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【瑕疵担保責任の基礎知識】不動産売却後のトラブルを防ぐ5つの注意点

不動産を売却するとき、売主が知っておかなければいけないのが「瑕疵担保責任」です。

瑕疵とは”隠れた欠陥”のことで、売却後に発覚した欠陥は売主の責任になるというものです。

  • どこまで責任を取るの?
  • 責任の期間はいつまで?
  • 買主とトラブルを起こしたくない

売主であるあなたも知らなかった欠陥の責任を取るなんて、大きな負担ですよね。

そこで、瑕疵担保責任の知識をしっかりと持ちとトラブル対策をしておくことが大切になります。

この記事では、瑕疵担保責任の基礎知識、売却後のトラブルを防ぐ方法をお伝えします。

記事を読んで、トラブルのない穏やかな新生活を送ってください!

 

瑕疵担保責任とは?


瑕疵担保責任とは、引き渡し後、隠れた欠陥が見つかっ場合に売主がその責任を負って修繕費用などを負担するというものです。

瑕疵とは、以下のようにパッと見では分からない欠陥を指します。

物理的瑕疵

  • シロアリ被害
  • 雨漏り
  • 給湯器などの設備故障
  • 柱や梁などの構造耐力不足
  • 有害物質を含む建材の使用
  • 断熱材不足
  • 地中の埋設物
  • 地盤沈下
  • 土壌汚染

心理的瑕疵

  • 過去に事故や火災があった
  • 過去に人が亡くなっている

法律的瑕疵

  • 再建築不可
  • 建築制限で自由に土地を利用できない

環境的瑕疵

  • 近隣の騒音や振動
  • 高層ビルの建設予定による日照障害
  • 近隣にゴミ処理施設がある
  • 近隣に暴力団事務所や宗教団体施設がある

建物だけでなく、心理的・環境的なストレスなども瑕疵にあたります。

これらの瑕疵は、売主が事前に告知することによって瑕疵には当たらず、買主が納得した上で購入することになるので責任をとる必要はありません。

 

瑕疵担保責任の期間

売主が個人の場合、瑕疵担保責任の期間は2~3ヵ月が一般的です。

築年数も古いしボロボロなんだけど…という場合は、契約書に「瑕疵担保責任は免除」という文言を明記することで、売主の瑕疵担保責任は免除されます。

ただし、その場合は買主にとってのリスクが高くなるため、売れにくくなったり値引き交渉をされる可能性もあります。

 

売却後のトラブルを防ぐ対策


瑕疵によるトラブルは解決に時間がかかることが多く、新生活の大きな負担となってしまいます。

そこで、売却後のトラブルを防ぐ方法を5つご紹介します。

  1. 建物状況は隠さない
  2. ホームインスペクションの実施
  3. 保障範囲と期間を明記する
  4. 瑕疵保険への加入
  5. 買い取りにする

一つずつ説明していきます。

 

建物状況は隠さない

買主が一番不安なのは欠陥についてです。

売主はありのままの状況をしっかり告知し、買主が安心して購入できるようにしてください

高く売りたいからといって隠したり嘘をつくと、それこそ大きなトラブルに発展してしまいます。

 

ホームインスペクションの実施

欠陥を告知したくても、そもそも建物の知識がなければ難しいですよね。

そこで、ホームインスペクションの実施がおすすめです。

ホームインスペクションとは、専門家が住宅診断を行って建物の不具合を検査することです。

ホームインスペクションを実施した建物は、不動産会社がその結果を重要事項説明書に記載します。

その際、買主への口頭説明・サイン・捺印を行いますので、トラブル対策に有効です。

 

 

 

保障範囲と期間を明記する

瑕疵担保責任の詳細は、売買契約書に記載します。

その際、どの程度の範囲まで、いつまで責任を負うのかを明記することが重要になります。

たとえば「シロアリ被害、雨漏り、構造的欠陥など、身体に重大な影響をもたらす恐れのある設備に限る」など、安全に居住するために必要最低限な欠陥のみを記載するなどです。

何も記載がなければ、買主によっては小さな床の傷やクロスの補修代金まで請求してくることもあるので注意してください。

また期間についても記載がないと、自動的に民法が適用されて瑕疵担保責任は売却後10年間となってしまいます。

 

瑕疵保険への加入

瑕疵保険とは、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会法人が扱う「既存住宅売買瑕疵保険」という保険商品です。

既存住宅売買瑕疵保険を扱っている法は、以下の5社です。

  • (株)住宅あんしん保証
  • 住宅保証機構(株)
  • (株)日本住宅保証検査機構
  • (株)ハウスジーメン
  • ハウスプラス住宅保証(株)

建築士がホームインスペクションを行い、検査結果が適合であれば保険に加入することができます。

保証期間は1年もしくは5年、保障金額は200~1000万の間で設定できます。

最近は、不動産会社でホームインスペクション+保険をセットにしたサービスも提供しています。

ただし、「シロアリ被害、付随設備は保証の対象外」となっている場合もあるので契約時は注意してください。

 

買い取りにする

不動産売却には、不動産会社が家を直接買い取る方法があります。

プロが不動産を買い取る場合、売主の瑕疵担保責任は免除になります。

買い取りは売却価格が下がるデメリットがありますが、即現金化できるメリットもあります。

さらに、築年数が古い、訳あり物件、売却期限が決まっているなど、一般的な仲介の売却が難しい方にもおすすめの方法です。

 

 

まとめ

いかがでしたか?

瑕疵担保責任とは、売却後に見つかった欠陥を売主の責任として修繕するというものです。

瑕疵担保責任の期間は2~3ヵ月が一般的です。

また、売却後のトラブルを防ぐには以下の方法が有効です。

  1. 建物状況は隠さない
  2. ホームインスペクションの実施
  3. 保障範囲と期間を明記する
  4. 瑕疵保険への加入
  5. 買い取りにする

売却後に発生したトラブルは、売主にとって大変なストレスになってしまいます。

トラブルを避けるにはしっかり対策を行って、信頼される売主でいるように心がけることも大切です。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

【関連記事】

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

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