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3000万円特別控除とは?節税で得する!【不動産売却後に使える特例まとめ】

家を売ると一気に収入が増えて嬉しい反面、高額な税金を徴収されるのではないか?と心配になる方も多いと思います。

後から高額な税金を課税されて、楽しいはずの新生活が苦しくなる・・・なんてイヤですよね。

そんなあなたに、是非知ってもらいたいのが「3000万円特別控除」です。

3000万円特別控除とは、不動産売却で出た利益が3000万円以下なら所得税を支払わなくていいという特例です。

夢のような特例ですが、自己申告が必要なので注意してください。

特例制度について詳しい内容を知って、確定申告で確実に申請してください。

 

そこで、この記事では不動産売却後の確定申告で使える3000万円特別控除について詳しく説明します。

また、その他の節税の特例についても紹介します。

「こんなに得するの!?」「知ってて良かった!」というお得な制度がたくさんあるので、是非最後まで読んで確定申告に役立てて頂ければと思います。

 

不動産売却後の節税に使える特例は6つ

不動産売却後の確定申告で使える特例は、次の6つです。

  • 3000万円特別控除【マイホーム】
  • 3000万円特別控除【空き家】
  • 10年超所有の軽減税率
  • 買換えの特例
  • 買換えの損益通算
  • 譲渡損失の損益通算

3000万円特別控除をはじめとしたこれらの特例は、売却で利益が出たときはもちろん、損益が出たときにも節税になるので、是非知っておいてください!

譲渡所得の計算で利益が出たときは、以下の3つの特例が適用できます。

【3000万円特別控除】

【10年超所有の軽減税率】

【買換え特例】

3つに共通する主な適用条件は以下の通りです。

  • 居住用として使用していたこと
  • 居住しなくなってから3年以内に売却すること
  • 買主が身内ではないこと
  • 他の特別控除等を受けていないこと

このように、居住用として使用していた不動産には減税の特例があります。

自分が住んでいた家を売ることが前提なので、別荘などの売却には適用されません。

それでは、3つの特例について詳しく説明していきます。

損失が出たときに使える特例

譲渡所得の計算で、損失が出た場合に使える特例は以下の2つです。

【居住用不動産に買換え等の場合の損益通算及び繰越控除の特例】

【特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例】

どのような特例なのか、簡単にまとめると次のようになります。

  • 損失額を給与所得から控除できる
  • 控除しきれなければ4年間繰り越すことができる

「売却や買換えで損をしたら、税金を安くしましょう」という特例です。

この2つの特例の違いは「買換え」か「売却のみ」かの違いになります。

主な適用条件は以下の通りです。

  • 居住用として使用していたこと
  • 居住しなくなってから3年以内に売却すること
  • 買主が身内ではないこと
  • 5年以上の所有期間があること
  • 旧居若しくは新居の住宅ローンが10年以上残っていること

「損益通算及び繰越控除」を適用すると、税金がどのように変わるのか見ていきます。

 

 

確定申告では不動産などを売却することを「譲渡」といい、譲渡によって得た利益のことを「譲渡所得」と呼んでいます。

譲渡所得がいくらになるかによって、受けられる特例も変わってきます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)

まずは、売却後の譲渡所得がいくらになるのか計算してみてください。

譲渡所得のくわしい計算方法は、こちらを参考にしてください。

【関連記事】

【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と知っておくべき税金の知識

 

3000万円特別控除【マイホーム】

3000万円特別控除

3000万円特別控除とは、売却利益が3000万円以下であれば所得税はかからないという特例です。

計算式は以下のようになります。

3000万円特別控除適用の計算式
【譲渡所得】=譲渡収入金額(売却価格)-譲渡費用(売却費用)-取得費(購入価格)-3000万円

通常の譲渡所得の計算式から、さらに3000万円を差し引くことができます。

この特例があるため、一般の居住用住宅の売却では、土地の値段が高騰しない限り高額な所得税を支払うケースはほとんどありません。

ただし、期限内に自分で確定申告を行わないと適用されませんので、忘れずに申請してください。

 

マイホームの売却で利益が出たときは、3000万円特別控除が使えます。

正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」です。

3000万円特別控除は、不動産の所有期間に関わらず譲渡所得が3000万円までなら課税しないという、お得な特例です。

譲渡所得の計算式に当てはめるとこうなります。

3000万円特別控除の譲渡所得
【譲渡所得】=譲渡収入金額(売却価格)-譲渡費用(売却費用)-取得費(購入価格)-3000万円

 

例えば・・・

3000万円で購入した家を6000万円で売却した場合は、譲渡所得は0円になります。※説明を分かりやすくするため、売却費用・減価償却等は省いています。

普通のマイホームの売却で、3000万円以上の利益が出ることは土地が高騰しない限りほとんどないです。

つまり、ほとんどの人はこの特例を使うことで、所得税の支払いがなくなります。

ただし、3000万円特別控除と新居の住宅ローン控除の併用はできないので注意してください!

編集部
3000万円特別控除で減税になる額と、住宅ローン控除10年分(最大400万円)を比較して、あなたにとって有利な方を選ばなければならないということです。

 

3000万円特別控除【マイホーム】の要件

3000万円特別控除の特例(マイホーム)を受けるためには、以下を満たしていることが条件です。

【3000万円特別控除の要件(マイホーム)】

1.自分の居住用として使用していましたか?

2.居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却しましたか?

3.取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却しましたか?

4.取り壊してから売却までの間、貸駐車場など別の用途で使用していませんでしたか?

5.売却した年を含めて、3年以内に次の特例の適用を受けていませんか?

  • 「マイホームの3000万円特別控除」(「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」は除く)
  • 「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除」
  • 「マイホームの買換えの特例」
  • 「収用(公共事業のために買収されること)等の特別控除」

6.災害で滅失した場合、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却しましたか?(東日本大震災で滅失した場合は、災害日から7年後の12月31日まで)

7.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

以上に当てはまれば、3000万円特別控除の特例が受けられます。

 

3000万円特別控除【空き家】

3000万円の特別控除は、相続した空き家を売却して利益が出たときも使えます。

正式名称は「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

また、空き家とは別に居住用の家があるときは、居住用している家の住宅ローン控除と併用可能です。

 

3000万円特別控除【空き家】の要件

空き家の3000万円特別控除は、マイホームの3000万円特別控除に比べて適用条件が厳しいです。

【3000万円特別控除の要件(空き家)】

1.被相続人の居住用として使用していましたか?

2.被相続人は1人で居住していましたか?

3.売却代金は1億円以下ですか?

4.相続日から3年後の12月31日までに売却しましたか?

5.平成28年4月1日から平成31年(2019年)12月31日の間に売却しましたか?

6.区分所有建物登記がされている建物ではありませんか?※区分所有建物=独立した住居・店舗・事務所・倉庫などに使用する建物(分譲マンションなど)

7.昭和56年5月31日以前に建築された建物ですか?

8.一定の耐震基準を満たしていますか?

9.耐震基準を満たしていない場合、耐震リフォームをして「耐震基準適合証明書」を取得していますか?

10.解体する場合、取り壊しは引渡しまでに完了していますか?

11.相続してから売却までの間に、事業用、貸付け用、居住用として使用していませんでしたか?

12.売却した不動産について、他に次の特例を受けていませんか?

  • 「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
  • 「収用等の場合の特別控除の特例」

13.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

ポイントは、昭和56年より前に建てられた古い建物にしか適用できないということです。

さらに、一定の耐震基準を満たすためのリフォームまたは解体が条件なので注意してください。

 

10年超所有の軽減税率

10年超所有の軽減税率

10年超所有の軽減税率とは、10年以上不動産を所有していた場合に適用される特例です。

本来は、譲渡所得の金額に対して20%の税金がかかりますが、この特例を適用すれば15%に軽減することができます。

3000万円特別控除との併用も可能なので、利益が3000万円以上出た場合はセットで申告してください。

ただし、住宅ローン控除との併用は不可になりますので注意してください。

 

不動産の所有期間が10年を超えていると、10年超の軽減税率が使えます。

譲渡所得の税率は、所有期間が5年以下で40%→5年超で20%→10年超なら14%に軽減されます。

※平成49年までは復興特別所得税2.1%が別途かかります。

10年超所有の軽減税率とマイホームの3000万円特別控除は併用可能です。

 

例えば・・・

5000万円で購入した家を1億円で売却した場合、譲渡所得は以下のようになります。

まずはマイホームの3000万円特別控除を適用します。

残った譲渡所得に10年超所有の軽減税率を適用させることで、6%の節税になります。

ただし、10年超所有軽減税率と新居の住宅ローン控除の併用はできません!

編集部
【マイホームの3000万円特別控除+10年超所有軽減税率】で減税できる額と、【住宅ローン控除10年分(最大400万円)】を比べて、有利な方を選んでください!

 

10年超所有の軽減税率の要件

「10年超所有軽減税率の特例」にも要件があります。

以下に当てはまるか確認してください。

【10年超所有軽減税率の特例の要件】

1.日本国内で自分の居住用として使用していましたか?

2.居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却しましたか?

3.売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていますか?

4.取り壊した場合、取り壊し日の属する年の1月1日時点で所有期間10年を超えていますか?

5.取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却しましたか?

6.取り壊してから売却までの間、貸駐車場など別の用途で使用していませんでしたか?

7.売却した年の前年、前々年に次の特例の適用を受けていませんか?

  • 「この特例(10年超所有軽減税率)」
  • 「マイホームの買換え」
  • 「交換の特例」

8.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

以上の項目に当てはまれば、「10年超所有軽減税率の特例」の適用が受けられます。

 

買換えの特例

買換えの特例

買換えの特例とは、売却価格よりも新居の購入価格が高かったときに、納税を将来の売却時に繰り越せる特例です。

家を買換える場合は、もし売却で利益が出たとしても、その利益は新居の購入資金にあてますよね。

そのため、翌年の所得税を支払うことは難しくなります。

そこで、買換えの特例を適用すれば「現在の負担を0にする」というメリットが受けられます。

ただし、税金の支払いが将来に繰り越されるという特例なので、支払いが免除になるわけではありませんので、注意してください。

この特例は、3000万円特別控除、10年超所有の軽減税率、住宅ローン控除との併用ができないため、適用するかどうかはライフプランに合わせて慎重に決めてください。

 

マイホームの買い替えをして売却利益が出たときは、買換え特例が使えます。

正式名称は「特定の居住用財産の買換えの特例」です。

買換え特例は、売却価格より新居の価格の方が高かったときに、譲渡所得を将来の売却時に繰り越せるというものです。

普通、マイホームの買い替えとするときは、売却代金を新居の購入資金にあててしまいますよね。

すると、いくら売却で利益が出ていても翌年の所得税の支払いが難しくなります。

そこで、現時点での負担をなくすために買換え特例を使うということです。

ただし、税金の支払いが将来に繰り延べされるだけで、免除になるわけではありませんので注意してください

 

例えば・・・

3000万円で購入した家を、6000万円で売却し、9000万円の新居を購入した場合、譲渡所得は0円になります。

買換え特例を使うことで得をする人は

  • 買い替えた新居を今後売却する予定はない
  • 売却するとしても絶対に利益が出ないと予想される

このような人です。

 

もう1つ、例をあげます。

3000万円で購入した家を、6000万円で売却し、4000万円の新居を購入した場合、譲渡所得を3000万円→2000万円に減らすことができます。

売却価格より新居の価格が安かったときにこの特例を適用すると、売却価格と新居の価格の差額をその年の譲渡所得にできるということです。

ただ、この例では3000万円特別控除の適用を受けた方がお得ですね。

買換え特例は、住宅ローン控除・マイホームの3000万円特別控除・10年超所有軽減税率と併用することはできないので注意してください!

編集部
今後のライフプランに合わせて、どの特例を適用するか慎重に検討してください。

 

買換えの特例の要件

「特定の居住用財産の買換えの特例」の要件は以下のとおりです。

【買換え特例の要件】

1.日本国内で自分の居住用として使用していましたか?

2.居住期間、所有期間ともに10年を超えていますか?

3.居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却しましたか?

4.取り壊した場合、取り壊し日の属する年の1月1日時点で所有期間10年を超えていますか?

5.取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却しましたか?

6.取り壊してから売却までの間、貸駐車場など別の用途で使用していませんでしたか?

7.売却した年を含めて、3年以内に次の特例の適用を受けていませんか?

  • 「マイホームの3000万円特別控除」(「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」は除きます)
  • 「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除」
  • 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例(10年超所有軽減税率)」
  • 「収用(公共事業のために買収されること)等の特別控除」

8.売却代金は1億円以下ですか?

9.新居は売却の前後3年以内に購入していますか?

10.新居の購入後、1年以内に入居しましたか?

11.新居の床面積は50平方メートル以上ですか?

12.新居の土地面積500平方メートル以下ですか?

13.新居が中古住宅の場合、25年以内に建築されたものですか?または一定の耐震基準を満たしていますか?

14.新居が中古住宅の場合、旧宅を1月1日以後に売却し、新居を4月1日以後に取得しましたか?

15.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

以上の項目に当てはまれば、「特定の居住用財産の買換えの特例」の適用が受けられます。

 

買換えの損益通算

損益通算及び繰越控除の計算

本来、譲渡所得は他の所得とは分離して税計算されますが、この特例を適用することによって給与所得と相殺できるようになります。

さらに、損失額が年間所得よりも多かった場合は翌年以降に繰り越して控除することができます。

この特例は住宅ローン控除との併用は可能ですが、特例が適用される年に限り住宅ローン控除の適用はありませんので注意してください。

編集部
本来、損失が出た場合は確定申告の義務はなく、税務署から通知が来たり勝手に税金が安くなることはありません。制度を知っていて自己申告をした人だけが特例を受けられるので、損をしないように確定申告をしてください!

 

買換えをして損失が出たときは、買換えの損益通算が使えます。

正式名称は「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

簡単に言うと次のような内容になります。

 

売却の損失額をその年の給与所得から控除できる

普通は、不動産売却の譲渡所得は他の所得とは分離して税金を計算します。

でも、この特例を使うと、給与所得と相殺することができるようになります。

これを「損益通算」といいます。

控除しきれなければ3年間繰り越すことができる

売却での損失額が、年間の給与所得より多い場合もありますよね。

そこで、売却した年の翌年以降3年間は繰り越して控除することができます。

これを「繰越控除」といいます。

 

【損益通算及び繰越控除の計算】

例えば・・・

年間所得が500万円、譲渡損失が1800万円だった場合は、3年間は所得税0円、4年目の税金も安くなります。

売却年 500万-1800万=△1300万 課税なし
1年目 500万-1300万=△800万 課税なし
2年目 500万-800万=△300万 課税なし
3年目 500万-300万=200万 200万に課税

この特例も自己申告制なので、損をしたからといって確定申告しないのはもったいないですよね!

買換えの損益通算の特例は、新居の住宅ローン控除との併用が可能です。

ただし、この特例が適用される年だけは住宅ローン控除の適用はできないので注意してください。

 

買換えの損益通算の要件

買換えの損益通算の要件は以下のとおりです。

【買換えの損益通算の要件

1.日本国内で自分の居住用として使用していましたか?

2.居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却しましたか?

3.売却した年の1月1日時点で、所有期間5年を超えていますか?

4.取り壊した場合、取り壊した年の1月1日時点で所有期間5年を超えていますか?

5.取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却しましたか?

6.取り壊してから売却までの間、貸駐車場など別の用途で使用していませんでしたか?

7.災害で滅失した場合、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却しましたか?(東日本大震災で滅失した場合は、災害日から7年後の12月31日まで)

8.新居は売却の前後3年以内に購入していますか?

9.新居の購入後、1年以内に入居しましたか?

10.新居のローンは10年以上ありますか?

11.新居の床面積は50平方メートル以上ですか?

12.旧宅の土地面積は500平方メートル以下ですか?

13.売却した年を含めて、3年以内に次の特例の適用を受けていませんか?

  • 「マイホームの3000万円特別控除」(「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」は除きます)
  • 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例(10年超所有軽減税率)」
  • 「収用(公共事業のために買収されること)等の特別控除」
  • 「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除」

14.所得金額は3000万円以下ですか?

15.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

買換えの損益通算は

住む予定もない小さな不動産を購入しただけだと、利益目当ての節税対策とみなして特例は使えません

という内容になっています。

10年以上のローンを組んで、ずっと住み続ける予定の買換えなら問題はありません。

 

譲渡損失の損益通算

住宅ローンが残っている家を売却して、売却価格がローン残高を下回ってしまったときは、譲渡損失の損益通算が使えます。

正式名称は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

譲渡損失の損益通算は、控除できる金額に上限があります。

1.売却価格-購入価格(本来の譲渡損失額)

2.ローン残高-売却価格

どちらか安い方が上限額として適用されます。

 

譲渡損失の損益通算の要件

譲渡損失の損益通算の特例の要件は以下のとおりです。

【譲渡損失の損益通算の要件

1.日本国内で自分の居住用として使用していましたか?

2.居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却しましたか?

3.取り壊した場合、取り壊した年の1月1日時点で所有期間5年を超えていますか?

4.取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却しましたか?

5.取り壊してから売却までの間、貸駐車場など別の用途で使用していませんでしたか?

6.災害で滅失した場合、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却しましたか?(東日本大震災で滅失した場合は、災害日から7年後の12月31日まで)

7.ローンは10年以上残っていますか?

8.売却価格はローン残高を下回っていますか?

9.売却した年を含めて、3年以内に次の特例の適用を受けていませんか?

  • 「マイホームの3000万円特別控除」(「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」は除きます)
  • 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例(10年超所有軽減税率)」
  • 「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除」
  • 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

10.所得金額は3000万円以下ですか?

11.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

ポイントは、住宅ローンが10年以上残っている状態で売却するという点です。

まだまだローンが残っているのに、やむを得ず安く売らなければならなくなった人への減税配慮ということです。

※この特例は2019年12月31日までに不動産を売却した場合に適用になります。売却時期に注意してください。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却をした後に使える特例は、次の6つです。

  • 3000万円特別控除【マイホーム】
  • 3000万円特別控除【空き家】
  • 10年超所有の軽減税率
  • 買換えの特例
  • 買換えの損益通算
  • 譲渡損失の損益通算

これらの特例を受けるためには、確定申告が必要です。

利益が出たときも損失が出たときも、特例制度を利用して上手に節税をしてください!

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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