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坪単価で新築注文住宅の建築費を判断してはいけない!

あなたが『そろそろマイホームが欲しいな』と思ったとき、最も身近にある情報は、住宅関連のチラシや住宅会社のHP(ホームページ)です。

多くのチラシやHPで坪単価○○万円~」と書かれているのを見かけますが、坪単価についてちゃんと理解されていますか?

 

余り知られていませんが、実は坪単価はとても曖昧で、良い住宅会社を見つけるための参考にはならないんです。

坪単価を比較して住宅会社を選んでしまうと、良くない会社を選んでしまう可能性も・・・

 

実際、最近私のもとに、「坪単価38万円のチラシを見て、30坪の家を計画してもらったら、2000万円の見積もりを渡されました・・・」というご相談がありました。

単純に考えると、坪単価38万円の30坪なら1140万円で、諸経費を加えたとしても2000万円にはなりませんよね?

どうしてこんなことになってしまったのでしょうか?

 

それは、ほとんどの方が坪単価について勘違いをしているからなんです。

この記事では、よく見かけるけど実はちゃんと知らない方が多い坪単価について、詳しくまとめました。

この記事を読み、間違った住宅会社選びをしないための知識を身に着けて頂ければ幸いです。

 

こんな比較サイト、見たことありませんか?

あなたは何かを買うとき、同じ質ならより安い方を買いたいと思いますよね?

色々な商品を比較できる「価格.com」や、宿泊施設を比較できる「トリバゴ」など、様々な分野で比較サイトが誕生し、一度は比較サイトを利用したことがある方が多いのではないかと思います。

 

新築住宅でも同様に、ハウスメーカーや工務店を選ぶ一つの目安として、価格を比較したいと思いませんか?

新築住宅の価格を比較するとき、多くの方が目安にしているのが坪単価です。

「ハウスメーカー坪単価ランキング!」といった記事を見たことがある方も多いのではないでしょうか?

今や住宅の分野では当たり前となりつつある坪単価という考え方ですが、あなたは本当に正しく理解できていますか?

【坪単価が安い=安く家が建てられる】と思っていませんか?

実はこれ、正しい認識ではないんです。

 

この記事では、ほとんどの方が正しく理解できていない坪単価の考え方について、わかりやすく順を追ってご説明します。

 

そもそも坪単価って何?

とつぜんですが、次のAとBはどちらがお得でしょう?

 

A.30坪3000万円の家

B.40坪3600万円の家

 

ほとんどの方は、Bと答えると思います。

それは、Aは1坪当たり100万円で、Bは1坪当たり90万円だからです。

これが、坪単価という考え方です。

坪単価とは、簡単に言うと1坪当たりにかかる建築費です。

多くの人が家の価格を比べる時、価格を家の面積で割った、1坪あたりの面積を目安にしています。

 

この説明だけを見ると坪単価は比較の方法として参考にできそうに感じますが、実は坪単価という考え方には大きな危険が隠れています。

 

坪単価を左右する4つの要因

坪単価を比較するうえで、絶対に把握しておかないといけないポイントが4つあります。

その要因とは次の4つです。

  1. どこまでの工事と設備が含まれているか
  2. 家のサイズ
  3. 床面積は2種類ある
  4. 建物の仕様と設備のグレード

 

4つそれぞれについて詳しくご説明します。

 

どこまでの工事と設備が含まれているか

坪単価を目安にする際に、最も気を付けなければならないのが、計算にどこまでの工事や設備が含まれているのかということ。

一般に坪単価と同時に使われることの多い建物本体価格という言葉があります。

この建物本体価格というのは、非常に都合のいい言葉で、これほど勘違いを引き起こす言葉はありません。

今、あなたは建物本体と聞いて、どんな想像をしましたか?

 

人によっては、全てが揃っていて、今すぐ生活できる状態をイメージするでしょう。

しかし、別の人は、屋根と壁と床があり、家だと認識できる程度のものをイメージするかもしれません。

 

実はどちらも正解なんです。

どこまでの設備を含んだ状態を建物本体とするかは、建築会社が自由に決めることができます。

 

つまり、全ての設備や工事を含んだものを建物本体としてもOK。

壁や屋根だけで建物本体としてもOK。

 

どの状態を建物本体とするかによって坪単価は大きく変わるため、坪単価だけで家の価格を比べることはできません。

必ず建物本体にはどこまで含まれているのかを確認してください。

 

一般的には、屋外設備の工事費などを別途工事、各種手続きに必要な費用を諸経費、土地関連の費用は土地代とし、最低限の設備での価格表示をしているため、表示価格以外にかなりの費用が必要になることが多いと覚えておいてください。

 

家づくりに必要な費用に関して詳しくは、こちらを参照してください。

 

家を建てる前に必ず知っておきたい家づくりに必要な費用まとめ

 

家のサイズ

建物の大きさも坪単価を左右する重要な要素となります。

 

40坪で2000万円の家があるとします。

坪単価は50万円です。

この家を同じ仕様で30坪にしたら1500万円で建てられると思っていませんか?

実はそうはならないんです。

まったく同じ仕様であれば、建物が大きくなればなるほど坪単価は安くなり、建物が小さくなればなるほど坪単価は高くなります。

建物が小さくなっても住宅設備にかかる費用は変わらないからです。

 

キッチン・ユニットバス・トイレ・洗面台などの住宅設備の総額が500万円だったとすると、小さな数字で割るより、大きな数字で割った方が安くなります。

設備の合計が500万円だとすると、50坪の家では1坪あたりの設備費は10万円ですが、25坪の家だと1坪あたり20万円です。

 

注文住宅の広告に坪単価が記載されていた場合、必ず計算に使用している床面積は何坪なのかチェックして下さい。

このチェックは悪徳メーカーに引っかからないための大きなポイントとなるので、必ずやることをオススメします。

 

極端な話ですが、100坪の家を基準にして坪単価を計算されている場合、あなたが求める大きさの家を、その坪単価で実現することは不可能です。

建築会社は少しでも安く見せたいので、100坪まではいかないにしても、大きな家を基準として坪単価を計算している場合が多いので、気を付けて下さい。

 

床面積は2種類ある

ここまで、【本体価格 ÷ 床面積 = 坪単価】とご説明しました。

しかし、実は床面積には【延べ床面積】と【施工床面積】の2種類あります。

 

延べ床面積はバルコニーやウッドデッキ、ポーチなどの部分が除かれた面積です。

おおまかに言うと、屋根と壁に囲まれた床だけの面積と考えるとわかりやすいかもしれません。

これに対し、施工床面積はバルコニーやウッドデッキ、ポーチなども全て含んだ面積になります。

 

かなり専門的な話になるので詳しく覚える必要は無いと思いますが、

延べ床面積 < 施工床面積

この関係だけは覚えておいてください。

 

坪単価を計算する際、やはり会社側は少しでも安く見せたいので施工床面積で計算しているところが多いように思います。

大きなバルコニーやウッドデッキ等がある場合、延べ床面積と施工床面積で2坪~5坪ほど変わることもありますので、注意が必要です。

 

例えば、施工床面積25坪で1000万円の家があるとします。

この家のバルコニーやポーチを除いた延べ床面積が20坪だとすると、延べ床面積で計算すると坪単価50万円ですが、施工床面積で計算すると坪単価40万円になります。

この例のように計算する床面積が違えば、同じ家でも坪単価が大きく変わることもあります

どっちの面積で計算しているのか注意して確認してください。

 

さらに言うと、延べ床面積に含まれる範囲は建築基準法で定められているので全国どこでも同じなのですが、施工床面積には明確な取り決めがありません。

これもまた、会社によって基準が違います。

吹き抜けや階段を含むかどうかなど、不透明な部分があります。

 

大きな吹き抜けのある家であれば、吹き抜けが施工床面積に含まれるのか含まれないのかで床面積にかなりの差が出ます。

何を含んで何を除外した床面積なのか確認しておいた方がより確かな判断材料となるでしょう。

 

建物の仕様と設備のグレード

高価な材料を使ったり、住宅設備のグレードを上げたり、良い仕様になればなるほど坪単価は高くなります。

これに関しては、説明する必要がないかもしれませんね。

 

良い設備、施工の難しい間取りや外観、有名建築家への設計依頼など、新築住宅にはいくらでも高くなる要素があります。

建物本体価格が上がれば、坪単価が上がるのは言うまでもありません。

 

一般的に坪単価を記載する場合、その会社の標準の設備にて算出しています。

どのグレードを標準の設備としているのかは会社によって違いますので、標準装備については事前に確認してください。

 

ちなみに、標準装備がたくさんついていればお得だと思っている方が多いのですが、それは実は大きな間違いなんです。

その理由についてはこちらの記事を参考にしてください。

 

【新築住宅の標準装備という落とし穴。装備が充実=良いことではない!】

 

地域別坪単価ランキング

 

この記事の趣旨からは少しそれてしまうかもしれませんが、地域によって、建てられる住宅の平均坪単価が大きく違うのはご存知でしょうか?

参考までにご紹介したいと思います。

少し古いデータになるのですが、平成15年に住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)を利用して家を建てた人の平均坪単価です。

このデータは、ハウスメーカー・工務店・中小ビルダー全てが対象となっています。

それでは、都道府県別坪単価ランキングをご覧ください!

 

あなたの都道府県は何位でしょう?探してみて下さいね!

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あなたのお住まいの地域は何位でしたか?

1位は予想通り(?)東京都です。

沖縄は着工棟数が極端に少なく、データとして有効ではないのでこのランキングには入っていませんので、46位が一番坪単価が安い県となります。

46位は宮崎県でした。

私としては意外だったのですが、あなたはどう感じましたか?

 

これは10年以上も前のデータなので、現在は細かい変動があるかもしれませんが、都市部は坪単価が高いというのは変わらないと思います。

直近のデータは見つけることができませんでした。見つけ次第更新致します。

 

住宅を比較するときの正しい坪単価の使い方

ここまでで解説してきた通り、あくまで坪単価は参考であって、どういう方法で算出されているかで大きく左右されます。

そのため、条件を統一して計算しなければいけません。

 

坪単価を正しく利用するためには、全ての条件を伝え、その条件をクリアした状態で出された見積りを基準に、延べ床面積で割ると、比較の基準として使える坪単価を求めることができます。

 

【全てを含んだ見積り ÷ 延べ床面積】

この条件で計算された坪単価で比較すること、正しく住宅会社を比較することができます。

 

諸経費とは、各種手続き金や税金、保険料などを指すものとします。

新築住宅購入時にかかる諸経費について詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。

 

【家を建てる時に必要な費用の相場は?新築にかかる諸経費】

 

実際に建てられた家の平均坪単価

では、実際にハウスメーカーや工務店で家を購入した人が実際に支払った費用をもとに坪単価を計算するといくらなのでしょう?

新築住宅を検討する際に参考にできる坪単価を見てみましょう。

ここから先に出てくる坪単価は全て、【実際に支払った金額 ÷ 延べ床面積】で計算しています。

 

大手ハウスメーカー

下の表は、住宅産業新聞社が発表した、2015年に大手ハウスメーカーで住宅を購入した人が平均で支払った金額と、購入した住宅の平均の床面積をまとめたデータから、私が坪単価を計算したものです。

この金額には、土地代金や諸経費は含まれておりません。

大手坪単価

※トヨタホームは2015年のデータが掲載されていなかったため参考としております。

表を見比べてみると、2014年から2015年にかけて、全てのハウスメーカーで坪単価が上昇しています。

この坪単価は実際に支払った金額の平均を基に算出しているので、メーカーのパンフレットより恐らく高い結果となっていると思います。

新築住宅を購入する際のリアルな数字としてかなり参考になるデータです。

【参考記事】

おすすめハウスメーカーランキング2018!今人気の会社はここだ!

 

この記事内で、坪単価は建物が大きくなると安くなると説明しましたが、平均して40坪前後の家を建てている方が多いようなので、もう少し小さい家を同じ仕様で建てるとさらに坪単価は上がります。

 

2015年の平均建物本体費用の10社平均は3265.6万円です。

金利1.%として35年ローンで計算をすると、月々92,166円になります。

 

参考までにお伝えしておくと、3265.6万円というのは、年収350万円~400万円程度の方の借り入れ限度額と同じくらいです。

これはあくまで本体価格だけの話ですので、土地も購入しないといけない方は、さらに費用が必要になります。

 

工務店

ここでは、年間100棟を超えるような工務店ではなく、中規模から小規模の工務店を対象に説明していきます。

しかし、一口に工務店と言っても、その比較は難しく、高いものであれば坪単価100万円程度の会社もありますし、安いものであれば坪単価30万円代の会社もあります。

できる限り材料や設備の質を落とさず、人が快適に生活できるレベルの住宅で考えると、坪単価の下限は38万円程度ではないかと思います。

それ以下で請け負ってくれる会社もあるかもしれませんが、、何かしらの安い理由があるはずですので、なぜ安く建てることができるのか、しっかりと説明を受ける必要があります。

納得のいく説明がもらえなかったときは、いくら安くてもその工務店で建てることはやめた方が無難です。

安かろう悪かろうでは建てる意味がありませんので。

ローコスト住宅で失敗しない方法について詳しくはこちらの記事を参考にしてください。

ローコスト住宅に失敗して後悔しないための6つのポイント

 

ばらつきはあるものの、中小工務店が大手ハウスメーカーと競合しても勝ち目は薄いため、ハウスメーカーより安く請け負う工務店が多いです。

極端に高い工務店を除けば、ハウスメーカーより工務店の方が安くつくという認識を持って大きな間違いはないかと思います。

 

工務店とハウスメーカーの違いをより詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にして頂ければと思います。

【工務店とハウスメーカーはどっちがいい?違いを比較してみた】

 

建築家

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日本ではあまりなじみが無いのですが、建築家に頼むという方法もあります。

有名な建築家になれば、かなり高額な設計料がかかってしまいますが、世界に一つだけのマイホームを望むのであれば、建築家に頼むのも一つの選択肢として考えられます。

建築家に頼むメリットは、高いデザイン性と、どんな要望でも叶えてくれる点でしょう。

中には『住まい』というよりも『作品』としての建築になっていることもしばしば。

人とは違うオンリーワンであることに価値を感じるのであれば、建築家に依頼するのもとても面白いと思います。

価格の比較はできません。

 

建築家によって設計料がまったく違う上に、同じ建築家の『作品』であっても、その内容によって価格は大きくばらつきがあります。

 

家づくりはわからないことだらけ・・・

今回ご紹介した坪単価の落とし穴をはじめとして、家づくりはわからないことだらけだと思います。

家はとても大きな買い物で、ほとんどの方が一生に一度経験するかどうかです。

だから、わからなくて当たり前なんですよね。

でも、わからないからと言って失敗するわけにはいかないのが家づくりの大変なところです・・・

 

では、どうすればいいのか?

わからないなら、知っている人に聞くのが一番確実で、一番早い解決法です。

小学生の頃、わからないことがあれば先生に聞けば丁寧に、わかりやすく教えてくれました。

同じように、家づくりでわからないことも、先生に聞いてわかりやすく丁寧に教えてもいましょう!

 

日本最大手の住宅情報サイト、SUUMOはご存知でしょうか?

SUUMOが提供する、「スーモカウンター」という家づくりの無料講座があります。

店舗か在宅を選んで受講することができ、家づくりに関する悩みを相談することができます。

講座形式なので、「なにからはじめればいいかわからない」という方にもオススメ

店舗かWEBを選んで、あなたに合った受講方法を選ぶことができます。

営業を受けることも一切ありませんので、家づくり対する不安や疑問、何からはじめればいいかわからないという方は、是非一度受講してみてください。

 

まとめ

いかがでしたか?

坪単価は、一般によく知られている価格を比較する目安であるにもかかわらず、実に不透明で、実に曖昧な指標です。

正しく坪単価の仕組を知らないと、会社選びに大失敗してしまう可能性があります。

  1. どこまでの工事と設備が含まれているか
  2. 家のサイズ
  3. 床面積は2種類ある
  4. 建物の仕様と設備のグレード

 

家づくりで失敗しないためには、絶対に複数の会社を比較しなければいけません。

価格を比較する際には、坪単価にはこの4つの曖昧さがあることを思い出し、表示価格に騙されないように注意してください。

もし、坪単価を比較に使うなら、条件を住宅会社に伝え、その条件で出された見積もりを、延べ床面積で割って計算した坪単価を利用してください。

この記事を正しい会社選びの参考にして頂ければ幸いです。

 

坪単価について知って頂いたあとは、今回知った知識をもとに、実際に会社を比較してみることをオススメします。

会社を比較しないと、あなたの家づくりが失敗してしまう確率はかなり高くなります。

比較せずに住宅会社を決めてしまい、大失敗した体験談をご紹介しますので、次はこちらをお読みください。。

 

【悲報】新築マイホーム購入に失敗。死ぬほど後悔したある飲み会での話

 

これから住宅会社を比較しようと考えている方には、カタログをうまく活用する方法をご紹介します。

価格を比較する最も簡単な方法は、カタログを見比べることです。

価格を比較する他にも、家づくりに失敗しないためにカタログはとても大切な役割を持っています。

カタログ活用方について詳しくは別の記事にまとめましたので、次はこの記事を読み、カタログを最大限活用して最高の家づくりをしてください!

 

カタログを活用すると新築注文住宅に失敗しない!プロが教える3つの理由

 

ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 和正

嵯峨根 和正

おうちの悩み.com 編集長
株式会社ライフプラスハウス 代表取締役社長
株式会社ドレメ 取締役

「新築を通じてお客様と共にワクワクする未来を創造し、住まいを必要とする全ての人に貢献する」というミッションのもと、今よりも豊かな生活を手に入れる家づくりをご提案させて頂いております。

私の建てる家に興味がある、または私に家づくりの相談をしたい方は、下記のリンクよりライフプラスハウスのHPへ飛ぶことができますので、お気軽にお問い合わせください。

お問い合わせには100%お返事致しますので、お気軽にご連絡下さい。


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