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不動産の個人売買ってどうなの?直接取引する方法とそのリスクについて

マンションなどの不動産を売るとき、「仲介手数料をおさえるために個人売買にしたい」という方は多いのではないでしょうか?

不動産の個人売買をすることは、法律的にはまったく問題ありません。

しかし、取引金額が大きいだけに、トラブルが発生しないように十分注意しなくてはなりません。

ここでは、不動産の個人売買の方法、注意点をご紹介します。

ぜひお読みいただき、トラブルのない不動産取引をしていただければと思います!

 

不動産を個人売買する方法

不動産の個人売買をすることは法律的に問題はなく、資格がなくても取引できます。

仲介手数料がかからないからおトクな感じもするかもしれません。

しかし、トラブルが起こった際のリスクの大きさについても想像してみてください。

契約上のトラブル・金銭トラブル・欠陥トラブル・・・もしなにかあってもすべて当事者同士で解決しなければなりません。

知人や親戚だから大丈夫、と楽観視できない部分もあります。

 

個人売買の宣伝はどうやってするの?

不動産の個人売買をするには、個人売買専用のサイトe-物件情報家いちばや新聞の折り込みチラシなどで宣伝する必要があります。

買い手としては「しっかりと売買できるのかな・・・」と不安を持つことでしょうし、折り合いのあう買い手を見つけるのは難しいかもしれません。

買い手が見つかったとしても、価格を下げてほしいと無理な交渉されるケースも多いです。

不動産会社に依頼する場合は、そのエリアでの顧客を抱えている可能性がありますので、派手に公開しなくても買い手を見つけることができるかもしれません。

また手続きもスムーズなうえ、価格交渉についても請け負ってくれるので安心できるかもしれません。

 

個人売買は住宅ローンを組みにくい

不動産会社が仲介をする場合は住宅ローンが利用できますが、個人売買の場合は買い手が住宅ローンを組むのは難しくなります。

これは取引後のトラブルに備える「重要事項説明書」を作成できないことや、仮に書類が完璧に作成できたとしても売り手と買い手が共謀した不正な借り入れを防ぐためという理由からです。

そのため「現金一括払い」で支払える買い手を見つける必要があります。

ローンを組まずに購入できる相手が見つけられるかどうか・・・と考えると、難しそうですよね。

 

不動産売買には専門的な知識が必要

不動産を個人売買するには、不動産に関する書類作成、税金や登記手続きなどの専門知識が必要となります。

契約解除のリスク、欠陥が見つかったときの瑕疵担保責任についての取り決めなど、ミスのないようにすべてを一つ一つ調べて手続きに奔走するのはとても面倒です。

このように効率が悪いうえにリスクが大きいことも、不動産会社への依頼が多い理由です。

個人売買をする場合には、公的機関へ出向き、書類に不備がないかどうかの確認をしっかりとしておくのがおすすめです。

 

不動産の売り出し前の準備

次に、不動産を個人売買する前に準備するべきことをお伝えします。

 

相場を確認し、価格を決める

個人で不動産売買するときは、あらかじめ適正価格を調べておく必要があります。相場、というやつですね。

インターネットやチラシなどで、不動産会社が周囲物件をどのくらいの価格で販売しているのかを調べてください。

安すぎると「何か問題があるのかな?」などと勘繰られてしまうでしょうし、反対に高すぎると・・・買い手がつかない可能性が高いです。

また、一度決めた価格を修正するのは難しいので、よく考えて決めてください。特に値上げはほぼ受け入れられないパターンです。

みなし贈与に注意!

親族間で取引するときは、相場より安く売却してしまうケースがあります。
税務署は親族間での取引に目を光らせており、著しく低い価格で取引された不動産は「みなし贈与」となり、買い手側に贈与税が発生する可能性があるので注意が必要です。

 

写真・図面・おすすめポイントをまとめておく

不動産を売り出すにあたって、興味を持ってもらえるようなセールスポイントをまとめておきましょう。

「日当たりがすごく良い」「近所の人がとても優しい」など、パッと見はわからないけれど、住んでいるからこそわかる良いところをまとめておくことをおすすめします。

私が物件を売買しようとしたときの経験談ですが「近所に小さいお子さんはどのくらいいますか?」と聞かれたことがありました。

買い手側のご家庭には小さいお子さんがいて、物件は公園まで徒歩3分、小学校まで徒歩5分の場所でした。お子さんの将来のことを見据えてその場所を選ばれたので、近所の様子を気にかけていらっしゃいました。

そのようなことも、実際に住んでみないとなかなかわからないことですよね。

間取りによってターゲット層が変わってくると思いますが、その視点に立ったセールスポイントがあると「即決!」なんてこともあり得るかもしれません。

 

不動産の売り出し後の対応

実際に不動産を売り出した後は、どのようなことに気を付けたら良いかをご紹介していきます。

 

問い合わせ・内覧対応

広告を出すと、あなたの不動産に興味を持った人から問い合わせや「実際に見てみたい」という内覧の申し込みがやってくるはずです。

愛着のある物件ですから「どうせなら良い人に買ってもらいたい」と思うのが本音だと思います。なかには冷やかしの人や、買うつもりのない人からの申し込みもあり、見極めるのが大変だとは思います。

また、仕事やどうしても都合がつかない場合もあるかもしれませんが、できるだけ迅速に対応していくことが求められます

 

お手入れや掃除に配慮する

不動産の売り出し中は、いつ内覧希望者がやってくるか、いつ売買が成立するかもわかりません。

急な内覧があったときに、あまりに乱雑だったり掃除が行き届いていなかったりすると、良い印象を与えません。

特にキッチンやトイレなどの水回りは、きれい好きな方や主婦の方にとって重要なチェックポイントになります。換気扇なんかもじっくり見られるかもしれませんので、好印象になるように配慮しておくのがおすすめです。

傷や汚れなどのマイナスポイントは、入居してから気づかれる・・・のではなく、前もって知らせておいた方があとでトラブルになりにくいです。

 

やっぱり不動産会社に頼む?仲介手数料を安くおさえる方法

ここまでお読みになって「個人売買って大変だな・・・やっぱり仲介にしよう」と思われた方も多いかもしれません。

しかしネックになるのは高い仲介手数料ですよね?

不動産会社が仲介手数料として請求している金額は、あくまでも上限額です。つまりそれ以下の金額であっても法的には問題ありません。

そこで、売主の仲介手数料を無料にしている不動産会社を探したり、仲介手数料の値引き交渉をする方法があります。

契約書を作成する段階から介入し、仲介手数料は割安にしてくれる不動産会社もあるので、相談してみるのもよいかもしれません。

 

まとめ

不動産の個人売買は、仲介手数料がいらないというメリットはありますが、間違いのないように調べながら進めるのは手間がかかるうえにトラブルのリスクが大きいです。

法律の知識、税金の知識、売却後のアフターケアなど、不動産に関する全般的なサポートを受けるなら、仲介手数料を支払ってもやはりプロの不動産会社に依頼するほうが安心ですね。

あなたにあった不動産会社を探して高く売るためには、不動産一括査定サイトなどの便利なサービスを積極的に利用することをおすすめします。

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
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