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【不動産売却】取得費の計算方法と「取得費になるもの」一覧

年度末の確定申告に向けて、不動産売却の所得計算をしている方も多いと思います。

不動産売却をしたとき、確定申告が必要なのは譲渡所得が発生した場合です。

正確な譲渡所得を知るためには、取得費など細かい計算も必要になります。

取得費は、不動産の購入価格の他に、諸費用や減価償却費などの要素も含めた計算をします。

  • 計算方法が分からない
  • 取得費になるものとならないものは?
  • 減価償却って何?
  • 確定申告の金額を間違えたらどうしよう・・・

確定申告では聞き慣れない言葉や、ややこしい計算などが出てきます。

正しく確定申告をするためには、所得の計算についての理解が大切になります。

 

この記事では、不動産売却後の所得計算における「取得費」について解説します。

記事を読んで、確定申告に役立てて頂ければと思います。

 

譲渡所得の計算式

不動産売却後の、譲渡所得を求める計算式は次のようになります。

譲渡所得の計算式
【譲渡所得】=譲渡収入金額(売却価格)-譲渡費用(売却費用)-取得費(購入価格)

譲渡費用は、売却するためにかかった諸費用の合計です。

取得費は、売却した不動産の購入代金と、購入するときにかかった諸経費の合計になります。

 

【関連記事】

【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と税金の知識

 

取得費になるもの一覧

購入時の諸費用には、取得費になるものとならないものがあります。

それぞれ一覧を参考にしてください。

【取得費になるもの】

  • 土地・建物の購入代金
  • 建築代金
  • 設計費
  • 建築確認申請費
  • 仲介手数料
  • 設備費
  • リフォーム費
  • 測量費
  • 土地の造成・下水道工事費用
  • 取壊し費用(購入後1年以内)
  • 登録免許税(登記費用を含む)
  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 特別土地保有税(取得分)
  • 固定資産税の精算金
  • 相続登記費用
  • 司法書士報酬
  • 新築マンションの修繕積立基金
  • 賃貸アパートなどの立退料(身内への支払いは除く)
  • 住宅ローン事務手数料
  • 住宅ローン保証料(借入から使用開始まで)
  • 住宅ローン利子(借入から使用開始まで)
  • 団体信用生命保険(借入から使用開始まで)
  • 契約の違約金(売買契約の締結後に、更に有利な条件で購入するため、旧契約者に支払った違約金)
  • 所有権確保のための訴訟費用

【取得費にならないもの】

  • 引越費用
  • 管理準備金
  • 管理費(マンション)
  • 修繕積立金(マンション)
  • 住宅ローン保証料(使用開始日以降)
  • 住宅ローン金利(使用開始日以降)
  • 団体信用生命保険料(使用開始日以降)
  • つなぎローン事務手数料
  • つなぎローン利子
  • 火災保険料
  • 相続した土地の遺産分割のための訴訟費用

 

取得費の計算方法

取得費の計算方法は、次の2種類です。

  1. 概算取得費
  2. 実額取得費

取得費の金額は、高くなるほど利益が減るため支払う税金が安くなります。

譲渡所得の計算では、この2つの方法で計算をして、金額の高い方を取得費にすることができます。

 

1.概算取得費

購入してから何十年も経過していて書類が残っていない建物、相続した土地など、購入価格や諸経費の詳細が分からない場合は、概算取得費で計算します。

概算取得費の計算式
【概算取得費】=売却価格×5%

【例】売却価格6000万円の場合

【6000万円×5%=300万円】取得費は300万円になります。

 

2.実額取得費

購入時の資料が保管されていて細かい金額が分かる場合は、購入価格・諸経費の合計から、減価償却費を差し引いて計算します。

実額取得費の計算式
【実額取得費】=購入価格-減価償却費

【例】購入価格3000万円、減価償却費2000万円の場合

【3000万円-2000万円=1000万円】取得費は1000万円になります。

 

上の2つの例では、実額取得費で計算した金額の方が高いため、取得費を1000万円として計算することができます。

 

減価償却費とは?

減価償却とは、資産を取得したときに、取得費用を一定の年数に分割して経費計上する計算方法で、主に企業会計で用いられています。

不動産売却では、建物の資産価値がどのくらい減少したのかを計算し、その減少分が減価償却費になります。

例えば、子供の頃に1本100円で購入した鉛筆を短くなるまで使い続け、30年後にボロボロの状態で売るとします。

長かった鉛筆をそこまで使えば、「100円の元は取れた」と考えられますよね。

そこで、短くなった鉛筆の価値を「ゼロ」とみなします。

価値のない鉛筆を10円で売却したとしても、「90円損した!」とはならず「10円儲かった」という考え方になります。

不動産売却でも、この考え方が採用されています。

建物は築年数が経つほど劣化し、新築と比べて価値が下がっていきますので、売却した時点での資産価値を計算することになります。

これが、購入価格から減価償却費を差し引く理由です。

 

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算式は以下のようになります。

減価償却費の計算式
【減価償却費】=建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数

※定額法適用の場合

償却率は、木造住宅やマンションなど建物の種類、法定耐用年数、取得日によってそれぞれ異なります。

減価償却資産の償却率表【国税庁ホームページ】

表では細かい数字が並んでいて分かりにくいかと思いますが、減価償却費の金額は築年数が経過するほど大きくなっていきます。

購入して5年後に売却するよりも、30年後に売却した方が「元を取った」状態に近づくため、取得費は安くなります。

 

減価償却のイメージ

ここで、3000万円で購入した家(諸経費含む)を、6000万円で売却し、減価償却費が1年で100万円増えていくと仮定した場合の、減価償却のイメージを比較してみます。

【築5年】減価償却費100万円×5年=500万円

【築30年】減価償却費100万円×30年=3000万円

【築40年】減価償却費100万円×40年=4000万円

【概算取得費】6000万円×5%=300万円

 

1年毎に100万円ずつ資産価値が減っていく計算なので、それに伴い取得費の金額も減っていきます。

実際の確定申告では、実額取得費と概算取得費を比べて金額の高い方を適用するため、取得費が0円やマイナスになることはありませんが、説明を分かりやすくするために載せています。

また、土地はモノには含まれないので、経年劣化することもありません。

そのため、土地のみの売却のときは、減価償却費の計算をする必要はありません

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却した時の、譲渡所得と取得費、減価償却費の計算式は以下のようになります。

【譲渡所得】=譲渡収入金額(売却価格)-譲渡費用(売却費用)-取得費(購入価格)

取得費の計算方法は2通りあります。

  1. 【概算取得費】=売却価格×5%
  2. 【実額取得費】=購入価格-減価償却費

【減価償却費】=建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数

実額取得費と概算取得費の両方を計算して、金額の高い方を取得費にすることができます。

また、土地は経年劣化することはないので、減価償却費の計算をする必要はありません。

 

この記事を参考にして、確定申告に役立てて頂ければ幸いです。

 

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おうちの悩み.com 編集部

おうちの悩み.com 編集部

【おうちの悩み.com】所属の一級建築士、一級施工管理技士、宅地建物取引士、木造耐震診断士、適合証明技術者、インテリアコーディネーター、住宅ローンアドバイザー、大工、塗装業者、主婦からなる情報発信チーム。
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