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私の土地っていくらで売れるの?売却査定で簡単に相場を調べる

あなたはご自分の土地がいくらで売れるかご存知ですか?

相続などで利用する予定のない土地を取得したとき、そのまま土地を放っておくと、固定資産税を支払い続けたり、所有権が他の人に移る危険性があったり、さまざまなリスクを背負うことになります。

未使用の土地を所有するリスクを避けるためには、土地活用をするしかありません。

土地活用の方法は大きく分けて4つありますが、あなたにとってベストな土地活用を選ぶなら、まずはこちらの記事をご参照ください。

 

もし今後、住み替えを考えているのであれば土地の価値は知っておきたいですよね!

具体的な土地の価格を知ることで、ぼんやりと考えていた住み替えも一気に現実味を帯びてくるかもしれません。

また、あまり考えたくはありませんが、これから先の長い人生の中で、土地を手放さなければならないリスクは常につきまといます。

代表的な例として、離婚・住宅ローンの滞納・介護による親との同居・相続税の支払いなどがあげられます。

いざというとき、土地がいくらで売れるのかを知っておけば、もしもの事態が起こっても冷静に正しく対処することができますよね。

  • 賢い土地活用
  • 住み替え
  • 不測の事態への備え

どの選択をするにしても、土地の価格を知っておことはとても大きなメリットがあります。

この記事では、あなたの土地の価格を正しく簡単に知る方法をお伝えします。

活用・住み替え・備えなどの参考にして頂ければと思います。

 

一物四価


土地の価格は4つあることをご存知でしょうか?

不動産業界では「一物四価」と言われ、一つの物件に4つの異なる価格があることを意味します。

国・地方自治体・売主・買主などが、それぞれの目的に合わせて違った視点から土地を評価しているため、以下の4つの価格が設定されています。

 

  • 公示価格(公示地価)
  • 相続税評価額
  • 固定資産税評価額
  • 実勢価格

それぞれについて説明します。

 

公示価格(公示地価)


公示価格(公示地価)とは、国土交通省が公示する価格です。

全国に3万地点以上設定されている「標準地」の地価を不動産鑑定士が評価し、土地鑑定委員会が適切な価格であるか判定した後、そのエリアの標準価格として公示されます。

毎年3月に公示され、一般の土地取引価格の指標になったり、公共用地が売りに出される際の価格算定の基準にもなっています。

毎年同じ時期に発表されるので、そのエリアの地価の変動も一目でわかります。

 

相続税評価額(路線価格)


相続税評価額(路線価格)とは、その名の通り、相続税を計算するときの基準となる評価額です。

贈与税も、相続税評価額をもとに計算されます。

相続税評価額の価格の決定方法は、路線価方式と呼ばれています。

全国各地の道路には国税庁が定めた「1㎡あたりの価格」が設定されており、その付近の土地は、設定された道路の価格に敷地面積をかけて算出します。

路線価図に書かれている価格の単位は千円です。

例えば上図の場合、土地Aの相続税評価額は次のようになります。

【路線価×土地面積】
60千円×150 =9,000千円=9,000,000円

あなたが所有している土地の最寄りの路線の価格を調べるには、国税庁のホームページにある路線価図を参照してください。

▶︎国税庁 路線価図はこちら

全国には小さな道路も含めると多くの道路が存在するため、中には国税庁が価格を設定してきれていない道路もあります。

そういった土地の場合は、後述する固定資産税評価額に、国税庁の定めた評価倍率を掛けて相続税評価額を算出します。

評価倍率も国税庁のホームページで確認することができます。

▶︎国税庁 評価倍率表はこちら

 

固定資産税評価額


固定資産税評価額は、総務大臣が定めた評価基準をもとに各不動産を評価した価格で、固定資産税の基準になる土地価格です。

相続税評価額と違って、地方自治体の担当者が一つ一つの物件を調査し、価格を決定します。
決定された価格は3年に1度見直されます。

固定資産税評価額は、以下の3つの事項を考慮して算出されます。

  1. 地目(宅地・田・畑など)
  2. 土地面積
  3. エリア

詳しい計算方法はここでは省略しますが、大まかな計算としては公示価格の70%程度になります。

固定資産税評価額を確認する方法は3つあります。

  1. 課税明細書の確認
  2. 固定資産課税台帳の閲覧
  3. 固定資産評価証明書の取得

課税明細書は、土地の名義人宛てに、市町村役場から毎年同じ時期に送られてきます。

その明細書に固定資産税評価額が書かれているので、手元に残っている方は確認してください。

固定資産課税台帳は、そのエリアを担当する役所で閲覧することができます。

自治体のホームページにある閲覧申請書をダウンロードして必要事項を記入し、本人確認書類と閲覧手数料とともに役所に持っていきましょう。

固定資産課税台帳の内容を書類で受けりたいなら、固定資産評価証明書として取得することも可能です。

先ほどの台帳の閲覧と同様に、担当する役所に申請書・本人確認書類・手数料を持って申請します。

固定資産課税台帳の閲覧方法や、固定資産評価証明書の取得方法については、各自治体のホームページにて確認してください。

 

実勢価格


実勢価格は、実際に土地が取引された価格のことです。

上記の3つの価格や過去の取引価格をもとに、売主は土地の取引価格を決定します。

しかし、土地は値段交渉されることが多いので、必ずしも売り出し価格で売れるとは限りません。

そのため、土地の実勢価格はその時の交渉内容によって少なからず変動し、同じ条件でも価格には差が出ます。

あなたが所有する土地付近で過去に取引が数件あった場合、実勢価格から平均値を求めてあなたの土地を評価するのではなく、あなたの土地付近では〇〇万円~△△万円の間で過去に取引されていたという、取引額の幅を把握する程度で参考にしてください。

実勢価格はあくまで過去に取引された履歴であって、将来あなたの土地が売れるであろう価格ではありません。

実勢価格を見るときは、常に幅のある価格であることを念頭に置いて確認するようにしてください。

実勢価格は、国土交通省の不動産取引価格情報検索サイトで確認できます。

▶︎国土交通省 不動産取引価格情報検索はこちら

 

相場を把握する


これまでに説明した4つの価格を参考に、おおまかに土地の相場を算出します。

しかし、先ほど実勢価格で説明したように、土地の価格はある程度の幅が生じるものです。

公示価格を参考にある程度の目安を定め、実勢価格をもとに幅を予測することはできますが、それでも簡単に数百万円の誤差が出てきます。

過去のデータや公示価格をもとに算出する相場は、本当におおまかな価格であることを覚えておいてください。

そこで、より正確に把握する方法を2つお伝えします。

 

一つは、不動産鑑定士や土地家屋調査士に依頼する方法です。

依頼するだけで、あとは何もせずに報告を待てば、正確な土地の価格を知ることができます。

楽なのですが、一つだけ問題があります。

不動産鑑定士や土地家屋調査士に依頼するためには、数十万円の報酬を支払わなければなりません。

報酬額は、測量を伴うのか、書類を作成するのかなどによって変わってきますので、気になる方は一度問い合わせをしてみてください。

 

もう一つは、不動産会社に査定を依頼する方法です。

公示価格や過去の取引情報をもとに「もし今売りに出すなら」という観点で査定してもらうことができます。

営業を受けることはあるかもしれませんが、査定は無料です。

しかし、ここまで何度もお伝えしているように、土地価格には幅が出てしまうものなので、会社によって査定額も大きく違うことがあります。

もし不動産会社に査定を依頼するのであれば、必ず複数社に依頼するようにしてください。

 

査定額を上げる方法

土地を査定する時に、査定額を上げてできる限り高く売る方法があります。

  • きれいな状態で査定してもらう
  • 土地の需要が高い時期に査定してもらう
  • 複数社に査定してもらう

まず、きれいな状態で査定してもらうという項目についてですが、これはイメージしやすいかと思います。

草が生えている・ゴミがたくさん落ちている・ボコボコしていて不整形な状態では、せっかくいい土地であっても印象が悪く、査定額も低くなりがちです。

できるだけフラットで、何もない、きれいな状態で査定してもらいましょう。

次に、需要の高くなる時期を選ぶということ。

同じエリア内に似たような土地が複数売りに出されている場合、売れるかどうかは価格競争になってしまいます。

同じエリア・同じ大きさで価格に差があれば、当然安い方を買いますよね?

価格競争にならないためには、エリア内で別の土地が売りに出されていないタイミングを狙いましょう。

このタイミングを狙うことができれば、「このエリアは他に土地がないから少し高いけど買うか・・・」となることがあり得ます。

少しでも高く売りたいのであれば、需要が高くなるタイミングを狙ってみてください。

そして最も大きく影響されるのが、査定をする会社です。

絶対に複数社に査定依頼するべきなので、これについてはしっかりとご説明させて頂きます。

 

査定は複数社に頼む


実勢価格に差が出るということは、当然査定額も会社によって差が出ます。

高く売りたいなら、必ず複数社から査定してもらってください。

土地の査定では、上記のように300万円以上の差が出ることは普通にあります。

1社にしか依頼しなかった場合、あなたの依頼した会社が最安値の査定ということもあり得ます。

そう考えると、1社だけに頼るのはもったいないし危険だと思いませんか?

複数社に査定依頼をするなら、一括査定サイトを利用するのがオススメです。

イエイの一括無料査定なら、ほんの1分程度の入力で、大手の不動産会社をはじめとする登録会社にまとめて査定依頼を出すことができます。

これで、複数社を訪問する時間も省略できますし、わずらわしい営業を受けることもなく査定することができます。

 

さらにこのサイトの良いところは、査定方法を選べるということ。

今すぐ売りたいわけじゃないけど、価格を知っておきたいというときには机上査定を選択します。

机上査定では、公示価格・エリアの現況・実勢価格・その不動産会社の持つ過去の取引情報などのデータから、土地価格を査定してくれます。自分で評価額を調べるのは難しい・・・という方にもおすすめです。

今すぐ売りたいという方は、訪問査定を選択します。

訪問査定では、実際に土地を訪問し、周辺の状況や土地の状況まで考慮した査定額を提示してくれます。

訪問してもらうので日程調整などをしなければならない場合などもありますが、最も正確な査定額を知ることができます

デメリットはありません。

どうしてもデメリットを上げろと言うなら、数日間「土地を売りませんか?」というチラシが入ることくらいでしょうか?

土地価格を知るうえで、これ以上正確で楽な方法は無いと思います。

もちろん無料なので、今すぐ査定してみてはいかがでしょうか。

 

まとめ

いかがでしょうか?

賢い土地活用・住み替え・不測の事態への備えなど、土地の価値を把握しておくことはとても大切です。

土地には4つの価格があり、それぞれ違った観点から価格が決められています。

  • 公示価格(公示地価)
  • 相続税評価額
  • 固定資産税評価額
  • 実勢価格

あなたの土地の価値を知るためには、公示価格を参考に大まかな価格を設定し、実勢価格で価格の振れ幅を予測します。

もっと正確な価格を知るには、報酬が発生せず無料で査定してもらえるという点で、私は不動産会社に依頼することをオススメします。

ただし、不動産会社に依頼するときは、必ず複数社に依頼して下さい。

複数社に依頼するなら、無料で一括査定できるサイトがありますので、そちらから依頼することを強くオススメします。

 

無料の一括査定はコチラ

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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