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新築一戸建ての建築費を坪単価で見てはいけない!平均や相場も紹介

あなたが『そろそろマイホームが欲しいな』と思ったとき、最も身近にある情報は、住宅関連のチラシや住宅会社のHP(ホームページ)です。

多くのチラシやHPで坪単価○○万円~」と書かれているのを見かけますが、坪単価についてちゃんと理解されていますか?

 

余り知られていませんが、実は坪単価はとても曖昧で、良い住宅会社を見つけるための情報にはならないんです。

このことを知らずに坪単価で比較して住宅会社を選んでしまうと、良くない会社を選んでしまう可能性も・・・

 

よく見かけるけど、知らないことの多い坪単価について、詳しくまとめました。

この記事を読み、間違った住宅会社選びをしないための知識を身に着けて頂ければ幸いです。

 

こんな比較サイト、見たことありませんか?

あなたは何かを買うとき、より安い方を買いたいと思いますよね?

色々な商品を比較できる「価格.com」や、宿泊施設を比較できる「トリバゴ」など、様々な分野で比較サイトが誕生し、一度は比較サイトを利用したことがある方が多いのではないかと思います。

新築をしたいと思ったとき、ハウスメーカーや工務店を選ぶ一つの目安として、料金を比較したいと思いませんか?

例えば、『ハウスメーカー 比較』などで検索をすると、相当数の検索結果が表示され、いかに需要があるかが伺えます。

 

住宅会社を比較するとき、多くの方が目安にしているのが坪単価という考え方です。

 

今や住宅の分野では当たり前となりつつある坪単価という考え方ですが、あなたは本当に正しく理解できていますか?

 

ほとんどの方が正しく理解できていない坪単価の考え方について、わかりやすく順を追ってご説明します。

 

そもそも坪単価って何?


坪単価とは、簡単に言えば1坪当たりの建築費です。

例えば、40坪の家が2000万円で売りに出されていたとすると、坪単価50万円の家ということになります。

 

では、次のAとBはどちらがお得でしょう?

 

 

A.30坪3000万円の家

B.40坪3600万円の家

 

ほとんどの方は、Bと答えると思います。

それは、Aは1坪当たり100万円ですが、Bは1坪当たり90万円だからです。

これが、坪単価という考え方です。

 

この説明だけを見ると坪単価は比較の方法として参考にできそうに感じますが、実は坪単価という考え方には大きな危険が隠れています。

 

坪単価を左右する4つの要因

 

坪単価を比較するうえで、絶対に把握しておかないといけないポイントが4つあります。

 

その要因とは次の4つです。

・計算にどこまで含まれているか

・家のサイズ

・○○床面積で計算している

・建物の仕様と設備のグレード

 

4つそれぞれについて解説します。

 

計算にどこまで含まれているか

 

坪単価を目安にする際に、最も気を付けなければならないのが、計算にどこまでの工事が含まれているのかということ。

 

一般に坪単価と同時に使われることの多い建物本体価格という言葉があります。

この建物本体価格というのは、住宅会社からすれば本当に都合のいい言葉で、お客様側からすればこれほど勘違いを引き起こす言葉はありません。

 

今、あなたは建物本体と聞いて、どんな物を想像しましたか?

 

なんとなく土地は入らないというニュアンスは伝わるかと思いますが、それ以外の情報はまったくありません。

人によっては、全てが揃っていて、今すぐ生活できる状態を建物本体と呼ぶかもしれません。

 

しかし別の人は、屋根と壁と床があり、外観的に家だと認識できるプレハブ小屋のようなものを建物本体と呼ぶかもしれません。

 

では、正解はどちらなのでしょう?

 

どちらも正解なんです。

 

どこまで含んだ状態を建物本体と呼ぶかの決まりは無く、その内容

は建築会社が自由に決めることができます。

 

つまり、全ての設備を充実させて建物本体としてもOK。

必要最低限のものだけで建物本体としてもOK。

 

これでは、坪単価で単純に比較することはできませんよね?

A社とB社の建物本体という認識に違いがあるかもしれませんし、あなたが思っている建物本体とも違いがあるかもしれません。

 

むしろ違いがあることの方が多いです。

必ず建物本体にはどこまで含まれているのかを確認してください。

 

一般的には、屋外設備の工事費などを別途工事、各種手続きに必要な費用を諸経費、土地関連の費用は土地代とし、最低限の設備での価格表示をしているため、表示価格以外にかなりの費用が必要になることが多いと覚えておいてください。

 

家のサイズ

 

建物の大きさも坪単価を左右する重要な要素となります。

 

40坪で2000万円の家があるとします。

この家を同じ仕様で20坪にしたら1000万円で建てられると思っていませんか?

実は家の価格の計算はそう簡単ではありません。

 

まったく同じ仕様であれば、建物が大きくなればなるほど坪単価は安くなり、建物が小さくなればなるほど坪単価は高くなります。

 

キッチン・ユニットバス・トイレ・洗面台など、建物本体に含まれる設備の総額が500万円だったとすると、小さな数字で割るより、大きな数字で割った方が安くなります。

50坪の家で500万円の設備なら、1坪あたりの設備費は10万円ですが、25坪の家だと1坪あたり20万円です。

 

 

ここでCheck!!

3a4ac148bbdfbd17a686099c84929019_s注文住宅の広告に坪単価が記載されていた場合、必ず計算に使用している床面積は何坪なのかチェックして下さい。

このチェックは悪徳メーカーに引っかからないための大きなポイントとなるので、必ずやることをオススメします。

 

極端な話ですが、100坪の家を基準にして坪単価を計算されている場合、あなたが求める大きさの家を、その坪単価で実現することは不可能です。

建築会社は少しでも安く見せたいので、100坪まではいかないにしても、大きな家を基準として坪単価を計算している場合が多いので、気を付けて下さい。

 

 

話をまとめます。

床面積が小さいほど坪単価は高くなり、床面積が大きいと坪単価は安くなります。

 

○○床面積で計算している

0a82a3d77ef3c004fcb0ae5152898473_s

ここまで坪単価とは

 

【本体価格 ÷ 床面積 = 坪単価】

 

であることを覚えて頂いたと思います。

しかし、実は建築業界で使う床面積には2種類あります。

 

【延べ床面積】【施工床面積】です。

この違い、ご存知ですか?

 

建築のかなり専門的な部分になるので、詳しく覚える必要は無いと思いますが、違いが分かっていないと正しく坪単価を理解できないので、簡単に説明します。

 

延べ床面積は、バルコニーやウッドデッキ、ポーチなどの部分が除かれている面積です。

おおまかに言うならば、延べ床面積は屋根と壁に囲まれた床だけの面積と考えるとわかりやすいかもしれません。

これに対し、施工床面積はバルコニーやウッドデッキ、ポーチなども全て含む床の面積になります。

 

延べ床面積 < 施工床面積

 

この関係を覚えておいてください。

 

坪単価を計算する際、やはり会社側は少しでも安く見せたいので施工床面積で計算しているところが多いように思います。

大きなバルコニーやウッドデッキ等がある場合、延べ床面積と施工床面積で2坪~5坪ほど変わることもありますので、注意が必要です。

 

施工床面積25坪で1000万円の家があるとします。

この家のバルコニーやポーチを除いた延べ床面積が20坪だとすると、延べ床面積で計算すると坪単価50万円ですが、施工床面積で計算すると坪単価40万円になります。

この例のように計算する床面積が違えば、同じ家でも10万円も見かけの坪単価が変わることもあります

もし坪単価を目安にされるなら、どちらの面積で計算しているのかまで、注意して見てください。

 

さらに言えば、延床面積に含まれる範囲は建築基準法で定められているので全国どこでも同じなのですが、施工床面積には明確な取り決めがありません。

これもまた、会社によって基準が違います。

 

定義は、実際に施工した部分の面積とされていますが、例えば【吹き抜け】は施工したと言うのかどうかなど、かなり不透明な部分が多くあります。

リビングの上に大きな吹き抜けのある間取りであれば、2階のその部分が施工床面積に含まれるのか含まれないのかでかなりの差が出てきますよね。

どこまでを施工床面積としているのか確認しておいた方がより確かな判断材料となるでしょう。

 

建物の仕様と設備のグレード

高価な材料を使ったり、住宅設備のグレードを上げたり、良い仕様になればなるほど坪単価は高くなります。

これに関しては、説明する必要がないかもしれませんね。

 

高級なものを使うと高くなり、安価なものを使うとそれなりに安くなります。

良い設備、施工の難しい間取りや外観、有名建築家への設計依頼など、新築住宅にはいくらでも高くなる要素があります。

建物本体価格が上がれば、坪単価が上がるのは言うまでもありません。

 

一般的に坪単価を記載する場合、その会社の標準の設備にて算出しています。

どのグレードを標準の設備としているのかは会社によって違いますので、標準装備には何が含まれているのか事前に確認してください。

 

ちなみに、標準装備がたくさんついていればお得だと思っている方が多いのですが、それは実は大きな間違いなんです。

その理由については、こちらにまとめましたので、会社選びに失敗しないためにも、こちらの記事をご一読頂ければと思います。

 

【新築住宅の標準装備という落とし穴。装備が充実=良いことではない!】

 

 

地域別坪単価ランキング

 

この記事の趣旨からはそれてしまうかもしれませんが、地域によって、建てられる住宅の平均坪単価が大きく違うのはご存知でしょうか?

参考までにご紹介したいと思います。

少し古いデータになるのですが、平成15年に住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)を利用して家を建てた人の平均坪単価です。

このデータは、ハウスメーカー・工務店・中小ビルダー全てが対象となっています。

それでは、都道府県別坪単価ランキングをご覧ください!

 

あなたの都道府県は何位でしょう?探してみて下さいね!

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あなたのお住まいの地域は何位でしたか?

1位は予想通り(?)東京都です。

沖縄は着工棟数が極端に少なく、データとして有効ではないのでこのランキングには入っていませんので、46位が一番坪単価が安い県となります。

46位は宮崎県でした。

私としては意外だったのですが、あなたはどう感じましたか?

 

これは10年以上も前のデータなので、現在は細かい変動があるかもしれませんが、都市部は坪単価が高いというのは変わらないと思います。

 

※直近のデータは見つけることができませんでした。見つけ次第更新致します。

 

 

住宅を比較するときの正しい坪単価の使い方

 

ここまでで解説してきた通り、あくまで坪単価は参考であって、どういう方法で算出されているかで大きく左右されます。

そのため、条件を統一して計算しなければいけません。

 

坪単価を正しく利用するためには、全ての条件を伝え、その条件をクリアした状態で出された見積りを基準に、延べ床面積で割ると、比較の基準として使える坪単価を求めることができます。

 

【最終的な見積り価格 ÷ 延べ床面積】

 

これを覚えておいてください。

 

諸経費とは、各種手続き金や税金、保険料などを指すものとします。

新築住宅購入時にかかる諸経費は、こちらの記事を参考にしてください。

 

【家を建てる時に必要な費用の相場は?新築にかかる諸経費】

 

実際に建てられた家の平均坪単価

では、実際にハウスメーカーや工務店で家を購入した人は、どれくらいの費用を支払い、実際に支払った費用をもとに坪単価を計算するといくらなのでしょう?

 

よりリアルで、新築住宅を検討する際に参考にできる坪単価を見てみましょう。

ここから先に出てくる坪単価は全て、【実際に支払った金額 ÷ 延べ床面積】で計算しています。

 

大手ハウスメーカー

下の表は、住宅産業新聞社が発表した、2015年に大手ハウスメーカーで住宅を購入した人が平均で支払った金額と、購入した住宅の平均の床面積をまとめたデータから、私が坪単価を計算したものです。

この金額には、土地代金や諸経費は含まれておりません。

 

大手坪単価

※トヨタホームは2015年のデータが掲載されていなかったため参考としております。

 

表を見比べてみると、2014年から2015年にかけて、全てのハウスメーカーで坪単価が上昇しています。

この坪単価は実際に支払った金額の平均を基に算出しているので、メーカーのパンフレットより恐らく高い結果となっていると思います。

新築住宅を購入する際のリアルな数字としてかなり参考になるデータです。

 

この記事内で、坪単価は建物が大きくなると安くなると説明しましたが、平均して40坪前後の家を建てている方が多いようなので、もう少し小さい家を同じ仕様で建てるとさらに坪単価は上昇します。

 

2015年の平均建物本体費用の10社平均は3265.6万円です。

2017年7月現在のフラット35の金利(1.09%)で35年ローンの計算をすると、月々93,542円になります。

 

参考までにお伝えしておくと、3265.6万円というのは、年収350万円~400万円程度の方の借り入れ限界額と同じくらいです。

これはあくまで本体価格だけの話ですので、土地も購入しないといけない方は、さらに費用が必要になります。

 

工務店

ここでは、年間100棟を超えるような工務店ではなく、中規模から小規模の工務店を対象に説明していきます。

しかし、一口に工務店と言っても、その比較は難しく、高いものであれば坪単価100万円程度の会社もありますし、安いものであれば坪単価30万円代の会社もあります。

できる限り材料や設備の質を落とさず、人が快適に生活できるレベルの住宅で考えると、坪単価の下限は38万円程度ではないかと思います。

それ以下で請け負ってくれる会社もあるかもしれませんが、、何かしらの安い理由があるはずですので、なぜ安く建てることができるのか、しっかりと説明を受ける必要があります。

納得のいく説明がもらえなかったときは、いくら安くてもその工務店で建てることはやめた方が無難です。

安かろう悪かろうでは建てる意味がありませんので。

 

ばらつきはあるものの、中小工務店が大手ハウスメーカーと競合しても勝ち目は薄いため、ハウスメーカーより安く請け負う工務店が多いです。

極端に高い工務店を除けば、ハウスメーカーより工務店の方が安くつくという認識を持って大きな間違いはないかと思います。

 

工務店とハウスメーカーの違いをより詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にして頂ければと思います。

 

【工務店とハウスメーカーはどっちがいい?違いを比較してみた】

 

 

建築家

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日本ではあまりなじみが無いのですが、建築家に頼むという方法もあります。

有名な建築家になれば、かなり高額な設計料がかかってしまいますが、世界に一つだけのマイホームを望むのであれば、建築家に頼むのも一つの選択肢として考えられます。

建築家に頼むメリットは、高いデザイン性と、どんな要望でも叶えてくれる点でしょう。

中には『住まい』というよりも『作品』としての建築になっていることもしばしば。

人とは違うオンリーワンであることに価値を感じるのであれば、建築家に依頼するのもとても面白いと思います。

 

価格の比較はできません。

 

建築家によって設計料がまったく違う上に、同じ建築家の『作品』であっても、その内容によって価格は大きくばらつきがあります。

 

 

まとめ

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ここまででご説明した通り、坪単価は、一般によく知られている価格を比較する目安であるにもかかわらず、実に不透明で、実に曖昧です。

正しく坪単価の仕組を知らないと、会社選びに大失敗してしまう可能性があります。

 

坪単価という表記の裏には、4つの曖昧さがあります。

・計算にどこまで含まれているか

・家のサイズ

・○○床面積で計算している

・建物の仕様と設備のグレード

 

この4つすべてを確認し、同じ条件で比較しなくては、坪単価には何の意味もありません。

しかし、この4つがすべて同じということは、まずあり得ません。

 

もし、坪単価を比較に使うなら、同じ条件を複数の会社に伝え、その条件をクリアした最終的な見積もりを、延べ床面積で割って計算した坪単価を利用してください。

 

坪単価の正しい知識を持ち、本当に良い住宅会社を見極めましょう。

 

同じ条件を複数の会社に伝えるとても簡単な方法があります。

最近利用する人がかなり増え、新築住宅の第一歩として主流になりつつある簡単な手順なのですが、その手順を踏むか踏まないかで、家づくりに成功する確率が大きく変わります。

次にご紹介するのは、この簡単な手順を知らなかったために、家づくりに大失敗したある男性の悲しいお話です。

 

【悲報】新築一戸建てのマイホーム購入に失敗。死ぬほど後悔した話

 

あなたの家づくりが、最高の家づくりになることを願ってこの記事の結びとさせて頂きます。

 

 

 

 

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嵯峨根 和正

嵯峨根 和正

京都府舞鶴市 株式会社ドレメ ライフプラスハウス事業部代表

「新築を通じてお客様と共にワクワクする未来を創造し、住まいを必要とする全ての人に貢献する」というミッションのもと、今よりも豊かな生活を手に入れる家づくりをご提案させて頂いております。
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