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不動産売却するとき土地の測量は必要?費用はいくら?【測量の基礎知識】

 2019/03/03 売却
 

一戸建ての売却では測量をして売却する場合があります。

でも、専門的な分野なので難しそう・・・と感じてしまう方も多いのではないでしょうか。

  • 測量が必要なのはどんなとき?
  • 費用はいくらかかるのか知りたい
  • なるべくトラブルを避けたい

測量をすると、面積や境界線が明確になり「売れやすい不動産」になります。

しかし、中には測量をしなくてもいいケースがあり、どのような場合か知らないと無駄な費用を支払うことになってしまいます。

そこでこの記事では、測量の費用や手続き期間、測量が不要なケースについてお伝えします。

ぜひ最後までお読みください!

 

測量とは?


測量とは、面積や境界線をはっきりさせて所有者の権利を明確にするものです。

 

測量のメリット

一戸建てを売却する時は、境界線が曖昧だと隣人トラブルになるリスクがあるため、買主は安心して購入することができません。

売主が測量を行うことで、以下のメリットがあります。

  • 買主の不安をなくし契約がスムーズになる
  • 境界線がはっきりするためトラブルにならない
  • 面積がはっきりするため売却価格が正確になる

測量は売主にも買主にもメリットが大きいといえます。

 

測量の費用や手続きの期間

測量の費用の相場は35~80万円程で、一般的には売主が負担することになります。

また、測量の依頼から測量図完成までの期間は3~4ヵ月程度です。

立ち会う人数やスケジュールによって長引く場合もあります。

 

測量の種類

測量図は3種類あります。

  • 確定測量図
  • 現況測量図
  • 地籍測量図

土地を売却する時は確定測量図を使います。

3つの測量図の違いを説明します。 

 

確定測量図

確定測量図は、境界線確定に国が立ち会う最も信頼度の高い測量図です。

測量の際は「官民査定」といって、市有地と国有地の境界線について「官=国などの自治体」「民=民間の所有者」が立ち会います。

「土地境界確定測量」や「用地測量」とも呼ばれ、法的な権利としても有効です。

ただし、所有者・隣地所有者・自治体全員の立ち会いが必要なこと、国の承認を得る手続きを行うため、時間がかかります。

また、確定測量は面積100㎡以下の場合で60~80万円程かかります。

しかし、トラブルがあった際に確定測量図があればすぐに解決できることから、不動産売却では確定測量図を作成するケースがほとんどです。

また、過去に境界線のトラブルがあったり、複雑な形状の土地なども境界確定測量が必要になります。

 

現況測量図

現況測量図は、官民査定を省略した仮の測量図です。

「土地現況測量」や「現地測量」とも呼ばれ、ハウスメーカーが新築を建てる際に、区画分けや高低調査などの目的で行う測量です。

基本的に隣地所有者の立ち会いは不要ですが、急いで売買契約を行わなければならない時などは、隣地所有者の立ち会いで作成した現況測量図を使うことがあります。

ただし、仮の測量図なので、万が一トラブルが起きた時に売主が巻き込まれる可能性もあります。

現況測量(官民査定省略)の費用は、100㎡以下の場合で35~45万円程です。 

 

地籍測量図

地積測量図は、登記記録による測量図で、売却時の資料としては使えません

法務局に保管されている資料は、測量を行った時期が古いと実際の面積とは異なる場合が多いためです。

さらに、地積測量図が規定されたのは1960年以降なので、全ての土地に地積測量図があるとは限りません。 

 

測量の流れ

測量のできる業者は、測量士と土地家屋調査士の2つです。

不動産売却の際は土地家屋調査士に依頼をします。

測量の流れは以下のようになります。

 

①調査

測量に関する資料の取得と調査をし、土地家屋調査士が見積りを作成します。
調査に必要な資料は、登記簿、地積測量図、公図などです。

 

②隣地の所有者へ挨拶

隣地の所有者への趣旨説明と、境界確定時の立ち会い協力を依頼します。
基本的には業者が行います。

 

③現地測量

塀やフェンスの位置確認、測量を行います。

 

④境界確定

隣地所有者と官民全員の立ち会いの元、境界線確認を行います。

道路を挟んだ向かいの所有者の立ち会いが必要なケースもあり、人数が多いほどスケジュールの都合で時間がかかります。

 

⑤境界標の設置

境界線を確認したら、境界標を設置します。

図のような印のコンクリート杭や金属プレートを設置することで、境界線の目印とします。

5種類の境界標

⑥測量図作成

測量と境界確定を元に、土地家屋調査士が測量図を作成します。

完成した測量図は、契約書類や登記申請書類として使用することができるようになります。

 

測量が不要な場合とは?


土地の売却時は、トラブル防止のために確定測量が必要です。

しかし、例外として測量が不要になるケースもあります。

 

境界杭、塀、フェンスがある

過去に測量を行ったときの境界杭が残っている場合は境界線が明らかなので測量は不要になります。

また、塀やフェンスなどの明確な目印があれば、隣地とのトラブルになりにくいと考えられるため測量を行わないケースもあります。 

 

郊外の坪単価が安く広い土地

境界線によるトラブルは、坪単価の高いエリアや住宅密集地で起こります。

一方、郊外などでは境界線がはっきりしていなくても隣地所有者とトラブルに発展することは滅多にありません

しかも、測量費用は面積に応じて計算するため、土地が広ければその分測量費も高額になってしまいます。

 

買主の了承がある

測量をする目的は、買主と隣地所有者の間で起こる境界線トラブルの防止です。

つまり、買主が「測量は必要ない」という場合は不要になります。

また、確定測量ではなく、官民査定を省略した現況測量で売買契約をするケースもあります。

隣地所有者の立ち会いは必要ですが、官民査定もなく費用と時間がかかりません。 

 

まとめ

いかがでしたか?

測量の費用は35~80万円程で、期間は3~4ヵ月かかります。

測量図には以下の3種類があります。

  • 確定測量図
  • 現況測量図
  • 地籍測量図

不動産売却の際には、確定測量図を使うのが一般的です。

また、測量が不要になるケースは以下の通りです。

  • 境界杭、塀、フェンスがある
  • 坪単価が安くて広い土地
  • 買主の了承がある

あなたの大切な不動産をトラブルなくスムーズに売るためには、測量を行うのがベストです。

測量を行うかどうかは、土地状況を確認した仲介業者に相談をしてください。

良い仲介業者を選ぶためには、複数の業者を比べて、あなたにとって有利な売却活動のできる業者を見つけることです。

オススメなのは無料一括査定サイトです。

数ある仲介業者の中から最適な業者を絞ることができる便利なツールなので、以下の記事を参考に是非チェックしてみてください。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

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