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【不動産の売り出し価格の決め方】価格設定の3つのポイント!

家を売ることになったとき、不動産関係者でもない限り「いくらで売ればいいのか分からない!」という方がほとんどではないでしょうか?

  • 家の値段ってどうやって決まるの?
  • 売り出し価格を決めるコツは?
  • なるべく高く売りたい!

不動産の売り出し価格の決定権は売主にあります。
よく分からないからといって適当な価格をつけてしまうと、高すぎて売れ残ったり安すぎて資金繰りができなくなった・・・などの失敗につながってしまいます。
不動産売却は、相場を知って適正価格で売り出すことが大切です。
そこでこの記事では、不動産の売り出し価格の決め方、思い通りの価格で売るための3つのポイントをお伝えします。
記事を読んで、不動産売却の成功に役立てていただければと思います。

不動産価格は13種類ある


不動産には“定価”の概念がありません。
そのため、不動産の価値は目的に応じてさまざまな視点から評価され、一件の不動産につき「●●価格」という複数の価格が存在します。
売り出し価格は、それらの価格を総合的に見て判断しなければなりません。 

6つの売買価格

不動産売却において、売主・買主・不動産会社の間で使われる価格は6つです。

  1. 最低売却価格
  2. 査定価格
  3. 希望売却価格
  4. 売り出し価格
  5. 希望購入価格
  6. 成約価格

売却活動期間中に何度も出てくる価格なので、まずはこの6つの価格を覚えてください。

1.最低売却価格

資金計画上、絶対に下回ってはいけない最低ラインの価格です。
売却にかかる費用、ローン残債、買い替え先の頭金など、支払いに回さなければならない金額を計算して余裕を持って設定します。

2.査定価格

不動産会社の行う査定額です。
売却エリアや建物の状態を踏まえて「このくらいの価格で売れます」という売れやすい概算価格を提示します。
そして、この査定価格は売り出し価格を決める目安にもなります。

3.希望売却価格

希望売却価格は、査定額より高めに設定する方がほとんどですが、極端に高すぎても売れないので、ある程度の相場を考慮して設定します。

4.売り出し価格

売り出し価格は一番最初に買い手の目に触れる価格です。
不動産は一度市場に出ると、その後に値上げすることはできませんので「もっと高く設定しておけば良かった…」と後悔しないように、慎重に決める必要があります。

5.希望購入価格

買い手の「この金額なら購入したい」という希望価格です。
購入申込書を提出されたときに希望購入価格を聞いて、売却の交渉をしていくことになります。

6.成約価格

最終的な売買価格です。
正式な取引価格として売買契約書に記載されるため、契約成立後の価格変更はできません。

4つの評価価格

次に、少しフォーマルな評価価格について説明します。
評価価格とは、国や地方自治体が発表している公的な評価額です。

  1. 公示価格
  2. 相続税評価額
  3. 固定資産税評価額
  4. 実勢価格

1つの土地につき4つの価格があるため、これらの価格をまとめて「一物四価」と呼ばれています。

1.公示価格

土地の価値を示した価格です。
国土交通省から毎年同じ時期に発表される価格なので、そのエリアの価格変動が一目で分かります。
不動産会社も、査定をする際に公示価格を参考にしています。

2.相続税評価額

相続税や贈与税の計算をするときの基準価格で、公示価格の80%が目安です。
相続税評価額は、国税庁から毎年7月に発表されています。

3.固定資産税評価額

固定資産税の計算をするときの基準価格で、公示価格の70%が目安です。
市町村から3年に一度発表されます。

4.実勢価格

実際の成約価格のことです。
国土交通省から「このエリアでこの物件がいくらで売れました」という取引価格が発表され、相場の把握にも使われます。
不動産会社の査定も、実勢価格を参考に算出しています。
土地情報総合システム
【関連記事】
私の土地っていくらで売れるの?売却査定で簡単に相場を調べる

3つの鑑定評価

さいごに、鑑定について説明します。
鑑定は、より正確な価値を調べるときに行います。
不動産鑑定士が行う鑑定方法は3つです。

  1. 原価法
  2. 取引事例比較法
  3. 収益還元法

鑑定費用は数十万円ほどで、鑑定書は裁判所に提出する正式書類として利用できるようになります。

1.原価法

原価法とは、建物の価格を正確に割り出す方法です。

  • その家を、現在の物価でもう一度建築するなら費用はいくらか?
  • 現在、経年劣化によってどのくらい価値が下がっているか?

この2つの計算を組み合わせて、建物の価値を正確に計算します。

2.取引事例比較法

取引事例比較法とは、同じような条件の取引価格をもとに坪単価を計算し、さらに売却時期・エリア・間取りなどを考慮して再計算する方法です。
一戸建ての土地部分、マンション価格を知るときに利用されます。
不動産会社の査定は取引事例比較法で計算された坪単価に、売却のプロとしての視点を含めて独自に計算しています。

3.収益還元法

収益還元法とは、その家を賃貸に出した場合の収益を計算する方法です。
不動産投資など、長期的な見通しを知りたい場合に利用します。
【関連記事】
不動産鑑定と不動産査定の違いとは?鑑定が必要なケースと依頼するメリット

売り出し価格決定までの流れ


では、実際に売り出し価格を決める具体的な流れについて説明します。

①売却期限を決める

まずは、いつまでに売却を完了させて引っ越しするかを決めます。
不動産売却にかかる期間は3~6ヵ月です。
それ以上の期間売り出していると「売れ残り」のイメージがついてしまうため、急ぐ場合は3ヵ月、余裕があっても6ヵ月程度を目安にするのがおすすめです。

②査定をして相場を把握する

不動産会社の査定を受けて、売却価格の相場を調べます。
不動産会社によって査定価格は異なりますので、できるだけ多くの不動産会社に査定依頼するのがポイントです。

③資金計画を立てる

ローン残債や売却時の諸費用などを含め、資金計画を立てます。
買い替えの場合、売却代金でローンを完済させて新居の頭金まで払うときは、余裕を持った資金計画を立てるようにしてください。

④媒介契約をする

仲介を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。

  • 査定価格の根拠や売却プランに納得しているか?
  • 実績や担当者の人柄に問題ないか?

査定時にこれらをチェックして、信頼できる不動産会社を選んでください

⑤売り出し価格を決める

ここまでご紹介したさまざまな不動産価格を考慮して、不動産会社と相談しながら売り出し価格を決めていきます。
【関連記事】
不動産売却の専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとは?

売り出し価格を決める3つのポイント

不動産は、一度市場に出して価格を公表してしまうと後戻りはできません。
売り出し価格で失敗しないために、3つのポイントを抑えてください。

  • 査定価格、最低売却価格、希望売却価格の3つが軸
  • 早く売るなら安めの価格に
  • 高く売るなら希望売却価格から値下げを

一つずつ詳しく説明します。 

査定価格、最低売却価格、希望売却価格の3つが軸

売り出し価格の基本は、査定価格を軸にして、売却価格と希望売却価格の間になるように調整します。
相場の振れ幅を把握したうえで、あなたの意思も価格に反映させることによって、納得のいく売却になります。

早く売るなら相場より安めの価格に

転勤などでスケジュールがタイトな場合は、早く買い手を見つけて売却したいですよね。
早く売るためには、売り出し価格を相場より少し低めに設定するのがポイントです。
家を探している買い手は物件検索をこまめに行っていますので、相場より安い良い物件が新着で上がってくれば、内覧希望につながりやすくなります。
また、最初から値下げをして売り出すようなものなので、買い手が現れるまでの期間や値引き交渉にかかる時間が短縮され、早期売却につながります。

高く売るなら希望売却価格から値下げを

売却期間に余裕がある場合は、まずは希望売却価格で売り出して様子をみながら値下げするのがベストです。
中古物件は一度市場に出してしまうと、二度と値上げすることはできません
希望売却価格で契約が成立すればラッキー、値下げしても相場より高く売れればラッキーということになります。
ただし、売却期間は半年以内を目安にしてください。

まとめ

いかがでしたか?
不動産の価格には13種類もの価格が存在しますが、それらを把握したうえで売り出し価格決めることが大切です。
売り出し価格を決めるときのポイントは3つです。

  • 査定価格、最低売却価格、希望売却価格の3つが軸
  • 早く売るなら安めの価格に
  • 高く売るなら希望売却価格から値下げを

売却スケジュールや相場を踏まえて、あなたにとって最適な売り出し価格を決めてください。
素早く確実に査定をするなら、無料の一括査定サイトが便利です。
こちらを参考に是非チェックしてみてください!
あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】
この記事があなたのお役に立てれば幸いです!
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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

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