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不動産売却の税金をシミュレーション!所得税の計算方法もやさしく解説!

家を売るとき、税金がいくらかかるのか分からないと不安ですよね。

  • 不動産を売るとどんな税金がかかる?
  • 具体的な金額を知りたい
  • 税金で損をしたくない!

不動産売却にかかる税金は、売却する時期や状況によって大きく変わります

税金をいくら支払い、手元にいくら残るのか知っておくことは、資金計画を立てるうえでとても大切です。

この記事では、不動産売却にかかる税金をシミュレーションでわかりやすく解説します。

税金の知識を身につけ、安心して不動産売却をしてください!

 

不動産売却にかかる税金


土地やマンションなどの不動産を売ると、3つの税金がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

それぞれ詳しく説明します。

 

印紙税

不動産の売買契約をするときは、契約書に収入印紙を貼って印紙税を納税します。

印紙税額は、売却価格によって異なります。

契約金額 印紙税
1万円以上50万円以下 200円
50万円を超え100万円以下 500円
100万円を超え500万円以下 1千円
500万円を超え1千万円以下 5千円
1千万円を超え5千万円以下 1万円
5千万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円
5億円を超え10億円以下 16万円
10億円を超え50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円

※令和4年3月31日までに作成した不動産売買契約書の適用金額

居住用マンションの相場でみると、1~3万円が印紙税額として多いゾーンになります。

 

登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記をするときにかかる税金です。

売主が負担する登録免許税は2つ。

  • 抵当権抹消登記…ローンを完済したとき
  • 住所変更登記…登記簿上の住所と現住所が異なるとき

登録免許税の金額は、土地・建物1件につきそれぞれ1,000円です。

【例】マンションの抵当権抹消登記

土地1,000円+建物1,000円=合計2,000円

このような計算になります。

なお、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、このほかに司法書士報酬1~2万円が必要になります。

 

譲渡所得税(所得税・住民税)は高額になることも

不動産売却時にかかる税金で、絶対に知っておきたいのは譲渡所得税です。

譲渡所得税とは、売却益に課税される税金のこと。

たとえば、買ったときより高値でマンションが売れたときは、税金が高額になる可能性があります。

不動産売却における「譲渡所得税」は、所得税と住民税の2つをまとめて指しています。

嵯峨根
金額が大きくなりがちな譲渡所得は、あらかじめざっくり計算しておくことをおすすめします!

 

利益がなければ支払わなくて良い

売却価格がそのまま所得になってしまうと思っている方も多いのですが、実はそうではなく、純粋な利益だけを譲渡所得として計上します。

そのため、譲渡所得がマイナスになるケースもあります。

譲渡所得がマイナスになれば非課税なので、確定申告の必要もありません 

 

 

譲渡所得税の計算方法


不動産売却の譲渡所得税は、2段階に分けて計算するとわかりやすいです。

計算方法をできるだけわかりやすく説明していきます。

 

1.譲渡所得を求める

まずは、土地やマンションを売却したことによってどのくらい利益が出たか計算します。

譲渡所得の計算式

売却価格-(取得費+譲渡費用)


・売却価格=売却代金
・取得費=その不動産の購入価格、購入時にかかった諸費用
・譲渡費用=売却時にかかった諸費用

 

取得費は2つのうち高い方を適用できる

取得費は、売却価格から差し引けるいわゆる「経費」なので、金額は大きい方がいいですよね。

取得費の計算方法は以下の2つあり、両方計算してあなたにとって有利な方を適用させることができます。

① 概算取得費

購入価格や購入にかかった経費の詳細がわからないときは、概算取得費で計算をします。

たとえば、古い土地を相続したときに当時の資料が残っていないケースなどですね。

概算取得費の計算式

売却価格×5%

どのような不動産であっても、一律で売却価格の5%ということです。

つまり、概算取得費が極端に安くなってしまという特徴があります。

 

② 実額取得費

購入価格や購入時かかった諸費用の詳細がわかるときは、実額取得費で計算します。

実額取得費の計算式

(購入価格+諸費用)-減価償却費

減価償却費とは

経年劣化によって、建物の価値がどのくらい下がったかを金額であらわしたもの。

古い建物ほど減価償却費は大きくなり、その分経費として差し引ける取得費もどんどん安くなっていきます。

【関連記事】
【不動産売却】減価償却費とは?計算方法をていねいに解説!

計算が増えるので面倒にはなりますが、正確に計算した方が取得費は高くなるケースが多いです。

 

2.譲渡所得に税率をかける

譲渡所得を計算したら、その金額に税率をかけます。

譲渡所得の税率は、マンションや土地を所有していた期間によって異なります。

譲渡所得の税率表※所得税額に2.1%の復興特別所得税が別途かかります

譲渡所得がマイナスであればこの計算は不要なので飛ばしてください。

 

 

不動産売却の税金をシミュレーション


不動産売却では、税金を支払うと最終的に手元にいくら残るのでしょうか?

3つのケースでシミュレーション計算してみます。

 

シミュレーション①500万円で土地を売却したときの税金

  • 所有期間:4年
  • 売却価格:500万円
  • 取得費:25万円
    (内訳)
    購入価格…不明
    ⇒概算取得費を適用…500万円×5%=25万円
  • 譲渡費用:24万円
    (内訳)
    仲介手数料…500万円×3%+6万円=21万円
    印紙税・登録免許税・司法書士報酬…3万円

~譲渡所得の計算~
  売却価格-(取得費+譲渡費用) 

  • 譲渡所得(利益)
    500万円-(25万円+24万円)=451万円
  • 短期譲渡所得の税率:39
    451万円×39%=175.89万円
  • 支払う譲渡所得税:約176万円

~手元に残る金額~

500万円(売却価格)-24万円(譲渡費用)-176万円(譲渡所得税)=300万円

上記の土地を500万円で売却した場合、手元に残る金額は300万円になります。

ポイント!

購入価格が不明なので概算取得費が適用され、その分譲渡所得は高くなる
所有期間が5年以下と短いので、39%の高い税率が適用される

 

シミュレーション② 1,000万円で一戸建てを売却したときの税金

  • 所有期間:15年
  • 売却価格:1,000万円
  • 取得費:1,163万円
    (内訳)
    購入価格…2,000万円
    減価償却費…837万円
  • 譲渡費用:40万円
    (内訳)
    仲介手数料…1,000万円×3%+6万円=36万円
    印紙税・登録免許税・司法書士報酬…4万円

~譲渡所得の計算~
  売却価格-(取得費+譲渡費用) 

  • 譲渡所得(利益)
    1,000万円-(1,163万円+40万円)=203万円
  • 支払う譲渡所得税:

~手元に残る金額~

1,000万円(売却価格)-40万円(譲渡費用)=960万円

上記の一戸建てを1,000万円で売却した場合、手元に残る金額は960万円になります。

ポイント!

売却価格がそもそも取得費より安いので、譲渡所得はマイナスになり税金も0円になる
一戸建ては解体・測量をする可能性もあり、その際に数十万円~数百万円の費用がかかることを考慮しておく

 

シミュレーション③ 2,000万円でマンションを売却したときの税金

  • 所有期間:12年
  • 売却価格:2,000万円
  • 取得費:919万円
    (内訳)
    購入価格…1,000万円
    減価償却費…81万円
  • 譲渡費用:70万円
    (内訳)
    仲介手数料…2,000万円×3%+6万円=66万円
    印紙税・登録免許税・司法書士報酬…4万円

~譲渡所得の計算~
  売却価格-(取得費+譲渡費用) 

  • 譲渡所得(利益)
    2,000万円-(919万円+70万円)=1,011万円
  • 長期譲渡所得の税率:20
    1,011万円×20%=202.2万円
  • 支払う譲渡所得税:約202万円

~手元に残る金額~

2,000万円(売却価格)-70万円(譲渡費用)-202万円(譲渡所得税)=1,730万円

上記のマンションを2,000万円で売却した場合、手元に残る金額は1,730万円になります。

ポイント!

購入価格よりも売却価格の方が高いので、利益は大きくなる
マイホームの売却なら減税特例を適用することで、税金を安くできる

 

譲渡所得税を節税する3つのポイント

譲渡所得税を最小限におさえて節税するには、3つのポイントがあります。

 

確定申告で節税特例をつかう

マンションや土地を売って利益が出ると、その年の所得が一気に増えることになります。

一般のサラリーマンに、高額な税金が課税されてしまうと大きな負担になってしまいますよね。

そこで、国もさまざまな減税プランを用意しています。

代表的なのは以下の特例です。

・マイホームの3,000万円特別控除
・空き家の3,000万円特別控除
・10年超所有の軽減税率
・買換え特例
・マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除
・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除
・相続時の取得費加算の特例

確定申告でこれらの控除特例を適用させると大きな節税効果を得られるので、国が用意している控除や特例などはもれなく使うのがポイントです。

 

売却のタイミングに注意する

譲渡所得の税率は、不動産の所有期間によって変わります。

いま所有期間4年で「売却しようかな?」と考えているなら、あと1年待って売却するなど、売却時期を少し工夫するだけで大きな節税になります。

 

経費の詳細がわかる書類はすべてそろえる

譲渡所得を計算するときは、経費をどれだけ多く差し引けるかが重要になってきます。

詳細がわからないと、【売却価格×5%】を適用することになってしまうため、譲渡所得がはね上がります。

税金を少なくするには、購入当時の書類をすべてそろえ、実額取得費で計算することがポイントです。

 

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却にかかる税金でポイントになるのは譲渡所得税です。

譲渡所得税は、売却益にのみ課税されます。

少しでも手元に残るお金を多くするなら、以下の節税対策が有効です。

  • 確定申告をして特例や控除を有効活用
  • 売却のタイミングに注意
  • 購入価格や経費の詳細がわかる書類を探す

どのくらいの税金を支払うかを知るには、まずはあなたの家がいくらで売れるのか調べなければなりません。

今後の資金計画を立てるにしても、不動産会社に査定をしてもらい、おおよその売却価格を知っておくことが大切です。

 

不動産の査定をするなら、無料の不動産一括査定サイトがおすすめです。

複数の不動産会社に査定を依頼できるので、相場の把握はもちろん、不動産会社の比較も一度にできてとても便利です。

いつ売るのが良いのか?どのような売却プランがあるのか?など、プロのアドバイスを受けたいという方も、ぜひチェックしてみてください!

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!



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