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【最新2019年度】不動産価格は今後どうなる?下落が止まらない理由

 2019/07/28 不動産
 

こんにちは!おうちの悩み.comです。

これから家を売ろうと考えている方は、次のようなことが気になりませんか?

  • 不動産価格は今後どうなっていくの?
  • すぐに売るべき?それとも待つべき?
  • どうせ売るなら高い時期に売りたい
  • 「20××年問題」って何が起こるの?
  • 売却する時期を間違えて失敗したくない!

今、このページを見ている人はラッキーです!

実は知らない人も多いのですが、現在、東京では不動産のバブル状態に入っています。

そして、この不動産バブルはオリンピックをきっかけに崩壊すると言われています。

オリンピックをはじめ、それ以降も不動産価格に影響を与える大きな問題があります。

  • 2020年問題
  • 2022年問題
  • 2025年問題

これらの問題によって、不動産価格は今後確実に下がってくと予想している専門家も多くいます。

そのため、いつか不動産を売却しようと思っているのであれば、今が売却する最後のチャンスです!

売却を先延ばしにしていたらどんどん価格が安くなって損をしてしまった・・・なんてことは避けたいですよね!

 

そこでこの記事では、不動産バブルが崩壊する理由、不動産価格に影響を与える3つの問題についてわかりやすく解説します。

記事を読んで、売却の参考にして頂ければと思います。

 

「2020年問題」とは?

2020年問題とは、東京オリンピックの終了をきっかけに不動産バブルが崩壊するという問題です。

現在、東京の不動産価格は高騰し続けています。

このバブルが、なぜオリンピックが終わるとはじけるのか、順を追って説明していきます。

 

オリンピックに向けた建設ラッシュが起こる

2020年に開催される東京オリンピックは、公的資金を2兆円以上を投入し、観客動員数100万人を超えるビッグイベントです。

競技場の建設やインフラ整備のために、15万人の雇用を生み出しています。

そして、15万人の建築関係者や外国人労働者を受け入れたことで、東京周辺の人口は一気に増えました

そこで、これらの建築関係者とオリンピックを見に来る観客を受け入れるための宿泊施設をつくろう!ということで、建設ラッシュが起こりました

 

海外の投資家がマンションの爆買いに走る

東京オリンピックの開催が決定した2013年以降、マンションの建設ラッシュと並行して、海外の投資家が一斉にマンションの“爆買い”をするという現象が起こりました。

オリンピックによって景気が良くなり、マンション価格が上昇すると踏んだためです。

実際、マンション価格は2013年から上昇し続けていて、上昇幅は4割以上にもなります。

国土交通省「不動産価格指数」(2018年3月)

しかし2018年以降、投資家が今度は一斉にマンションを手放し始めています

所有して5年を経過すると税金が安くなることと、高値で売れる今のうちに売却して利益を確保しようということです。

 

人口減で大量の空き家が生まれる

オリンピックが終了すると、それまで出稼ぎに来ていた労働者はいなくなりますよね。

一時的に増加していた人口は再び減ることになります

そして、オリンピックのために建てられたマンションだけが残ります。

さらに、投資家が手放したマンションも大量に市場に出回っているので、大量の空き家が生まれます

 

需要と供給のバランスが崩れてバブル崩壊!

大量の空き家が生まれることで、需要と供給のバランスは大きく崩れバブルがはじけます。

また、オリンピックの選手村である「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)」も、2023年にはマンションとして売り出される予定です。

しかも、相場より1~2割ほど安く販売される予定なので、これも既存の不動産価格をさらに下げる要因になります。

 

「2022年問題」とは?

2022年問題とは、都市部にある農地が一斉に市場に出回ることで不動産価格が大暴落するという問題です。

都市部の農地は「生産緑地」と呼ばれています。

生産緑地は「税金の優遇と引きかえに30年間農業を営む」という条件のもとで、1992年から農地として運用されています。

 

生産緑地が解除されると税金がはね上がる

2022年は、30年の営農義務を終えた生産緑地が解除される年です。

生産緑地が解除されると、それまで安かった固定資産税は約200倍に値上がりします

都市部の固定資産税は高いので、広い面積の農地だと固定資産税がかなりの高額になります。

そのため、生産緑地が解除になれば農家として生計を立てることは事実上困難になります。

 

生産緑地が一斉に売り出される!?

高い固定資産税の支払いを避けるためには、一生農業を続けるか土地を手放すしかありません。

しかし現在は、農家の高齢化や後継ぎ不足が問題になっていて「これを機に売却しよう」という農家が多いと考えられます。

生産緑地は全国で12,972.5haあり、東京ディズニーランド254個分もの広さになります。

これらの生産緑地が不動産市場に一斉に出回れば不動産価格は大暴落し、市場が混乱するのではないか?というのが2022年問題です。

 

実際に売り出されるのは2割?

政府は、2022年問題を解消するためにいくつかの法改正を行いました。

その結果、実際に宅地として売り出される生産緑地は、全体の2割ほどという見方もあります。

しかし、生産緑地はもともとが面積の広い農地です。

地価の高い都市部で、広大な土地のうち2割が売り出されるだけでも不動産価格に影響を与えることになるでしょう。

 

新築マンションが乱立する恐れがある

生産緑地の跡地は、マンションデベロッパーや建売業者にとって好都合の土地です。

そのため、業者は積極的に生産緑地を買取って、マンションや建売住宅を建築しようとしています

日本では「家を買うなら中古より新築」という価値観がまだまだ強いので、同じエリアで中古と新築があるなら新築を選ぶ人が多くなります。

中古物件が新築に対抗するためには価格を下げるしかなくなります。

 

「2025年問題」とは?

不動産価格が下がる出来事はまだまだあります。

2025年問題とは、団塊世代が75歳以上の後期高齢者になることで医療や介護サービスが追いつかなくなる問題のことです。

他にもさまざまな社会問題が発生しますが、ここでは不動産価格に影響するものだけを説明します。

 

団塊世代ってどんな世代?

団塊世代とは、第二次世界大戦後のベビーブームで誕生した1947年~1949年生まれの世代で、人口ボリュームが最も多い世代です。

1965年時点の人口ピラミッドをご覧ください。

国立社会保障・人口問題研究所(国税調査)

働き盛りである団塊世代の人口が圧倒的に多くなっていますよね。

そして2025年、団塊世代のすべての人が75歳以上の後期高齢者になります。

国立社会保障・人口問題研究所(将来推計)

2025年以降は、65歳以上の高齢者も含めて国民の3人に1人が高齢者という“超高齢化社会”に突入することになります。

これまで、ジャンジャンバリバリ働いて日本を支えてきた元気な世代が、今度は支えてもらう側になるため、介護や医療などの社会保障費は30兆円も増加すると言われています。

 

公共の施設が統廃合される

社会保障費がかかるとどうなるかというと、公共の施設やサービスが破綻します。

なぜなら、若い世代だけでは社会保障費をまかないきれないからです。

2015年度まで…国税庁「社会保障費用統計」

2025年度…「社会保障にかかる費用の将来推計について《改定後平成24年3月》(給付金の見直し)」

国や自治体の予算が足りなくなって、保育園や幼稚園、小中学校、図書館、美術館、体育館、市民プールなどが統廃合されます。

さらに、医療や介護の現場ではすでに人手不足が起こっていますし、国も医療費を減らそうと病院や介護施設をどんどん減らしていきます。

 

不便な場所に人は住まない

小中学生がバスで通学しなければならなかったり、近くに病院がない地域はとても不便ですよね。

特に、子育て世代のファミリー層や高齢者はそのような地域に住みたがらないでしょう。

つまり、社会保障費が増える→生活に不便になる→不動産価格が下がるということです。

 

2030年以降はどうなるの?

「2020年問題」「2022年問題」「2025年問題」を過ぎれば、不動産価格は上昇するのでしょうか?

現在、日本の抱えている大きな問題が解決しない限り、不動産価格の下落は避けられません。

 

人口の減少が止まらない

2030年以降は、すべての都道府県で人口が減ると言われています。

特に、住宅を買う中心世代である30代の人口は減少していきます。

国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」(2018年推計)

さらに、晩婚化や子供のいない夫婦も増加し、持ち家が欲しいというファミリー層も減っていくことが予想されます。

つまり、家を売りたくてもそもそも買う人が少ない時代になるということです。

 

新築をつくりすぎて空き家が増える

人口が減少して需要が確実に減っているにもかかわらず、新築の供給は変わらず続いています

その結果、全国の空き家は増え続ける一方です。

実測地…総務省「住宅・土地統計調査」

予測値…野村総合研究所

1983年に10%以下だった空き家率は年々増え続け、2033年には30%を超えると言われています。

人口は減っているのに、空き家が増えれば不動産価格はますます下がっていきます

 

マンションがスラム化する!?

2030年以降、需要のないマンションは”スラム化”するのではないかという専門家もいます。

マンションの多くは居住者同士が管理組合をつくって、管理会社に委託する形式をとっています。

しかし、高齢化が進み人口が減るとマンションの空室が増えます。

そうすると、管理費や修繕積立金がなかなか集まりません。

その結果、管理や修繕が行き届かず建物が劣化し、スラム化するということです。

 

不動産価格が下がらない地域はあるの?

日本の抱えている大きな問題が解消されない限り、不動産価格は今後下がっていくことになるでしょう。

そのような中で、不動産価格が下がらない地域もあります。

  • 交通の便が良い
  • 公共の施設が充実している
  • 病院や介護施設が充実している
  • 商業施設が充実している
  • 高齢者向けの物件
  • 単身者向けの物件

現在、国では、病院、福祉施設、商業施設、住居エリアなどをさらに集中させる「立地適正化計画」を打ち出しています。

コンパクトなまちづくりをして、少ない予算で利便性を上げようという政策です。

国土交通省「立地適正化計画」

立地適正化計画で居住誘導区域に指定されたエリアは、施設が充実してファミリーや高齢者が暮らしやすくなります。

そのような地域であれば需要が高まるので、不動産価格が下がることはないでしょう。

つまり、今後は住みやすいエリアが2~3割、そうでないエリアが7~8割とはっきり二分化されていくことになります。

編集部
立地適正化計画のエリアは市町村ごとに決定しています。エリアや詳しい内容については、市役所の都市計画課に問い合わせてみてください!

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産の価格に影響を与える問題は次の3つです。

「2020年問題」・・・東京オリンピック終了をきっかけに不動産バブルが崩壊する

「2022年問題」・・・都市部の農地が一斉に売り出されて不動産価格が大暴落する

「2025年問題」・・・団塊世代が後期高齢者になり医療や介護が追いつかなくなる

日本は今、高齢化や人口減少、空き家の増加など大きな問題を抱えています。

家と人は深く関わっていますので、これらの問題が解消されない限り今後不動産価格が上がる可能性は低いでしょう

「今後は二度と不動産バブルは起こらない」と言い切る専門家もいるくらいです。

そのため、不動産を売却するなら今が最後のチャンスだと言えます!

現在の価格を知って高い値段がつくのであれば、早めに売却することをおすすめします!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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