家を買う時に必要な『住宅ローン』。
「初めての借り入れが住宅ローン」という初心者の方も多いのではないでしょうか。
いざ家を買うとなっても、様々な疑問が湧いてきますよね。
- 変動金利と固定金利、どっちがいいの？
- フラット35ってなに？
- 自分にピッタリの住宅ローンを選ぶポイントは？
住宅ローンの借入金額はとても大きいため、自分にとって間違ったローンを選んでしまうと、何百万円も損をしてしまうことも…。
絶対損をしたくないあなたのために、今回は住宅ローンの選びの手順やポイントを徹底解説していきたいと思います！
まずはこの記事の内容を理解して、自分に合う住宅ローンを検討してみてくださいね！
【住宅ローンの選び方】①「金利タイプ」を選ぶ
金利は、住宅ローンを選ぶ時の最重要項目といっても過言ではありません。
借りた金額（元金）に対して、支払う利息の割合である『金利』。
金利が高ければ高いほど毎月の返済額は大きくなり、低ければ低いほど返済額は少なくなります。
ローンの返済は、数十年という長期に渡って続いていくもの。
長期的な視点で、返済期間と金利タイプ、利率を総合的に判断し、自分に一番合った金利の商品を選びましょう！
住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて３種類あります。
早速見ていきましょう。
変動金利型
変動金利型は、市場金利の変化に応じて、返済期間中に定期的に金利が見直されるタイプのローンです。
返済途中でも、世の中の経済状況によって金利が変わっていくということですね。
変動金利には、固定金利と比べて低金利で借り入れができるほか、借り入れた時よりも金利が下がれば、結果的に返済額を減らせるというメリットがあります。
現在は、様々なプランの中でも金利は一番低く設定されています。
このまま金利が低い状態が続けばよいですが、経済状況によっては、金利の上昇で毎月の返済額が増えてしまう可能性も…。
ただし一般的には、金利が大幅に上昇した場合でも、返済額は直前の返済額の1.25倍までという決まりがあります。
返済額が大幅に増えてしまうことはないので安心できますね。
全期間固定金利型
全期間固定金利型（長期固定金利）は、完済するまで金利が変わらないタイプのローンです。
返済額が一定なので、返済計画が立てやすいことがメリットです。
しかし全期間固定金利型の商品は、変動金利型よりも高金利になる傾向があります。
また金利が高い時に借り入れてしまうと、返済期間中はずっと高い金利のままになってしまうことがデメリットです。
代表的なものに、最大35年間固定金利で借りることのできる『フラット35』という金融商品があります。
返済額が変動しないので、同じ金額を計画的に返済していきたい人にはぴったりのプランと言えるでしょう。
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型は、借り入れ当初の金利と適用期間が決まっており、固定期間が終わったあとに再度金利タイプを選ぶことができます。
契約時に3年、5年、10年、15年などの期間を選択します。
固定金利の期間中は金利が見直されないため返済額は変わらず、期間がきた時に引き続き固定金利にすることも可能で、返済計画を立てやすい商品といえるでしょう。
変動金利と全期間固定金利の両方のメリットをかけ合わせたような金融商品ですが、一般的には変動金利よりも高い金利になってしまうことがデメリットです。
【住宅ローンの選び方】②「借入先と種類」を選ぶ
住宅ローンには様々な借り入れ先があり、不動産会社から紹介された金融機関以外でも、自分で選ぶことができます。
主に『公的ローン』、『民間ローン』、『フラット35』の3種類になります。
それぞれご紹介していくので、しっかりチェックしてみてくださいね。
公的ローン
公的ローンとは、財形住宅融資や自治体融資などの公的機関が融資するローンのこと。
財形住宅融資は、財形制度のある会社に勤務していて、財形貯蓄をしている人が利用することができる住宅ローンです。
自治体融資とは、都道府県、特別区・市町村などが実施している融資制度。
融資の条件として、その自治体に一定期間以上の居住または勤務をしていることや、利用者の収入が一定金額以下であることなどが挙げられます。
民間ローン
民間ローンは、民間の金融機関が提供する住宅ローン。
金利やサービス、審査基準などが金融機関ごとに異なるため、自分に合った条件の住宅ローンを見つけることができます。
メガバンク
三井住友銀行、みずほ銀行、三菱UFJ銀行の3大メガバンクの住宅ローンの特徴は、審査が点数制であり、それに伴い審査のスピードが比較的早いということです。
また、地方銀行などと比べ金利が低く設定されていること、倒産のリスクが低いことなどから、長期間の住宅ローンを利用するには安心だといえます。
地方銀行
メガバンクや後述するネット銀行に比べると、地方銀行の金利は高めに設定されています。
その代わり、地域密着型の金融機関ならではの、個人に寄り添った柔軟な対応をしてもらうことができます。
経営者や個人事業主など、一般的に審査に通りにくいと言われている人の場合でも、個々の事情に配慮し、柔軟に対応してくれるのが地方銀行のメリットといえるでしょう。
ネット銀行
ネット銀行とは、店舗を持たず、口座の開設や振込等の取引を、インターネットを通じて行うことのできる銀行のこと。
ネット銀行は、店舗の維持費や人件費が抑えられているぶん、メガバンクや地方銀行などと比較すると低金利な住宅ローンが多いです。
また、最近では様々な企業がネット銀行事業に参入しており、銀行によって個性豊かな付帯サービスがあるため、自分に合ったサービスが受けられるのも嬉しいポイント。
しかし、ネット銀行には窓口がなく、対面での相談ができないため、地方銀行のような柔軟な対応をしてもらうことは難しくなっています。
また、審査も厳しく審査期間が長引くケースがあることがデメリットだといえます。
フラット35
住宅金融支援機構と、民間の金融機関が提携した全期間固定金利型のローンで、最大35年間、固定金利で借りることができます。
借り入れ時から完済時まで長期間で金利が変わらないため、返済計画とライフプランが立てやすい住宅ローンとなります。
またフラット35の審査では、勤続年数や雇用形態が問われないので、審査基準が比較的易しいというポイントも。
団信（団体信用保険）の加入も必須ではないので、健康上の理由で団信に加入できない人でも住宅ローンを利用することができます。
審査や健康状態に不安がある人、変動金利のリスクを避けたい人におすすめしたい住宅ローンだと言えるでしょう。
フラット35は、各金融機関が窓口となって取り扱っており、金利やプランは金融機関によって異なります。
いくつかの金融機関と比べて、自分に合う金融機関を見つけてくださいね。
【住宅ローンの選び方】③「保険や諸経費」を検討・把握する
住宅ローンの返済中に、万が一のことが起きた場合のことを考えると不安になりますよね。
その不安を解消するためにも、住宅ローンの返済に対する保障の準備をしておくことも非常に大切です。
この項目では、住宅ローンと一緒に考えておくべき団信について抑えておくべきポイントを解説します。
「団体信用生命保険」（団信）を検討する
団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローンを借りるときにだけ入ることのできる生命保険。
住宅ローンの契約者が死亡または高度障害になり、住宅ローンの支払いができなくなったとき、住宅ローンの残債を清算してくれる保険です。
三大疾病特約や八大疾病特約、がん保障特約などの特約を取り扱っているケースもあります。
金融機関によっては、団信の保険料は住宅ローンの金利にすでに含んでいるケースも多く、別途保険料の支払いが必要ない場合もあります。
その他の諸経費を把握する
住宅ローンを契約する時には、物件の価格に加えて他にも様々な諸経費がかかってしまうもの。
諸経費の金額についてもきちんと把握したうえで、返済計画に組み込んでおく必要があります。
- ローン保証料
- 保証会社事務手数料
- 融資手数料
- 印紙税
- 各種登記費用
これら諸経費の金額は、金融機関や借入金額によっても異なりますが、一般的には価格の約5〜10%程度だといわれています。
【住宅ローンの選び方】④「返済方法」を選ぶ
住宅ローンの返済方法には、『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類の返済方法があります。
その違いを解説していきます。
元利均等返済
元利均等返済は、返済する金額（元金＋利息額）が毎月一定になる返済方法。
後述する元金均等返済よりも返済を開始した時点の返済額が少なく、元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定であることから、返済計画が立てやすいことが特徴です。
しかし、元金均等返済に比べると、返済期間初期のほとんどが利息の支払いであるため、元金の減る速度が遅くなるというデメリットが。
そのため、結果的に総返済額が増えてしまうという点に注意が必要です。
元利均等返済が向いているのは、以下のような人です。
- 毎月一定の返済額にして返済計画を重視したい
- 借り入れ当初の返済額を抑えたい
元金均等返済
元金均等返済は、毎月支払う返済額のなかで元金の額が一定となる返済方法です。
利息の金額は、借入した元金に金利をかけて計算するため、返済が進み元金が少なくなるにつれて利息の額も減っていきます。
元利均等返済に比べて総返済額は少なくなりますが、返済開始当初の負担額が大きくなってしまうことがデメリットと言えるでしょう。
元金均等返済が向いているのは、以下のような人です。
- 当初の返済額が多くても早く元金を減らしたい
- 総支払額を少なくすることを重視したい
元利均等返済を選択した場合でも、繰上返済をすることで、総返済額を減らすことも可能です。返済に無理のない方法を十分に検討してくださいね！
初心者さんももう安心！住宅ローン選びのポイント
ここまでの内容が分かれば、スムーズに住宅ローンを選ぶことができるでしょう。
次は、自分にぴったりの住宅ローンの選ぶためのポイントをお伝えします。
合計返済額を把握する
住宅ローンを選ぶときには、金利だけで選ぶのではなく、手数料や税金などの諸経費も含めた『総返済額』で判断することが大切です。
また、返済計画の中に『繰り上げ返済』がある場合は、検討する金融機関がどのくらいの『繰り上げ返済手数料』をとっているかなども必ずチェックしておきましょう。
相談できる銀行や返済できるATMが近くにある
手続きや返済の相談が簡単にできるかどうかというのも重要なポイントです。
前述した通りネット銀行の住宅ローンでは、対面で手続きや返済の相談をすることができません。
インターネットの利用に自信が持てない方や、対面で相談がしたいという方は、店舗を持つ金融機関等で融資を受けるのがおすすめです。
また、月々の返済をATMで行う場合は、自宅や職場の近くなど、通いやすい場所にATMがあるかどうかも重要なポイントです。
まとめ
どのような住宅ローンがベストなのかは、それぞれのライフプランや収入によって異なります。
住宅ローン選びでは、借入先や金利のタイプ、借入期間、返済方式など決めることがたくさんあって迷ってしまいますよね。
しかし、今日お伝えしたポイントを抑えればもう安心です。
他にも、諸経費や団信への加入、繰上返済手数料など、総返済額を把握した上で、毎月無理なく返済できるものを選んでくださいね！
皆さまがご自身に合った住宅ローンプランと出会えることを祈っております。
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