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土地を活用する方法4選!売る?貸す?収益?タイプ別土地活用

いきなりですが、土地を余らせていませんか?

もし、今現在手つかずの土地をお持ちであれば、かなりの損をしています。

 

土地は手を加えずに放置されていると、軽減措置が適用されず、固定資産税が高くなるのをご存知でしたか?

放っておけば放っておくほど、あなたは損をし続けていることになります。

 

土地はうまく活用すれば資産になりますが、活用しないとただお金を支払わされ続ける負の遺産です。

まだ、土地を放置し続けますか?

 

賢く土地を活用するためには、あなたに合った活用方法を知らなければいけません。

そこで、この記事では大きく分けて4つある土地活用方法をそれぞれ紹介し、あなたに合った土地活用法を見つけるお手伝いをさせて頂きます。

 

この記事を参考に、ただお金を払わされ続ける土地を、お金を生む資産へと変えて頂ければと思います。

 

 

土地を賢く活用するためには、まず土地の価値を知らなければいけません。

土地の価値を知る方法はこちらにまとめてありますので、参照して頂ければと思います。

 

私の土地っていくら?売却査定でリスクに備える!【相場の調べ方】

 

土地を放置していると・・・

土地を手つかずのまま放っておくと、様々なデメリットがあります。

 

放っておくと起こり得る問題として、次の3つがあります。

1.高い固定資産税

2.土地を第三者に奪われる

3.境界が曖昧になる

 

一つずつ説明していきます。

 

高い固定資産税

冒頭でも軽くご説明したように、建物の無い土地には高い固定資産税が課せられます。

 

例えば評価額3,000万円の土地をお持ちだとすると、年間61万円(地域によって若干の変動あり)の固定資産税を支払わなければなりません。

月換算にすると、約5万円です。

場所によってはアパートやマンションを借りられるような金額ですね。

誰も住まない、使う予定もないところに一部屋借りたりしませんよね?

土地を放っておくということは、こういうことなんです。

もったいないと思いませんか?

 

10年放っておくと610万円。

30年放っておくと1,830万円。

 

時間が経てば経つほど、活用して利益を出すのが難しくなります。

思い切って、今活用を考えてみてはいかがでしょうか?

 

土地を第三者に奪われる

相続などで手に入れた土地で、長い間状況を確認していない土地はありませんか?

もしかしたら、すでに誰かの物になってしまっているかもしれません。

 

法律で所有権があなたになっているのに、そんなこと有り得ないと思いますよね?

しかし、民法第162条に「所有権の取得時効」という条文があり、そこに記されていることを要約すると以下のようになります。

 

1.平穏に他人の土地を20年間占有し続けた場合、その土地の所有権を取得する

2.他人の土地だと知らずに10年間占有し続けた場合、その土地の所有権を取得する

 

人の土地だと知っていて20年間土地を利用していて、その20年の間に土地の所有者から調停や訴訟などで退去しなさいと言われなければ、その土地の所有権は20年間占有した人の物になってしまいます。

 

さらに、その土地を占有している人に、他人の土地を占有しているという意識がなかった場合には、10年で所有権が移ってしまいます。

 

この民法162条によって、土地を長いこと放置していると、知らないうちに誰かの物になってしまう危険性があります。

あなたの土地は大丈夫ですか?

長い間状況を確認していない土地をお持ちであれば、今すぐ確認することをオススメします。

 

境界が曖昧になる

こちらも、長く現況を把握ない間にという話になるのですが、例えば隣の家に住んでいる人が、塀を作ったとします。

その際、20cm程度あなたの土地に越境していたらどうしますか?

あなたには当然、越境した建築物に対して意義を申し立てる権利がありますが、出来上がってしまったものを取り壊すにはお金もかかりますし、意義を申し立てたところで、隣人が簡単にそれを取り壊してくれるかはわかりません。

 

話し合いで解決できないときは、調停や、場合によっては訴訟問題になります。

調停や訴訟にはお金も時間もかかりますし、20cmのためにそこまでするのも・・・

と泣き寝入りするケースが多いのが現実です。

 

そうなる前に、定期的に土地の様子を確認しておきましょう。

 

タイプ別土地活用法4選

土地を活用する方法には、大きくわけて4つの種類があります。

売る・貸す・収益化・共同活用の4つです。

 

土地をうまく活用するためには、あなたに合った、あなたの求める結果を得られる活用方法を知らなくてはいけません。

知ったうえで、あなたに合った活用をしましょう。

知らなければ簡単に数百万円のお金を手に入れ損ねてしまいます。

それどころか、もしかしたら固定資産税より大きな負担になってしまうことも・・・

そうならないためにも、これから説明する4種類は絶対に覚えておいてください。

 

売る

一番シンプルで、即金が手に入る方法が、売却です。

今ある土地を、必要とする人に売ります。

 

土地の取引は宅地建物取引士にしかできませんので、ほとんどの場合、不動産会社に仲介や媒介を依頼することになります。

 

その時、契約の方法は大きく3つあります。

1.専属専任媒介契約(特定の業者に全て依頼)

2.専任媒介契約(特定の業者に依頼し、自身でも販売活動をする)

3.一般媒介契約(複数の業者に依頼し、自身でも販売活動をする)

 

専属であれば、優先的に紹介してもらえる可能性が高くなりますが、選ぶ不動産会社を間違えると、一向に売れない可能性もあります。

しかし、専属契約は原則として3ヶ月契約ですので、3ヶ月ごとに依頼した不動産会社の動きを見て、不満があれば更新せずに別の不動産会社に依頼することができます。

やり直しがきくので、専属契約といっても神経質になりすぎる必要はありません。

 

逆に一般媒介契約の場合、複数社に紹介してもらえるというメリットはありますが、やはり専属契約の物件よりも、紹介の優先度は低くなってしまいます。

 

どちらの契約形態があなたの土地をより高く、より早く売ることができるのか、しっかりと考えて契約形態を選びましょう。

 

 

あ、売ると言っても、そもそもあなたの土地がいくらで売れるのかご存知ですか?

 

土地が売れたお金で家をリフォームしたい!

土地が売れたお金で海外旅行に行きたい!

土地を売って子供の塾代にしたい!

 

なんて思っていても、そもそも希望額で売ることができなければ、違う活用方法にしておけばよかった・・・

なんてことになってしまうかもしれません。

査定してみたら、思っていたより300万円以上高く売れたという嬉しい報告もありました!

あなたの土地の査定額、興味ありませんか?

 

 

貸す

土地活用の方法として、土地を貸すという方法もあります。

土地を貸すというと、借地としてこれから家を建てる方に貸すようなイメージがあるかもしれませんが、実は貸すと言っても様々な方法があります。

 

まず、借主はどのような用途であなたの土地を借りたいと思っているのかを把握しておく必要があります。

その土地に借主が建物を建てるか建てないかによって、大きく契約の重さが変わってきます。

建物を建てる場合と、建てない場合のそれぞれについて、説明します。

 

建物を建てる

建物を建てる土地の貸し方には3タイプあります。

 

1.自己居住用住宅

2.収益物件

3.店舗・オフィス

 

借主の自己居住用住宅のために土地を貸す場合、周辺の地代を参考に土地代を決めます。

自己居住用住宅には利益が発生しないので、こちらが要求できる金額もほかの2タイプより低くなります。

しかし、かなり特殊な事情が無い限りは借地契約を途中で解除することもなく、安定した継続収入が見込めます。

 

収益物件や店舗、オフィス利用に貸す場合は、土地の使用料に加え、その商売で期待できるであろう収益の一部も土地代として設定することができるため、自己居住用住宅を目的としたケースよりも、高い地代で契約できます。

しかし、相手は商売人ですので、かなり強引に値下げ交渉をもちかけられたり、見込み利益が出なかったら撤退してしまうなど、途中解約のリスクが高い点には注意が必要です。

 

それぞれのデメリット以外に、貸した土地に建物を建てる計画の場合、貸す側は絶対にしっておかなければいけないことがあります。

それは、「借地権」についてです。

借地権を知らずに安易に土地を貸してしまうと、必ず後悔することになりますので、借地権について説明します。

 

借地権

土地に建物を建てる契約で土地を貸した場合、借地権が発生します。

借地権は、最低でも30年間土地の利用を認めるという契約になり、その期間中はいかなる理由があっても土地の利用権を返してもらうことができません。

 

あなたの子供が結婚し、家を建てようと思ったときにその土地を利用することはありませんか?

利用する可能性があるのに、建物利用を目的とした土地の貸出し契約をしてしまったばっかりにいざ土地を使いたいときに使えず、利用権の返還について揉めるケースが後を絶ちません。

最低でも30年間利用することが無い土地であると言い切れないのであれば、建物を建てない契約にしてください。

 

建物を建てない

土地の貸し方には、太陽光発電・資材置き場・駐車場などの建物を建てない貸し方もあります。

 

賃料は建物を建てる契約より相場が低くなります。

しかし、建物を建てない分リスクは少ないので、比較的簡単に借り手が見つかることや、短期の貸し出しができることなどは大きなメリットと言えます。

 

近年、自己資金で駐車場事業をするのは怖いという方のため、土地を定額で借り上げ、運営は全て企業が行う業態が流行っています。

メリットは、定額での貸し出しなので収入の計算が立つということと、利用者が少なかった時にもマイナスになることが無いということ。

しかし、借りに利用者が多く、大きな利益が上がっても、その収益を受け取ることができない点は注意が必要です。

ローリスク・ローリターンの投資形態になるので、リスクを背負ってまで土地活用はしたくないけど、土地を余らせておくのはもったいないと思っている方にオススメです。

 

例えば三井のリパークやNTTル・パルクなどは、駐車場用途での定額借り上げで有名です。

興味のある方は参考にしてください。

三井のリパーク

NTTル・パルク

 

収益化(不動産投資)

先ほど土地を貸し出す方法をご紹介しましたが、貸すのではなく、自分で運用することで高い利益を得る方法があります。

うまく運用することができれば、大きな利益になりますが、損益が出るリスクがある点には注意が必要です。

 

不動産投資には以下のような種類があります。

  • 共同住宅(マンション・アパート)
  • 駐車場
  • 太陽光発電
  • トランクルーム
  • コンビニ
  • 介護系施設経営

 

土地のあるエリア、目標収益、自己資金などの状況によって、最適な投資方法は違います。

土地をうまく活用することができれば、大きな収益を得ることもできますが、せっかくいい土地を持っていたとしても、活用方法を間違えると収益が出るどころか損をしてしまうこともあります。

 

まずは、あなたの土地に合った、あなたの状況にあった投資方法について、プロに相談してみましょう。

一口に不動産投資と言っても、投資方法によって専門としている会社が違いますので、上に挙げた6種類の活用法を検討しようと思うと、それだけで最低でも6社に行く必要があります。

複数の会社に行くのはとても大変で、時間もお金もかかるうえ、言った会社がいまいち・・・なんてこともしばしば。

土地は活用したいけど、会社訪問が大変すぎて諦めてしまう方もとても多いようです。

 

実は、そんな面倒なことをしなくても、インターネットを活用し、土地を活用するために考えなければならない、「土地活用プラン」「費用・見積り」「建築後のアフターサービス」の3つの項目すべてを一度に、しかも無料で複数社比較することができる方法があります。

土地活用を考える入口として、これほど嬉しいサービスはありません。

たくさんある土地活用の相談を一括でできるサイトの中でもオススメの3サイトをご紹介します。

登録している会社が違うので、お時間のある方は2サイト、3サイトからプラン提案の申し込みをして頂ければ、それだけ比較対象が増え、あなたに合った活用プランを見つけられる可能性がぐっと上がります。

 

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共同活用

あまり聞きなれないかもしれませんが、土地の活用には共同活用という方法もあります。

その名の通り、あなたが単独で活用するわけではなく、誰かと一緒に活用します。

 

例えば、土地信託という方法があります。

土地信託は、プロに土地の活用を任せ、その運用益を受け取ります。

あなたがすることは、土地を提供することだけ。

あとはその土地をプロが運用し、うまくいけばその利益を受け取ります。

メリットは、初期費用・知識が必要無いこと、契約終了後には建物付きで土地が戻ってくることなどが挙げられます。

デメリットは、運用益の一部しか受け取れないので、収益が少なくなることや、同じ活用方法でも会社によって成果に大きな差が出ることなどが挙げられます。

ちなみに、土地信託専門の会社もありますが、その信用度から、大手銀行グループに依頼される方が多いようです。

 

土地信託の他にも共同活用には等価交換という方法もあります。

あなたは土地を提供し、不動産会社がその土地にマンションを建てます。

そこから発生した運用益のうち、提供した土地の分に見合っただけの報酬を得ます。

メリットは、手持ちの資金が少なくても大きな運用ができるということです。

しかし、土地を手放すことになりますので、慎重に検討をする必要があります。

 

まとめ

いかがでしたか?

土地の活用方法は大きく4つの方法に分けられます。

 

とりあえず土地を遊ばせておくのはもったいない、でもリスクは負いたくないという方には、土地を貸す・土地信託がオススメです。

 

リスクを負っても、とにかく収益を期待したいという方には、土地の収益化(不動産投資)がオススメです。

 

まとまったお金が必要な方で、この先土地が必要になる予定の無い場合、売却することをオススメします。

 

土地の活用は、その人の状況や、土地の状況によって正解が違います。

それぞれにメリットもあればデメリットもあるので、それぞれの特徴を把握し、あなたの土地が最も収益を出せるであろう方法を見つけましょう。

 

一つだけ確実に言えることは、何もせずに土地を放っておくことは、本当にもったいないということです。

放っておくくらいなら、せめて固定資産税をまかなえる程度の賃料でいいので、活用先が無いか考えてみてください。

先にも紹介しましたが、無料で土地の活用方法を提案してくれるサービスがありますので、紹介しておきます。

今はただ固定資産税を浪費しているだけの土地が、利益を生む資産になる可能性が十分にあります。

無料で複数社に依頼できるので、依頼をして損をすることは何一つありませんので、この機会に一度、プロから活用方法の提案を受けてみることをオススメします。

 

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この記事があなたの土地の収益最大化に繋がれば幸いです。

 

 

この記事では、あなたの土地に合った活用プランを見つけるための必要知識を書かせて頂きました。

ここまで読んで頂いたということは、土地をうまく活用し、収益をしっかり出したいと考えていらっしゃるはずです。

そこで、さらに収益を増やす方法をご紹介したいと思います。

 

その方法とは、収益物件に良い運気を取り入れるという方法です。

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「半信半疑だけど、運気を上げる努力をしてみようかな?」という方は、こちらの記事をお読みください。

 

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嵯峨根 和正

嵯峨根 和正

京都府舞鶴市 匠ちゃんホーム 事業代表
「新築を通じてお客様と共にワクワクする未来を創造し、住まいを必要とする全ての人に貢献する」を経営理念に、質を下げないローコスト住宅の研究をし続けています。
お客様に満足できる家づくりをして頂くため、365日無料相談を受け付けています。
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