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【住み替えの手順とベストタイミング!】売るのが先?買うのが先?

新しい家に住み替えたい!

そう思っても、はじめてのマイホーム住み替えはわからないことだらけですよね。

  • 住み替えってどんな流れでやるの?
  • 売るのと買うのはどっちが先?
  • 住み替えをするなら絶対に失敗したくない!

住み替えは、タイミングが命です

売却と購入のタイミングを知らずにすすめてしまうと、余計な出費がかさんだり時間をムダにしたりするハメに・・・

お金と時間を最小限におさえるには、住み替えの手順を知っておくことが大切!

この記事では、住み替えの手順、売却と購入のベストタイミング、失敗しないための注意点について解説します。

記事を読んで住み替えを成功させ、楽しい新生活をスタートさせてください!

 

住み替えは「売却」と「購入」どちらを優先させるべき?


住み替えのパターンは、売ってから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してから売る「買い先行」の2つにわかれます。

【売り先行】

売り先行で住み替える流れ

売り先行がおすすめの人
・ローンが残っていて、売却代金でローンを完済したい
・時間的余裕がなく、スピーディに住み替えをしたい

【買い先行】

買い先行で住み替える流れ

買い先行がおすすめの人
2つの不動産の維持費を支払う金銭的余裕がある
・気に入った新居をじっくりと選びたい

「売り」と「買い」どちらを優先させるかは事情によってちがいます。

覚えておきたいのは。売却のタイミングはコントロールできないということ。

売却の目途がたってからでないと資金計画をたてられないため、実際には売り先行を選ぶ人が多くなっています。

 

「売り先行」の手順とベストタイミング

「売り先行」の手順とベストタイミングは以下のとおりです。
売り先行で住み替える手順とベストタイミング
売り先行のポイントは、売却と購入の売買契約のタイミングをあわせること。

売却活動をしているあいだに新居さがしをおこない、家が売れたら新居の売買契約ができるように候補物件をみつけておくのがベストです。

売り先行の場合、スムーズにいけば4ヵ月ほどで住み替えが完了します。

※参考:売却にかかる目安

  • 売却活動スタートから売買契約まで⇒約3ヵ月
  • 売買契約から引き渡しまで⇒約1ヵ月

 

売り先行で住み替えるメリット

売り先行のメリットは以下の3つ。

  • 引っ越しが1度ですむ
  • スピーディに住み替えできる
  • お金がかからない
売り先行は、時間・お金・手間がかかりません

「売り」「買い」の売買契約タイミングをあわせることによって、引っ越しが1度ですみ短期間の住み替えが実現します。

また売却代金をローンの返済や新居の購入にあてられるので、金銭的負担が少なく資金計画をたてやすいメリットもあります。

 

売り先行で住み替えるデメリット

「売り先行」の唯一のデメリットは、新居選びの時間が少ないこと。

家を売りながら新居をさがすので、スケジュールはかなりタイトです。

売却のタイミングによっては、新居を妥協しなければならない可能性もあります。

新居を妥協したくないときは仮住まいパターンもある

不動産売却では、売り出してすぐに買い手がみつかる場合もあります。

「どうしよう・・・早く新居を決めなくちゃ!」と焦って購入すると失敗の原因に。

そんなときは、家を売却したあとに一旦仮住まいをして新居をさがすパターンがあります。

ただし、以下のデメリットがあります。

  • 仮住まい費用がかかる
  • 引っ越しを2回しなければならない
  • 住み替え完了までに時間がかかる

売り先行で仮住まいをして住み替える流れ
新居を妥協せずにじっくり選びたい方は、仮住まい費用(50100万円)を見積もっておくとよいでしょう。

 

「買い先行」の手順とベストタイミング

「買い先行」の手順とベストタイミングは以下のとおりです。
買い先行で住み替える手順とベストタイミング
買い先行は、新居に引っ越してから売却活動をはじめるので、スケジュールに余裕ができます

新居選びにどのくらい時間をかけるかにもよりますが、物件さがしをはじめてから住み替え完了まではおよそ1

売却期間をできるだけ短くするなら、新居さがしと同時に、売却査定や不動産会社選びをしておくのがおすすめです。

 

買い先行で住み替えるメリット

「買い先行」のメリットは、自宅に住みながらじっくり新居選びができること。

腰をすえて新居をさがせるので、あなたが納得するまでとことん物件を比較できます。

また空室として売り出すため、ホームステージングをして高値で売るなどの販売戦略も可能に。

 

買い先行で住み替えるデメリット

買い先行のデメリットは3つです。

  • 住み替えに時間がかかる
  • 固定資産税がかかる
  • ダブルローンの支払いがある
「買い先行」は、不動産を2つ所有することによる金銭的負担が大きなデメリット。

新居の頭金や、売れないあいだの維持費など、かなりの自己資金が必要になります。

いついくらで売れるかわからないため資金計画もたてにくく、なかなか売れなければ新生活が圧迫される恐れもあります。

 

住み替えに失敗しないための注意点


ここまで、住み替えの手順とメリット・デメリットについてご説明してきました。
ここからは、住み替えに失敗しないための注意点をお伝えします。

 

ローンの借入期間と借入額を増やさない

住み替えで失敗しやすいのは、新居のローンを組むときに借入期間や月々の返済額を増やしてしまうこと。

  • 定年を過ぎてもローンが残る
  • 毎月の出費が増える
このようなローンを組むと、将来の金銭的不安をかかえつづけたり、節約のしすぎで日々のくらしがギスギスしてしまいますよね。

住み替えは、あなたがいまよりも幸せに暮らすためにするものなので、無理なローンを組まないことが大切です。

 

もっとも低い査定額で資金計画をたてる

住み替え前の売却査定はできるだけ複数の不動産会社に依頼し、一番低かった査定額をもとに資金計画を立ててください。

査定額はあくまでも「このくらいで売れそう」という予想額。

予想外に安く売ることになったとき、お金が足りずに欲しい新居をあきらめることになれば一生後悔してしまいますよね。

資金計画に余裕をもっておけば、いざというときに理想どおりの住み替えができます。

 

住宅ローンの仮審査をしておく

売却と購入のタイミングが重要となる住み替えでは、住宅ローンの仮審査をしておくのが有効

あらかじめ仮審査に通っていれば

  • いくら借りられそうかわかるので物件選びがラク
  • 売買交渉がスムーズになるのでベストタイミングで購入できる
こんなメリットがあります。

住宅ローンの仮審査は、購入する物件が決まっていなくても可能なので、複数の金融機関に相談してみてください。

 

【Q&A】売却と購入はおなじ不動産会社にするべき?

住み替えをするときに迷ってしまうのが、売却と購入の不動産会社は分けた方がいいのか?という問題。

結論からいうと、高く売りたいなら不動産会社は分けたほうがいいです。
不動産会社には、中古物件の売却が得意なところもあれば苦手なところもあります。
購入した不動産会社がそのエリアでの売却に弱ければ、なかなか売れずに値下げして売らなければならないことも。

一方で、手間をかけずにスピーディな住み替えをするなら不動産会社は1にするのがおすすめ。
「売却」と「購入」の契約のタイミングをじぶんで調整する必要がなく、2つの不動産会社とやりとりをするわずらわしさなどもありません。

 

まとめ

いかがでしたか?
売り先行と買い先行のメリット・デメリットは以下のとおりです。

【売り先行】
メリット デメリット
時間・お金・手間がかからない 新居をじっくり選べない
【買い先行】
メリット デメリット
新居をじっくり選べる 金銭的負担が重い

万が一のリスクを考え、資金計画には余裕を持っておくことが大切です。

住み替えの手順をしっかり把握して、ベストタイミングを逃さないようにしてください。

あなたが住み替えに成功し、素敵な新生活を送れることを願っています!

あなたの家を早く高く売るための方法、良い不動産会社選びについてはこちらの記事もぜひご覧ください!

あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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