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所有権移転登記に必要な費用と自分で手続きをして節約する方法

不動産を購入するとき、知らない言葉がたくさん出てくると思います。

その中の一つに、所有権移転登記があります。

知らない言葉が出てきたとき、知らないまま進めると思わぬ失敗に繋がることがあります。

ちゃんと知っている状態にして、納得した上で話を進めてください。

 

この記事では、所有権移転登記についてわかりやすくご説明します。

「絶対に払わなければいけないの?」

「安くする方法はないの?」

このような疑問を解決して頂ければと思います。

 

登記とは?

個人・法人・動産・不動産・物権・債権など実体法上の重要な権利や義務を、不動産登記法や商業登記法などの手続法により保護するとともに、円滑な取引を実現する、法の支配並びに法治国家を支える法制度の一つである。Wikipedia

簡単に言うと、登記とは所有していることの証明と言えます。

持ち物に名前を書いておくことは出来ても、土地や物権などの目に見えないものに名札をつけておくことはできません。

そこで、所有していることを公に認めてもらう必要があります。

そのための手続きが登記です。

 

所有権移転登記とは?

土地を購入する際、お金を払っただけでは持ち主があなたに変わったことを証明できません。

土地を購入したら、ちゃんと土地についている名札をあなたに書き換えないといけませんよね。

所有者の欄をあなたに書き換える手続きを所有権移転登記と言います。

つまり、不動産を取得したら所有権移転登記は絶対に行わなければいけません。

もし所有権移転登記をしないと、公にはあなたの所有している不動産だとは認められず、建築・売買・取り壊しなどをあなたの意思で行えません。

登記の手続きが終わると、登記識別情報という書類が発行され、一昔前でいう権利書の役割を果たします。

 

ちなみに、所有者が変わった際は必ず所有権移転を行いますので、相続や贈与の場合でも所有権移転登記が必要です。

 

所有権移転登記にかかる費用

所有権移転登記の際にかかる費用は、登録免許税と司法書士への報酬です。

この記事内で後ほど説明しますが、基本的には司法書士へ依頼するものだと考えてください。

まず、登録免許税について確認します。

 

不動産取得の登録免許税

土地と建物それぞれに税率が定められています。

【土地】

  • 売買:課税標準となる不動産価格の20/1000(H31年3月末日まで15/1000)
  • 相続:課税標準となる不動産価格の4/1000
  • 贈与:課税標準となる不動産価格の20/1000

【建物】

  • 売買:課税標準となる不動産価格の20/1000
  • 相続:課税標準となる不動産価格の4/1000
  • 贈与:課税標準となる不動産価格の20/1000

 

例えば、3,000万円の土地を購入する場合

3000万円×20/1000=60万円

登録免許税は60万円(H31年3月末日までは45万円)です。

このようにかなり高額になるため、不動産を購入する際は所有権移転登記の際の登録免許税の分も考慮しておいてください。

 

司法書士への報酬

司法書士への報酬額は司法書士によって変わってきますが、おおよそ4万円〜6万円程度です。

決して安い費用ではないため、自分で手続きをして浮かせたいと考える方も少なくないと思います。

自分で手続きをできるのかというと、少し複雑な手続きにはなりますが可能です。

ただし、売買の場合は難しいケースが多いです。

 

所有権移転登記を自分でする手順

所有権移転登記は、少し手続きが面倒ですが自分で手続きをすることもできます。

自分で手続きをするためには、次の7つを揃え、法務局に提出します。

  1. 登記申請書
  2. 収入印紙
  3. 登記原因証明情報
  4. 代理権限証明情報
  5. 印鑑証明
  6. 住所証明情報
  7. 登記識別情報または登記済証

それぞれについて詳しく説明します。

 

【登記申請書】

登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードするか、オンラインで申請することができます。

ホームページ内で記載例も一緒にダウンロードすることができますので、確認しながら記載してください。

法務局ホームページはこちら

 

【収入印紙】

申請を出すためには、登録免許税分の収入印紙が必要になります。

書き直しになることも考えられるので、法務局で確認してもらい、提出する直前に貼り付けてください。

割印も必要ですが、法務局で割印の指示もしてもらえるので、割印も間違えずに押せて一石二鳥です。

 

【登記原因証明情報】

法務局の資料によると、登記原因証明情報とは次のようなものです。

売買契約書(所有権の移転時期の特約があるときは,その条件成就 の事実を証する情報も併せて必要となります)のほか,売買契約書の写しに売主が記名押印したものでもよいとされています。 売買による所有権の移転の登記の申請をする場合に,売買契約書がないときは,契約の当事者,日時,対象物件のほか,売買契約の存在とその売買契約に基づき所有権が移転したことを売主が確認した書面又は情報が登記原因証明情報に該当します。したがって,登記原因を記載した報告書に売主(登記義務者)が記名押印したものもこれに含まれます。

簡単に説明すると、売買契約書などの「双方合意の上で所有権を移転しますよ」ということがわかる書類になります。

いつ、誰から誰に、どのような目的で、どの不動産が移動するのかが記載されていて、そこに移転前の所有者の記名と押印があるものであれば登記原因証明情報と認められます。

 

【代理権限証明情報】

委任状のことです。

自分以外の誰かが手続きを行う際には必ず必要になります。

「登記 代理権限証明情報」などと検索して頂くと、無料のテンプレートや作り方がすぐに見つかりますので、活用してください。

法務局のホームページの記載例でも、委任状の例が紹介されています。

自分で申請に行く場合は、必要ありません。

 

【印鑑証明書】

売買契約での所有権移転の場合、売主の印鑑証明が必要です。

 

【住所証明情報】

新しく所有者となる人の住民票の写しです。

 

【登記識別情報または登記済証】

登記識別情報は、登記が完了したことを通知する書類で、土地の名義が現在の所有者に変わった際の登記が完了したタイミングで受け取っている書類です。

また、登記済証はいわゆる権利書のことで、名義が変わった時期によっては登記識別情報の変わりにこちらが発行されている可能性もあります。

どちらかを用意してください。

 

書類が揃ったら

揃えた書類を法務局へ持って行き、提出します。

そのとき、印紙を貼る場所や貼り方、書類の不足や不備が無いかを簡単に確認してもらってください。

提出した書類に不備がなければ、1週間ほどで「登記事項証明書」が発行されるので、法務局へ受け取りに行って手続きは終了です。

 

自分で登記手続きを行うリスク?

所有権移転登記と検索をすると、「リスク」という言葉をちらほらと見かけます。

そこには、申請が遅れると他の人に割り込みで登記されて土地を取られるとか、申請ミスで所有権が移転できていなかったなどが挙げられています。

しかし、先ほど手続きでご説明したように、移転には登記事項証明証(または登記済証)が必要です。

基本的にはそんなことはありえませんのでご安心ください。

中には、地面師と呼ばれる不動産売買詐欺の事件も耳にしますが、それは数億円以上の規模の取引の話。

一般の取引でそういった事件は聞いたことがありませんので、リスクについてはそこまで警戒しなくてもいいかと思います。

 

ただし、自分で手続きをすることが認められない場合も・・・

自分で登記をする場合、慣れた司法書士と違って時間がかかります。

所有権移転後にすぐに工事に移りたくても、移転登記がもたついていては着工できません。

また、ローンで土地を購入した場合、所有権移転を当事者に任せることは、お金だけ借りて所有権を移転しない可能性があるためリスクになります。

そのため、住宅会社や金融機関からNGが出る可能性があります。

 

まとめ

いかがでしたか?

所有権移転登記とは、購入や相続、贈与で不動産を手に入れたとき、公に所有者が変わったことを証明することです。

通常は司法書士に登記手続きを依頼しますが、4〜6万円程度の費用が必要になってしまいます。

その費用を節約したい場合、ご自身で手続きを進めることもできます。

やり方はこの記事でお伝えした通りですが、わからないことは法務局の無料相談を利用してみてください。

最後にお伝えしたように、あなたは移転登記を自分で行うつもりでも、住宅会社や金融機関からNGが出る可能性もあります。

自分で行いたい場合は事前に確認をしておいてください。

 

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嵯峨根 和正

嵯峨根 和正

おうちの悩み.com 編集長
株式会社ライフプラスハウス 代表取締役社長
株式会社ドレメ 取締役

「新築を通じてお客様と共にワクワクする未来を創造し、住まいを必要とする全ての人に貢献する」というミッションのもと、今よりも豊かな生活を手に入れる家づくりをご提案させて頂いております。

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