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【相続不動産の売却】取得費加算の特例とは?計算方法を解説!

土地などの不動産を相続すると、相続税がかかりますよね。
さらに、その土地を売却すれば所得税も支払うことになります。
高額な税金が一気に2つ課税されるわけですから「なるべく節税したい!」と思うのも当然ですよね。
相続した不動産を売るとき、絶対に知っておくべきなのは「取得費加算の特例」です。
支払った相続税を”売却時の経費”に含めることができる特例なのですが、自己申告しないと受けることができないので、知らないと100万円以上の損をすることも・・・
そこでこの記事では「取得費加算の特例」の計算方法について分かりやすく解説します。
記事を参考に、ぜひ節税に役立てて頂ければと思います!

取得費加算の特例とは


取得費加算の特例とは、不動産売却の譲渡所得を計算する際、すでに支払った相続税の一部を取得費に含めて計算できるという特例です。
本来、不動産売却の譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得の計算式

売却価格-(取得費+譲渡費用)


・売却価格=実際に売った価格
・取得費=その家の購入価格と、購入時にかかった諸費用の合計
・譲渡費用=今回の売却時にかかった諸費用の合計
取得費とは購入費用のことなので、その不動産を手に入れるために相続税を支払ったという意味になります。
つまり、経費として差し引ける額が大きくなるので譲渡所得は減り、税金も安くなるということです。
【関連記事】
【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と知っておくべき税金の知識  

特例が適用される条件

取得費加算の特例は、以下の3つを満たす場合に適用できます。

・相続によって取得した不動産であること
・相続税が課税されていること
・相続人が相続開始(亡くなったことを知った日の翌日)から、相続税の申告期限(10ヵ月)の翌日以降3年以内に売却すること
取得費加算の特例は、税金の二重支払いによる負担を減らすためのものです。
基礎控除などによって、そもそも相続税が課税されていなければこの特例は使えません
また譲渡所得がマイナスになった場合も、所得税の支払いがないために特例を使う必要はなくなります。

基本となる取得費の計算方法

まずは、元となる取得費を計算します。
取得費の計算方法は、以下の2通りです。

  1. 実額取得費
  2. 概算取得費
可能であれば両方計算して、どちらか金額の高い方を取得費とすることができます。

1.実額取得費

購入当時の資料が残っていて正確な金額が分かるときは、実額取得費を計算します。

実額取得費の計算式

(購入価格+諸費用)-減価償却費


購入価格は、当時の価格をそのまま引き継いで計算します。
たとえば、先祖代々の古い土地を売却する場合、当時1,000円で購入したのであれば現在どんなに物価が上がっていても購入価格1,000円として計算しなければなりません。
減価償却費とは、不動産の価値が新築と比較してどのくらい減っているかを数値で表したものです。

2.概算取得費

購入時の資料がなく、正確な購入価格が分からない場合は、概算取得費で計算します。

概算取得費の計算式

売却価格×5%


現在の物価で計算されるため、古い不動産を相続した場合などは概算取得費の方が高くなるケースも多いです。
取得費の計算方法について詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
【関連記事】
【不動産売却】取得費の計算方法と「取得費になるもの」一覧
【不動産売却の減価償却費とは?】計算方法を丁寧に解説!

取得費に加算できる相続税はいくら?


取得費加算の特例を使うと、いくらまでを取得費として加算することができるのでしょうか?

取得費に加算できる相続税の計算方法

基本の取得費にプラスできる金額は、以下の計算式で求めます。

相続税の納税額×不動産の相続税評価額÷全ての課税対象額


・相続税の納税額=不動産を相続したときに支払った相続税の金額
・不動産の相続税評価額=相続した不動産の評価額。売却価格ではないので注意!
・全ての課税対象額=今回の相続で受け取った現金や不動産などの資産総額
亡くなった方に借金などの負債があった場合や、お葬式にかかった費用は、資産総額から差し引いて計算してください。

いくら節税できるかシミュレーションしてみよう!

取得費加算の特例を適用すると、税金はいくら安くなるのか例をあげて計算してみましょう。

【例】

  • 相続税 1,220万円
  • 不動産評価額 6,000万円
  • 資産総額 1億円(負債・葬式代含む)

取得費加算の計算式
相続税の納税額×不動産の相続税評価額÷全ての課税対象額
それぞれ当てはめてみると・・・
1,220万円×6,000万円÷1億円=732万円
取得費に加算できるのは732万円になります。
つまり、譲渡所得金額もそのまま732万円減ります
仮に、譲渡所得税を20%(所有期間5年超)とすると・・・
732万円×20%=約146万円
約146万円の節税になります。

上記の計算のように、取得費加算の特例は大きな節税効果が得られることが分かります。
嵯峨根
「取得費加算の特例」「空き家の3,000万円特別控除」は併用不可です。
空き家を相続して売却した場合は、それぞれ計算してあなたにとって得になる方を選んでください!
【関連記事】
【不動産売却の6つの減税特例】知らないと損する3,000万円特別控除とは?

手続きに必要な書類

取得費加算の特例の適用には、以下の書類が必要です。

  • 相続税申告書のコピー
  • 譲渡所得の内訳書
  • 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
これらの書類をそろえてご自身で確定申告をして申請しなければなりません
漏れのないように申告して、ぜひ節税してくださいね!

まとめ

いかがでしたか?
取得費加算の特例は、相続税を取得費(経費)にすることができる特例です。
適用条件は以下の3つです。

  • 相続によって取得した不動産であること
  • 相続税が課税されていること
  • 相続人が相続開始(亡くなったことを知った日の翌日)から、相続税の申告期限(10ヵ月)の翌日以降3年以内に売却すること

取得費に加算できる金額は、以下の計算式で求めます。
【相続税の納税金額×不動産の相続税評価額÷全ての課税対象金額】
取得費加算の特例を適用するためには税務署に自己申告しなければならないので、忘れずに確定申告をして節税してください!
この記事があなたのお役に立てれば幸いです!
【関連記事】
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島田 夕貴

島田 夕貴

株式会社ライフプラスハウス メディア広報担当
おうちの悩み.com 副編集長

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