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【超保存版】家の買い替え税金ガイド!絶対に損しないための全知識

マイホームを買い替えるときは、新居選びにワクワクしますよね!
でも、その一方で
税金を一体どのくらい支払うのか・・・
と、心配になる方も多いのではないでしょうか?
不動産の買い替えには、購入と売却それぞれに税金がかかります。
上手な資金繰りをするには、税金がいくらかかるのか?どんな節税方法があるのか?知っておかなければなりません。
売却したあとに
こんなお得な制度があったなんて・・・損した!!
なんて後悔したくないですよね!
そこでこの記事では、マイホームの買い替えにかかる税金、節税効果の高い特例をご紹介します。
税金で損することを回避し、お得なマイホームの買い替えをしてください!

家を購入するときにかかる税金


不動産を買うときは3つの税金がかかります。

印紙税

印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙のことです。
収入印紙の金額は、契約書に記載されている取引価格によって決まります。

契約金額 印紙税
500万円超え1千万円 1万円
1千万円超え5千万円 2万円
5千万円超え1億円 6万円

※令和2年4月1日~令和4年3月31日までは軽減措置が適用されます

登録免許税

登録免許税は、法務局で不動産登記をするときにかかる税金です。
税額は以下のとおり。

【固定資産税評価額×税率】

  • 保存登記⇒0.4%
  • 所有権移転登記⇒2%
  • 抵当権設定登記⇒0.4%

不動産取得税

不動産取得税とは、都道府県にたいして支払う地方税で、購入から半年後くらいに納付書が届きます。
税額は以下のとおり。

【固定資産税評価額×4%】

家を売却するときにかかる税金

不動産売却をするときは3つの税金がかかります。

印紙税

家を売るときも、購入時と同じように売買価格に応じた印紙税がかかります。
収入印紙は売買契約書に貼付

登録免許税

売却するときも登録免許税がかかりますが、売主が支払う金額は、購入時に比べてかなり安くなります。

  • 住所変更登記
    土地1件につき1,000円
    建物1件につき1,000円
  • 抵当権抹消登記
    土地1件につき1,000円
    建物1件につき1,000円
収入印紙は登記申請書に貼付

譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却によって利益が出たときに支払う税金です。
高額になるケースも多いので、しっかりチェックしておいてください。

譲渡所得税の計算式

(売却価格-取得費-譲渡費用)×税率


譲渡所得税率は、不動産の所有期間が5年以下か5年を超えるか?によって大きく変わります。
譲渡所得の税率表
こちらの記事で、譲渡所得について詳しく解説しています。
【不動産売却】譲渡所得の計算方法を一番わかりやすく解説!

買い替え時に利用できる税金の特別控除


マイホームの買い替えをすると、購入にも売却にもたくさんの税金がかかるので、大きな負担になりますよね。
そこで、買い替え時に税金の控除が受けられる特例をご紹介します。

税金控除の特例一覧
購入時 住宅ローン控除
売却で損をしたとき マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除
売却で利益が出たとき 特定のマイホームの買換え特例
マイホームの3,000万円特別控除
10年超所有の軽減税率表

【購入時】住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、新居を購入してから一定の期間、所得税が安くなるお得な制度です。
いま住んでいる家を買ったときも、住宅ローン控除を受けられた方が多いのではないでしょうか。
毎年、年末の時点で残っている住宅ローン残高に応じて、所得税の還付が受けられます。

住宅ローン控除を受けられる期間は?

13年間
 消費税が10%になってから令和2年12月31日までに入居した場合
10年間
 令和3年12月31日までに入居した場合

住宅ローン控除で減税できる金額

【年末時点の住宅ローン残高×1%】

ただし最大控除額は40万円(優良住宅は50万円)になります。
【例①】住宅ローン残高:3,000万円
3,000万円×1%=30万
30万円が還付されます。
【例②】住宅ローン残高:6,000万円
6,000万円×1%=60万円
40万円(優良住宅は50万円)が還付されます。

住宅ローン控除
【主な適用要件】

・合計所得が3,000万円以下
・10年以上のローンを組んでいる
・床面積が50㎡以上など
参照:国税庁ホームページ

【売却で損をしたとき】マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは、売却で利益が出なかったときに使えるお得な特例です。
売却によって損をした分の金額を給与所得から控除でき、税金が還付されます。(これを損益通算といいます)
また、損失額が大きかったときは、1年目で控除しきれなかった分を最大4年間繰り越すことができます。(これを繰越控除といいます)
ちょっと分かりにくいので、2つの例で解説します。

損益通算の例

  • 年間給与所得:500万円
  • 売却時の譲渡所得:▲400万円
本来なら、給与所得の500万円に対して所得税が課税されますよね?
しかし、譲渡損失が▲400万円あるので、100万円に対しての所得税に変更されます。
多く支払った所得税を、確定申告することで還付金として受け取れます。

繰越控除の例

  • 年間給与所得:500万円
  • 売却時の譲渡所得:▲600万円
1年目…本来なら500万円の給与所得が、▲600万円と損益通算されて0円になります。
2年目…余った▲100万円を翌年に繰り越します。給与所得500万円から▲100万円を控除し、400万円に対して課税されることになります。
損益通算は確定申告をしないと受けられない
マイホームを売却するときは、購入した価格より高く売れるケースは珍しいです。
そのため、ほとんどの人は売却後に税金を支払うことはありません。
しかし、それで終わらせてはもったいないです!
自主的に確定申告すればかなりの税金が戻ってくるので、条件に当てはまる方は絶対に申請することをおすすめします

マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除
主な適用要件】

・売却年の1月1日時点で、所有期間5年を超えている
・新居の購入後、1年以内に入居した
・新居は10年以上のローンを組んで購入した
・新居の床面積が50㎡以上
・旧宅の土地面積が500平方メートル以下
・所得金額が3,000万円以下など
参照:国税庁ホームページ

【売却で利益が出たとき】特定のマイホームの買換え特例

特定のマイホームの買換え特例とは、売却で利益が出たときに使える特例です。
新居の価格が、売却価格よりも高かったときに、譲渡所得を将来売却するときまで延期できるというものです。

【例】

  • 購入価格:3,000万円
  • 売却価格:6,000万円
  • 新居価格:9,000万円

譲渡所得:6,000万円-3,000万円=3,000万円

買換え特例を適用した譲渡所得のイメージ(売却価格より新居の方が高い場合)
まず譲渡所得が3,000万円あるので、売却した時点で税金が発生します。
しかし、次に住むための新居の価格が高いため、納税は難しくなってしまいますよね?
そこで、その年の譲渡所得をなかったものとし、将来の売却時まで繰り延べします。
買換え特例はメリットが少ない
買換え特例は、税金が免除されるわけではありません
安易に利用すると、あとで高額な税金がのしかかってきて納税が大変になる可能性もあります。
買換え特例を利用すると得になるのは・・・

  • 売却益が3,000万円以上出たとき
  • 購入した新居を、今後売却するつもりがないとき

この2つを満たしている場合です。

特定のマイホームの買換え特例
【主な適用要件】

・居住期間、所有期間ともに10年を超えている
・居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却した
・売却代金は1億円以下
・新居の購入後、1年以内に入居した
・新居の床面積が50㎡以上
・新居が中古住宅の場合、築25年以内または一定の耐震基準を満たしている
・新居が中古住宅の場合、旧宅を1月1日以後に売却し、新居を4月1日以後に取得した
参照:国税庁ホームページ

【売却で利益が出たとき】マイホームの3,000万円特別控除

マイホームの3,000万円特別控除は、売却で利益が出たときに使える特例です。
譲渡所得の計算から、さらに3,000万円を控除できます

【例】

  • 購入価格:3,000万円
  • 売却価格:6,000万円

譲渡所得:6,000万円-3,000万円3,000万円

3000万円特別控除を適用した譲渡所得のイメージ本来なら、譲渡所得3,000万円に対して課税されるところ、3,000万円控除することで譲渡所得は0円となり、非課税になります。
3,000万円特別控除は適用しやすい
マンション価格が高騰して売却益が出た場合でも、3,000万円以上の利益が出ることは稀です。
確定申告で3,000万円特別控除を適用することで、ほとんどの方は非課税になっています。
所有期間や床面積の指定もなく適用しやすい特例なので、条件に当てはまるかどうか確認してみてください。

マイホームの3,000万円特別控除
【主な適用要件】

・自分の居住用として使用していた
・居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却した
・取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却した
・取り壊してから売却までの間、貸駐車場など別の用途で使用していない
参照:国税庁ホームページ

【売却で利益が出たとき】10年超所有の軽減税率

10年超所有の軽減税率とは、売却によって利益が出たときに使える特例です。
その名のとおり、所有期間が10年を超えていたら売却益に対しての税率が下がります。
10年超所有の軽減税率表
税率は14と、本来の長期譲渡所得の20%よりさらに安くなります。

所有期間の考え方に注意!
不動産の所有期間を計算するときの定義は、売却した年の1月1日時点での所有年数です。
【例】
購入:2000年6月1日
売却:2010年6月2日
実質的には、所有期間10年を超えていますよね。
しかし、売却した年の2010年1月1日の時点にさかのぼるので、所有期間は9年7ヵ月になります。
つまりこの場合、10年超所有の軽減税率は適用できません。

10年超所有の軽減税率
【主な適用要件】

・マイホームを売却した
・居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却した
・売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている
・取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却した
参照:国税庁ホームページ

買い替えで住宅ローン控除と併用できる減税特例は1


マイホームを買い替えるときの特例には、住宅ローン控除と併用できるものとそうではないものがあります。

併用できるのは売却で損失が出たとき

譲渡所得がマイナスになったときの、マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅ローン控除との併用が可能です。
譲渡損失の損益通算及び繰越控除と住宅ローン控除は併用OK
先ほどお伝えしたように、マイホームの売却で利益が出るケースは少ないので、ほとんどの方はこの組み合わせになるのではないでしょうか。
ただし住宅ローン控除というのは、そもそも所得税を軽減するための特例ですよね。
所得があることが前提なので、損益通算をして所得を0円にした年は、控除するもの自体がないので住宅ローン控除の効力はなくなります。

【例】

  • 住宅ローン控除:10年間
  • 譲渡損失の損益通算:2年間適用
この場合、住宅ローン控除は残りの8年間で適用されることになります。

売却益が出たら住宅ローン控除との併用不可

売却益が出たときに使える以下の3つの特例は、いずれも住宅ローン控除との併用はできません。

  • 特定のマイホームの買換え特例
  • マイホームの3,000万円特別控除
  • 10年超所有の軽減税率

買換え特例と住宅ローン控除は併用不可
3000万円特別控除と10年超所有の軽減税率は住宅ローン控除との併用不可
ただし、マイホームの3,000万円特別控除と10年超所有の軽減税率は、併用できます。

【例】

  • 譲渡所得:5,000万円
  • 所有期間:11年
3000万円特別控除と10年超所有軽減税率を適用した譲渡所得のイメージ
①まず、マイホームの3,000万円特別控除を適用し、譲渡所得を2,000万円に圧縮
②さらに、10年超所有の軽減税率を適用し、残った2,000万円の税率を14%に軽減
このように併用することでさらにお得に節税することができます!

買い替えするときはどの特例を選べばお得になる?


特別控除や住宅ローン控除はほとんど併用できないので、あなたにとって最も節税効果の高いものを選ぶことになります。
「でも結局どれが得なのかわからない・・・」と悩んでしまいますよね。
そこで、どの特例を選べば得になるのかケース別にシミュレーションしてみます。

【ケース1】譲渡所得が1,000万円の場合

説明を簡単にするため、以下の条件でシミュレーションします。

  • 譲渡所得:1,000万円
  • 税率:20%
  • 買い替えた新居:将来売却しない
  • 住宅ローン控除:10年間で300万円

3,000万円特別控除

・本来の納税額
⇒1,000万円×20%=200万円
・適用後の納税額
⇒1,000万円-3,000万円=0円
・節税できる金額
⇒200万円-0円=200万円

買換え特例

・本来の納税額
⇒1,000万円×20%=200万円
・適用後の納税額
⇒将来に繰り延べて0円
・節税できる金額
⇒200万円-0円=200万円

住宅ローン控除

・本来の還付額
⇒0円
・適用後の還付額
⇒300万円
・節税できる金額
300万円

どの減税特例がお得?

3,000万円特別控除、買換え特例は、適用すれば200万円の節税になります。
しかし住宅ローン控除を適用すると、10年間で300万円の節税ができます。
したがってこのケースの場合は、住宅ローン控除を選択するとお得になります。

【ケース2】譲渡所得が4,000万円の場合

続いて、以下の条件でシミュレーションしてみます。

  • 譲渡所得:4,000万円
  • 税率:20%
  • 買い替えた新居:将来売却しない
  • 住宅ローン控除:10年間で300万円

3,000万円特別控除

・本来の納税額
⇒4,000万円×20%=800万円
・適用後の納税額
⇒4,000万円-3,000万円=1,000万円
1,000万円×20%=200万円
・節税できる金額
⇒800万円-200万円=600万円

買換え特例

・本来の納税額
⇒4,000万円×20%=800万円
・適用後の納税額
⇒将来に繰り延べて0円
・節税できる金額
⇒800万円-0円=800万円

住宅ローン控除

・本来の還付額⇒0円
・適用後の還付額⇒300万円
・節税できる金額⇒300万円

どの減税特例がお得?

3,000万円特別控除は200万円の納税が必要となり、節税効果は600万円です。
買換え特例を適用すると譲渡所得をなかったことにできるため、800万円の節税効果があります。
住宅ローン控除は300万円の節税なので、このケースでは買換え特例を選択するとお得になります。

状況によって選択するべき特例は異なる
買換え特例は、将来売却をするのか?しないのか?によっても、節税効果が変わってきます。
また、複雑な事情があると税額も大きく変わるため、計算が難しいときは税理士などの専門家に依頼することをおすすめします。

まとめ

いかがでしたか?
住宅ローン控除、売却をしたときの減税特例は、買い替えをするときの大きな節税ポイントです。
制度の仕組みを知ってうまく利用することで、最大限の節税効果が得られます。
売却のタイミングがずれると特例を受けられなくなってしまうこともあるので、売却時期についても不動産会社と相談するのがおすすめです。
税理士と連携している不動産会社を選べば、不動産会社経由で良い税理士を紹介してもらえますよ。
マイホームの買い替えと税金に強い不動産会社を探すなら、不動産一括査定サイトの利用が便利です。
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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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