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【マンション売却前のリフォームは損!?】メリットデメリットを解説

今まで大切に住んできた、思い出のあるマンション。せっかくですから、少しでも高く売りたいですよね!
そんな時に頭に浮かんでくるのが「リフォーム」ではないでしょうか。
古いマンションは少しでも綺麗になっている方が高値がつくのでは・・・と考えてしまいます。
はたして、売却前にリフォームをした方が得になるのでしょうか?

  • マンションの査定基準
  • 売却前のリフォームで高値がつくのか?
  • 部屋の印象を良くするためには?

今回の記事では、上記の3つを中心に解説していきます。
この記事をあなたのマンション売却に役立てていただければと思います。

マンションの売却価格の基準


マンションが売却されるとき、その売却金額は基準は3つの評価方法で定められます。

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

あまり聞きなれない言葉ですよね。ひとつずつ解説していきます。

原価法

原価法とは、同じ規模の物件を新築・購入した場合にかかる費用から、築年数分の減価償却分を差し引いて金額を求める評価方法です。
この方法は、建設費用相場や築年数、建物の規模などが大きく影響し、建設市況によっても価格が変化する評価法です。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、近所で似たような物件が売買された価格をもとに条件を考慮し差額を調整しながら金額を求める方法です。
間取りや立地、人気がある地域などが金額に反映されやすい評価方法です。

収益還元法

収益還元法とは、仮に売却予定のマンションを賃貸した場合の家賃を計算し、それをもとに今後、予想される収益を仮定し、現在の価値に置き換えて収益価格を決定し評価する方法です。
以上がマンション売却の際に、基準になる3項目です。
簡単に説明いたしましたが、リフォームが評価されるかどうかはわかりませんでした。
では、上記の3つの項目をふまえてマンション売却時にリフォームをすることで損か得かを見ていきます。

マンション売却前にリフォームをするメリット・デメリット


マンション売却を考えている時は、「部屋を綺麗にした方が高く売れるのでは?」という心理が働きますよね。
実際はどうなのでしょうか?

マンション売却前のリフォームはデメリットの方が大きい

上記で述べた通り、マンション売却の査定の基準に部屋をリフォームして綺麗にすることは含まれていません。
例えば、リフォーム前の売却査定が2,000万円だった場合、そのあとに500万円のリフォームをしたとしても査定額が2,500万円にUPするわけではありません
査定額が2,000万円でも、最終的に売価を決めるのは売主自身なので、2,000万円以上で売れる可能性もわずかには残っています。
しかし、査定額が地域の相場に近い金額なのであれば、500万円を上乗せした金額で売れる可能性は低いと言えるでしょう。
内覧にまでこぎつけることができたらリフォームが良い結果を生む可能性もあるのですが、ほとんどの場合は金額で候補から外されてしまいます。
このような状況の場合はリフォーム額を回収することは難しいといえます。
他にも、以下のような理由もあります。

中古マンションの買主は価格の安さを重視

新築マンションより中古マンションに魅力を感じる理由には様々な理由がありますが、第一の理由は価格の安さでしょう。
新築のマンションの場合、価格の中に広告費や人件費などが上乗せされているため高額です。
誰かが購入した新築マンションは、中古となった時点で価格は下落を始め、5年、10年と経過する間に価格はどんどん下落していきます。
新築から購入し、10年でマンションを売却する場合、現在の住宅ローン残高をマンション売却価格で補うことはほぼ不可能といえます。
そのような高い買い物をせず中古のマンションを探す買主は、自分の理想の部屋へリフォームしたいと考えていることが多いのです。
最近ではリフォームやリノベーションの技術も上がり、おしゃれなリフォーム施工会社も増えてきていますし、マンションのリフォームを専門としている会社も存在しています。
そのような中で、壁紙や床は汚いが2,000万円、壁紙や床はピカピカで2,500万円と比較した場合、購入後に自分好みのリフォームを考えている人は、2,000万円の中古マンションを選ぶことでしょう。
このように、リフォームが逆にマンション売却の邪魔をすることもあるのです。

マンション売却前のリフォームのメリットは限定的

中古マンションを購入する際、図面だけ見るのではなく、実際にマンションを見てから購入を決める方がほとんどです。
買主側も購入後にマンションをリフォームするとはいえ、内覧会の際に、あまりにも汚いと購入意欲も薄れてしまいます。
そのような意味ではリフォームが全くの無駄というわけではないのですが、リフォームのような大がかりな改装は必要なく、マンション売却に必要なのは室内の清掃と、最低限の改修です。
例えば、壁に穴が開いていたりするなどは、修理をしておかなければ確実に印象が落ちます。
特に、買主側が気になるのが、キッチンやバスルームなどの水回り、ドアや窓の開閉に支障がないか、歪みがないかというところです。
リフォームまではしなくても良いですが、修理ができそうな箇所は修理をしておいた方が良いでしょう。

部屋の印象UPにはハウスクリーニング


以上の理由から、リフォームは必要ないとしても、室内を綺麗にしておいた方が買主に良い印象を与えるため、ハウスクリーニングをした方が早く売れる可能性が高くなると考えます。
絶対にハウスクリーニングをしなければならないというわけではないですが、おうちの悩み.comではハウスクリーニングをすることをおすすめします。
メリットは以下の4つです。

  1. 内覧時の印象が良くなる
  2. 値引き交渉をされにくい
  3. 売れ残りのリスクが減る
  4. 余計な維持費がかからない

マンションを売却するにあたって、良いことだらけですね。
では、ハウスクリーニングは一体いくらぐらいかかるのかを見ていきます。

ハウスクリーニングは意外と安い?

ハウスクリーニングは、浴室・トイレ・キッチンなどの水回りを頼むと良いでしょう。
水回りの清潔感は部屋の良い印象を与えます。
しかし、このような水回りは、素人では掃除に限界があり、労力に見合った成果が上げられない可能性が高い場所です。
ハウスクリーニングのプロを頼った方が、間違いなく綺麗になり、マンション売却の手助けになります。
金額の相場は、水回りのみで5万円前後、全部屋行う場合は10万円前後です。
業者によって水回りはパック料金になっていたり、全部屋丸ごと依頼をする場合は割安になったりと、お得なこともあります。
リフォームを行う価格と比べてみても安上がりですし、自分で掃除をするよりも間違いなく綺麗になり印象がよくなります。
この金額で、売却価格が上がったり、早く売れたりする可能性が高くなるのであれば投資してもよいのではないかと思います。
ハウスクリーニングの金額やタイミング、業者選びの際に損をしたり、トラブルに巻き込まれたりしないための注意点は以下の記事で紹介しているので合わせてご覧ください。
【関連記事】
不動産売却でハウスクリーニングはするべき?相場と4つのメリット

内覧が決まったら

内覧に訪れた購入希望者の意欲が高まるよう、以下の点に注意して掃除や工夫をおこなってください。

  • 家の顔となる玄関は特に念入りに掃除をする
  • 部屋を整理整頓し、広く見せる
  • 部屋を暗くしている要因を取り除き、照明を点け明るくする
  • 嫌な臭いを取り除く
  • 水回りは特に清潔にしておく
  • 花を飾るなど、イメージアップする
  • 住んでいる人だけがわかる利便性や環境などの情報提供の用意をする

また、さらに購入意欲をアップさせるために、ホームステージングを行うのもとても良いと思います。
【関連記事】
魅力的な物件は高く売れる!不動産売却における「ホームステージング」の効果

まとめ

マンションを売却する前のリフォームがおすすめできない理由をおわかりいただけたでしょうか。
ポイントは以下の2つです。

  • 不動産会社の査定は部屋が綺麗であるかどうかは関係がない
  • 自分でリフォームしたいと考えている買主は価格の安さを重視している

高額な費用がかかるリフォームは、マンション売却においてはコストパフォーマンスが悪いと思われます。
部屋の印象UPには、少額の投資でできるハウスクリーニングを頼むのが効果的です。
また、内覧時の印象をよくするために整理整頓などを行うのが良いでしょう。
マンション売却は部屋を綺麗にして、気長に根気よく望むことが大切です。
この記事があなたのマンション売却にお役に立てば幸いです!
【関連記事】
あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】
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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
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