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【不動産売却】譲渡所得の計算方法を一番わかりやすく解説!

 2019/02/15 売却
 

不動産売却をしたら、確定申告をするために「譲渡所得」の計算が必要です。
でも、サラリーマンの方は自分で確定申告をする機会がないので、譲渡所得についてよく分からない・・・という方も多いのではないでしょうか?

  • そもそも譲渡所得って何!?
  • 計算方法がわからない…
  • 結局どのくらい税金を払うの?

「譲渡所得」は”家を売って出た利益”のことで、売った価格から経費を差し引いて計算します。
この計算を間違えてしまうと、延滞税がかかったり本来よりも多く税金を支払うことになってしまいます!
この記事では正しく確定申告をするために、譲渡所得の計算方法、いくら税金を支払うのかについてわかりやすく解説します。
記事を読んで確定申告に役立ててください!

譲渡所得とは?


確定申告では不動産などを売却することを「譲渡」といいます。
そして、譲渡をして出た利益のことを「譲渡所得」と呼んでいます。
税金を支払うのは、譲渡をして儲かった人だけなので、譲渡所得がマイナスになったら、そもそも税金を支払う必要はありません
※譲渡損失が出たときでも、自主的に確定申告をすることでさらに税金が安くなる特例があります。
節税について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
【不動産売却の6つの減税特例】知らないと損する3,000万円特別控除とは?

譲渡所得の計算方法

譲渡所得を求める計算式は、以下のようになります。

譲渡所得の計算式

売却価格-(取得費+譲渡費用)


・売却価格=売却代金、固定資産税の精算金など
・取得費=売却した不動産の購入価格、購入時にかかった諸費用
・譲渡費用=売却時にかかった諸費用
譲渡所得のポイントは、売却価格=譲渡所得ではないこと。
経費などをすべて差し引いた、純粋な利益だけに課税されるということですね。

取得費の計算方法は2つ

譲渡所得の計算で、経費として計上される取得費ですが、2種類の計算方法があります。
両方計算してみて、どちらか金額の高い方を取得費(経費)にすることができます。

①概算取得費

概算取得費は、その名の通りおおまかな取得費を求める計算方法です。
先祖代々の土地を相続したときなど、購入時の詳細が分からないときなども概算取得費を適用します。

概算取得費の計算式

売却価格×5%


【例】売却価格3,000万円の場合
3,000万×5%=150万円
概算取得費は150万円ということになりますね。

②実額取得費

実額取得費は、実際にかかった経費などをすべて含めて正確に計算する方法です。
購入時の資料が残っていて、かかった費用の詳細が分かるときは実額取得費で計算します。

実額取得費の計算式

(購入価格+諸費用)-減価償却費


実額取得費のポイントは、建物分の減価償却費を差し引くことです。
減価償却費とは、建物がどのくらい経年劣化したかを金額で表したもので、建物が古くなればなるほど取得費は安くなります。
【例】
購入価格 3,000万円
購入時の諸費用 300万円
減価償却費 1,000万円
(3,000万円+300万円)-1,000万円=2,300万円

3,000万円で購入した建物であっても「取得費=3,000万円」とはならず、一定の価値を減らして(減価償却して)計算します。
上記の2つの例では、
・概算取得費 150万円
・実額取得費 2,300万円
なので、金額の高い2,300万円の方を経費として差し引けることになりますね!
※取得費と減価償却費についてさらにくわしい知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
【不動産売却】取得費の計算方法と「取得費になるもの」一覧
【不動産売却時の減価償却費っていくら?】計算方法を丁寧に解説!

譲渡費用になるもの一覧

譲渡費用とは、不動産を売るときにかかった経費です。
譲渡費用になるものとならないものは、以下のとおりです。

【譲渡費用になるもの】

  • 仲介手数料
  • 売買契約書の収入印紙税
  • 修繕費(買主の要望や売却直前に行った場合)
  • 測量費(買主の要望や売却直前に行った場合)
  • 解体費(買主の要望や売却直前に行った場合)
  • 鑑定料(買主の要望や売却直前に行った場合)
  • 広告費(自己負担分のみ)
  • 滅失登記の司法書士報酬
  • 契約の違約金(売買契約の締結後に、更に有利な条件で売るため、旧契約者に支払った違約金)
  • 曳屋(ひきや)費用(広い敷地の別の場所に、建物ごと移動させること)
  • 賃貸アパートなどの立退料(身内への支払いは除く)
  • 名義書換料(借地権を売るときに地主の承諾をもらうための費用)
  • トラブル時の弁護士費用(売買交渉に関する内容のみ)

【譲渡費用にならないもの】

  • 引越代金
  • ゴミ処理代
  • 抵当権抹消の登記費用
  • 住所変更の登記費用
  • 相続登記の登記費用(譲渡費用にはなりませんが、取得費として認められます)
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • ローンの繰り上げ返済事務手数料
  • 売却代金の取り立て費用
  • 税理士費用(譲渡所得に関する確定申告の依頼)
売却直前のリフォームや、買主の希望で行った修繕はすべて譲渡費用に含めることができます。
しかし「いつか売る予定だから今のうちにリフォームしておこう」といった理由での以前に行ったリフォームは「居住者のための修繕」と見なされるため、譲渡費用とは認められません。

支払う譲渡所得税はいくら?


譲渡所得の金額がわかったら、所得税計算の半分はクリアです!
では残りの半分、実際にいくら税金を支払うことになるのか見ていきましょう。

税率は所有期間5年を超えると一気に下がる

譲渡所得税は【譲渡所得×税率】によって求めます。
この税率は、不動産を所有していた期間によって以下のように異なります。
譲渡所得税率表※平成49年まで復興特別所得税2.1%が別途かかります
【例】譲渡所得1,000万円の場合
・所有期間4年で売却すると…1,000万円×39%=390万円
・所有期間6年で売却すると…1,000万円×20%=200万円
このように売却する時期が少しずれるだけで、支払う税金が200万円変わるケースもあります。
※所有期間10年超のマイホームを売った場合は、税率が14%になる特例もあります。

所得税の支払い期限はいつ?

所得税の納税は、売却した翌年の確定申告時期(2月16日~3月15日)までにしなければなりません。
所得税は現金(または振り込み)で支払うので、納税分をすべて使ってしまわないようにあらかじめ確保しておきましょう。

住民税が上がるタイミングは?

譲渡所得税とまとめて計算される住民税(税率の9%または5%の部分ですね)は、売却した年の翌年度に支払うことになります。
5月頃、住民税の納付書が自宅に届きますので、すでに加算されている住民税を市役所に納めてください。
納付期限は、6月、8月、10月、1月の年4回、または一括払いも可能です。
なおサラリーマンの方で、確定申告のときに「特別徴収」を選択している場合は毎月の給料から天引きされることになります。

まとめ

いかがでしたか?
譲渡所得の計算式は以下のようになります。

売却価格-(取得費+譲渡費用)

取得費はどちらか高い方を適用

①概算取得費=売却価格×5%
②実額取得費=(購入価格+諸費用)-減価償却費

上記の計算で、譲渡所得がマイナスになったときは非課税なので確定申告は不要です。
ただし、損失が出たときに一定の要件を満たすと受けられる減税特例もあります。
節税制度についてもあわせて知っておき、上手に節税してみてください!
この記事があなたのお役に立てれば幸いです!
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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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