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不動産売却に失敗しないために大切な6つのポイント

不動産を売却する機会は一生に何度もあるものではありません。

不動産を売却した人の約9割が、初めての売却というデータがあります。

これまでに売却した経験が無いうえに、専門用語が飛び交ったり、専用の法律があったり、不動産売却は素人にはとても難しいものです。

そのため、マンションなどの不動産を売却したいと思ったとき、ほとんどの方が不動産会社にまかせることになると思います。

しかし、実は不動産売却は失敗するケースも非常に多く、全て不動産会社の言いなりになってしまうのはとても危険です。

不動産売却に失敗しないためには、あなた自身が必要最低限の知識を持っておくことが大切です。

そこで、この記事では不動産売却に失敗しないために知っておきたいポイントを6つご紹介します。

この記事を参考に必要最低限の知識を身に着け、不動産売却を成功させて頂ければと思います。

 

不動産売却に失敗しないためのポイント


不動産売却に失敗しないために知っておきたいポイントは、以下の6つです。

  1. 売却価格の決め方
  2. 相場を知ること
  3. 不動産売却の諸費用
  4. 査定額は会社によって違う
  5. 査定前に細かい修繕をしておく
  6. 販売力のある会社の選び方

不動産売却に関する知識は他にもたくさんありますが、この6つのポイントを抑えることができれば、失敗する可能性はかなり少なくなります。

最低限、この6つのポイントを抑えて不動産売却に臨んでください。

売却価格の決め方

まず一番に知っておいて欲しいのは、売却価格の決め方についてです。
売却価格は不動産会社が決めるものだと思われている方が大変多いのですが、売却価格は売主であるあなたが決めます。
まず、3段階の価格設定をします。

  1. こんな価格で売れたらいいな(希望額)
  2. まぁこれくらいが妥当かな(現実的な価格)
  3. これ以下では絶対に売りたくない(下限額)

査定額が希望額を上回るようであれば、今すぐ売りに出すべきです。

査定額が希望額から下限額の間の場合、売れるまでにかけられる時間によって売却価格を決めます。

時間に余裕があれば、希望額で売りに出して反応を見ます。

反応が無ければ、徐々に値下げしていきます。

できるだけ早く売りたい時は現実的な価格か、それより少し低い価格から売りに出し、下限額に向けて値下げしていきます

査定額が下限額より低いときは、今売るのは難しいと判断したほうがいいかもしれません。

 

相場を知る

これくらいで売れたらいいなという「現実的な価格」を決めるためには、相場を知る必要があります。

相場を知らないことには、不動産会社の査定額が高いのか安いのかもわかりませんので、相場を知らずに売りに出すのは絶対にやめておきましょう。

相場を調べる方法はいくつかありますが、一番簡単なのは、複数の不動産会社に査定をしてもらうことです。

不動産会社は、過去の販売実績や、そのエリアの似た物件の売買情報などをもとに査定額を決めるため、査定額は相場にある程度近くなります。

そのため、あなたがゼロから調べることなく相場を知ることができます。

不動産会社に査定を頼まずに相場を調べる方法を知りたい方はコチラの記事を参考にして頂ければと思います。

不動産の中で土地の相場を調べる方法について書いた記事ですが、基本的には家も土地も相場の調べ方は同じです。

不動産売却の諸費用

家や土地などの不動産を売却すると、様々な費用が発生します。

例えば、土地が2000万円で売れたとしても、そのままあなたの手元に2000万円は残りません。

不動産売却時に必要な費用は様々ありますが、大きな金額が必要なのは、仲介手数料と税金の2つです。

 

仲介手数料

仲介手数料の上限は価格別に決められています。

400万円を超える部分 3%
200万円を超えて400万円までの部分 4%
200万円までの部分 5%

400万円以上の物件であれば簡易計算式が使えますので、覚えておくと便利です。

仲介手数料の簡易計算式=売却価格×3%+6万円

(※平成30年1月1日の法改正により、400万円以下の物件の場合は上限18万円と統一されました)

この金額を上限に、仲介をしてもらった不動産会社に仲介手数料を支払います。

2,000万円で売れたとしたら、仲介手数料の上限は726,000円(税込み)になります。

あくまで上限ですので、交渉次第では下げることも可能です。

しかし、不動産会社の利益は基本的に仲介手数料のみなので、仲介手数料を下げることは不動産会社の利益を減らすことになります。

そのため、基本的には下がらないものだと理解しておいてください。

 

不動産売却時の税金

不動産売却に対する税金は、売却で利益が出た場合のみ、その売却利益に課税されます。

不動産を取得した金額よりも売る金額の方が高い場合、その差額を売買利益と呼びます。

相続で不動産を取得した場合、その土地を購入した時までさかのぼり、そのときの購入金額が取得時の金額として計算されます。

売買利益 = 取得時の金額 - 売却金額
取得した金額よりも売却金額が低い場合、税金はかかりません。
売却利益が出る場合、その不動産を所有していた年数によって、課税される税率が変わります。

  • 短期譲渡(5年以内の所有)・・・39.63%
  • 長期譲渡(5年を超えて所有)・・・20.315%

転売する目的で土地を購入した人に対して税率が大きくなるようにこの差が設けられていると言われています。

現在ご自身が生活されている物件を売って売却利益が出る場合、3,000万円までの利益は控除される制度(マイホーム特別控除)があります。

よほど高額の利益が出ない限り、不動産売却時に税金はかからないと思っても問題ありません。

査定額は会社によって違う

査定価格は、周辺の相場などを参考に不動産会社が独自の査定基準で決める価格ですので、不動産会社によって査定額に差が出ます。

高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することがとても大切です。

高い査定額をつけられる会社はそれだけ売る自信があるという、良い会社を選ぶための目安にもなります。

販売力の高い良い会社を見つけるという目的でも、複数の不動産会社に査定依頼をするのは効果的です。

物件によっては500万円以上の差が出ることもありますので、最低でも3~5社には査定依頼をすることをオススメします。

 

細かい修繕は査定前にしておく

ぱっと見て気になる汚れや、黒ずみなどは査定前に直しておくと、査定額が大きく変わることがあります。

洗面台・浴室・キッチンなどの水回りの汚れは家全体を古く見せてしまうので、特に気を付けてください。

シンクやバスタブなどに光沢があると、それだけで家は綺麗に見えるものです。

綺麗にしてから売ると、あなたの後に住む方も気持ちよく入居できます。

売り手よし、買い手よしで、きっと良い売買になるでしょう。

査定や内覧は第一印象がとても大切です。

 

販売力のある会社を選ぶ

言い方は悪いですが、宅地建物取引士が1名いて、許可を得れば誰でも不動産会社を立ち上げることができます。

不動産会社に任せておけば大丈夫ということはなく、不動産の販売能力には会社によって大きな差があるものです。

極端に言えば、どんなに良い土地でも会社を間違えれば売れないこともありますし、どんなに悪い土地でもいい会社に頼めば売れることだってあります。

販売力のある会社を見極めるためには、以下のようなポイントを踏まえて評価します。

  • 日常生活でよく見かける(広告や看板など)
  • 不動産売却関連で検索したらすぐに出てくる
  • 売るためのプランがしっかりできている
  • 定期的に近況報告をしてくれる
  • 改善案を提示してくれる
  • (販売実績がある)

上記6点を満たしている会社であれば、販売力がかなり高いと思われます。

6つ目をカッコにしているのは、新しくても勢いと販売力のある会社もあるからです。

できたばかりで販売実績が少ない場合でも、広告や看板をたくさん出していて、日常生活で名前を目にすることがあったり、検索で上位に来るような場合はこれから伸びてくる会社かもしれません。

上から大切な順になっているので、上から3つを満たしている会社ならそのエリアで力のある会社だと判断しても問題ないでしょう。

上から3つに加え、下の3つも満たすようであれば、かなり力のある会社であると判断できます。

会社選びの参考にして頂ければと思います。

まとめ


いかがでしたか?

不動産売却に失敗しないための6つのポイントをお伝えしました。

この記事でお伝えした6つのポイントを抑えて失敗しない不動産売却をして頂ければと思います。

6つのポイントを抑えたうえで、不動産会社に売却を依頼します。

このとき、会社選びに失敗してしまうと、せっかく身に着けた6つのポイントも無駄になってしまいます。

会社選びは慎重に行って下さい。

会社選びに失敗しないために一番大切なのは、複数の会社を比較することです。

  • 高い査定をしてくれる会社
  • 販売力に自信のある会社
  • 親切で提案力のある営業担当

複数の不動産会社を比較することで、不動産売却に成功するために絶対に必要な上記3つの点を満たす優秀な会社を見つけることができます。

不動産会社を比較する際には、一括査定サイトを利用すると便利で効率が良いです。

無料で一切リスクがなく、不動産売却を検討するなら利用することをオススメします。

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
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