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離婚時「住宅ローンの残った不動産」を売却するべき理由

 2019/09/09 売却
 

やむを得ず離婚をするとき、住宅ローンの残っている家をどうするか悩んでいませんか?

  • 子どものためにこのまま住み続けたい
  • 早く売却してスッキリしたい
  • 売るべきか住み続けるべきか悩んでいる

結論からいうと、離婚をするならローンの残っている不動産は売った方がいいです
ローンが残っていると、後になって金銭トラブルに巻き込まれる可能性が高いです。
とはいえ、引っ越しできない事情などもありますよね。
そこでこの記事では、離婚時にローンの残った家を売るときと住み続けるときのメリット・デメリットについて解説します。

不動産は財産分与の対象


離婚時は、不動産の名義人がどちらになっているかに関係なく、夫と妻で1/2ずつ公平に分配するのが原則です。
結婚してから買った家は夫婦で築いた財産なので、家の価値が3000万円だとしたら1500万円ずつ分け合うことになります。

住宅ローンの契約内容は変更できない

離婚をしても、銀行と結んだ住宅ローンの契約内容は変更できません

  • 名義変更はできない
  • 連帯保証人を外すことはできない
  • 抵当権を外すことができない

万が一支払いが滞れば、競売にかけられ住んでいる人は強制退去させられてしまいます。

トラブルを避けるには売却がベスト!


離婚をするときは、すでに夫婦間でトラブルが発生している状態だと思います。
さらなるトラブルを避けるには、ローンの残っている家は売却するのがベストです。

売却するメリット・デメリット

メリット デメリット
  • ローンの支払い義務がなくなる
  • 連帯保証人の責任がなくなる
  • 強制退去のリスクがない
  • 引っ越しが必要
  • 任意売却するとブラックリストに載る

家を売却すると引っ越しをしなければならず、一時的に負担は増えます。
しかしローンがなくなるため、支払い不能による強制退去などのリスクはありません

嵯峨根
離婚後も不安を抱えながら生活したくない、一時的な負担は仕方ない、という方は売却をオススメします!

まずは売却価格を確認

ローンの残っている家を売るとき「売却代金でローン完済できるか?」が重要です。
不動産の価値を知る方法は2つです。

  • 不動産会社の無料査定
  • 鑑定士に鑑定依頼

売却するつもりがなければ鑑定士に依頼するのがオススメです。
ただし鑑定費用として30~50万円ほどかかります。
売却するつもりなら不動産会社の無料査定がオススメです。
不動産会社は売買のプロなので、実際に売却できる現実的な価格を提示します。

アンダーローンのケース

アンダーローンとは、ローン残高が売却価格を下回ることです。
売却でローンを完済でき、手元に入った現金を1/2ずつ分け合えるので、最も平和な解決策といえます。

オーバーローンのケース

オーバーローンとは、ローン残高が売却価格を上回ることです。
ローン完済できないので抵当権抹消をすることはできません
オーバーローンの場合、2つの解決策があります。

①自己資金を足してローン完済

足りない分を、夫婦の預貯金などから足して完済する方法です。
月々の返済、連帯保証人としての責任がなくなりスッキリします。

②任意売却

任意売却とは、ローンを完済していなくても銀行に抵当権抹消をしてもらい売却する方法です。
競売を避ける手段として使われていて、月々の返済額を減らしたりローン残債を圧縮する相談も可能になります。
ただし、任意売却をするとブラックリストに載るので注意してください。
【関連記事】
任意売却と競売の違いとは?任意売却のメリットと知っておくべき6つの注意点

住み続けるときはリスクを理解しておく


どちらかが住み続けるときは、ローンの支払いが滞った場合のリスクを理解しておく必要があります。
よくある4つのケースとともに解説します。

どちらかが住み続けるメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 引っ越しが不要
  • ローンの支払い義務が続く
  • 連帯保証人の責任が続く
  • 強制退去のリスクがある

子どものためにどちらかが住み続ける場合、環境が変わらないのが一番のメリットです。
しかし、万が一ローンの支払いが不能になったときは、連帯保証人としての責任が発生したり、住み続ける側が強制退去させられるリスクがあります。

夫名義の家に「妻」が住み続ける

離婚時に最も多いのは、夫が慰謝料代わりに住宅ローンを払い続け、妻と子どもが住み続けるケースです。
ポイントは次の3つです。


夫が支払い不能になると連帯保証人に支払い義務が発生
連帯保証人の変更はできない
妻に収入がなければ名義変更はできない

子供の環境が変わらず住宅費もかからないので、妻にとって負担はないように思えます。
しかし、夫がローンと新居の家賃を二重で支払うことになるため、支払い滞納時のリスクが高くなります。
支払いを滞納すると連帯保証人が代わりに支払うことになり、支払えなければ強制的に退去させられてしまいます。

夫名義の家に「夫」が住み続ける

夫名義の家にそのまま夫が住み続け、妻が出ていくケースです。


財産分与として夫が妻に現金を支払う(アンダーローンの場合のみ)
夫が支払い不能になると連帯保証人に支払い義務が発生
連帯保証人の変更はできない

アンダーローンの場合、財産分与として夫と妻で不動産を公平に分配します。
【例】査定額3000万円、ローン残高2000万円の場合
査定額3000万円-ローン残高2000万円=財産分与対象額1000万円
財産分与対象額1000万円÷2人=500万円
住み続ける側の夫が、現金500万円を妻に支払います。
ただし、離婚しても家を出ても連帯保証人の義務は続きます。

夫名義の家に「家賃を払って」妻が住み続ける

妻が「家賃」を夫に支払い、妻と子どもが住み続けるパターンです。


賃貸借契約書の作成が必要
夫が支払い不能になるリスクが小さい
妻に収入がないと名義変更できない

賃貸にする場合は、銀行の許可を得たうえで妻と夫の間に賃貸借契約を結びます。
夫は「家賃」として毎月の収入があるため、ローンの支払いが滞る可能性は低いです
「それなら妻名義に変更すればいいのでは?」と思うかもしれませんが、妻が正社員として働いていない限り銀行のローン審査に通るのは難しいです。

共有名義で「どちらか一方が」住み続ける

夫婦の共有名義になっていて、どちらかが住み続けるケースもあります。


共有名義の解除はできない
連帯債務者の支払い義務は継続する

共有名義でも、ローンが残っている限り単独名義にしたり、連帯債務者としての義務を逃れることはできません
  

離婚時にやっておくべき注意点


住宅ローンが残った状態で離婚をすると、さまざまな問題が発生します。
そこで、トラブルを避けるための注意点をお伝えします。

団信保険の契約内容を確認

住宅ローンには、名義人が死亡したり重度障害になったときに支払い免除になる「団信保険」があります。
住宅ローンを組むときに加入しているはずなので、保険の契約内容がどのようになっているか確認しておくことをおすすめします。

公正証書を作成

支払い不能になると、連帯保証人や住み続ける側に大きなリスクがあります。
そこで公正証書の作成をオススメします。
「支払いが滞った際は名義人の給与を差し押さえる」など、住み続ける側が突然家を失うことがないように取り決めておくことが大切です。

査定は必ず複数社に依頼する

不動産会社に査定を依頼するときは、必ず複数の不動産会社の査定額を比較してください。
1社目がローン残高より高い査定額でも、2社目はローン残高より低い査定額になることもあります。
1社しか査定せずに売却して、結果的にオーバーローンになってしまえばまた新たなトラブルが発生してしまいます。
でも、不動産会社を1件1件訪問して営業マンに毎回一から事情を説明する…というのは時間的にも精神的にも大変ですよね!
離婚時は、早く手続きを済ませてスッキリしたいものです。
そこでオススメなのは、無料の一括査定サイトです。
あなたの家の情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社から査定を受けることができます。
1分ほどの入力で時間も手間もかからず簡単にできて負担が軽くとても便利です。
査定の前にこちらの記事も是非チェックしてみてください!
あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

まとめ

いかがでしたか?
離婚時は、ローンが残っている家は売却するのがおすすめです。
どちらかが住み続ける場合は、支払いが滞納時は連帯保証人に支払い義務があること、住んでいる側が強制退去になるリスクがあることを覚えておいてください。
トラブルを避けるためには、公正証書の作成なども有効になります。
あなたの今後の生活が、より良いものとなることを祈っています!
【関連記事】
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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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