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離婚するとき「住宅ローンの残った不動産」を売却したほうがいい理由

 2019/09/09 売却
 

住宅ローンを組んで家を購入したけれど、離婚することになった・・・

こんなとき、ローンの残った家はどうするのが一番いいのでしょうか?

  • 子どものためにこのまま住み続けたい
  • 早く売却してスッキリしたい!
  • 売るべきか住み続けるべきか悩んでいる

状況にもよりますが、できればローンの残っている不動産は売った方がいいです

住宅ローンが残っていると、後々になって金銭トラブルに巻き込まれる可能性があるからです。

とはいえ、引っ越しができない事情などもあると思います。

そこでこの記事では、ローンの残った家に住み続ける場合と、売る場合のメリットデメリットを解説します。

記事を読んで、最適な判断をしていただければと思います。

 

離婚すると不動産は財産分与の対象になる


離婚をすることになったとき、不動産は夫と妻で1/2ずつ公平に分配するのが原則です。

結婚後に購入した家は「夫婦で築いた財産」なので、名義人がどちらかは関係なく、不動産価値が3,000万円なら1,500万円ずつ分け合います。

 

住宅ローンの契約内容は変更できない

住宅ローンを組んで家を購入していた場合、その住宅ローンの契約内容は一切変更できません

  • 名義変更できない
  • 連帯保証人を外せない
  • 抵当権を外せない

離婚するしないに関わらず、支払いが滞れば競売にかけられ、住んでいる人は強制退去させられてしまいます。

 

 

離婚後のトラブルを避けるなら売却


離婚簿のトラブルを避けるには、ローンの残っている家は売却してしまうのがベストです。

 

売却するメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 住宅ローンがなくなり財産を分けあえる
  • 連帯保証人の責任がなくなる
  • 強制退去のリスクがない
  • 引っ越しが必要
  • 任意売却するとブラックリストに載る

家を売却すると、引っ越しをしなければならないので一時的に負担が増えます。

しかし住宅ローンがなくなってスッキリするため、支払い不能による強制退去のリスクはありません

嵯峨根
離婚後に不安を抱えながら生活したくない、一時的な負担は仕方ない、という方は売却をオススメします!

 

まずは売却価格を確認

住宅ローンの残っている家を売るなら、「売却代金でローンを完済できるか?」が重要です。

不動産の価値を知る方法は2つです。

  • 不動産会社の無料査定を受ける
  • 不動産鑑定士に鑑定を依頼する

売却するつもりがない場合は鑑定士に依頼するのがオススメですが、鑑定費用が30~50万円ほどかかります。

売却する予定なら不動産会社の無料査定をオススメします。

不動産会社は売買のプロなので、実際に売却できる現実的な価格を提示します。

 

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、ローン残高が売却価格よりも安いことです。

売却すればローンを完済できるので、手元に入った現金を1/2ずつ分け合える、最も平和な解決策といえます。

 

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、ローン残高が売却価格より高くなってしまうことです。

ローン完済ができず抵当権抹消もできません

オーバーローンの場合、2つの解決策があります。

①自己資金を足してローン完済

足りない分を、夫婦の預貯金などから足して完済する方法です。

連帯保証人としての責任もなくなりスッキリします。

②任意売却

任意売却とは、ローンを”完済していない”が抵当権抹消をしてもらって売却する方法です。

ただし、任意売却をするとブラックリストに載るので注意してください。

 

 

離婚後も住み続けるとリスクが大きい


妻と夫のどちらかが住み続けるときは、ローンの支払いが滞った場合のリスクを理解しておく必要があります。

よくある4つのケースで解説します。

 

そのまま住み続けるメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 引っ越しが不要
  • ローンの支払いが続く
  • 連帯保証人の責任が続く
  • 強制退去のリスクがある

子どものためにどちらかが住み続ける場合、環境が変わらないのが一番のメリットです。

しかし、万が一ローンの支払いが不能になったときは、連帯保証人としての責任が発生したり、住み続けている人が強制退去させられるリスクがあります。

 

夫名義の家に「妻」が住み続けるケース

離婚時に最も多いのは、夫が慰謝料代わりに住宅ローンを払い続け、妻と子どもがそのまま住み続けるケースです。

環境が変わらないため、妻にとって負担はないように思えます。

しかし、夫は住宅ローンと新居の家賃を二重で支払うことになるため、支払い滞納のリスクが高くなります。

このケースのポイントは3つです。

  • 夫が支払い不能になると、連帯保証人に支払い義務が発生する
  • 連帯保証人の変更はできない
  • 妻に収入がなければ名義変更はできない

支払いを滞納すると連帯保証人である妻が代わりに支払うことになり、支払えなければ強制的に退去させられてしまいます。

 

公正証書を作成しておく

住宅ローンの支払いが滞納されると、連帯保証人や住み続ける側に大きなリスクがあります。

そこで、公正証書を作成しておくのがおすすめです。

「支払いが滞ったら名義人の給与を差し押さえる」など、住み続ける側が突然家を失うことがないように取り決めておいてください。

 

夫名義の家に「夫」が住み続けるケース

つづいて、夫名義の家にそのまま夫が住み続け、妻が出ていくケースです。

このケースのポイントは以下の3つです。

  • 財産分与として夫が妻に現金を支払う(アンダーローンの場合)
  • 夫が支払い不能になると連帯保証人に支払い義務が発生
  • 連帯保証人の変更はできない

現在の不動産の価値がローン残高より高かったとき(アンダーローン)は、その差額分で財産分与を行います。

【例】査定額3,000万円/ローン残高2,000万円

3,000万円-2,000万円=財産分与対象額1,000万円

1,000万円÷2=500万円

そのまま住み続ける夫から、妻に現金500万円を支払います。

ただし、離婚しても家を出ても連帯保証人としての義務は続きます。

 

夫名義の家に「家賃を払って」妻が住み続けるケース

妻が夫に「家賃」を支払い、妻と子どもが住み続けるパターンです。

夫は「家賃」として毎月の収入があるため、ローンの支払いが滞る可能性は低いです

  • 賃貸借契約書の作成が必要
  • 夫が支払い不能になるリスクが小さい
  • 妻に収入がないと名義変更できない

賃貸契約にする場合は、銀行の許可を得たうえで妻と夫の間で賃貸借契約を結びます。

「それなら妻名義に変更すればいいんじゃないの?」と思うかもしれませんが、妻が正社員として働き一定の収入がないかぎり、銀行のローン審査に通るのは難しいです。

 

共有名義で「どちらか一方が」住み続けるケース

夫婦の共有名義でローンを組んでいて、どちらかが住み続けるケースもあります。

その場合のポイントは2つです。

  • 共有名義の解除はできない
  • 連帯債務者の支払い義務は続く

共有名義の場合も、住宅ローンが残っているかぎりは、単独名義にしたり、連帯債務者を変更することはできません

 

 

まとめ

いかがでしたか?

離婚するのであれば、ローンの残っている家は売却するのがおすすめです。

どちらかが住み続ける場合は、支払いが滞納時は連帯保証人に支払い義務があり、住んでいる側が強制退去になるリスクもあります。

トラブルを避けるためには、公正証書の作成が有効になります。

スムーズな不動産売却をし、あなたの今後の生活がより良いものとなることを祈っています!

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!



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