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新築一戸建ての建築費を坪単価で見てはいけない理由【もはや詐欺?】

あなたが『そろそろマイホームが欲しいな』と思ったとき、最も身近にある情報は、住宅関連のチラシや住宅会社のHP(ホームページ)です。

多くのチラシやHPで『坪単価○○万円~』といった書き方がされているのを見かけると思いますが、そもそも坪単価についてちゃんと理解されていますか?

知っているようで意外と知らない坪単価について、詳しく解説します。

知らないと、数百万円損しますよ!

こんな比較サイト、見たことありませんか?

あなたは何かを買うとき、より安い方を買いたいと思いますよね?

どの分野でも比較サイトが充実し、物を買うときも、旅行に行くときも、何かしら比較サイトを利用したことがある方が多いのではないかと思います。

新築をしたいと思ったとき、ハウスメーカーや工務店を選ぶ一つの目安として、料金を比較したいと思いませんか?

例えば、『ハウスメーカー 比較』などで検索をすると、相当数の検索結果が表示され、いかに需要があるかが伺えます。

そして住宅を比較しようと考えたとき、必ず目にするのが『坪単価』という言葉です。

坪単価検索

これは『坪単価』と検索して表示される検索結果の画面です。

今や住宅の分野では当たり前となりつつある坪単価という考え方ですが、詳しく理解できていますか?

意外と知らない坪単価の考え方について、わかりやすく順を追ってご説明させていただきます。

そもそも坪単価って何?

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坪単価とは簡単に言えば『1坪当たりの建築費を算出したもの』です。

例えば、40坪の家が2000万円で売りに出されていたとすると、その建築費は坪単価50万円ということになります。

 

基本的な計算式としては

【本体価格 ÷ 床面積(坪) = 坪単価】

となります。

 

同じ会社で、まったく同じ土地に、同じ材料・工法・工期・職人で建てたとしても30坪の家と40坪の家では、当然価格が違います。

大きさが違いますから、当たり前ですよね。

そこで、完成した家の価格を完成した床面積(坪数)で割り、床面積1坪あたりの価格を算出すれば建物の価格を比較する目安にできるというのが坪単価の基本的な考え方です。

この説明だけを見ると比較の方法としてかなり参考にできそうに感じてしまいますが、実は坪単価という考え方には一般に大きく勘違いされている点がいくつかあり、そこに数百万円損しかねない危険が隠れています。

坪単価を左右する4つの要因

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坪単価を比較するうえで、絶対に把握しておかないといけないポイント大きく4つあります。

その要因とは次の通りです。

・計算にどの材料と工事まで含まれているか

・大きいか小さいか

・○○床面積で計算している

・建物の仕様と設備のグレード

この4つそれぞれについて解説します。

坪単価を左右する要因1【計算に何が含まれているか】

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坪単価を目安にする際に、最も気を付けなければならないのが、計算にどこまでの材料と工事が含まれているのかということ。

一般に坪単価と同時に使われることの多い『建物本体価格』という言葉があります。

この建物本体価格というのは、住宅会社からすれば本当に都合のいい言葉で、お客様側からすればこれほど勘違いを引き起こす言葉はありません。

 

今、あなたは『建物本体』と聞いて、どんな物を想像しましたか?

なんとなく土地は入らないというニュアンスは伝わるかと思いますが、それ以外の情報はまったくありません。

人によっては、全てが揃っていて、今すぐ生活できる状態を建物本体と呼ぶかもしれません。

またある人は、屋根と壁と床があり、外観的に家だと認識できるプレハブ小屋のようなものを建物本体と呼ぶかもしれません。

では、正解はどちらなのでしょう?

 

どちらも正解です。

『建物本体』という言葉には、”ここまでの材料と工事を含んだもの”という決まりは無く、その内容に関しては建築会社が自由に決めることができます。

つまり、全ての設備を充実させて建物本体としてもOK。

必要最低限のものだけで建物本体としてもOK。

 

これでは、同じ坪単価であったとしても、単純に比較することはできませんよね?

”あなたの想う建物本体”と、”会社がチラシやHPで価格を表示している建物本体”が同じとは限りません。

むしろ違いがあることの方が多いです。

必ず『建物本体』にはどこまで含まれているのかを確認するようにしましょう。

 

一般的には、屋外設備の工事費などを別途工事、各種手続きに必要な費用を諸経費、土地関連の費用は土地代とし、最低ラインの価格表示をしているため、表示価格以外にかなりの費用が必要になることが多いと覚えておきましょう。

坪単価を左右する要因2【大きいか小さいか】

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坪単価を左右する要因として、その建物の大きさも重要な要素となります。

広告に、生活するための設備全てが含まれた状態で坪単価を計算された、40坪で2000万円の家が紹介されていたとします。

この家をキッチンなどの設備や、壁紙などの内装、外壁や屋根などを全て同じにし、同じ仕様で20坪にしたら1000万円で建てられると思っていませんか?

実は家の価格の計算はそう簡単ではありません。

同じ設備、同じ内装、同じ外観であれば、建物が大きくなればなるほど坪単価は安くなり、建物が小さくなればなるほど坪単価は高くなります。

大きな家でも小さな家でも同じ仕様であれば設備の値段は同じです。

家が大きくなったからといって、それに比例してキッチンが伸びたりしませんよね?

大きなキッチンにすれば、それは違う仕様のキッチンになります。

 

キッチン・ユニットバス・トイレ・洗面台など、生活に必要な設備の総額が500万円だったとすると、当然大きな面積で割った方が割安になりますよね?

50坪の家で500万円の設備を入れれば、1坪あたりの設備費は10万円ですが、25坪の家で考えると1坪あたり20万円です。

 

ここでCheck!!

3a4ac148bbdfbd17a686099c84929019_s注文住宅の広告に坪単価が記載されていた場合、必ず計算に使用している床面積は何坪なのかチェックして下さい。

このチェックは悪徳メーカーに引っかからないための大きなポイントとなるので、必ずやって下さいね。

極端な話ですが、100坪の家を基準にして坪単価を計算されている場合、あなたが求める大きさの家を、その坪単価で実現することは不可能です。

当然メーカー側は少しでも安く見せたいので、100坪まではいかないにせよ、大き目の家を基準として坪単価を算出している場合が多いので、気を付けて下さい。

『坪単価40万円~』とやたらと安い広告は、大きくかかれている価格の近くに注意しないと見えない大きさの文字で、『※60坪総二階の場合』といった感じで建物の大きさが表記されていることが多いので、明日からの住宅広告を注意して見てみてください。

そういった目で見ると、まっとうな住宅会社なのか、ほとんどの人が坪単価のカラクリを知らないのを良いことに誇大広告で釣ってやろうと考えている会社なのか、違いがはっきりとわかり、住宅広告からこれまでと違った面白さが味わえますよ。

少し脱線しかけているので話をまとめますと、住宅広告を正しく見るために、家の床面積が小さければ小さいほど坪単価は高くなることを覚えておきましょう。

○○床面積で計算している

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ここまで坪単価とは

 

【本体価格 ÷ 床面積 = 坪単価】

 

であることを覚えて頂いたと思います。

しかし、実は建築業界で使う床面積には2種類あります。

【延べ床面積】【施工床面積】です。

この違い、ご存知ですか?

建築のかなり専門的な部分になるので、詳しく覚える必要は無いと思いますが、違いが分かっていないと正しく坪単価を見れないので、簡単に説明します。

 

延べ床面積と言われている面積は、バルコニーやウッドデッキ、ポーチなどの部分が除かれている面積です。

おおまかに言うならば、延べ床面積は屋根と壁に囲まれた床だけの面積と考えるとわかりやすいかもしれません。

これに対し、施工床面積はバルコニーやウッドデッキ、ポーチなども全て含む床の面積になります。

 

坪単価を計算する際、どちらの床面積で計算しなければならないという決まりはなく、会社によって使っている面積は違います。

【大きさが違えば坪単価が違う】の項目でも説明したように、やはり会社側は少しでも安く見せたいので施工床面積で計算しているところが多いように思います。

大きなバルコニーやウッドデッキ等がある場合、延べ床面積と施工床面積で2坪~5坪ほど変わることもありますので、注意が必要です。

 

施工床面積25坪の家が1000万円で売られていて、この家には大きなバルコニーがあり、バルコニーやポーチを除いた延べ床面積は20坪であったとします。

この家は延べ床面積で計算すると坪単価50万円ですが、施工床面積で計算すると坪単価40万円になります。

この例のように計算する床面積が違えば、同じ家でも10万円も見かけの坪単価が変わることもあります

坪単価を見るときは、延べ床面積なのか、施工床面積なのか、注意して見るようにして下さい。

 

さらに言えば、延床面積に関しては建築基準法で定められているので全国どこでも同じなのですが、施工床面積は明確な取り決めがありません。

これもまた、会社によって基準が違います。

一応定義としては、『実際に施工した部分の面積』とされていますが、例えば【吹き抜け】は施工したと言うのかどうかなど、かなり不透明な部分が多くあります。

リビングの上に大きな吹き抜けのある間取りであれば、2階のその部分が施工床面積に含まれるのか含まれないのかでかなりの差が出てきますよね。

坪単価を会社選びの一つの基準とするのであれば、延べ床面積なのか施工床面積なのかに加えて、どこまでを含んで施工床面積としているのかを確認しておいた方がより確かな判断材料となるでしょう。

建物の仕様と設備のグレード

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高価な材料を使ったり、設備のグレードを上げたり、良い仕様になればなるほど坪単価は高くなります。

これに関しては、説明するまでもないかもしれませんね。

良いものはそれなりに高くなりますし、プラスαを望まなければそれなりに安くすみます。

良い設備、施工の難しい間取りや外観、有名建築家への設計依頼など、家づくりにはいくらでも高くなる要素があります。

建物本体価格が上がれば、坪単価が上がるのは言うまでもありませんよね。

一般的に坪単価を計算する場合、『標準の設備にて算出しています』といった内容の言葉が添えられているかと思います。

これもわざわざ言う必要のないことかもしれませんが、どのグレードを標準の設備としているのかは会社によって違いますので、標準装備というのはあなたが求めている機能を備えているのかどうかを確認しましょう。

地域別坪単価ランキング

ここで少し、休憩。

本来の趣旨からはそれてしまうかもしれないのですが、地域によっても平均坪単価が大きく違うので、紹介したいと思います。

少し古いデータになるのですが、平成15年に住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)を利用して家を建てた人の平均坪単価です。

このデータは、ハウスメーカー・工務店・中小ビルダー全てが対象となっています。

それでは、都道府県別坪単価ランキングの発表です!

 

あなたの都道府県は何位でしょう?探してみて下さいね!

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あなたのお住まいの地域は何位でしたか?

1位は予想通り(?)東京都です。

沖縄は着工棟数が極端に少なく、他と比べて大幅に高い家や安い家があると平均価格にかなりの違いが出るため、データとして有効ではないので入っていません。

沖縄を除くため、46位が一番安い県となるのですが、これは私としては意外な宮崎県でした。

これは10年以上も前のデータなので、現在は細かい変動があるかもしれませんが、都市部は坪単価が高いというのは変わらないと思います。

直近数年間のデータは見つけることができませんでした。

見つけ次第差し替えます。

 

同年(平成15年)に住宅金融支援機構が実施した『住宅面積の都道府県別ランキング』によると、首都圏は小さく、北海道や東北地方、九州の住宅面積が大きいというデータが出ています。

このデータと照らし合わせてみても、やはり住宅の面積が大きくなれば坪単価が安くなり、住宅面積が小さくなれば坪単価は高くなることがわかると思います。

 

都市部は土地の価格が高いので、どうしても一つ一つの土地が狭くなってしまいます。

当然その上に建てられる家も小さくなるので、坪単価が高くなる傾向にあります。

その他の要素としては、都市部の方が平均年収が高いことも少なからず影響していると考えられます。

新築をする際の坪単価の目安

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ここまでで解説してきた通り、あくまで坪単価は参考であって、どういう方法で算出されているかで大きく左右されます。

そこで計算の条件を統一する必要がありますので、ここで紹介する坪単価は、

【諸経費を除いて実際に支払った金額 ÷ 延べ床面積】としています。

諸経費とは、各種手続き金や税金、保険料などを指すものとします。

大手ハウスメーカー

下の表は、住宅産業新聞社が発表した、2015年に大手ハウスメーカーで実際に建築した人が、平均でどれくらい支払ったのかをまとめた表です。

※建物代金のみで、土地代金などは含まれておりません。

 

2015年度戸建て大手ランキング(住宅産業新聞社

大手坪単価

※この表は【2015年度戸建て住宅大手ランキング】のデータ(平均本体価格,平均床面勢子)を基に、おうちの悩み.comが坪単価を計算して作成したものです。トヨタホームは2015年のデータが掲載されていなかったため参考としております。

 

表を見比べてみると、2014年から2015年にかけて、全てのハウスメーカーで坪単価が上昇しています。

この坪単価は実際に支払った金額の平均を基に算出しているので、メーカーパンフレットより恐らく全て高くなっていると思います。

リアルな数字として参考にされるといいのではないかと思います。

 

この記事内で、『坪単価は建物が大きくなると安くなる』と説明しましたが、このデータによると平均して40坪前後の大きな家を建てていらっしゃる方が多いようで、もう少し小さい家になるとさらに坪単価は上昇します。

 

2015年の平均建物本体費用の10社平均は3265.6万円です。

2016年7月現在のフラット35の金利(0.93%)で35年ローンの計算をすると、月々91,104円です。

年収365万円、返済負担率30%で借り入れ可能額の上限が約3270万円ですので、ハウスメーカーで建てようと考えている方は、最低でも年収365万円は必要です。

ちなみにこれは都市伝説程度の話ですが、借入額が年収の5倍程度ならば、返済に困ることが無いと言われていますので、これを信用するならば年収700万円程度は必要ということになります。

これはあくまで本体価格だけの話ですので、土地代が2000万円かかったとすれば総額5265.6万円、必要な年収は1050万程度ということになります。

ハウスメーカーで家を建てるためには、それなりの年収が必要ということですね。

工務店

ここでは、年間100棟を超えるような工務店ではなく、地域密着でやっている比較的中規模から小規模の工務店を対象に説明していきます。

しかし一口に工務店と言っても、会社ごとに独自のこだわりを持ってやっていることが多いため比較が難しいのですが、高いものであれば坪単価100万円といったものもありますし、安いものであれば坪単価30万円代の物もあります。

私がローコスト建築に携わっているため、同業者の情報は割と仕入れる機会が多いのですが、人が快適に生活できるレベルで考えると、坪単価の下限は38万円程度ではないかと思います。

もちろんそれ以下で請け負ってくれる会社もありますが、質が低い、窓(サッシ)や室内ドアなどの建具が極端に少ない、住宅設備(キッチン・ユニットバス・洗面台・トイレなど)のグレードがかなり低いといった、何かしらの安い理由があるはずですので、なぜ安くできるのかしっかりと説明を受ける必要があります。

納得のいく説明がもらえなかったときは、いくら安くてもその工務店で建てることはやめた方が無難です。

ばらつきはあるものの、中小工務店が大手ハウスメーカーと競合しても勝ち目は薄いため、ハウスメーカーより安く請け負う工務店が多いです。

極端に高い工務店を除けば、ハウスメーカーより工務店の方が安くつくという認識を持って大きな間違いはないかと思います。

建築家

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日本ではあまりなじみが無いのですが、建築家に頼むという方法もあります。

もちろん有名な建築家になれば、それなりのブランド料を取られるため簡単にハウスメーカーの単価を超えることもありますが、世界に一つだけのマイホームを望むのであれば、建築家に頼むのも一つの選択肢として考えられます。

建築家に頼むメリットとしては、完全自由設計で、決められた規格が無いため、あなたの要望の再現度が格段に高くなる点でしょう。

中には『住まい』というよりも『作品』としての建築になっていることもしばしば。

人とは違うオンリーワンであることに価値を感じるのであれば、建築家に依頼するのもとても面白いと思います。

価格の比較は残念ながらまったくできません。

建築家によって設計料がまったく違う上に、同じ建築家の『作品』であっても、その内容によって価格は大きくばらつきがあります。

建築費用の内訳

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なぜ、同じ家を建てたとしてここまで価格に差が出るのでしょうか?

その内訳を見て行きたいと思います。

土地は考えないで、建物予算3000万円で家を計画したとします。

ハウスメーカーの場合

工事原価(材料費、職人手間費、経費) 1500万円

会社の利益 1000万円

広告宣伝費 500万円

 

あくまでおおまかにですが、こんな感じだと言われています。

規格化され、仕入れルートも大手からの直接取引、仕入れも大量となると、工事原価は工務店に比べて圧倒的に安いです。

工事原価が安いにも関わらず、先ほど見たように坪単価が高い傾向にあります。

その一番の原因は、広告宣伝費。

大手ハウスメーカーはテレビCMを利用したり、大規模な住宅展示場をいくつも持っていたり、広告宣伝費に莫大な費用がかかっています。

その広告宣伝費を、お客様からの利益でまかなっています。

 

大手ハウスメーカーのブランド力=広告宣伝の力

 

多額の広告宣伝費は大手ハウスメーカーのブランド代と言えるかもしれませんね。

工務店

工事原価(材料費、職人手間費、経費) 2000~2250万円

会社利益 750~1000万円

 

工務店の場合、一棟単位での材料購入や、間接業者が多く入ることから、工事原価が全体の70%程度を占めます。

しかし、テレビCMは利用しない、展示場は持っていないといった工務店の場合、広告宣伝費にかかる費用は紙代と印刷代と、それを配布する媒体代ぐらいのものです。

中小規模の工務店の広告宣伝費は多くても年間数百万円といったレベルであるため、請求額の中で広告宣伝費が占める割合は少なく、工事原価が高くても結果として本体価格は安くなることが多いです。

建築家・設計士

工事原価(材料費、職人手間費、経費) 1900~2100万円

会社利益 700~900万円

設計料 200万円

 

設計料が200万円と仮定した場合はこのような内訳になります。

建築家や設計士に頼んだ場合、施工は地場工務店がすることが多いと思うのですが、地場工務店の工事原価+利益に設計料が上乗せされると考えて下さい。

設計料を会社の利益から引いている会社もあれば、会社の利益は確保して別途設計料を計上している会社もありますので、後者の場合は設計料の分単価が高くなります。

ハウスメーカーと同様、建築家や設計士のブランド力をお金で買っているというイメージになると思います。

賢く家を建てるためには

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ここまで、坪単価について解説してきましたが、あなたが知りたいのは、『じゃぁ結局どうすれば賢く家づくりができるの?』という一点だと思います。

正直言うと、坪単価ほど曖昧で、あてにならないものはありません。

ある程度会社が自由に操作できてしまうんだから当たり前ですね。

正確に坪単価の内訳を知るには、チラシを見て気になったハウスメーカーや工務店のHPをいちいち調べたり、それでも書いていない場合は問い合わせて・・・

1社だけならまだしも、数社、十数社となってくると、かなり時間がかかるしとっても面倒ですよね。

そこで、『予算の上限をある程度決め、その条件内で複数の会社からプランを提案してもらう』という方法をオススメします。

 

例えば予算2000万円ならば、その予算内で複数社からプランを提案してもらい、一番気に入った会社を選べばいいのです。

こうすることで、”2000万円以内というものさし”ができるので、ハウスメーカーや工務店の比較がしやすくなります。

さらにメリットとして、土地や諸費用なども考慮した上でのプランを提示してもらえるため、予想外の費用で予算をオーバーしてしまうことなく計画できます。

 

「同じ予算内で提出してもらったプランを比べれば良いのはわかったけど、複数の会社を回る時間も無いし、営業を受けるのは嫌だなぁ・・・」

 

なんて思っちゃいますよね?

そこで、インターネットの無料一括見積りサービスを利用します。

もちろん費用はかかりませんし、しつこい営業を受けることもありません。

わざわざ足を運ぶ手間もいりません。

あなたの家で2分程度情報を入力して、あとは届くのを待つだけ。

 

いくつも無料一括見積りサイトがありますが、私が利用してみて、入力手間も少なく、一番楽に使えたサイトを一つご紹介しておきます。

 

『タウンライフ家づくり』

 

無料で、しかも2分程度の入力で予算に合わせたプランを住宅会社が送ってきてくれます。

田舎だと登録している会社が少なく、送られてくる量が少ないのが欠点です。

 

しかし、たとえ1つでも2つでも、検討するプランが多いに越したことはないので、お時間があるときに、是非無料であなたの予算にあったプランを受け取って下さい。

 

会社によっては嫌がられるのであくまで裏技として聞いて頂きたいのですが、『気に入ったプランを安い施工会社に持ち込み、同じ間取り・同じ仕様で安く見積りをしてもらう』という方法もあります。

図面は多ければ多いほどあなた好みの間取りに出会える可能性が高くなりますので、無料一括見積サイトは本当にオススメです。

本気で新築を考えている方は、サイトによって登録している会社が異なることがあるので、紹介したオススメサイト以外の見積りサイトも是非試してみて下さい。

まとめ

坪単価は、一般的に浸透している建築価格の目安であるにもかかわらず、実に不透明で、実に曖昧な指標です。

正しく坪単価の仕組を知っているか知らないかで、簡単に数百万円の差が出ることを頭に入れておく必要があります。

賢く家を建てるためには、ある程度の知識は必須です。

坪単価の正しい知識を持ち、誇大広告に騙されず、住宅会社を見極めましょう。

 

 

あやしい広告やサイトに騙されず、賢く家を建てるためにとても有効な手段があります。

たった一つの簡単な手順なのですが、その手順を踏むか踏まないかで、満足のいく家づくりができるかどうかが大きく左右されます。

そのを踏まないと、彼のようになってしまうかもしれません。

【悲報】新築一戸建てを買って死ぬほど後悔したある飲み会での話

 

 

あなたの家づくりが、最高の家づくりになることを願ってこの記事の結びとさせて頂きます。

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嵯峨根 和正

嵯峨根 和正

京都府舞鶴市 匠ちゃんホーム 事業代表
「新築を通じてお客様と共にワクワクする未来を創造し、住まいを必要とする全ての人に貢献する」を経営理念に、質を下げないローコスト住宅の研究をし続けています。
お客様に満足できる家づくりをして頂くため、365日無料相談を受け付けています。
対面・メール・サイトからのお問い合わせの全てに100%お答えしておりますのでお気軽にご連絡下さい。

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