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マンション売却の訪問査定とは?机上査定との違いから当日の注意点まで詳しく解説

マンションを売却するには、まず査定を行い、現在の価値がいくらなのか把握することから始まります。

不動産査定の方法は、訪問査定と机上査定の2種類があります。

  • 机上査定だけじゃだめなの?
  • 訪問査定はどのように進めるの?
  • 訪問査定までに何を準備しておいたらいい?
  • できるだけ高い査定額を出してもらいたい!

今回は、机上査定と訪問査定の違いや訪問査定とはどういったものか、訪問査定の時に不動産会社を見極める方法などについて説明していきます。

 

机上査定と訪問査定

マンションを売却する際、不動産会社に売買の仲介を頼む前に、まずは査定を依頼します。

不動産会社が行う査定方法は、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定は、実際に現地を見ることなく、物件の所在地、土地や建物の広さ、築年数や間取りなどの物件情報のデータと過去の成約価格、周辺の類似物件、不動産市場の動向などのデータに基づいておおよその査定価格を出す方法です。

多くの取引事例や相場をもとに算出されるため、ある程度の妥当性はありますが、実際の現場の状況を踏まえていないので、あくまで概算金額になります。

まだ売却するか検討中であったり、おおよその査定額を知りたいといった段階の方に向いた査定方法です。

一方、訪問査定とは、机上査定のデータに加えて、実際に現地へ足を運び、現地の状況も加味した上で査定価格を算出する方法です。

周辺環境や室内・設備の状態、眺望など机上ではわからない情報が反映されるため、より精度の高い査定価格となります。

訪問査定での査定額をベースに売り出し価格を決めていくので、本格的に売却を検討する段階では、訪問査定を依頼する必要があります。

 

訪問査定の流れ

訪問査定の全体的な流れを説明していきます。

 

日程を決める

一般的には机上査定を先に依頼して、より詳細な査定額を知りたい場合は訪問査定を依頼することになります。

複数社に同じタイミングで訪問査定してもらうと、何度も準備する手間を省くことができます。

訪問査定を行う日程は、担当者と話し合って決めてください。

 

訪問査定の実施

営業担当者がマンションを訪問します。

建物の周辺環境や共用部分、内装や設備状態など、机上ではわからない部分を実際に目で見て確認を行います。

訪問時は以下のテクニックを実践することをおすすめします。

  • リフォームの履歴を時系列でまとめておく
  • 荷物は整理して少しでも部屋が大きく見えるようにする
  • 玄関、リビング、水回りはよく見られる場所なので、特に綺麗にしておく
  • 芳香剤や脱臭剤を使って、臭いをできるだけ抑える
  • 人柄も重要なので、担当者には丁寧に対応する。

 

担当者から売り主への質問、ヒアリング

実際にマンションを見た上で、担当者が売り主へ質問、ヒアリングを行います。

ヒアリングの内容は、リフォーム履歴や不具合事項、隣人関係、隣接住戸の騒音・振動など、見た目ではわからない隠れた部分になります。

 

書類の確認

登記簿や権利書、売買契約書など必要な書類を事前に準備しておく必要があります。

 

訪問査定の結果を確認

訪問査定を行った結果、机上査定の査定額に比べて評価が上がったか下がったかの説明があります。

なお、訪問査定の当日に査定価格を出してくれるのか、数日後に出してくれるのかは、物件の追加調査が必要かによって異なります。

 

訪問査定前に用意しておくもの

訪問査定前に用意しておくべきものは以下になります。

 

間取り図

間取り図とは、部屋の広さ、配置などが記された平面図です。

持っていない場合はマンションの販売業者に問い合わせてください。

 

マンションの管理規約

管理規約は、マンションの規律が記された書類で、共用部分の範囲、使用方法、理事会の権限や義務など管理組合運営に必要なことが決められている、いわば「マンションの憲法」と言えます。

管理規約は、売買により新たに区分所有者になった人も当然その効力の対象となるため、査定に大きく影響を与えます。

 

マンション購入時の売買契約書

売買契約書は、自分がマンションを購入した時に売り主と交わした取り決めを書面にしたものです。

売買契約の内容がどのようになっていたのかを調査するために必要となります。

 

マンション購入時の重要事項説明書

重要事項説明書は、物件の内容、取引条件、告知事項などの重要事項が記された書面です。

マンションの利用、管理、そして修繕がどのようになっているのか調査するために必要になります。

 

登記簿謄本(登記事項証明書)または権利証

登記簿謄本は土地・建物に関する所在・面積、所有者の住所・氏名、その物件の権利関係等が記載されていて、マンションの権利関係を調査するために必要になります。

抵当権の有無などで査定額が大きく変わる可能性があるので重要です。

権利証は、登記済証又は登記識別情報のことになります。

 

固定資産税等の納付書

固定資産税が滞納などされず、ちゃんと支払われているか確認するために必要です。

 

不動産会社がチェックするポイント

不動産会社は、国土交通省の指導によって「価格査定マニュアル」に則って査定しています。

価格査定マニュアルとは、公益財団法人 不動産流通推進センターが作成した不動産の価格査定ための標準マニュアルで、以下のような内容になっています。

 

価格査定標準マニュアル

・交通の便

最寄駅までの所要時間(徒歩圏かバス便か)

・立地条件

スーパーやコンビニ、病院、学校までの距離、周辺環境・街並み等

・住戸位置

所在階や方位、日照採光等

・専有部分

部屋の形状(梁・柱・天井高)、維持管理状況、眺望景観等

・共有部分

外壁やエントランスなどの管理状況、耐震性

・設備・施設

セキュリティのレベルや駐車場の有無

・維持管理

修繕の実施、保守・清掃の程度、管理員の勤務形態、管理組合の活動

 

訪問査定のメリットとデメリット

訪問査定のメリットは、物件を見た上で価格を出すため、より売却価格に近い査定金額を知ることができるという点です。

実際にマンションを見てもらうため、細かい物件の条件を査定額の計算に反映してもらえます。

また直接会って担当者とやりとりするので、売り出しに適した時期や必要な準備など、より有利に売却するためのアドバイスを受けることができることもメリットの一つです。

一方、デメリットは時間や手間がかかる点です。

訪問査定では物件の中も見てもらうことになるため、不動産会社と日程を調整したり、必要書類を集めたりする手間がかかってしまいます。

また査定結果が3〜4日かかってしまうというデメリットもあります。

 

訪問査定で不動産会社を見極める方法

複数社の訪問査定が終わったところで、どこの不動産会社と媒介契約を結ぶのか決める必要があります。

訪問査定で対応してもらった担当者の中で、どの担当者に売却活動を依頼するべきなのか見極める方法を紹介します。

 

集客方法

不動産会社が、物件の買い主を見つけるための集客方法として、インターネットやチラシ、レインズ、オープンハウスなど様々な方法があります。

依頼しようと考えている候補の不動産会社に集客方法を聞いてみてください。

マンション売却の成功には1人でも多くの購入希望者に物件を知ってもらうことが重要なので、できるだけたくさんの集客方法を実施してくれる不動産会社を選ぶようにしてください。

 

地域に詳しい不動産会社である

不動産会社の全てがどこの地域にも精通していると思われがちですが、そうとは限りません。

実は、物件近くのスーパーや学校関係、病院など、知っていて当たり前のことを把握していない担当者は少なくないのです。

「小学校区や中学校区について」「周辺のスーパーや病院について」一度担当者に質問してみてください。

そういった当たり前のことに答えられない担当者には、その地域やその不動産の魅力を購入希望者にも伝えることができない確率が高いと判断しましょう。

 

不動産売却実績を調べる

不動産会社と言っても、その事業領域はさまざまで、得意とする分野やエリアは企業によって異なります。

マンション売却を成功させるには、売却物件と会社の得意ジャンルがマッチしていること販売エリアでの売却実績がとても重要になります。

豊富な売却実績があれば、非常に参考となる情報を得ることができ、その経験を活かした販売戦略を立てることができるからです。

売却までにかかった期間やどのような人が購入したのか、利用した集客方法など、担当者に質問をして、詳細に答えることができる業者は販売実績が豊富であると判断していいでしょう。

必ず複数の業者を比較して、販売実績の豊富な不動産会社を選んでください。

 

まとめ

今回は訪問査定に関して見てきましたがいかがでしたか。

訪問査定は、本格的に売却を考える場合に必要となる査定です。

メリットは以下の点です。

  • より売却価格に近い査定金額を知ることができる
  • 担当者にアドバイスを受けることができる

デメリットは以下の点です。

  • 手間や時間がかかる

訪問査定はマンションの価値を知る方法であると同時に、媒介契約を結ぶ不動産会社を見極める唯一の機会でもあり、とても重要です。

訪問査定の際に依頼する不動産会社を見極める方法は大きく3つがあげられます。

  • たくさんの集客方法を実践してくれる
  • 売却物件のある地域に詳しい
  • 売却実績が豊富である

たかが査定と油断せず、この段階でマンション売却が成功するかどうかが決まると思って対応してください。

上手に訪問査定を利用して、マンション売却を成功させましょう。

 

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