1. TOP
  2. 不動産
  3. 売却
  4. 不動産価格は今後どうなる?下落を加速させる3つの「20XX年問題」

不動産価格は今後どうなる?下落を加速させる3つの「20XX年問題」

 2019/07/28 売却
 

家を売るなら、なるべく高く売りたいですよね!

  • 不動産価格は今後どうなるの?
  • どうせなら高い時期に売りたい
  • 売却時期を間違えて失敗したくない!

いまの日本は、不動産価格を大きく下げる「20XX年問題」が数年おきに控えています。

実は2019年まで、首都圏の不動産はバブル状態になっていました。

そのバブルは2020年のオリンピック終了をきっかけに崩壊するといわれていましたが、コロナウイルスの影響でオリンピックが延期になりました。

今後の政治動向にも注目しなければなりませんが、オリンピックが延期になった今が最後のチャンスかもしれません!

この記事では、今後の不動産価格が下落する3つの問題、今後も価格が下がらない地域はどこかについて解説します。

少しでも家を高く売りたい方は、是非ご覧ください!

 

3つの「20XX年問題」とは

不動産の価格というのは、築年数だけではなく社会情勢も深く関わっています。

今後の不動産価格に大きな影響を与える出来事は3つあります。

  • 2020年問題
  • 2022年問題
  • 2025年問題

これらは、いずれも不動産価格を下落させる問題です。

 

「2020年問題」とは

2020年問題とは、東京オリンピック終了をきっかけに不動産バブルが崩壊する問題です。

この問題のポイントは3つ。

  1. 人口増加と建設ラッシュ
  2. 投資家の爆買い
  3. 大量の空き家

東京オリンピックは、公的資金2兆円を投入したビッグイベントです。

競技場建設やインフラ整備のために15万人の雇用を生み、首都圏の人口は一気に増えました

さらに、その15万人の労働者受け入れのためマンションの建設ラッシュが起こりました。

その一方でオリンピックが決まった2013年以降に、海外の投資家たちが都内のマンションを一斉に爆買いするという現象が起こりました。

オリンピックで景気が良くなり、マンション価格が上昇すると踏んだためです。

実際、マンション価格は2013年から高騰し、上昇率は40%にもなっています。

不動産価格指数(住宅)の推移グラフ国土交通省「不動産価格指数」(2018年3月)

不動産売却時に支払う所得税には、所有期間が5年超になると税率が下がる決まりがあります。

そのため、投資家は2013年に買い占めたマンションを2018年以降に続々と売却し始めています

さらに、オリンピックが終われば労働者も一斉にいなくなり、あとに残されるのは大量の空き家。

そして需要と供給のバランスが崩れたとき、バブルがはじけると言われています。

嵯峨根
不動産価格はすでに価格が下がり始めているとも言われています。高値で売却するならオリンピック前が売り時です!

 

「2022年問題」とは

2022年問題とは、生産緑地が一斉に売り出されることで不動産価格が大暴落するという問題です。

この問題のポイントは2つ。

  1. 生産緑地の解除によって税金が上がる
  2. 新築マンションが乱立する恐れ

都市部にある農地は「生産緑地」と呼ばれていて、税金の優遇と引きかえに30年のあいだ農業を営むという条件のもと、1992年から農地運用されています。

2022年は、生産緑地に指定されてからちょうど30年目。

生産緑地は解除され、今まで優遇されていた税金は約200倍にはね上がります。

そうなると農家で生計を立てるのはとても難しいので、これを機に農地を売却する人が多いと考えられます。

さらに、生産緑地の跡地はマンションデベロッパーが狙っており、新築住宅が乱立することが予想されます

嵯峨根
日本はいまだに新築が人気なので、同じエリアに新築マンションができてしまうと、中古物件は価格を下げて販売するしかなくなっていまいます。

 

「2025年問題」とは

2025年問題とは、団塊世代が75歳以上の後期高齢者になり医療・介護が追いつかなくなる問題です。

これが不動産価格にどう影響するのでしょうか?

この問題のポイントは2つ。

  1. 公共の施設が統廃合される
  2. それにより不便なエリアが急増し、価値が下がる

2025年はすべての団塊世代が75歳以上の後期高齢者となり、65歳以上の高齢者も含めると「国民の3人に1人が高齢者」という“超高齢化社会”に突入します。

団塊世代とは、第二次世界大戦後のベビーブームで誕生した、1947年~1949年生まれのもっとも人口が多い世代。

【1965年の人口ピラミッド】

1965年の人口ピラミッド国立社会保障・人口問題研究所(国税調査)

 

【2025年の人口ピラミッド】

2025年の人口ピラミッド国立社会保障・人口問題研究所(将来推計)

これまで日本を支えてきた団塊世代が支えてもらう側になり、介護・医療などの社会保障費は30兆円増加すると言われています。

社会保障費の推移グラフ

※2015年度まで…国税庁「社会保障費用統計」
※2025年度…「社会保障にかかる費用の将来推計について 改定後平成24年3月(給付金の見直し)」

社会保障費がかかるとそのしわ寄せとして、公共の施設やサービスが破綻し、小中学校、図書館、市民プールが統廃合されます。

さらに国は、医療費を減らすために病院や介護施設をも減らそうとしています。

小学生がバス通学しなければならなかったり、近くに病院がない不便な地域が増え、子育て世代や高齢者はそういった不便な地域には住まなくなってしまいますよね。

つまり、社会保障費が増えて生活が不便になると、そのエリアの不動産価格は下がるということです。

嵯峨根
郊外エリアは統廃合の影響を受けやすいので、いずれ手放す予定であれば早めに売却することをおすすめします。

 

2030年以降はどうなる?

2030年以降は、すべての都道府県で人口が減ると言われています。

特に、住宅を購入する中心世代である30代が減少します。

30代人口の推移グラフ

国立社会保障・人口問題研究所 「日本の地域別将来推計人口」(2018年推計)

つまり、家を売りたくてもそもそも買う人がいない時代になるということ。

また、確実に需要は減っているにもかかわらず、新築の供給は相変わらず続いています。

その結果、全国の空き家数は増えつづける一方です。

空き家率の推移グラフ

※実測地…総務省「住宅・土地統計調査」
※予測値…野村総合研究所

空き家が増えれば不動産価格はますます下がり、需要のないマンションは”スラム化”するという専門家もいます。

マンションの空室が増えると、管理費や修繕積立金が集まりませんよね。

また居住者の高齢化によって管理組合自体が機能しなくなり、管理や修繕の行き届かないマンションになってしまいます。

嵯峨根
日本の抱える大きな問題が解決しないかぎり、不動産価格の下落は避けられません。エリアによっては”負動産”になってしまう可能性もあります!

 

不動産価格が下がらない地域は2割

不動産価格がどんどん下落していく中で、価格が下がらない一部の地域もあります。

政府は、コンパクトなまちづくりをして少ない予算で利便性を上げる「立地適正化計画」を打ち出しています。

立地適正化計画図

国土交通省「立地適正化計画」

立地適正化計画によって「居住誘導区域」に指定されたエリアは、施設が充実してファミリー層や高齢者が暮らしやすくなります。

そのような地域は需要が高まるため、不動産価格が下がることはないでしょう。

つまり今後は住みやすいエリア2~3割、そうでないエリア7~8割とはっきり二分化されていくことになります。

嵯峨根
立地適正化計画のエリアは市町村ごとに決定しています。詳しいエリアについては、市役所の都市計画課に問い合わせてみてください!

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産の価格に影響を与える問題は次の3つです。

 

「2020年問題」・・・東京オリンピック終了をきっかけに不動産バブルが崩壊する

「2022年問題」・・・都市部の農地が一斉に売り出されて不動産価格が大暴落する

「2025年問題」・・・団塊世代が後期高齢者になり医療や介護が追いつかなくなる

 

日本はいま、高齢化や人口減少、空き家の増加など大きな問題をたくさん抱えています。

家と人は深く関わっていますので、これらの問題が解消されないかぎり、今よりも不動産価格が上がる可能性は低いでしょう

「今後、二度と不動産バブルは起こらない!」と言い切る専門家もいるくらいです。

そのため、売却査定をして高い値段がつくのであれば、早めに売却することをおすすめします!

不動産の査定には、1分の入力で複数の業者の査定額を比較できる一括査定サイトがあります。

家を高く売りたい方は、一括査定サイトは絶対に利用することを強くおすすめします。

査定は無料なので、こちらの記事を参考に是非チェックしてみてください!

あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

\ SNSでシェアしよう! /

おうちの悩み.comの注目記事を受け取ろう

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

おうちの悩み.comの人気記事をお届けします。

  • 気に入ったらブックマーク! このエントリーをはてなブックマークに追加
  • フォローしよう!

ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

こちらの記事も一緒に読まれています

  • 不動産の一括査定サイトを比較!あなたにぴったりのサイトを選ぶ

  • マンション売却に失敗してしまうパターン5選

  • 【相続不動産の売却】取得費加算の特例とは?条件や計算方法を解説!

  • 相続した不動産は「3年以内」に売るべし!把握しておくべき3つのタイムリミット

  • 宅建士が教える不動産売買契約書7つの注意点!重要事項説明書はここをチェック!

  • 大阪で不動産売却するなら知っておきたい不動産会社ランキング