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再建築不可物件は売れない!?相場・売却方法・注意点などの【キホン知識 】

親の家を相続したけれど「その家は再建築不可だから売れないよ」といわれて困っていませんか?

  • 再建築不可物件って何?
  • どうやって売却するの?
  • いくらで売れるの?

再建築不可物件は、売りにくい不動産の代表格です。

「どうせ売れないから・・・」と売却をあきらめてしまっている方も多いかもしれません。

しかし、再建築不可物件でも売る方法はあります!

空き家のまま放置してしまうと高額な税金を支払うリスクもあるので、早く売却してスッキリしたいですよね!

この記事では、再建築不可物件のキホンをわかりやすく解説します。

記事を読めば、再建築不可物件の相場、売却のコツ、知っておくべき注意点を知ることができます!

 

再建築不可物件とは?


再建築不可物件とは、その名のとおり一度取り壊したら再建築できない物件のこと。

なぜこのような土地があるのでしょうか?

 

接道義務があるから再建築不可物件が生まれる

再建築不可となるおもな原因は、建築基準法による接道義務を満たしていないことです。

接道義務とは、災害などが起こったときに緊急車両がスムーズに建物に近づけるようにとつくられた以下の法律です。

【建築基準法第43条】

第1項 建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない
第2項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については適用しない
1号 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
引用:東京都都市整備局「第43条第2項に基づく認定・許可の取扱い」

簡単にいうと
「幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接していれば建物を建ててもよい」

ということです。
接道義務を満たしている土地の例
ここでいう道路とは“建築基準法上の道路”のことで、私道や単なる通路は含まれません。

「普通に車も走っているし公道だと思っていた」という道が、実は私道で再建築不可だったというケースもあります。

私道と公道の見分け方は?
建物が接している道路の種類は、市役所の土木管理課・建築指導課などで確認できます。

 

再建築不可物件になる土地の例

再建築不可物件となるのは、以下のような間口の狭い土地。
接道義務を満たしていない再建築不可物件の例
この例では「幅員4m以上」「建築基準法上の道路」という条件はクリアしていますよね?

しかし、敷地が道路に2m以上接していないため再建築不可です。

政府の調査によると、このような再建築不可物件は住宅の約3割を占めるといわれています。

 

再建築不可物件とふつうの不動産の違い


「売りにくい」といわれる再建築不可物件は、一般宅地とどのような違いがあるのでしょうか?

 

再建築不可物件の相場は6

再建築不可物件の相場はふつうの宅地の5~7ほど。

たとえば、一般相場が2,000万円のときは、同じ敷地面積でも1,000~1,400万円で売却することになります。

郊外であれば相場はさらに安くなります。

 

再建築不可物件は固定資産税が安い

再建築不可物件は、ふつうの宅地よりも固定資産税が安くなります。

  • 道路に面していない
  • 不整形地である
  • 間口がせまい
  • 築年数が経過している

再建築不可物件の持つこれらの特徴が、不動産評価額を計算するときの減価補正の要因となるからです。

 

再建築不可物件は住宅ローンが組めない

再建築不可物件は、そもそも一般宅地と同じように見られていません。

そのため、買い手は自宅を担保にした住宅ローンを組むことができません

再建築不可物件の買い手となるのは、割高のローンを組める人、現金一括払いができる人。

買い手が限定されることが、さらに売りにくい要因となっています。

 

再建築不可物件は車通りが少ない

再建築不可物件は、せまい路地に面している場合がほとんどです。

そのような場所は、大型トラックの行き来や、スピードを出して通り抜ける車がありません。

小さな子どものいる家庭や、身体が不自由な方にとっては、安心して外に出られる土地といえるかもしれません。

 

再建築不可物件は倒壊するリスクが高い

再建築不可物件のほとんどは、昭和56年以前に建てられた旧耐震基準の家

耐震性が極端に低いために、大きな地震があると真っ先に倒壊する可能性が高いです。

また一度倒壊すると建て替えられないので、突然住むところを失うリスクもあります。

 

再建築不可物件を売却する方法


仲介での売却が難しい再建築不可物件は、以下の方法で売却します。

  • 隣の人に売却する
  • 買取業者に売却する
  • 再建築可能にして売却する

隣の人に売却する

一番良いのは、隣地所有者に土地を買い取ってもらう方法。

隣の人にとっても、敷地が広くなることで得られるメリットがたくさんあります。

  • 日当たりが良くなる
  • 風通しが良くなる
  • 駐車しやすくなる
  • 庭ができる
  • 再建築不可ではなくなる


狭小地では、お隣さんも同じように再建築不可というケースが多々あります。

お隣さんが再建築可能になれば、じぶんの家を建て替えられるようになるので、多少高くても買い取ってくれる可能性があります。 

 

買取業者に売却する

  • 相続した古い空き家である
  • 高く売れなくてもいい
  • 手間をかけず早く売却したい


このような方は、業者に買い取ってもらうのがベストです。

買取相場は仲介と比較して6~8割ほどになりますが、すぐに現金化できるメリットがあります。

業者に買い取ってもらう場合は、内覧や建物検査などの必要もありません。 

 

再建築可能にして売却する

「できるだけ高く売りたい!」という方は、再建築を可能にして売却する方法もあります。

先ほどお伝えしたとおり、建物を建てるには「幅4m以上の公道に敷地が2m以上」接していなければなりません。

そこで以下の対策をおこなって「建築可能」にします。

  • 隣の土地を買い取り敷地を広げる
  • セットバックして道路幅を広げる
  • 私道を公道に変更する


申請などの手間はかかりますが、再建築可能になれば市場価値が一気に上がります

ただしすべての土地でできるとは限らないので、まずは不動産会社に相談してください。

 

再建築不可物件の注意点


さいごに、再建築不可物件の注意点をお伝えします。

  1. 絶対、更地にしない!
  2. 特定空き家になると税金が上がる
  3. 境界線をハッキリさせる

絶対、更地にしない!

再建築不可物件を売却しようと思っているなら、絶対に更地にしないでください!

建物自体がないと、資産価値が低くなるどころか買取業者でもお手上げになってしまう可能性があります。

「どうせ古い家だからとりあえず取り壊しておこう」と解体したらアウト。

建物さえあればリフォームするなどほかに方法はあるので、買い手が希望しないかぎり手を加えないようにしてください。 

もしも更地にしてしまったら?

再建築不可物件を更地にすると、売却ではかなり不利です。

もし更地にしてしまったら、売るのではなく土地活用にシフトチェンジする方法があります。

  • 駐車場
  • バイク・自転車置き場
  • 資材置き場
  • 家庭菜園など


再建築不可物件のあるエリアは家が密集しているため自宅に駐車スペースのない家も多く、月極駐車場としての需要が期待できます。

駅から徒歩10分以内なら、コインパーキング、バイク・自転車置き場として活用できるかもしれません。

また、近所の店舗、工場、建設会社などに声をかけて、資材置き場として貸し出す方法などもあります。

 

放置は危険!「特定空き家」になると税金が上がる

もし、いまは誰も住んでいない再建築不可物件を放置しているなら、注意が必要です。

平成27年に空き家対策特別措置法が施行され、次のような建物は「特定空き家」に該当する可能性があります。

  • 倒壊する危険性が高い
  • 管理が適切に行われていない
  • 景観が著しく損なわれている
  • 周辺の生活環境を脅かしている
  • 衛生上著しく有害である


この「特定空き家」に該当すると固定資産税がはね上がります

通常は、土地の上に家が建っていると固定資産税が6分の1になる優遇制度が適用されています。

しかし、特定空き家に該当するとその優遇が打ち切られ、更地と同じ高額な固定資産税を支払うことになるので注意してください。

 

売却するなら境界線をハッキリさせる

狭小住宅地でもっとも多いのは、境界線をめぐる隣人トラブル

とくに築年数の経過した再建築不可物件は、隣地境界線があいまいになっています。

  • 境界プレートの破損や埋没
  • 地震による地形の変化
  • 樹木の侵入など


古くからのご近所付き合いのおかげでトラブルに発展しなかった場合でも、他人に売却するとなれば話は別。

境界線のハッキリしていない土地は、隣人トラブルのリスクが高いため買い手が敬遠します

そこで、隣地所有者に立ち会ってもらったうえで測量をおこない、境界線を確定させておく必要があります。

また、狭小地はリフォームをするときに隣の敷地に足場の設置をお願いすることもあるので、なるべく円満な関係を築いておきましょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たしていない物件です。

建て替えができないために相場は5~7割ほどと安くなります。

【再建築不可物件の売却方法】

  • 隣の人に売却
  • 買取業者に売却
  • 再建築可能にして売却


売却に不利になるので更地にしない方がいいのですが、空き家として放置すると固定資産税がはね上がることもあるので、早めの売却をおすすめします。

これはとても大事なことですが、売却を依頼する不動産会社は慎重に選んでください

再建築不可物件は、取引価格が安いうえに手間がかかります。

ふだん、一般宅地の仲介ばかりをおこなっている“利益重視”の不動産会社が、片手間で再建築不可物件をやるとなれば、あなたの物件は後回しにされてしまいます

売却を成功させるには、再建築不可物件の売却に強い不動産会社に依頼することが重要!

再建築不可物件の扱いになれた不動産会社をさがすなら、不動産一括査定サイトが便利です。

1分の入力であなたに合った不動産会社が見つかります!

不動産一括査定サイトは、こちらの記事でもくわしく解説しているのでぜひご覧ください!

 

プロが勧める不動産一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説!

 

 

あなたが再建築不可物件の売却に成功することを願っています!

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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