【共有名義の不動産を売却したい】トラブルなく売るための注意点

不動産売却には様々なケースがありますが、共有名義になっている不動産を売る場合このような疑問を感じている方も多いのではないでしょうか？

• 共有名義の土地はどうやって売るの？
• 自分の分だけ売ることはできるの？
• トラブルなく売却する方法は？

共有名義になっている不動産を売るときは、名義人全員の同意が必要です。

誰か一人が反対すれば、大きなトラブルに発展してしまい親戚との関係に亀裂が入ってしまうことも・・・

共有名義の不動産売却は特殊なので、スムーズに売却する方法を知っておくことが大切です。

そこでこの記事では、共有名義の不動産をスムーズに売却する方法と注意点をお伝えします。

ぜひ最後まで読んで、不動産売却に役立てて頂ければと思います。 

 

共有名義の基礎知識

共有名義とは、不動産の所有権を複数人で所有している状態です。

共有名義といっても、面積の一部が自分の敷地になるというわけではなく「権利の一部を共有する」という意味になります。

不動産を共有名義にする例として、次のようなものがあります。

• マイホーム購入時に夫婦共有名義にする
• 二世帯住宅購入時に親子共有名義にする
• 相続によって親族と共有名義にする

資金を出し合ったり相続した土地を分配する際に、共有名義の不動産として登記するケースが多くなっています。 

 

共有持分権者とは

共有持分権者とは、1つの不動産を共有している名義人のことです。

共有持分権者には、単独の判断で行える手続きと、他の名義人の同意が必要な手続きがあります。

 

単独でもできること

【保存】

• 不動産維持のための修繕
• 不法占拠者などを追い出す

【使用】

• 共有している不動産に自分が居住する

過半数の同意が必要

【利用】

• 不動産を短期的に賃貸借に出す
• 賃貸借の契約を解除する

【改良】

• リフォームやリノベーションを行う

全員の同意が必要

【処分】

• 不動産を売却する
• 抵当権を設定する
• 借地借家法の適用のある賃貸借契約を締結する

 不動産売却には全員の同意が必要で、誰か一人が反対していれば売却できません。

これが原因でトラブルに発展するケースが多くなっています。

 

共有持分割合とは

共有持分割合とは、共有持分権者が持つ権利の割合のことです。

持分割合は名義人同士の話し合いや相続割合によって決定され、割合は1/2や1/3などと表記されます。

持分割合が多いほど、単独で行える手続きは増えます。

たとえば【兄2/3】【弟1/3】の持分割合で、兄がリフォームをしたい場合、兄の持分割合はすでに過半数を超えているので、弟の同意がなくてもリフォームをすることができます。

つまり、過半数の同意が必要というのは、同意する人数の割合ではなく持分割合が過半数になればよいという意味になります。

 

共有名義の不動産を売る4つの方法

共有名義の場合、全ての手順において、名義人全員の同意・書類・同席が必要です。

全員が売却に同意していればスムーズなのですが、意見が分かれてしまったときは状況に応じた売却方法を選ぶことが大切です。

共有名義の不動産を売却する方法は4つあります。

 

1. 共有名義のまま売却
2. 共有者に買い取ってもらう
3. 自分の持ち分のみ売却
4. 分筆して売却

１．共有名義のまま売却

全員に売却の意思があるのであれば、共有名義のまま売却して売却代金を公平に分けるのが一番簡単な方法です。

売却の際は以下の書類が必要になります。

• 全員の身分証明書
• 全員の住民票
• 全員の実印
• 全員の印鑑証明書
• 土地測量図
• 境界確認書
• 権利書もしくは登記識別情報

なお、平成18年以降に取得した不動産の場合は「登記識別情報通知」になっていて、登記識別情報という12桁のパスワードが通知されています。

登記識別情報は共有名義以外の他人には絶対に知られないように、厳重に管理してください。

 

委任状があれば手続きがスムーズに

共有者が遠方に住んでいたり入院していたりする場合は、委任状によって手続きをすることが可能です。

代表者を一人決め、その他の名義人が委任することで、その都度集まる必要がなく売却手続きはスムーズに進みます。

委任の際、代表者が売却代金を受け取ると、分配金は後日他の共有持分権者に渡すことになります。

通常は多額の現金の受け渡しには贈与税が発生しますが、委任の場合は贈与税はかかりません。

 

２．共有者に買取ってもらう

意見が分かれてしまった場合、自分の持分割合を売却したくない共有者に現金で買取ってもらう方法があります。
買取りをした共有者は持分割合が増え、売った方は現金が手に入るメリットがあります。
ただし、共有者にそもそも買い取る意思がない、現金がない場合は、この方法は使えません。 

 

３．自分の持ち分のみ売却

共有者が売却に反対していて、買取りも拒否している場合は、自分の持ち分割合のみを第三者に売却する方法があります。

自分の持ち分のみであれば、共有者の同意がなくても売却することは可能です。

ただし、この方法は土地のみの売却に有効なので、建物の売却には使えません。

さらに、共有名義になっている不動産の一部を購入したいという人は現実的にはいません。

そのため、売却するのであれば持ち分のみを買取ってくれる専門業者に依頼することになります。

 

４．分筆して売却

分筆とは、一つの土地を物理的に分配して単独名義にすることです。

分筆をすることによって、複数の土地をそれぞれが所有している扱いになるため、他の名義人の同意がなくても売却が可能になります。

分筆の流れを詳しく説明します。

 

1.土地を分ける

分筆登記をする際、まずは土地を物理的に分配します。

基本的に、共有持分割合によって分筆の割合を決定することになります。

しかし、面積は公平であっても境界線の位置によっては土地の価値に差が出ることがあります。

たとえば、道路に面した土地と奥まった土地では、道路沿い土地の方が価値は高くなります。

この価値の差が売却価格に直結するため、プロの手を借りて全員が納得のいく境界線を決める必要があります。

 

2.土地家屋調査士による測量

分筆境界線が決定したら、土地家屋調査士による正確な測量を行い、面積と境界線を確定させます。

その際、境界標を設置して境界線によるトラブルを防止します。

測量費用の相場は、面積100㎡以下の場合で60～80万円程です。

 

 

3.分筆登記

測量が完了したら分筆登記をします。

分筆登記は、測量をした土地家屋調査士に依頼するのが一般的で、登記費用は5万円ほどです。

土地一つにつき「一筆」といい、分筆後の土地一筆につき1,000円の登録免許税が別途かかります。

 

4.所有権移転登記

分筆登記が完了したら、売却をするために所有権移転登記を行います。

所有権移転登記は司法書士に依頼することになり、報酬の相場は5万円ほどです。

また、所有権移転登記の際も以下の登録免許税がかかります。

 

共有名義の不動産を売却するときの注意点

共有名義の不動産を売却する場合、6つの注意点があります。

確定申告はそれぞれの名義人が行う

不動産を売却したことによって利益（譲渡所得）が出ると、共有者全員で税金を負担することになります。

譲渡所得の金額や経費は、すべて持分割合と同じにしてそれぞれの名義で確定申告をします。

 

自分の持分割合を調べておく

名義人がたくさんいて、ご自身の持分割合が分からないときは、登記簿謄本または登記事項証明書で確認することができます。

登記簿の【権利部（甲区）所有権に関する事項】に、以下のように共有者それぞれの持分割合が記載されています。

 

相続したばかりで相続登記が済んでいない場合、登記簿には亡くなった所有者の情報しか記載されていません。

その場合、法定相続分または遺産分割協議で決定した相続割合を持分割合とします。 

 

代表者名義で登記するときは贈与税がかからないように注意

相続人が多い物件を売却する場合、スケジュールの調整が難しくなるため、売却手続きをスムーズに行うために換価分割という方法が特別に認められています。

換価分割とは、遺産分割協議で決められた代表者名義で登記をして売却後に代金を分配する方法です。

その際は、遺産分割協議書に「代表者の名義で相続登記をして、換価分割すること」と明記する必要があります。

記載がないと「相続していない人に代金を分配した」とみなされ、贈与税がかかるので注意してください。

また、遺産分割協議で決めた割合と異なる割合で代金を分配してしまうと、分配金を多く受け取った人が贈与税を支払うことになります。 

 

無償で名義変更すると贈与税の対象になる

親子で共有名義にしていて、子供の単独名義にしたい場合は、持分割合に応じた金額で親子間の売買をしてから名義変更をしなければなりません。

ここで、子供が親に支払いをすることなく単独名義に変更してしまうと「親が持分割合を贈与した」とみなされ贈与税の対象になります。

金額換算して、年間110万円以内の持分割合変更であれば贈与税はかかりませんが、それを超えると非常に高い贈与税を支払うことになるので注意してください。 

 

ローンの返済は誰が負担するか決めておく

売却時に建物のローン残高が残っている場合は、残金を一括返済することになります。

しかし、ローン残高よりも売却価格が低ければ自己資金を足して支払う必要があります。

その際、誰が自己資金を持ちだすかでトラブルになるケースも多いので、残金の負担割合はあらかじめ決めておいてください。 

 

築浅の物件は売却時期に注意

売却した際の譲渡所得税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
5年を境に、税率は一気に20%も下がります。

特に、築浅の物件は売却価格が高く利益も出やすいため、税金が高くなる可能性があります。

購入してから5年以内で不動産売却を考えているのであれば、5年を超えてから売却した方が節税になります。

 

まとめ

いかがでしたか？
共有名義の不動産を売る方法は4通りです。

 

1. 共有名義のまま売却
2. 共有者に買い取ってもらう
3. 自分の持ち分のみ売却
4. 分筆して売却

共有名義人の意思やあなたとの関係性によって、一番ベストな方法を選んでください。

共有名義の不動産を売却するときの注意点は6つです。

1. 確定申告はそれぞれの名義人が行う
2. 自分の持分割合を調べておく
3. 代表者名義で登記するときは贈与税がかからないように注意
4. 無償で名義変更すると贈与税の対象になる
5. ローンの返済は誰が負担するか決めておく
6. 築浅の物件は売却時期に注意

共有名義の不動産売却は、トラブルを避けることが大切です。

そのためには、共有持分の不動産買取りを行っている専門業者に相談するのがおすすめです。

共有名義の売却に強い業者を見つけるなら、一括査定サイトを利用して不動産会社の比較検討をすることが第一歩になります。

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