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東京の不動産の相場変動はどうなる?徹底大予想!【2020年最新】

あなたは不動産の売り時を知っていますか?

東京では、2020年のオリンピック開催に向けてインフラが整備され、今後の不動産相場に大きく影響を与えると予想されています。

  • 不動産の売り時を逃したくない
  • 不動産をなるべく高く売りたい
  • 住んでいる地域の価格がどうなるか知りたい
  • 不動産売却で失敗したくない

このように考えている方も多いと思います。

東京では、オリンピックをはじめとしたいくつかの出来事によって、渋谷駅周辺以外の不動産価格は今後下がり続けると言われています。

もし、あなたが東京で不動産売却を考えているなら、今が高く売る最後のチャンスです!

この記事では、今後の東京で不動産価格に影響を与える出来事と相場変動について解説します。

ぜひお読みいただいき、売り時を逃すことなく不動産売却を成功させてください!

 

不動産相場に影響を与える出来事は3つ


不動産の相場は、立地や建物自体の価値以外に、大きなイベントや政府の施策によって影響を受けています。

100%確実な予想は不可能ですが、不動産の相場に影響を与える出来事を知っておくことで市場動向を知ることができます。

今後、東京で不動産価格に影響を与えると予想される大きな出来事は次の3つです。

  • 2020年 東京オリンピック
  • 2022年 生産緑地の大量解除
  • 2027年 渋谷の再開発

これらの出来事が不動産価格にどう影響を与えるのか、説明していきます。 

 

【2020年】東京オリンピック後は価格が下がる

2013年、東京オリンピックの開催が決定したとき首都圏ではある現象が起こりました。

中国人による「不動産の爆買い」です。

2020年のオリンピックに向けて、不動産価格の上昇が見込めると踏んだ中国の投資家たちが、晴海や豊洲などの湾岸エリアのタワーマンションを次々と買い占めました。

そして爆買いのピークが過ぎた現在、今度はオリンピック前に一斉に売却する動きに変わりつつあります。

日本には、不動産の所有期間が5年以内に売却すると売却益の40%の税金が課税される法律がありますが、所有期間5年を過ぎるとその税率は一気に20%に下がります。

この節税対策として、2013年に購入した不動産を5年後の2018年に売却しようというのが投資家の考えです。

このような動きがある中で偏った不動産が市場に溢れれば、需要と供給のバランスが崩れてしまいます。

投資家は利益を出すことが目的なので、とにかく売れてくれないと困ります。

そのため、不動産の叩き売りのような状態になり全体的な相場を引き下げる原因になります。

嵯峨根
ただし、オリンピックのためにインフラ整備された会場付近のエリアでは交通の便が良くなるため、オリンピック後も価値は下がらないという専門家もいます。

 

【2022年】生産緑地の大量解除で価格が下がる

生産緑地とは、都市部にある農地のことです。

宅地開発が進んだ1992年に、都市部にも一定の緑を残すという目的で行われた政策です。

その際、農地を所有している地主に出された条件は「固定資産税を減税する代わりに、30年間農地として運用すること」です。

東京では、このような生産緑地が世田谷区や練馬区、多摩地域などに多くあります。

そして2022年は、生産緑地が指定されてちょうど30年目です。

地主の多くは高齢となり農家の跡継ぎもいないなどの理由から、生産緑地を解除して売却する人が多いと予想されます。

市場に農地のような広い土地が大量に出回れば飽和状態となり、周辺相場は下がります

売却を考えているエリアが、生産緑地の該当地域になっているかどうかチェックしてみてください。

 

【2027年】渋谷の再開発で価格が上がる

現在、渋谷では100年に一度と言われる大規模開発が行われています。

2012年の渋谷ヒカリエを皮切りに、商業ビルや複合施設が次々とオープンしています。

再開発プロジェクトには、以下のようなものがあります。

2018年【渋谷ストリーム】
700人規模のライブハウスを始め、ショップ、レストラン、オフィス、ホテルなど、イベントからビジネスまで様々なシーンに対応した複合施設。 
2018年【渋谷ブリッジ】
渋谷と代官山をつなぐ大規模なビルで、A棟とB棟に分かれる。こども園や訪日外国人の受け入れなど、多様な世代と文化をつなぐ複合施設。
2019年【道玄坂一丁目駅前地区 渋谷フクラス】
オフィスや商業施設などが入った、空港直結のバスターミナル併設の大型ビル施設。
2019年【南平台プロジェクト】
大規模なオフィス専用ビル。各階にテナント専用の屋外テラスを設け、カフェや屋上庭園も併設。緊急災害時の帰宅困難者の受け入れスペースも確保している。
2019年【渋谷スクランブルスクエア東棟】
商業施設とオフィスの入った47階建てのビル。屋上展望があり、スクランブル交差点の横断風景を高さ230mから見下ろせる展望台は、観光名所になること間違いなし。
2023年【渋谷駅桜丘口地区】
桜丘地区の裏手にある丘陵地と渋谷駅をバリアフリーでのアクセス可能にする大規模開発。
2027年【渋谷スクランブルスクエア西棟・中央棟】
東棟から数年遅れてオープン予定。西棟は13階建て、中央棟は渋谷駅の真上に10階建てで建設される。

その他、銀座線と埼京線のホーム移設により利便性も上がり、渋谷駅周辺の土地は価値が上昇すると予想されます。

嵯峨根
雑居ビルが多く建ち並ぶ「若者の街」渋谷は、高層オフィスビルが次々と登場することで、今後はビジネスシーンの中心としても盛り上がりを見せていくと考えられます!

 

売却時期を決める際の3つの注意点


東京の不動産価格は、一部の地域を除いて今後は価格が下がっていくと予想されます。

それ以外にも、以下の点を含めて売却時期を決めることで最終的に得をする可能性が高くなります。

  • 住宅ローンの金利
  • 築年数
  • 固定資産税

住宅ローンの金利

不動産を購入するときは、銀行の住宅ローンを組むのが一般的です。

アベノミクスの一環として、住宅ローンの金利を安くして消費を促すデフレ脱却の金融政策がありました。

2019年現在、ほとんどの銀行で長期固定金利をさらに引き下げ、変動金利は史上最低の状態が今もなお続いています。

しかし、今後景気が回復してインフレが進めば、今度は金利を引き上げてバランスを取る必要が出てきます。

住宅ローンの金利が上がれば不動産の購入を控える動きに変わりますので、なかなか売却できない可能性も出てきます。

「なるべく早く売却したい」「買い替えを検討している」という場合は、ローン金利の安い今のうちに売却するのが得策と言えます。 

 

築年数

建物の価値は築10年を境にどんどん価格が下がり、一戸建てでは築20年以上になるとほぼ土地の値段のみで売却されることが多くなります。

売却時期が数年遅れるとその分建物の価値が下がるため、高値で売るのであればなるべく早い時期に売却するのがおすすめです。

 

固定資産税

不動産売却を考える際に忘れてはいけないのが、固定資産税の支払いです。

固定資産税は、地域によっては都市計画税も合わせて課税されていて、年間の支払い額は意外と大きな金額になります。

しかし、不動産は販売を開始すればすぐに売れるとは限りません。

買い手が現れて無事に引き渡しが完了するまで、その間の固定資産税は売り主が支払い続けることになります。

つまり、早く売却するほど支払う税金が安く済むということです。

 

まとめ

いかがでしたか?
不動産の価格に大きな影響を与えると予想される出来事は3つあります。

  • 2020年 東京オリンピック
  • 2022年 生産緑地の大量解除
  • 2027年 渋谷の再開発

さらに、以下の要因を考慮することで結果的に得する可能性が高くなります。

  • 住宅ローンの金利
  • 築年数
  • 固定資産税

あなたの不動産が現在どのくらいの価格で売却できるのかを知るためには、一括査定サイトの利用がおすすめです。

たった1分の入力で複数の業者からの査定額が分かります。

もちろん無料なので、こちらの記事を参考に是非チェックしてみてください!

 

この記事が、あなたの不動産売却のお役に立てれば幸いです!

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!



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