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農地を売る2つの方法と絶対に知っておくべき3つの基本ルール!

 2019/06/06 売却
 

日本では農業を営む人が年々減少しています。
農家を引退したいけれど後継者がいない、相続した農地を売却したいという人はこのような疑問を抱えているのではないでしょうか?

  • 農地を売りたいけれどどうすればいいか分からない
  • 農地は売りにくいって聞いたけど本当?
  • 農地売却のルールを知りたい

農地の売却には特別なルールがあり、自分の土地であっても自由に売ることはできません
ルールを知らずに売却してしまうと厳しい罰則がありますので、売却方法やルールについて知っておくことが大切です。
そこでこの記事では、農地を売却する方法と基本のルールをわかりやすく説明します。
記事を読んで、農地売却の参考にして頂ければと思います。

どうして農地は売りにくいの?


農地は「売りにくい」と言われていますが、その理由は2つあります。

需要がない

今の時代は「農地を拡大したい!」という農家はほとんどいないため、農地の需要はほとんどありません。
また宅地として売却するにしても、地盤改良に膨大な費用がかかる、インフラ整備が不十分な地域が多いなどの理由から、買い手が付きにくいという問題点が挙げられます。

農地法による厳しすぎる規制

農地法には、日本の食料自給率を下げないように「農家を守る」という大前提があります。
そのため、貴重な農地を減らさないようにするために、農地を勝手に売却してはいけないと定められています。
もともと農地の需要が少ない上に農地法による規制がかかっていることで、農地売却のハードルは高くなっています。

農地売却の3つの基本ルール

農地は国が厳格に管理すべき土地と位置付けられているため、売却する際も特別ルールがあります。

①農業委員会または都道府県知事の許可が必要

農地は、買いたいという人が現れても勝手に売却することはできません
農業委員会の許可を得ずに農地を売却してしまうと、厳しい罰則があります。

②農地を購入できるのは農家のみ

農業経験のない相手に農地を売却した場合、食料としてきちんと収穫できない可能性があります
農地として健全に機能しなくなると、食料自給率がさらに下がってしまう恐れがあるため、基本的に農家のプロにしか売ることはできません。

③農地以外にするときも条件がある

駐車場として利用したり、宅地にして自分の家を建てたりする場合も、国の定めた厳しい条件をクリアしなければなりません
これも、農地の面積を簡単に減らさないようにするという農地法によるものです。

農地を売却する方法は2つ


売却が難しいと言われる農地ですが、売却方法は2つあります。

  1. 農地のままで売る
  2. 転用して売る

農地のまま売るのであれば、農地を残したいという国の意向に沿っているので、手続きは簡単で費用もほとんどかかりません。
農地以外に転用して売却する場合は、手続きは複雑になります。
しかし、買い手の幅が広がり売却価格は高くなるメリットがあります。

1.農地のままで売る

農地のまま売るときは、近隣の農家に声をかけて個人売買をするか、地域の農業関連機関にあっせんしてもらうのが一般的です。
売却費用は、所有権移転登記の登録免許税と司法書士報酬のみです。
ただし、農地法第3条許可による農業委員会の売買許可(所有権移転許可)が必要です。
農地を売却できる相手は以下の条件を満たしている人です。

  • すでに農業を営んでいる
  • 農業に必要な適正人数が揃っている
  • 農業に必要な機械を持っている
  • 所有しているすべての農地で継続して農業をしている
  • 耕作地の面積が50a以上である


つまり、農地としてきちんと活用できている農業のプロに売却してくださいということです。
したがって「これから農業を始めたい人」は、基本的に農地を手に入れることができません。
嵯峨根
「農地が欲しい」という買い手さえ見つかれば、農地のまま売るのが手続きもシンプルで簡単です!

2.転用して売る

農地を、農地以外に利用することを「転用」と言います。
転用するときは、農地法第5条許可による都道府県知事の転用許可が必要になります。(申請窓口は農業委員会)
転用には農地法で定められた立地基準および一般基準の両方をクリアする必要があります。

立地基準とは

立地基準とは、農地のある場所やどのくらいの生産性があるかによって、農地を5つに区分分けしたものです。

【農用地区域内農地(青地)】

  • 農業利用として確保しておくべき農地
  • 農地転用は不可

【甲種農地】

  • 市街化調整区域内にある良好な条件の農地
  • 農地転用は不可

【第1種農地】

  • 生産性の高い集団農地区域内の農地
  • 農業公共投資(国の補助金を使って農地を整備した)の対象となっている
  • 農地転用は原則不可

【第2種農地】

  • 将来的に市街化が見込まれている区域の農地
  • 農業公共投資の対象となっていない
  • 駅から500m以内にある
  • 農地転用は周囲の農地に影響を与えなければ原則許可

【第3種農地】

  • 市街化が進行している区域の農地
  • 駅から300m以内にある
  • 農地転用は許可
農地として優良な条件を備えている土地ほど転用許可はおりず、市街地に近い位置にあるほど転用許可がおりやすくなります。
「第2種農地」「第3種農地」であれば転用許可はおりやすいと言えます。
また、農地のある場所が市街化区域内であれば許可ではなく届出のみで転用することができます
市街化区域とは「優先的に都市開発を行う地域」のことで、都会にある農地は「どんどん宅地に転用してください」ということです。
あなたの所有している農地の区分や、市街化区域に該当するかどうかは、市役所の農業政策課で調べることができます。

一般基準とは

一般基準とは、農地を転用する際のプランが適切かどうかを判断するものです。
一般基準には以下の条件があります。

  • 申請の目的を実現できる資金力と信用がある
  • 転用する農地の関係者から同意を得ている
  • 転用許可後、速やかに目的のために利用する見込みがある
  • 許認可が必要な事業を行う場合、必要な許認可を受けられる見込みがある
  • 事業のために協議が必要な場合、すでに行政と協議を行っている
  • 転用する農地と一緒に使用すべき土地がある場合、その土地を利用できる見込みがある
  • 農地の広さは、事業目的として適正な広さである
  • 周囲の農地等に影響が出ないように、適切な措置を講じる見込みがある
  • 一時的な転用であれば確実に農地に戻せる見込みがある
転用目的や転用後の具体的なプラン、確実に実行できる資金力、周囲の農家への影響などをチェックされます。
つまり「売却したいからとりあえず転用したい」という理由では転用は認められないということです。

農地売却の流れをチェック

農地を売却するときは、通常の売買契約とは流れが異なります。
農地売却の流れ
まずは、買い手を見つけて転用許可がおりることを条件にした売買契約を結びます。
売買契約を締結したら、農業委員会または都道府県知事に転用の許可申請をします。(申請窓口はどちらも農業委員会です)
許可が出るまでは1ヵ月半~3ヵ月ほどかかりますので、その間に買主は仮登記をしてその土地を予約しておきます。
無事に転用許可がおりた後、売却代金の支払いと所有権移転の本登記を行います。

嵯峨根
転用許可がおりなかった場合は契約は白紙になります。
転用許可がおりることを条件にした売買契約なので、違約金等も一切発生しません。

不動産会社と農業関連機関どちらに依頼する?

農地を売却するとき、不動産会社に売却を依頼するのか農業関連団体を通した方がいいのかは売却方法によって異なります。
農地のまま売却する場合、個人売買または農業関連機関のあっせんで売却する場合がほとんどです。
不動産会社を通さないので仲介手数料もかかりません。
不動産会社としても、手間がかかる上に価格の安い農地の売却には消極的になります。
一方、宅地にして売却するのであれば不動産会を通した方が売れやすくなります。
仲介のノウハウがあり買い手を多く抱えていること、敷地面積が広く売却価格が高いこと、仲介手数料が多く入ることなどから、不動産会社は意欲的に売却に乗り出すことでしょう。
ただし、農地売却を得意としている不動産会社は少ないため、業者選びは十分に比較検討してから決めてください。

まとめ

いかがでしたか?
農地は、農地法によって守られているため自由に売買することはできません。
農地売却の基本ルールは次のとおりです。

  • 農業委員会(または都道府県知事)の許可が必要
  • 農地を購入できるのは農家のみ
  • 農地以外にするときも条件がある

農地を売却する方法は2つです。

  • 農地のまま売る
  • 転用して売る

農地の売却や転用はハードルが高く手続きも複雑です。
売却を依頼するなら、農地売却に慣れている不動産会社に依頼することをおすすめします。
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こちらの記事も参考に是非チェックしてみてください!
あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】
この記事があなたの農地売却のお役に立てれば幸いです!

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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