1. TOP
  2. 不動産
  3. 【土地売却】解体費用はいくら?古い家が建ったままでも売れる?

【土地売却】解体費用はいくら?古い家が建ったままでも売れる?

長年住み慣れた家を売ることになったら、購入した当時を思い出したり「次はどんな人が住むのかな?」と考えたり、とても感慨深いものがありますよね。

それと同時に「古くなった家は売れるんだろうか?」と不安になる方も多いのではないでしょうか?

  • 古い家は解体しないと売れないのかな?
  • 解体費用ってどのくらいかかるの?
  • なるべく早く、高く売りたい!
  • 費用をかけずにそのまま売りたい
  • 解体してから後悔したくない!

築20年以上の一戸建てを売却するなら、まずはそのまま売り出してみて、買い手が希望すれば更地にして引き渡す「古家付き土地 更地渡し可」がベストです。

 

解体費用は、不動産売却にかかる費用の中でも特に高額です。

解体してしまってから「やっぱり取り壊さなければよかった・・・」と後悔しないために、それぞれのメリットとデメリットを理解して、あなたに合った売却方法を選ぶことが大切です。

 

この記事では、解体費用の相場、解体のメリットデメリット、判断基準についてお伝えします。

記事を読んで参考にして頂ければと思います。

 

解体費用の相場

解体費用は、不動産売却にかかる費用の中でも高額になります。

実際に解体する場合はどのくらいの資金が必要なのか、まずは相場をお伝えします。

 

解体費用の相場

解体費用の相場は以下のようになります。

構造 単価
木造 3~5万円/坪
鉄骨造 5~7万円/坪
鉄筋コンクリート造 7~9万円/坪

建物の構造に金属や固いコンクリートがあると、解体の手間がかかるため費用は高くなります。

基本の金額は【単価×延床面積】で計算します。

★「坪」を別の単位に換算すると・・・1坪=2畳=3.3です。

【例】木造2階建て40坪の場合

1階20坪+2階20坪

単価3~5万円×延床面積40坪=120~200万円

解体費用は、延床面積40坪の木造住宅の場合で120~200万円ほどかかります。

床面積の単位は解体業者によって異なることがありますが、いずれも1・2階部分の床面積を合計した延床面積で計算します。

また、解体費用は一括で支払うことになりますので、先に解体する場合は持ち出し資金が必要になります。

 

建物以外で費用に上乗せされるもの

建物の延床面積以外で費用が上乗せされるのは、以下のような場合です。

  • 駐車スペースがコンクリート
  • 駐車場にカーポートがある
  • 庭や玄関に樹木がある
  • 敷地内にブロック塀がある
  • 地中に井戸や浄化槽が埋まっている

取り壊してみたら地中に井戸などが埋没していた場合は、撤去費用が別途かかります。

また、隣の家との距離が近く道幅の狭い住宅密集地では、以下の要因で費用が高くなります。

  • 隣家への粉塵、騒音防止のため念入りな養生が必要
  • トラックを横付けできない場合、人力で廃材を運ぶ人件費
  • 道路にガードマンの配置が必要

基本の単価には、解体後の廃棄物処理は金額に含まれていないこともありますので、見積書をチェックして「この他にかかる費用はないか?」などを事前に確認するようにしてください。

 

買い手の需要はどうなっているの?

不動産を購入しようとしている買い手は、どのような不動産を購入しようと思っているのでしょうか?

新築・中古・戸建て・マンションに分けた場合の、購入検討割合は以下のようになっています。

「土地を購入し新築注文住宅を建築」20.6%

「新築分譲マンション」17.5%

「中古マンション」13.8%

「中古戸建て」8.8%

「新築注文住宅のみを建築(土地を既に所有している)」7.8%

「新築分譲戸建て(建売住宅)」7.4%

「新築と中古マンション両方を検討」4.6%

「新築と中古戸建て両方を検討」4.0%

「特に限定せず幅広く検討」15.5%

※全国宅地建物取引業協会連合会 土地・住宅に関する消費者アンケート調査(2016年)

土地や建物を取得する人のうち、「土地を購入して新築注文住宅の建築」を検討している人は20.6%、「中古戸建て」で検討している人は8.8%と、更地の需要が高くなっています

しかし、特に限定せずに検討している人の割合も19.5%と高く、「様々な選択肢の中で自分に合ったものを探したい、物件を見て気に入れば購入したい」という人が多いことが分かります。

これらの需要を踏まえて、それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

 

先に解体するメリットとデメリット

売主の負担で解体して「更地」として売り出す場合、メリットとデメリットは以下のようになります。

メリット デメリット
①所得税が安くなる

②早く売れる可能性が高い

固定資産税が増える

それぞれ詳しく説明していきます。

 

【メリット①】所得税が安くなる

売主の負担で解体すると、翌年の確定申告で支払う所得税を節税することができます。

不動産売却をすると、売却で得た利益に対して20%の所得税+住民税が課税されます。

不動産売却で得た利益のことを譲渡所得と言い、譲渡所得を求める計算式は以下のようになります。

譲渡収入金額(売却価格)-譲渡費用(売却費用)-取得費(購入価格)=【譲渡所得】

売却時にかかった解体費用は「譲渡費用」に含まれるため、売却価格から差し引いて計算することができます。

【例】解体費用200万円の場合

売却価格から200万円の譲渡費用を差し引くと、譲渡所得もマイナス200万円になります。

マイナス分に税率をかけて計算すると・・・

200万円×20%=40万円

このようになり、翌年に支払う税金が40万円安くなります

買主負担で解体した場合はこの計算ができなくなってしまうので、解体費用を用意できるのであれば売主が負担した方が節税になります。

譲渡所得について詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。

【関連記事】

不動産売却後の確定申告は必要?確定申告の手続きの流れと方法

【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と知っておくべき税金の知識

3000万円特別控除とは?節税で得する!不動産売却後の特例6つ

 

【メリット②】早く売れる可能性が高い

これから土地や建物を取得する人のうち、「土地を購入して新築注文住宅の建築」を検討している人は20.6%です。

特に限定せずに検討している人も含めて4割の人が更地を購入の選択肢に入れているので、更地の需要は高く解体した方が早く売れやすいと言えます。

 

【デメリット】固定資産税が増える

先に解体するデメリットは固定資産税が増えることです。

あまり知られていませんが、一般住宅の固定資産税には以下の特例が自動的に適用されています。

  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分) は、固定資産税を1/6、都市計画税を1/3に減額する
  • 一般住宅用地(200㎡超の部分) は、固定資産税を1/3、都市計画税を2/3に減額する

政府は土地の有効活用を推奨しているので、「土地の上に住宅が建っていれば固定資産税を1/6に軽減します」という特例になっています。

つまり、建物を解体してしまうとこの特例から外れて、土地の固定資産税が6になります。

固定資産税は土地と建物の評価額を分けて計算していますが、解体すると建物の固定資産税が0円になる代わりに、土地の固定資産税が6倍になり税金が増えるケースがほとんどです。

先に解体して売り出しても、なかなか売れなければ固定資産税の負担は重くなってしまいます

更地として売れやすいエリアかどうか?なども考慮して、解体するかどうかを判断することが大切です。

編集部

固定資産税額は1月1日時点での所有状況で決まります。12月に解体して売り出すより、1月に解体した方が売却期間中の負担が少なくなりますので解体のタイミングに注意してください。

 

旧耐震基準の家は解体した方がいい

昭和56年(1981年)より前に建てられた「旧耐震基準」の家は、現在の建築基準法の耐震基準を満たしていません

旧耐震基準の家は耐震性が低く大きな地震で倒壊する恐れがあり、耐震リフォームをするにしてもかなりの費用がかかります。

また、旧耐震基準の場合、住宅ローンを借りにくい、すまい給付金が使えない、地震保険が高いなど買い手にとってのデメリットもあります。

そのため、昭和56年(1981年)より前に建てられた、築年数37年以上の旧耐震基準の家は解体した方が売れやすくなります。

【関連記事】

地震大国ニッポン!日本で暮らすなら知っておきたい耐震基準の3つのポイント

 

そのままで売るメリットとデメリット

古くなった一戸建てをそのまま売却する場合は、「古家付き土地」として売り出します。

築20年以上経過すると建物の価格はゼロになるので、土地のみの値段で「家も付いています」という売り方になります。

解体せずそのまま売り出す場合は、次のようなメリットとデメリットがあります。

メリット デメリット
①解体費用が不要

②買い手が住宅ローンを組める

①買い手が限定される

②値引き交渉をされる

それぞれ詳しく説明します。

 

【メリット①】解体費用が不要

解体費用は一括で支払わなければならないため、売却代金が入る前にまとまった資金が必要になります。

家を担保にお金を借りる住宅ローンと違い、担保になるものがない解体費用では簡単にローンを組むことができません。このようなときは「無担保ローン」を組むことになりますが、手続きに時間と手間がかかる上、住宅ローンよりも金利が高くなります。

解体せず「古家付き土地」として売り出せば、解体費用の支払いが不要になります。

 

【メリット②】買い手が住宅ローンを組める

建物がない土地を購入する場合、特別な手続きをしないと住宅ローンを組むことができません。

「古家付き土地」で売り出せば、最初から建物があることで買い手は金利の安い住宅ローンを組むことができます

最近は、安い物件を購入して自分好みにリノベーションしたいという人も増えています。

そのような買い手にとって、土地のみの値段で建物も手に入れることができて、住宅ローンも組める「古家付き土地」は購入しやすい物件と言えます。

 

【デメリット①】買い手が限定される

住宅の購入を考えている買い手の20.6%は「土地を購入して新築注文住宅を建築」を検討しています。

中古物件を安く買ってリノベーションしたいという人は増えてきてはいますが、「中古一戸建て」で物件を検討している人の割合は全体の8.8%とまだまだ少ない状況です。

そのため「古家付き土地」で売り出す場合、買い手の入口は更地に比べて半分以下に限定されます

 

【デメリット②】値引き交渉されやすい

家を購入するときは、建物だけではなくエリアや立地も重要なポイントになります。

建物の有無に関わらず「その土地に新築を建てたい!」という買い手にとって、建物が残っていると解体の手間がかかる面倒な物件になります

そのため「解体費用分を値引きして!」と、値引き交渉をされることがほとんどです。

自分が費用を出さなくていいなら楽だと思うかもしれませんが、交渉される金額は「このくらいかかりそうかな」という多めに見積もった金額なので、実際にかかる費用よりも大幅な値引きすることになります。

また、そのまま住みたいと思っている買い手でも、なるべく安く購入するために値引きできる材料を探しています。

古い建物は買い手にとって値引き材料の宝庫なので、更地に比べて高く売却することが難しくなります

 

解体しなくてもいいのはこんな家!

古い家の中には解体しなくても良い物件や、解体すると需要がなくなってしまう物件があります。

  1. 再建築不可の物件
  2. 構造がしっかりしている家
  3. 買取りにする場合

一つずつ説明していきます。

 

①再建築不可の物件

安易に解体してはいけないのが「再建築不可」の物件です。

昔は好きな場所に自由に家を建てることができましたが、建築基準法が改正されて「建物を建ててはいけない土地」が存在することになりました。

例えば、土地が公道に2m以上隣接していない土地は、緊急時に消防車両などが入れず活動に支障をきたすため、現在の建築基準法では建物の建築が禁止になっています。

そのため、解体してしまうとその土地に建物を建てることは二度とできません

再建築不可でもリフォームやリノベーションは可能なので、解体して用途が限定されてしまう前に、不動産会社と相談して慎重に判断してください。

 

②構造がしっかりしている家

日本の中古住宅は、築20年経過すると建物価格はほぼゼロになります。

しかし、値段はつかなくても造りがしっかりしていてまだまだ住める家はたくさんあります。

そのような家なら、築20年以上でも売れる可能性は高いです。

買い手が安心して購入できるように、ホームインスペクションなどを行うのもおすすめです。

【関連記事】

不動産売却を成功させる「ホームインスペクション」の4つのメリット

 

③買取りにする場合

安くてもいいから早く売却したいという方は、不動産会社に買取りをしてもらう方法があります。

買取業者には安く解体してくれる提携の解体業者がいるため、売主が費用をかけて解体する必要はありません。

不動産の買取価格は相場の7割前後になりますが、仲介よりも手間と時間がかからず早く売却できるため、期限が決まっていたりすぐに現金化したいという方におすすめの売却方法です。

【関連記事】

不動産売却の「買取」とは?仲介と買取の違いと知っておくべき6つのポイント!

 

「古家付き土地 更地渡し可」がベスト

古くなった家を売る3つめの方法は「古家付き土地 更地渡し可」です。

まずはそのまま売りに出してみて、現状渡しまたは買い手が希望すれば更地にして引き渡す方法です。

不動産を売却するときに大切なのは「なるべく多くの人の目に触れること」です。

「中古住宅が欲しい人」と「更地が欲しい人」両方の目に触れることで、買い手の入口が広くなり早く売れる可能性が高くなります。

売却前に解体して、なかなか売れなければ固定資産税の支払いが増えてしまいます。

かといって、売却後に買主負担で解体をすれば大幅な値引きをした上に、所得税の節税もできなくなります。

「古家付き土地 更地渡し可」は、入口を広げて売りやすくし、費用も最小限に抑えることのできるメリットの多い売却方法です。

ただし解体費用を用意できる場合に限ります。

編集部

万が一、解体業者が壊してはいけない境界塀などを破壊してしまうとトラブルになりますので、境界線などを確認して解体業者に工事の際は注意するように伝えてください!

 

迷ったらプロに相談!

建物を解体するかどうかは、築年数や建物の劣化状態、エリアや立地、さらに買い手の希望や条件によって変わります。

中古物件には定価がなく同じ条件の家というのがないため、メリット・デメリットを踏まえたとしても正しい判断をするのは難しいですよね。

もしどうするか迷ったら、プロに相談するのが確実です。

売買実績の豊富な業者なら、あなたの家を見て「解体するか?」「そのまま売るべきか?」どちらが売れやすいのかを提案してくれます。

その際は担当者の人柄なども見て、信頼できる業者にお願いするようにしてください。

と言っても不動産会社はたくさんあるので、どこに相談したらいいのか分からない・・・という方も多いと思います。

そこでおすすめなのは、無料の一括査定サイトです

あなたの家の情報を1分程度入力するだけで、あなたの家のエリアで中古物件の売却が得意な不動産会社を見つけることができます。

あなたはその中から業者を比較するだけなので、時間も手間もかかりません

査定額は不動産会社によってバラバラなので、あなたの家がいくらで売れるのか?という相場を知るためにも便利です。

こちらを参考に是非チェックしてみてください!

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

 

まとめ

いかがでしたか?

解体費用の相場は、木造の場合3~5万円/坪です。

解体する場合、解体しない場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

解体するメリット 解体するデメリット
①所得税が安くなる

②早く売れる可能性が高い

固定資産税が増える
解体しないメリット 解体しないデメリット
①解体費用が不要

②買い手が住宅ローンを組める

①買い手が限定される

②値引き交渉をされる

費用を抑えつつ早く売却するなら「古家付き土地 更地渡し可」で売り出すのがベストです。

 

家族の思い出が詰まった大切な家を売るなら、なるべく高くスムーズに売却したいですよね!

あなたの家に合ったピッタリの方法で、不動産売却が成功することを祈っています。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

【関連記事】

あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

空き家所有者のための基礎知識!更地にしたら売れる?特定空き家とは?

不動産一括査定サイトを比較!あなたの不動産にぴったりのサイトとは?

ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

この記事も一緒に読まれています

  • 【共有名義の不動産】トラブルなく売却するための「4つの方法」と6つの注意点

  • 【不動産売却】良い仲介業者と悪い仲介業者を見分ける4つのポイント

  • 築浅のマンションを「高く売るための」4つのコツと注意点

  • プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

  • 不動産売却はどこがいい?【大手vs地域密着】違いを徹底比較!

  • 不動産売却時に「土地の測量は必要?」費用はいくら?【測量の基礎知識】