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住み替えの手順とベストタイミング!売るのが先?買うのが先?

はじめての住み替えって、わからないことだらけですよね!

  • 住み替えってどんな流れでやればいい?
  • 売るのと買うのはどっちが先?
  • 住み替えなら絶対に失敗したくない!

マイホームの住み替えは、タイミングが命です

売却と購入のタイミングを間違えてしまうと、出費がかさんだり時間をムダにするハメに・・・

スムーズに住み替えをするなら、住み替えの手順について知っておくことが大切!

この記事では、住み替えの手順、売却と購入のベストタイミング、失敗しないための注意点について解説します。

記事を読んで住み替えを成功させ、楽しい新生活をスタートさせてください!

 

住み替えは「売却」と「購入」どちらを優先させるべき?


住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2パターンがあります。

「売り先行」の場合、まとまったお金が入ってから家を購入できます。

【売り先行の流れ】

売り先行で住み替える流れ

売り先行がおすすめの人
・ローンが残っていて、売却代金でローンを完済したい
・時間的余裕がなく、スピーディに住み替えをしたい

 

一方の「買い先行」の場合は、時間的余裕があるため新居を妥協せずに選べます。

【買い先行の流れ】

買い先行で住み替える流れ

買い先行がおすすめの人
2つの不動産の維持費を支払う金銭的余裕がある
・気に入った新居をじっくりと選びたい

「売り先行」と「買い先行」どちらにするかは事情によってちがいます。

ただし覚えておきたいのは、売却のタイミングはコントロールできないということ。

そのため実際は、売却の目途がたってから資金計画ができる「売り先行」を選ぶ人が多くなっています。

 

「売り先行」の手順とベストタイミング

売り先行の場合、売買契約などのベストタイミングは以下のとおりです。

売り先行で住み替える手順とベストタイミング
売り先行のポイントは、売却と購入の売買契約のタイミングをあわせること。

売却活動をしながら新居探しもおこない、家が売れたと同時に新居の売買契約ができるように候補物件をみつけておくのがベストです。

売り先行の場合、スムーズにいけば4ヵ月ほどで住み替えが完了します。

★売却にかかる目安

  • 売却活動スタートから売買契約まで⇒約3ヵ月
  • 売買契約から引き渡しまで⇒約1ヵ月

 

売り先行で住み替えるメリット

売り先行のメリットは以下の3つ。

  • 引っ越しが1度ですむ
  • スピーディに住み替えできる
  • お金がかからない
売り先行は、時間・お金・手間がかかりません

「売り」と「買い」の売買契約を同時におこなうことによって、引っ越しが1度ですみ短期間での住み替えが実現します。

売却代金をローン返済や新居の資金にできるので、資金計画を立てやすい、金銭的負担がないメリットもあります。

 

売り先行で住み替えるデメリット

売り先行の唯一のデメリットは、新居選びの時間が少ないこと。

家を売り出しながら新居を探すことになるので、スケジュール的にはかなりタイトです。

売却のタイミングによっては、新居を妥協しなければならない可能性もあります。

 

新居を妥協したくないときは仮住まいパターンも

売り出してすぐに買い手がみつかる可能性もあります。

「どうしよう・・・早く新居を決めなくちゃ!」と焦って購入すると、失敗の原因に。

そんなときは、とりあえず家を売却してしまい、一旦仮住まいをして新居を探すパターンもあります。

ただし、以下のデメリットがあります。

  • 仮住まい費用がかかる
  • 引っ越しを2回しなければならない
  • 住み替え完了に時間がかかる

新居を妥協せずにじっくり選びたい!という方は、仮住まい費用(50100万円)を見積もっておくとよいでしょう。

 

「買い先行」の手順とベストタイミング

買い先行の手順とベストタイミングは以下のとおりです。

買い先行で住み替える手順とベストタイミング
買い先行は、新居に引っ越してから売却活動をはじめるので、スケジュールに余裕ができます

新居選びにどのくらい時間をかけるかにもよりますが、物件探しをはじめてから住み替え完了まではおよそ1

売却期間をできるだけ短くするなら、新居探しをしながら、売却査定や不動産会社選びをしておくのがおすすめです。

 

買い先行で住み替えるメリット

買い先行のメリットは、自宅に住みながらじっくり新居選びができること。

腰をすえて新居を探せるので、あなたが納得するまでとことん物件を比較できます。

また空室として売り出すため、ホームステージングをして高値で売るなどの販売戦略も可能に。

 

買い先行で住み替えるデメリット

買い先行のデメリットは3つです。

  • 住み替えに時間がかかる
  • 固定資産税がかかる
  • ダブルローンの支払いがある
買い先行は、一時的に家を2つ所有することになるため金銭的負担が大きいです。

新居の頭金、売れないあいだの維持費など、かなりの自己資金が必要になります。

いついくらで売れるかわからないため資金計画もたてにくく、なかなか売れないと新生活が圧迫されてしまう恐れもあります。

 

住み替えに失敗しないための注意点


ここからは、住み替えに失敗しないための3つの注意点をお伝えします。

 

ローンの借入期間・借入金額は増やさない

住み替えの失敗で多いのは、新居のローンを組むときに借入期間や月々の返済額を増やしてしまうこと。

  • 毎月の出費が増える
  • 定年を過ぎてもローンが残る
このようなローンを組むと、将来の金銭的不安をかかえつづけることになり、節約のしすぎで日々のくらしがギスギスしてしまいます。

住み替えは、あなたがいまよりも幸せに暮らすためにするものなので、無理なローンを組まないことが大切です。

 

資金計画はもっとも低い査定額を基準に

住み替え前の売却査定はできるだけ複数の不動産会社に依頼し、一番低かった査定額をもとに資金計画を立ててください。

査定額はあくまでも「このくらいで売れそう」という予想額。

予想外に安く売ることになったとき、お金が足りずに欲しい新居をあきらめることになれば一生後悔してしまいますよね。

資金計画に余裕をもっておけば、いざというときに理想どおりの住み替えができます。

 

住宅ローンの仮審査をしておく

売却と購入のタイミングが重要となる住み替えでは、住宅ローンの仮審査をしておくのが有効

あらかじめ仮審査に通っていれば

  • いくら借りられるかわかり物件選びがラク
  • 購入物件の価格交渉がスムーズになり、ベストタイミングで購入できる
このようなメリットがあります。

住宅ローンの仮審査は、購入する物件が決まっていなくても可能なので、複数の金融機関に相談してみてください。

 

【Q&A】売却と購入はおなじ不動産会社にするべき?

住み替えをするときに迷ってしまうのが、売却と購入の不動産会社は分けた方がいいのか?という問題です。

結論からいうと、高く売りたいなら不動産会社は分けたほうがいいです。
不動産会社には、中古物件の売却が得意なところもあれば苦手なところもあります。
購入した不動産会社がそのエリアでの売却に弱ければ、なかなか売却できずに失敗してしまうこともあります。

一方、手間をかけずにスピーディに住み替えるなら不動産会社は1にするのがおすすめ。
売却と購入の契約日を自分で調整する必要がなく、窓口も1つになるので2つの不動産会社とやりとりをするわずらわしさもありません。

 

まとめ

いかがでしたか?

売り先行と買い先行のメリット・デメリットは以下のとおりです。

【売り先行】
メリット デメリット
時間・お金・手間がかからない 新居をじっくり選べない
【買い先行】
メリット デメリット
新居をじっくり選べる 金銭的負担が重い

万が一のリスクを考え、資金計画には余裕を持っておくことが大切です。

住み替えの手順を把握して、ベストタイミングで売買できるようにしてください。

あなたが住み替えに成功し、素敵な新生活を送れることを願っています!

 

 

家を早く高く売るコツ、良い不動産会社選びについてはこちらの記事もぜひご覧ください!

プロが勧める不動産一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説!

 

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
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