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【相続不動産の売却】取得費加算の特例とは?条件や計算方法を解説!

親から相続した不動産を売却するときは、相続税だけではなく所得税もかかります

高額な税金が一気に2つも課税されるので「節税したい!」と思われる方も多いのではないでしょうか?

あなたがもし相続した不動産を売ろうとしているなら、絶対に知っておくべきなのは「取得費加算の特例」です。

取得費加算の特例は、自己申告によって受けられる減税特例なので、制度や計算方法について知らなければ100万円以上の損をしてしまうかもしれません・・・

この記事では「取得費加算の特例」の計算方法について分かりやすく解説します。

記事を参考に、ぜひ節税に役立てて頂ければと思います!

取得費加算の特例とは


取得費加算の特例とは、相続した不動産を売るとき「相続税を取得費に含めてもいいですよという特例です。

不動産売却をすると、売却によってどのくらい利益が出たのか?という譲渡所得を計算し、その譲渡所得額に応じた所得税を支払うことになります。

この譲渡所得を計算するとき、すでに支払っている相続税の一部を”売却時の経費”として計算できるというわけですね。

不動産売却の譲渡所得は以下のように計算します。

譲渡所得の計算式

売却価格-(取得費+譲渡費用)

・売却価格=いくらで売ったのか?
・取得費=その不動産の購入価格と、購入時にかかった諸費用はいくらか?
・譲渡費用=売却時にかかった諸費用はいくらか?

取得費は、購入したときにかかった費用の総額です。

つまり取得費加算の特例を使うと、その不動産を手に入れるための経費として相続税を支払ったことにできるのです。

経費として差し引ける金額が大きくなるので、譲渡所得は減り、税金も安くなるということですね!

 

特例が適用される条件

「取得費加算の特例」の条件は以下の3つです。

・相続によって取得した不動産であること
・相続税が課税されていること
・相続人が相続開始(亡くなったことを知った日の翌日)から、相続税の申告期限(10ヵ月)の翌日以降3年以内に売却すること

取得費加算の特例は、短期間のうちに税金が二重課税される負担を減らすためのものです。

そのため、相続してから3年10ヵ月以内に売却しなければなりません

またそもそも基礎控除によって、相続税が課税されていなければ特例は使う必要はありません。

譲渡所得の計算がマイナスになる場合も同様で、そもそも所得税の支払いがないので特例自体が不要です。

 

基本となる取得費の計算方法

では、実際に取得費の計算方法をみていきましょう。

まずは基本となる取得費の計算からです。

取得費の計算方法には、2つのパターンがあります。

  1. 実額取得費
  2. 概算取得費
この2つを両方計算し、どちらか金額の高い方を取得費にすることができます。

 

1.実額取得費

購入した当時の資料が残っていたり正確な金額が分かるときは、実額取得費を計算します。

実額取得費の計算式

(購入価格+諸費用)-減価償却費


購入価格は、当時の価格をそのまま引き継いで計算するのがポイント!

たとえば、先祖代々の古い土地を相続して売るとき、もし当時1,000円で購入した土地であれば、どんなに物価が上がっていても購入価格は1,000円で計算しなければなりません。仲介手数料などの諸費用についても同じです。

また減価償却費とは、建物の価値が新築と比べてどのくらい減ったか?をあらわしたもので、土地のみの場合は差し引く必要はありません。

 

2.概算取得費

購入時の資料がなく、正確な購入価格が分からないときは、概算取得費で計算します。

概算取得費の計算式

売却価格×5%

売却価格の95%が利益として計上されるので、一般的に、概算取得費だと損になります。

しかし先述したような「当時の購入価格が1,000円」などの古い不動産の場合は別で、現在の物価にあわせて計算できる概算取得費を適用した方がお得ということもありますね!

取得費の計算方法について詳しくはこちらの記事も参考にしてください。

 

取得費に加算できる相続税はいくら?


基本の取得費が分かったところで、取得費加算の特例によっていくら節税できるのか計算してみましょう。

 

取得費に加算できる相続税の計算方法

取得費に加算できるのは、相続税すべてというわけではありません

どのくらい取得費に加算できるかは、以下の計算式で求めます。

相続税額×不動産の相続税評価額÷すべての課税対象額

・相続税額=不動産を相続したときに支払った相続税の金額
・不動産の相続税評価額=相続した不動産の評価額。売却価格ではない点に注意!
・すべての課税対象額=今回の相続であなたが相続した不動産・現金などの総額

亡くなった方に借金などの負債があったときや、お葬式にかかった費用については、資産総額から差し引いて計算してください。

 

いくら節税できるかシミュレーションしてみよう!

上記の計算式をもとに、例をあげて計算してみます。

【例】

  • 支払った相続税:1,220万円
  • 不動産の評価額:6,000万円
  • 相続した資産総額:1億円
  • 所有期間:5年超

取得費加算の計算式は

相続税額×不動産の相続税評価額÷すべての課税対象額

なので、それぞれに当てはめてみると・・・

1,220万円×6,000万円÷1億円=732万円

取得費に加算できるのは、732万円ということになりますね。

ただしこの金額はあくまでも課税対象額です。ここに税率をかけることで減税金額がわかります。

所有期間5年超の場合、譲渡所得税率は20%なので・・・

732万円×20%=約146万円

実際に節税できる金額は約146万円になります。

上記の計算のように、取得費加算の特例は大きな節税効果が得られることが分かります。

嵯峨根

空き家を相続して売却した場合、「取得費加算の特例」「空き家の3,000万円特別控除」は併用不可です。
あなたにとって得になる方を選んでください!

 

手続きに必要な書類

取得費加算の特例を適用するには、売却後の確定申告で以下の書類を提出します。

  • 相続税申告書のコピー
  • 譲渡所得の内訳書
  • 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

特例の適用は年末調整ではできない手続きになるので、サラリーマンであってもご自身で申請をして、ぜひ節税してくださいね!

 

まとめ

いかがでしたか?

取得費加算の特例は、支払った相続税を取得費(経費)に加算できる特例です。

適用条件は以下の3つです。

  • 相続によって取得した不動産であること
  • 相続税が課税されていること
  • 相続人が相続開始(亡くなったことを知った日の翌日)から、相続税の申告期限(10ヵ月)の翌日以降3年以内に売却すること

取得費に加算できる金額は、以下の計算式で求めます。

【相続税額×不動産の相続税評価額÷すべての課税対象金額】

取得費加算の特例を適用するためには、税務署に自己申告しなければならないので、忘れずに確定申告をして節税してください!

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!



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