカンドハウスの場合、自己居住用であっても減税を受けることができません。
引き渡し後速やかに入居し、住所変更をすませてください。
必要書類を揃える
減税を受けるために必要な書類とその取得場所、その書類によって確認する事項は以下の通りです。
| 必要書類 | 取得場所 | 確認事項 |
| 住民票の写し | 市区町村役所 | 自己居住（6ヶ月以内） |
| ローンの残高証明書 | 借入先の金融機関等 | 年末時のローン残高 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 取得年月日・床面積 |
| 工事請負（売買）契約書 | 契約時にもらう | 住宅取得金額・床面積 |
| 源泉徴収票 | 職場 | 収入・所得税額 |
中古住宅や増改築の場合、現在の建築基準法に適合した耐震性を有していると証明できるものが別途必要です。
耐震性を証明する書類は、契約した建築会社に用意してもらってください。
長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合、上の表の書類に加えて認定通知書の写しが必要です。
認定通知書は契約した際に受け取っているはずですので、契約書などと一緒に保管されているかと思います。
入居した翌年に確定申告をする
2018年分の確定申告は、2019年2月16日から3月15日の間の1ヶ月間が申請の期限とされていますが、還付を目的とする確定申告は1月4日の税務署開庁日から行えますので、住宅ローン減税を受けるための確定申告は、1月4日から3月15日が期限となります。
ここからは、アナログで入力する方法と、インターネットを活用する方法に分かれます。
事業主の方はこれまでにも申告をされていると思いますので、ここでは会社員の方を例に説明します。
アナログで記入する
アナログで記入する場合、まず初めに申告書を取得します。
申告書は、近くの税務署でもらえます。
国税庁のホームページからダウンロードすることもできますので、以下のリンクからどうぞ。
会社員の方は、左上の申告書A様式をダウンロードしてください。
申告書を取得したら記入していきます。
書き方見本を参考にしても書き方がわからない方は、税務署で職員に質問してください。
基本的にわからないところはすべて税務署で聞くととても丁寧に教えてもらえますので、わからないことは恥ずかしがらずに聞いてくださいね。
間違えていると後々面倒なことになります。
インターネットで記入する
先ほど申告書をダウンロードしたページ以外に、国税庁のホームページ内に確定申告書作成コーナーというページがあり、インターネット上で確定申告書を記入できます。
こちらのサイト内の案内に従って入力していきます。
まずはページ中央左にある、作成開始をクリック。
次に、「印刷して書面提出する」をクリックします。
あなたのPCの環境を確認し、「利用規約に同意して次へ」をクリック。
次に、「平成30年分の申告書等の作成」の右にある▼マークをクリックし、「所得税」をクリックします。
ここでは会社員の方を対象に説明していますので、左の青枠内の作成開始をクリック。
ここで、必要書類があるか確認されます。
源泉徴収票を手元に用意し、次へをクリックします。
提出方法の選択画面になりますので、確定申告書を印刷して税務署へ提出にチェックを入れます。
次に生年月日を入力したら、右下の入力終了を押します。
これで事前の入力は完了です。
ここから先は、2018年の収入について入力していきます。
- 所得
- 所得控除
- 税額控除等
- 計算結果の確認
- 住所・氏名等の入力
- 送信・印刷
上記の順番で入力が進んでいきます。用意した書類をもとに、あなたの情報を入力してください。
全ての入力が終わったら、プリントアウトします。
必要書類を提出する
記入した、またはインターネットで作成してプリントアウトした申告書を、税務署に提出したら、確定申告は完了です。
税務署に提出する方法は2通りあります。
- 持参する
- 郵送する
どちらの方法で提出してもかまいませんが、時間がとれるようであれば持参し、書類に不足が無いか、記入漏れが無いかなどを職員に確認したほうが確実です。
持参される際は、確定申告書を提出する際に住宅ローン減税の対象であることを伝えてください。
これで住宅ローン減税の申請も完了です。
書類に不備がなければ、約2ヶ月ほどで指定の口座へ控除額が振り込まれます。
ちなみに、所得税で控除額額を使い切れず住民税からも還付を受ける場合、住民税から還付される分は1年遅れて振り込まれます。
還付された金額が少なくても驚かなくていいように、覚えておいてください。
期間内に申請し忘れてしまったら・・・
「期限を過ぎたらその年は受け取れないの？」
と心配されている方もいらっしゃると思います。
ご安心ください！
還付を受ける場合の修正申告（還付申告）は5年前までさかのぼって申請することができます。
5年以内に家を建て、まだ受け取っていない場合はすぐに申告をしてください。
所得を申告する場合は期限内に申告をしないとペナルティがありますが、還付を受ける場合の申告には何のペナルティも課せられません。
一応確定申告をするための期限は定められていますが、5年以内であればいつでも申告できるということを覚えておいてください。
まとめ
いかがでしたか？
これから新築をされる方や1年以内に新築をされた方だけでなく、5年以内に新築をされた方であれば対象になりますので、当てはまる方は結構いらっしゃるのではないでしょうか？
もしあなたが対象になっているなら、絶対に申告して受け取るべきです。
申請方法（確定申告の方法）の流れは以下になります。
- 完成後6ヶ月以内に入居する
- 必要書類を揃える
- 入居した翌年に確定申告をする
- 必要書類を提出する
期間内に申請し忘れてまっても、5年以内であればさかのぼって申請できます。
この記事を参考に、最大で400万円にもなる還付を是非受けとってください。
住宅ローン控除を受け取り、美味しいものを食べたり、趣味に興じたり、家族サービスをしたり、さらに人生を豊かになれば幸いです。
住宅ローン控除の他にも、あなたを対象にした減税制度があるかもしれません。
その他の減税制度についてはこちらにまとめておりますので、あなたが対象の減税制度は無いか、是非一度確認して頂ければと思います。
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