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コロナショックはマンション価格にどう影響する?売るのは今じゃない!!

現在、世界中でコロナウイルスの感染が広がり、危機的状況にさらされています。

  • マンションを売ろうとしていたけれど、こんな状況で動いても大丈夫なのか・・・
  • コロナショックでマンション価格は大暴落するのかな?
  • 下手に動いてマンション売却に失敗したくない!

このような不安を感じている方も多いと思います。

まず今回のコロナショックによって、マンション価格が大きく変動することは避けられません

日本は過去にも、バブル崩壊やリーマンショック、東日本大震災など多くの危機を経験し、そのたびに不動産の価格は変動しています。

そして、そのデータはすべて蓄積されています。

そのため過去の経験から予測を立て、あなたが今後どう動くべきなのか知ることができます。

この記事では、マンションを売りたいという一般の方向けに、コロナショックでマンション価格がどう変動するのか?マンションの最適な売り時はいつか?をわかりやすく解説します。

記事を読むことで、今後のマンション価格の変動、おさえておくべきポイントが分かります。

 

 

現在までの不動産価格の推移

 

まずは、2000年から2020年1月までの、過去20年間の東京の不動産価格を振り返ってみます。

 

不動産研究所東京の住宅価格指数(2000年~2020年)参照:一般財団法人日本不動産研究所

 

バブル崩壊後:不動産価格は20年間下がり続ける

2005年:都心マンションブームによって再び上昇

2008年:リーマンショックで一気に下落

数年かけて回復

2011年:東日本大震災で再び下落

2013年:アベノミクス、東京オリンピック開催決定を受け、どんどん高騰

「高いマンションほど売れる」といわれ、8年間にわたり不動産バブルが継続

このような歴史を見ると、今回のコロナショックでマンション価格の下落は避けられないといえます。

 

リーマンショックとコロナショックの違い


2008年のリーマンショックと2020年のコロナショックでは、大きな違いが1つあります。 

 

リーマンショック時は新築マンションが多かった

リーマンショックが起こった2008年は、新築マンションの供給数は現在の2倍ほどありました。

そのため、不動産業界は大きな打撃を受けました。

以前の大手は「マンション完成前に、値引きしてでも全戸売り切る!」という販売スタイルが主流でした。

リーマンショックの影響がある中で、大量の新築マンションを短期間で売るためには、大幅値引きせざるを得なかった背景があります。

 

コロナショックの現在は新築マンションが少なかった

今回のコロナショックでは、新築マンション市場がもともと縮小されていました。

少ない中での一時的な停滞なので、リーマンショック時と比べると新築マンション価格への影響は小さいといえます。

数年前から「マンション完成後も値引きせずじっくり高値で売ろう」という販売スタイルにシフトしており、コロナの影響が長引いたとしても急いで値引きをして売る理由がありません

また、コロナショックでホテルなどが倒産に追い込まれる事態となっており、駅前の物件が安く売り出されはじめました。

そこに目をつけた大手デベロッパーが、ホテルを買い取り、好立地の土地に新築マンションを建てようとする動きもみられています。

このようなことから、コロナショック後も新築マンションの価格はさほど下がらないと予測できます。

 

 

投資用マンションと実需マンションの違い


不動産価格は、タワーマンションなどの投資用物件と、自分で住むための実需マンションでは、価格変動のしかたが異なります。

詳しく説明します。

 

投資用マンションは価格変動が激しい

投資用マンションは、景気が良くなって株などでもうけた人が、資産を分散させたりさらに利益を得たりする目的で取引される特徴があります。

特に、都心部では中国人の投資家が多く参入していたため、今回のコロナショックで、インバウンド投資は15~20%減少すると予測されます。

以下のグラフは、過去6ヵ月の株とREIT(不動産投資信託)の動きです。

 

SBI証券 東証REIT指数と日経平均引用:SBI証券 東証REIT指数/日経平均

 

コロナショック後に一気に下落しているのがわかります。

投資用マンションは、こういった株の動きや経済状況がすぐに反映されやすいため、価格変動も大きくなります。

 

実需マンションの価格はゆるやかに変動

実需マンションは、数ヵ月~数年かけてゆっくり価格変動していくのが特徴です。

即買い・即売却の投資マンションと違い、実需マンションは売却に3~6ヵ月はかかります。

仮に、価格の見直しを3ヵ月後におこなうとしても、実際の取引価格が相場に反映されるのはもっと先。

さらにいうと、マンションの家賃は以下の影響を受けるため、そう大きく変動することはありません。

  • 新築マンションの価格
  • 周辺マンションの家賃

家賃は変わらないのに、売却価格だけが大暴落することはないので、必然的に価格変動もゆるやかになります。

底値ってどのくらい?
マンション価格にも底値があります。底値は「家賃を払いつづけるよりもローンで買った方が安い」というラインです。
底値より下落することはないので、周辺の家賃はマンションの相場を知るうえでひとつの目安になります。

 

 

コロナショックで価格が暴落するマンションとは?


では今回のコロナショックで、どんなマンションが大暴落するのでしょうか?

 

バブルで高騰しすぎたマンションは3割以上下落する

まず、価格が大きく下がるマンションは、オリンピック前のバブルで高騰していた首都圏のマンションです。

東京オリンピックが決定してから都心では建設ラッシュが起こり、一時的なバブル状態となっていました。

不動産価格指数(住宅)の推移グラフ引用:国土交通省「不動産価格指数」

マンション価格は異常なほど高騰していたため、コロナショックで適正相場に戻るだけでも3~4割の大幅下落が十分ありえます。

例外として、湾岸エリア、都市部の駅前にある好立地のマンションなどの、需要が高くて人気のあるエリアは下落幅が少ないと予測されています。

 

3,000万円の価格帯の中古マンションは下落しにくい

反対に価格が下がらないマンションは、不動産バブルが起きたときにさほど高騰しなかったマンションです。

具体的にいうと、2,000~3,000万円の価格帯の実需マンション、都心部から20km以上離れた郊外のマンションなど。

これらのマンションは、下落幅は5~10%ほどにおさまると予測することができます。

実際、リーマンショック時の下がり幅も、新築マンションを含めても全体で2割ほどの下落にとどまっています。

 

コロナが収束するまで売却は待て


新型コロナウイルスの影響で日本中が混乱している今、マンションを売るのは得策ではありません。

なぜ今売ってはいけないのか?最適な売り時はいつか?解説します。

 

買い手の数が圧倒的に減っている

コロナウイルス感染拡大が起こっている今、マンションの内覧希望者数は激減しています。

物理的要因:政府の自粛要請
心理的要因:「コロナが落ち着いたら安くなるかな?少し待ってみよう」という様子見

このような理由でそもそも買い手がいない状況なので、売りたくても思うようには売れないでしょう。

また、収入が減ってローンが払えなくなった人、資金繰りが悪化して不動産を安く売り出す企業なども増えており、それに引きずられて大幅な値引き要求をされる可能性も考えられます。

そして一度価格を下げたら最後。二度と値上げできません。

今すぐ売る必要がなく、少しでも高く売りたいのであれば、このような混乱状態の中でマンション売却するのはおすすめできません。

 

ワクチンが開発されれば急速に回復

コロナウイルスが人々を不安に陥れている大きな原因は、有効なワクチンがいまだ開発されていないこと。

ワクチン開発には1年~1年半かかるといわれており、先が見えないことでさらに不安は大きくなっています。

しかし、ワクチンが開発されたというニュースが出れば、状況は一転するでしょう。

コロナウイルスに対する不安がなくなり、自粛によっていままで我慢していた反動で経済活動が一気に復活することが予測できます。

 

政府の施策がマインド上昇のカギ

コロナが収束した後は、政府が景気回復のためになんらかの対策を打ち出すはずです。

住宅ローンの金利がさらに下がるなど、購入する側にとってメリットが大きい施策ほど消費マインドは上昇し、マンションは売れやすくなるでしょう。

住宅は生活になくてはならないものなので、一時的に買い控えが起こったとしても、そこに人がいるかぎり需要がなくなることはありません。

コロナが落ち着いて安心したところに、住宅購入者への優遇制度がはじまれば、条件の良い人気物件などは奪い合いになり、結果的に高く売れることが期待できます。

 

コロナ収束後の数ヵ月が最適、それ以降はゆるやかに下落

  • コロナの収束
  • 政府の施策
  • 消費者マインドの上昇
これらを待ってマンション売却をするのが、現時点での最適な売り時予測です。

コロナ収束後の政府の動きに注目しながら、あなたにとって最適な売却時期を検討してください。

ただ「不動産価格は今後どうなる?3つの「20XX年問題」が下落を加速させる!」で紹介しているように、今後は少子高齢化がさらに加速し、一部地域をのぞいては不動産価格がどんどん下がっていくのは明白です。

長期的な影響も視野に入れるなら、いずれにしても早めに売却するのが良いといえるでしょう。

 

 

まとめ

いかがでしたか?

新型コロナウイルスの影響で、すぐにマンション価格が大暴落することはありません。

今後の下落幅の予測は以下のとおりです。

バブルで高騰した投資用タワーマンション:3割前後
郊外などの実需マンション:1割前後

コロナウイルスの感染拡大で現場が混乱している今、急がないのであればコロナの収束を待って売却するのが最適です。

ただし、高く売れる時期を待ちすぎて逆に税金が高くついてしまった、ということにならないように注意してください。

また、マンション売却に利用できる減税の特例には、売却期限などの条件もあります

マンション売却には、不動産市場のチェック、不動産会社のリサーチ、売却に関する知識やデータ集めなど、やるべきことがたくさんあります。

売却のチャンスが訪れたときにすぐに動けるように、今は売却に向けての準備をしておきましょう。

あなたがマンション売却に成功し、豊かな未来を手に入れることを願っています!

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

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