マイホームの購入時、費用の一部は貯金のような自己資金から「頭金」として支払うのが一般的です。
頭金の額が多いと、住宅ローンの借入額を減らすことができるというメリットがありますが、実は「頭金が多ければ多いほど良い」というものではありません。
今回の記事では、頭金のベストな金額を決める方法や、頭金を準備するメリット・デメリットをお伝えします！
住宅ローンの「頭金」とは？
住宅ローンの「頭金」とは、住宅資金から、住宅ローン借入額を引いた金額のことをいいます。
貯金や親からの資金援助などで、現金で準備できるお金のことです。
例えば、3500万円の住宅購入時、3000万円は住宅ローンを借りて支払う場合、500万円が頭金としての支払額になります。
頭金の目安はいくら？
頭金は、必ず準備しなければいけないものではく、金額にも具体的な決まりはありません。
では、どのくらいの金額を準備するのがベストなのか？は気になるところですよね。
そこで、頭金の目安や実際に支払われた金額の事例をご紹介します。
目安は住宅購入価格の20％まで
頭金の目安は、一般的に「住宅購入価格の10〜20%程度」と言われています。
例えば、4000万円の住宅を購入するときの頭金は、800万円程度を用意するのがベストです。
しかし、実際に住宅を購入するときには、さまざまな諸費用がかかることも忘れてはいけません。
諸費用の金額の目安は、住宅価格の5%程度で、一般的には現金で支払います。
そのため、頭金・諸費用を合計して、住宅購入価格の25%ほどを現金で準備できていると安心だといえるでしょう。
実際は10%～20%前後
頭金の目安は10〜20%とお伝えしましたが、実際にはどのくらい支払われているのでしょうか。
日本住宅金融支援機構が行った、2020年のフラット35利用者調査の全国平均データは以下の通りです。
| 手持金（頭金） | 融資額（住宅ローン） | その他の資金 | |
| 注文住宅 3533.8万円 |
619万円 （17.5%） |
2,822.8万円 （79.9%） |
92万円 （2.6%） |
| 土地＋注文住宅 4397.3万円 |
440.5万円 （10%） |
3,765.5万円 （85.6%） |
191.3万円 （4.4%） |
| 建売住宅 3495.2万円 |
247.3万円 （7.1%） |
3032.8万円 （86.8%） |
215.1万円 （6.2%） |
| マンション 4521万円 |
758.1万円 （16.7%） |
3606.5万円 （79.3%） |
180.5万円
（4.0%） |
| 中古戸建住宅 2480.2万円 |
198.7万円
（8.0%） |
2144.5万円
（86.5％） |
130万円
（55.5％） |
| 中古マンション 2971.5万円 |
343.4万円 （11.6%） |
2479.5万円 （83.4%） |
148.5万円 （5.0%） |
※その他資金とは、公的機関、民間金融機関、勤務先、親・知人等、土地取得費の借入金を合計した数字となります。
※（）内は建設費と土地取得費の合計を100とした場合の資金構成割合です。四捨五入の関係などで必ずしも100%にはなりません。
注文住宅の場合は、土地なしの場合は17.5%、土地付きの10%という結果に。
不動産購入価格の20％近い割合で頭金を支払っているデータはありませんでした。
頭金ゼロの方がいい場合も
実は、借入額や金利が上がったとしても、頭金ゼロで住宅を購入した方がよいケースがあります。
それに当てはまる可能性がある人は、頭金を貯金するための期間を賃貸で生活している人です。
賃貸住宅の場合は、毎月家賃の支払いがありますよね。
頭金のために貯金をしていても、毎月の家賃の負担が大きければ、トータルの出費が多くなってしまう可能性があります。
2500万円の家を購入すると仮定してシミュレーションしてみましょう！
条件は以下の通りです。
- 頭金10%の300万円を、3年で準備（1年に100万円を貯金する）
- 35年（住宅ローン費）＋3年（貯金期間）の38年間の住居費で比較
- フラット35の固定金利（最頻金利1.280 %、フルローン金利1.590%）適用
- 住宅ローンシミュレータで元利均等で計算
- 頭金なしのケースに、固定資産税3年分を加算する
| 頭金300万円ありの場合 | 頭金なしの場合 | |
| 頭金 | 300万円 | 0円 |
| 金利 | 1.280% | 1.560% |
| 住宅ローン総返済額 （返済期間） |
2730万円 （2200万円を35年） |
3313万円 （2500万円を38年） |
| 3年分の固定資産税 | なし | 30万円と仮定 |
| 総合計 | 3030万円 | 3343万円 |
| 差額 | 頭金300万円の場合の方が313万円少ない | |
このシミュレーションの場合、3年分の家賃が313万円を超える場合には、フルローンでマイホームを購入した方が得になるということがわかりました。
313万円を3年分の家賃に直すと、8.7万円程度です。
結論として、以下のような場合は、頭金ゼロでマイホームを購入する方がお得な傾向にあることがわかりました。
- 現在の家賃が比較的高い
- 住宅ローンの借り入れ額がそんなに大きくない
頭金を用意するメリット・デメリット
次に、頭金を準備することに対してのメリットとデメリットを詳しく解説していきます。
メリット：住宅購入費の総額が安くなる
頭金が多ければ、住宅ローンを借入する額が少なくてすみます。
借入金額が少なければ少ないほど、支払う利息の額が少なくなるため、購入費の総額が安くなるというメリットがあります。
メリット：低金利の住宅ローンが利用できる
フラット35では、頭金が購入価格の10%以上の場合、10%未満であるよりも低い住宅ローン金利で借り入れが可能です。
また、民間金融機関であっても、頭金の割合によってはより金利を引き下げてくれるケースがあります。
メリット：売却や借換えが円滑に進む
将来、住宅を売却したいと考えた時、その時の物件価格よりも住宅ローン残高が多い場合は、足りない分を補填しなければなりません。
また、住宅ローンの残債が多いと、住宅ローンの借り換えを希望していても、金融機関に断られてしまう場合があります。
頭金を準備しておくと、最初から借入額を少なくできるため、上記のようなリスクを減らすことが可能です。
デメリット：貯蓄額が一時的に減少する
住宅購入時には、頭金だけでなく諸費用や引越し代といった多額のお金がかかるため、貯金額が一時的にかなり減ってしまいます。
自分や家族の怪我や病気など不測の事態に備えておくためにも、手元に必要な分をきちんと計算し、頭金として使う額を決めましょう。
デメリット：住宅ローン控除が限定的になる可能性がある
住宅ローン控除とは、年末時点のローン残高の1%を所得税から控除できる制度です。
住宅ローンの借り入れ時から10年または13年（契約時期によって異なります）、所得税や住民税を控除してもらえますが、ローン残高が少ないと、そのぶん控除額が少なくなってしまうので注意が必要です。
頭金を決めるときの注意点
頭金の目安は10〜20%とお伝えしましたが、購入する住宅の金額や、家族の人数、年齢など、人によってベストな頭金の額は大きく変わります。
頭金の額を決める時の注意点を把握しておきましょう！
諸費用も用意しておく
住宅購入時には、建設費用や土地代に加えて、諸経費（住宅購入にかかる登記費用といった諸経費や税金費用）もかかります。
その金額は、住宅購入費用の5%といわれています。諸費用も、現金で支払えるように準備をしておきましょう。
また、住宅ローンの借入額決定後の建設中に、設備や建材のグレードアップをしたい！と思うこともあるでしょう。
しかし、借入額が決まったあとに住宅ローンの借入額を増やすことはできません。
そのため、建設中に追加費用が発生する場合は、手元にある資金で対応するのが一般的です。
急な出費にも対応できるようにする
自分や家族に、病気やケガなど不測の事態が起きて収入が減少した場合には、貯金を切り崩して生活しなければなりません。
頭金の金額を抑えて、万が一の時用の生活費を置いておくことも大切です。
こちらの関連記事でも頭金の額を決める方法を解説しているのでぜひご覧ください。
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まとめ
住宅ローンの頭金は、自分のライフスタイルや状況、借入額によってベストな金額が変わります。
毎月の返済額や頭金の額を変え、さまざまな住宅ローンの商品で返済計画のシミュレーションを行ってみてください。
無理のない返済額になるよう、きちんと計算をしたうえで頭金の金額を決めていきましょう！
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