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【不動産売却】専属専任媒介・専任媒介・一般媒介契約の違いと注意点

 2019/02/22 売却
 

不動産を売却するとき、一般的には不動産会社に仲介を依頼する方がほとんどだと思います。

売主と不動産会社が結ぶ媒介契約には、いくつか種類があることを知っていますか?

  • 仲介ならどれも同じじゃないの?
  • どれを選べばいいか分からない
  • 自分に合わない契約をして失敗したくない

媒介契約は3種類あり、売主と不動産会社に対する拘束力がそれぞれ異なります

どの媒介契約を選ぶかによって不動産会社の売却への姿勢も変わってくるので、売主は媒介契約の違いを知って自分に合った契約を選ぶ必要があります。

この記事では、3つの媒介契約とその違い、契約時の注意点についてお伝えします。

 

媒介契約の種類と違い


不動産売却の媒介契約は、次の3つです。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

それぞれの違いについて説明します。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の特徴は、以下のとおりです。

自分で買主を探すこと できない
他社との同時契約 できない
レインズ(※)への登録
5日以内
売却活動の報告頻度 1週間に1度
契約期間 3ヶ月

※レインズ…不動産業界独自の情報ネットワークシステム。不動産会社がレインズに不動産情報を登録すると、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できる

専属専任媒介契約は、最も拘束力の強い媒介契約です。

売主は1つの不動産会社としか媒介契約を結べず、友人や親戚への売却交渉も禁止されています。

したがって、あなたの知り合いが不動産を購入することになっても仲介手数料は支払わなければなりません

そのかわり不動産会社にも、迅速に情報公開をすることや、こまめな報告義務があります。

不動産会社にとって「売却すれば必ず仲介手数料が入る」契約なので、多くの広告費を使ってでも積極的に売却活動をします。

その結果、不動産が早く売却できるメリットがあります。

不動産会社の熱意度★★★
全力で買主を見つけます!!

嵯峨根
なるべく早く不動産売却したいなら、専属専任媒介契約がオススメです!

 

専任媒介契約

専任媒介契約には、以下の特徴があります。

自分で買主を探すこと できる
他社との同時契約 できない
レインズへの登録 7日以内
売却活動の報告頻度 2週間に1度
契約期間 3ヶ月

専任媒介契約は、他の不動産会社との同時契約はできませんが、自分で買主を探すことは禁止していません。

つまり、売主が自分で買主を見つけた場合は仲介手数料を支払う必要はありません

といっても、不動産会社側は「個人で不動産売却の交渉はできないだろう」という考えがあるので、売却活動には専属専任媒介契約とほぼ同じように力を入れてくれます。

不動産会社の熱意度★★☆
頑張って買主を見つけます!

嵯峨根
私の周りの不動産関係者でも、個人的に不動産売却するときは「迷わず専任媒介契約」という人が多いです。

 

一般媒介契約

一般媒介契約には、以下の特徴があります。

自分で買主を探すこと できる
他社との同時契約 できる
レインズへの登録 なし
売却活動の報告頻度 なし
契約期間 売主が自由に決められる

 一般媒介契約は、複数の不動産会社との同時契約も、自分での売却活動もできる拘束力のない媒介契約です。

そのかわり、不動産会社にも活動報告などの義務はなくなります。

さらに、不動産会社にとっては「せっかく広告費をかけても、他社に先を越されたら仲介手数料が1円も入らない」契約なので、依頼は受けても積極的な売却活動をしないケースも多くあります。

不動産会社の熱意度★☆☆
もし買主が現れたらご連絡します。

嵯峨根
価格が高い好条件の物件を売却する場合は、複数の不動産会社が競って早く売れる可能性があります!

 

不動産会社の「囲い込み」に要注意


専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を選ぶ場合は、囲い込みをされやすいので注意してください。

囲い込みとは、仲介をする不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料をもらうために、意図的に自社の顧客同士で取引を収めようとする違法なやり方です。

 

囲い込みの手口とは

囲い込みをする悪質業者は、レインズの物件情報を見た他社から「購入希望者がいます」と連絡が入ったときに「すでに別の希望者で交渉段階に入っています」と嘘をついて物件を渡そうとしません

本当は内覧希望者がまだ1人もいないのに、です。

他社が情報自体を見られないように、レインズへ登録をしない手口もあります。

 

囲い込みをされるとこんな不利益がある

たとえば、あなたが3,000万円で売りたいマンションに対して、他社で「満額で購入したい!」という買主が現れたとしますよね。

囲い込みをする不動産会社は、その希望者をわざと断り、自社の買主に2,500万円に値引きして売却しようとします。

もちろん、あなたには「価格が高すぎて買主が現れないので、500万円値引きしましょう」などと嘘をつきます。

このような囲い込みをされてしまうと、売主は売却の機会損失だけでなく大きな不利益を被ってしまいます。

 

囲い込みをされないようにするために

悪質な囲い込みを防ぐには、3つのポイントがあります。

 

①両手取引についてどう思うか担当者に質問してみる

囲い込みと似たことばに「両手取引」というものがあります。

両手取引とは、表面化していない囲い込みも含め、結果的に自社の顧客同士で成約に至ること全般を指します。

特に、大手不動産会社は抱えている顧客数が多いため、両手取引率も40%以上と高い傾向があります。

大手不動産会社の両手取引比率表

アメリカなどでは両手取引が禁止されていますが、日本では違法ではないので、両手取引と囲い込みの線引きは実際は難しく、不動産業界の悪習にもなっています。

そこで、媒介契約を結ぶ前に「御社は両手取引についてどのように考えていますか?」と、営業担当者に聞いてみてください。

相手もプロの営業マンなのでハッキリ言葉にはしないかもしれまんせんが、言い方や雰囲気で、両手取引に積極的か消極的かある程度の方向性を知ることはできます。

何よりもその質問をすることで、あなたが両手取引についての知識を持っているという事実を伝えることができ、悪質な囲い込みの牽制につながります。

 

②レインズは定期的にチェックする

先述しましたが、囲い込みの手口として「レインズに情報を掲載しない」というやり口があります。

そこで、売主自身でもレインズをこまめにチェックをすることが大切になります。

専属専任媒介契約または専任媒介契約をした売主には、レインズのID・パスワードが発行され、閲覧できるようになります。

きちんとした情報が掲載されていなければ、囲い込みの可能性がありますのですぐに担当者に確認をしてください。

また、一度登録してすぐに削除する悪質な業者もいますので、レインズのチェックは定期的に行うことをおすすめします。

 

③一般媒介契約を選ぶ

売却期間に余裕があるのであれば、まずは一般媒介契約にして3ヵ月ほど様子をみるのも一つの方法です。

複数の不動産会社と一般媒介契約をすれば、1社が物件情報を抱え込むのは不可能になります。

人気物件であれば、あなたにとって良い条件で売却できる可能性も高くなります。

 

まとめ

いかがでしたか?

媒介契約は以下の3種類あり、それぞれ拘束力が異なります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

不動産会社による悪質な囲い込みを防ぐには、複数の不動産会社と同時に契約できる一般媒介契約がおすすめです。

ただし、一般媒介契約は不動産会社の売却活動が消極的になりやすいデメリットもあるため、売却期限がある場合は専属専任媒介契約または専任媒介契約にすることをおすすめします。

誠実な不動産会社と熱意のある担当者を選ぶことが、不動産売却を成功させるカギです。

そのためには、なるべく多くの不動産会社を比較することが大切になります。

不動産会社を比較するには、無料一括査定サイトの利用がおすすめです。

こちらの記事を参考に、ぜひチェックしてみてください!

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

この記事が、あなたの不動産売却のお役に立てば幸いです!

 

【関連記事】

【不動産売却】レインズの仕組みとは?メリット・デメリットも解説!

不動産会社の囲い込みとは?両手取引の違いと悪質な手口を暴露!

【専任媒介契約の解除方法】解約すると違約金がかかる3つのケース

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!



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