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相続した不動産は「3年以内」に売るべし!把握しておくべき3つのタイムリミット

不動産を相続したけれど、どう活用すればいいか分からず困っていませんか?

  • いつかは不動産を売却したい
  • 不動産を所有しておくリスクはあるの?
  • 税金で損したくない!

このような方は、相続した不動産を放置してはいけません!
相続した不動産は、売却するタイミングを間違えると税金が上がってしまうことがあります。

この記事では、相続不動産を売却するときの3つのタイムリミット、不動産を高く売るコツをお伝えします。
記事を読むことで、あなたは相続不動産の税金で損をすることがなくなります。

 

相続した不動産を売るときの基礎知識


不動産を相続するシチュエーションは、ほとんどの方がはじめてではないでしょうか?
まずは、相続した不動産を売却するときの基礎知識をお伝えします。

 

相続時と売却時の両方に税金がかかる

不動産を相続し、売却をすると以下の税金が発生します。

  • 相続税
  • 譲渡所得税
相続税は、相続したことに対して支払う税金です。
現金、不動産、負債総額などに応じて金額が決まります。

譲渡所得税は、売却したときの売却益に対して支払う税金です。
税率は20%~40%ですが、不動産の所有期間によって税率が大きく変わります。

このように相続した不動産を売却すると、1つの不動産に対して2税金を支払うことになります。

 

売却益がなければ所得税は支払わなくていい

不動産売却時の譲渡所得税は、以下のように計算します。

譲渡所得の計算式

売却価格-(取得費+譲渡費用)


売却価格から、取得したときの不動産価格や売却にかかった費用をすべて差し引いて、残った金額にのみ課税されます。

そのためもし売却価格よりも購入したときの価格の方が高かったのであれば、売却益はマイナスになることもあるんです。

売却益がなければ、譲渡所得税を支払う必要はありません。

 

不動産を売るなら相続登記しなければならない

不動産の売却は所有者しか行えません

そのため相続した不動産を売りたいときは、相続登記というものが必要になります。

相続登記とは「誰々から誰々に不動産を相続しました」と法務局に申請することです。

「相続したらすぐに売るつもりだから、相続登記の手続きをすっ飛ばしたい」という方もいると思います。

しかし不動産の名義人が亡くなっている以上は、まず相続人に名義を移さないと売却自体ができません

 

相続不動産の売却にはタイムリミットがある


では本題の、相続不動産の3つのタイムリミットについて解説します。

  1. 売却代金で相続税を支払うなら10ヵ月以内
  2. 古い空き家を相続したら1年以内
  3. 節税対策をするなら3年以内

 

売却代金で相続税を支払うなら10ヵ月以内に売却

売却代金で相続税を支払う場合は、相続から10ヵ月以内が売却のタイムリミットになります。

なぜなら、相続税の納税期限は相続から10ヵ月以内だからです。

相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うこと

国税庁:No.4205相続税の申告と納税

たとえば、遺産分割の協議が長引いてしまい、ようやくあなたが不動産の所有者になったのが相続から6ヵ月後だとしますよね。

するとその時点で、相続税の納税期限までは4ヵ月しかありません。

不動産売却にかかる期間は平均3~6ヵ月なので、すぐに買い手がつかなかった場合は相続税の支払い期限に間に合わない可能性があります

相続税が高額になるなど、手持ち資金での納税が難しいときは10ヵ月以内に売却してください。

 

特定空き家になりそうな古い家を相続したら1年以内に売却

一戸建の古い空き家を相続したときは1年以内に売却するのがおすすめです。

なぜなら自治体に「特定空き家」と判断されてしまうと、土地の固定資産税が6倍にはね上がったり、50万円以下の罰金を支払ったりする可能性があるからです。

「特定空き家」とは以下のような空き家。

  • そのまま放置すれば、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

国土交通省:特定空家等に対する措置ガイドライン

「空き家」の定義は1年間誰も住んでいなかった家です。

つまり、相続してから1年後に「特定空き家」と判断されて手遅れになる前に、早めに手を打ち、売却するのがベストです。

 

節税対策をするなら3年以内に売却

不動産を売却したときの節税対策をするなら、3年以内の売却がおすすめです。

相続不動産を売却したときにつかえる減税特例は「相続から3年以内に売却すること」が条件になっています。

たとえば、相続不動産の売却時につかえる特例として以下の2つがあります。

【空き家の3,000万円特別控除】

親が住んでいた空き家を相続して売却したとき、売却益から3,000万円を控除できる特例。

【空き家の3,000万円特別控除の要件】

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

国税庁:No.3306被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

※相続の開始日…被相続人が亡くなったことを知った日の翌日

もし仮に、譲渡所得が2,000万円だった場合、3年以内に売却すれば3,000万円が控除され非課税となります。

しかし、3年を過ぎると特例が使えなくなり、20%(所有期間5年超の場合)の譲渡所得税が課税され、400万円支払わなければなりません

 

【取得費加算の特例】

支払った相続税を、譲渡所得を計算するときの取得費に加算できる特例もあります。

 

【取得費加算の特例の要件】

その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

国税庁:No.3267相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続税の申告期限は10ヵ月後なので、こちらの特例は3年10ヵ月以内の売却が条件ということ。

 

このように、相続した不動産の相場を調べて売却益が出そうなときは、3年以内に売却すれば高額な納税を回避することができます。

 

売却のタイムリミットを気にしなくていい人
  1. 相続税が非課税である、または相続税を問題なく支払える人
  2. 一戸建て以外を相続した人
  3. 譲渡所得税が非課税になりそう、または所得税を問題なく支払える人

すべてに当てはまる人はタイムリミットを気にする必要はないといえます。

 

活用する予定のない相続不動産は早く売るべき


税金の支払いに問題はなくても、相続した不動産を放置するのはおすすめできません。
理由は以下の3つです。

  • 価値のあるうちに売却すれば高く売れる
  • 所有しているだけで税金がかかる
  • 今後、不動産価格の値上がりは期待できない

不動産は古くなればなるほど価値が下がっていくので、当然ながら一番高く売れるのは今です。

また、不動産は所有しているだけで、固定資産税・都市計画税を毎年支払い続けなければなりません

「もしかしたら高く売れる日がくるかもしれない…」とお考えの方もいるかもしれません。

しかし残念ながら今後の日本は、人口減少で不動産の価値は下がり続けることが予想されています。

国は、商業エリア・公共施設・住宅地をさらに密集させる「コンパクトシティ計画」なるものを進めています。

立地適正化計画図

引用:国土交通省「立地適正化計画」

 

この計画によると人口が集中するエリアは2~3割といわれており、残りの7~8割の地域は不動産市場が縮小し、どんどん価値が下がっていくでしょう。

一昔前は不動産を所有していれば安泰という風潮でしたが、今後はタダでも売れない“負”動産になることもあり得ます。

都市部の一等地などは例外ですが、活用する予定のない不動産は売れるうちにできるだけ早く高く売却することをおすすめします。

 

相続した不動産を少しでも高く売るコツ


相続した不動産を売却するなら、少しでも高く売りたいですよね!
不動産を高く売るコツは次の3つです。

  1. 不動産の相場を知る
  2. 不動産会社を知る
  3. 売却プランを知る
まずは不動産の相場を把握しないことにははじまりません。

さらに売却に強い不動産会社をリサーチしておかないと、高く売れるチャンスを逃してしまいます。

不動産会社とコンタクトをとったら、査定額とともに最適な売却プランの提案を聞いてみてください。

査定額や売却プランは不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社を比較してあなたに合った売却方法を探るのがベストです。

はじめて不動産売却をする場合は、悪質な不動産会社に騙されないように十分注意してくださいね!

 

不動産会社を比較するなら不動産一括査定サイトがおすすめ

不動産会社を比較したくても、相場を調べたり不動産会社をリサーチしたりするのはとても大変ですよね!

そんな方におすすめなのは、不動産一括査定サイトです。

たった1分の入力で、あなたの相続した不動産がいくらで売れるか無料でわかります。

不動産会社を1社1社回る手間や時間もかかりません。

  • 相場の把握
  • 不動産会社のリサーチ
  • 売却プラン

これらを一度に比較できるので、とても効率的です。

不動産一括査定サイトはこちらからも利用できますので、ぜひお試しください!

プロが勧める不動産一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説!

 

まとめ

いかがでしたか?

相続した不動産を売却するときは、3つのタイムリミットがあります。

  • 10ヵ月…売却代金で相続税を支払うとき
  • 1…一戸建の古い空き家を相続したとき
  • 3…譲渡所得税を節税したいとき

また、活用する予定がなければ早めの売却がおすすめです。

「親が亡くなってすぐに売却する気になれない…」という方もいるかもしれません。

しかしせっかく相続した不動産によって、あとあと税金の支払いに苦労する事態は避けるべきではないでしょうか。

不動産をなるべく高く売って節税をするなら3年以内の売却がベストです。

不動産を相続したあなたが、幸せな生活を送れることを願っています!

 

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

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