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不動産は生前贈与がお得?相続との違いは?わかりやすく解説します!

生前贈与とは簡単に言うと、財産を生きているうちに譲ることです。

なんとなく、遺産を相続すると高い税金が課せられるというイメージをお持ちの方も多いと思います。

実際、不動産などの価値の高い財産をお持ちの場合、何も知らずに相続をして、高い相続税を支払うことになってしまうケースが多発しています。

多額の税金を支払う事にならないよう、相続税と生前贈与については必ず知っておいてください。

 

あまり知られていませんが、平成27年の法改正により、相続税は引き上げ、贈与税は引き下げになりました。

つまり、日本政府としても、相続よりも生前贈与を推奨しているということです。

もし不動産をお持ちで、多額の相続税が発生すると考えられる場合は、生前贈与を選択して贈与税を払う方が節税になる可能性が高いです。

  • 贈与と相続の違いは?どっちが得?
  • 税金はどれくらいかかるの?
  • 贈与の手続きは自分で出来るの?
  • 非課税になる条件は?

など、不動産の生前贈与についてわかりやすくご説明します。

 

生前贈与とは

日本では財産を誰かにあげる場合、もらった人はその価値に応じて「贈与税」という税金を払う必要があります。

  • 現金をもらった
  • 不動産をもらった
  • リフォーム代金や増改築にかかる費用を払ってもらった

このようなケースで生きている間に財産を譲る行為が「生前贈与」にあたり、贈与税が課税される対象となります。

ただし、条件によっては非課税になる場合もあります。

後ほど詳しい計算方法についてお伝えします。

 

「相続」との違いは?

財産を持っている方が贈与をせずに亡くなった場合、配偶者やお子様をはじめとする法定相続人に財産が引き継がれます。

これを相続と言います。

この時、相続する財産の額によっては「相続税」が課税されます。

【関連記事】

相続税の基本ルールを覚えて正しい申告を!申告漏れには重いペナルティが・・・

 

もう一つ大きなポイントとして、相続の際は相続人が法律によって定められています。

しかし、贈与の場合は家族や親族以外に贈ることもできます。

相続人以外に財産を残したいと考えている場合、生前贈与を選択する必要があります。

 

生前贈与のメリットとデメリット

メリットは、希望の相手にスムーズに財産を渡すことができるということです。

生前贈与の場合は、遺言を残したり、亡くなった後の遺産分割協議を行わなくても、確実に希望の相手に財産を渡すことができます。

また、平成27年度に法改正があり、相続税は増税、贈与税は減税となりました。

このことから、財産の額によっては生前贈与を行った方が節税になります。

 

デメリットは、受け取った側が贈与税や不動産取得税が課税されるということです。

不動産取得税は課税標準額の4%となります。

ここから贈与税について、詳しくご説明します。

 

贈与税の算出方法

贈与税には2種類あります。

  1. 毎年110万円までは申告不要で非課税となる暦年課税
  2. 最高2500万円まで非課税になる相続時精算課税

相続時精算課税制度と暦年贈与は、どちらか一方しか選べないので注意が必要です。

それぞれで贈与税を計算してみます。

 

暦年課税

年間110万円までの贈与分が非課税になり、110万円を超える分に対して贈与税がかかります。

これは、親族のほか第三者でも適用されます。

まず、計算の手順は次の3ステップです。

  1. 1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった財産の価額を合計する
  2. 合計額から基礎控除額110万円を差し引く
  3. 差し引いた金額に税率を乗じて税額を計算

20歳以上の子や孫に贈与する特例贈与の場合、贈与税が少し安くなります。

一般贈与と特例贈与それぞれのケースで贈与税を計算してみます。

 

一般贈与財産

兄弟間、夫婦間、親から子(未成年の場合)へ贈与する場合の税率と控除額は次の通りです。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
200万1円~300万円 15% 10万円
300万1円~400万円 20% 25万円
400万1円~600万円 30% 65万円
600万1円~1,000万円 40% 125万円
1,000万1円~1,500万円 45% 175万円
1,500万1円~3,000万円 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

700万円の贈与を受けたとして、贈与税を計算してみます。

まず、基礎控除額を引きます。

700万円-110万円=590万円

次に基礎控除後の金額に税率をかけ、控除額を引きます。

590万円×30%-65万円=112万円

 

1年の間に一般贈与財産となる700万円の贈与を受けた場合、贈与税は112万円となります。

 

特例贈与財産

祖父母や父母から子・孫(20歳以上の場合)へ贈与する場合の税率と控除額は次の通りです。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
200万1円~400万円 15% 10万円
400万1円~600万円 20% 30万円
600万1円~1,000万円 30% 90万円
1,000万1円~1,500万円 40% 190万円
1,500万1円~3,000万円 45% 265万円
3,000万1円~4,500万円 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

先ほどと同じく700万円の贈与を受けたとして、贈与税を計算してみます。

まず、基礎控除額を引きます。

700万円-110万円=590万円

次に基礎控除後の金額に税率をかけ、控除額を引きます。

590万円×20%-30万円=88万円

 

1年の間に特例贈与財産となる700万円の贈与を受けた場合、贈与税は88万円となります。

 

相続時精算課税

原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。

この制度を選択する場合には、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に一定の書類を添付した贈与税の申告書を提出する必要があります。

最高2,500万円分の贈与まで非課税になります。

2,500万円を超える贈与分には20%の贈与税が課税されます。

 

3,000万円を贈与した場合で計算してみます。

(3,000万円-2,500万円)× 20%=100万円

3,ooo万円の贈与を受けて相続時精算課税を選択した場合、相続税は100万円ということになります。

もし申告をせず、3000万円を一般贈与財産として課税された場合、贈与税は1,195万円になります。大きな金額の贈与を受けたときは、絶対に忘れずに申請してください。

嵯峨根
ただし・・・一度この制度を選択すると、その後「暦年課税(注)」へ変更することはできません。この先数十年に渡って110万円ずつ贈与を続けた方が節税になる場合もあるので、慎重に検討することが大切です!

 

生前贈与の申請に関わる手続き

不動産の贈与は、名義を移転するだけでなく「登記」をすることが重要になります。

自分で手続きをすることもできますが、司法書士に依頼することもできます。

また、双方の意見が異なり、トラブルになるのを防ぐため「贈与契約書」を取り交わす必要もあります。

贈与に関する手続きは、次の3ステップで行います、

  1. 不動産の登記情報を調べる
  2. 所有権移転登記を行う
  3. 生前贈与に必要な書類を用意し法務局へ申請する

3つのステップについて、詳しくご説明します。

不動産の登記状況を調べる

まず、不動産の登記状況を「登記事項証明書」により調べる必要があります。

登記上の住所が現在の住所と違っている場合や、結婚や離婚により名前の変更がある場合「住所変更登記」も行う必要があります。

登記事項証明書は権利証や固定資産納税通知書、または法務局で確認することができます。

 

所有者移転登記を行う

名義の変更にかかる「登録免許税」と「贈与税」「不動産取得税」が必要になりますので、確認が必要です。

登録免許税は法務局。

贈与税は税務署。

不動産取得税は都道府県税事務所とそれぞれ担当が異なります。

【関連記事】

所有権移転登記に必要な費用と自分で手続きをして節約する方法

 

生前贈与に必要な書類を用意し、法務局へ申請する

生前贈与に必要な書類は次の通りです。

  • 贈与者の印鑑証明書(3ヶ月以内に発行されたもの)
  • 受贈者の住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 登記事項証明書
  • 登記済権利証(もしくは登記識別情報)
  • 贈与契約書

これらの書類を揃え、法務局へ申請すると生前贈与の手続きが完了します。

 

手続きはいつまでにするの?

贈与のあった翌年の2月1日~3月15日までに申告と納税をしなくてはいけません。

ただ、贈与税には非課税制度が多いため、場合によっては非課税で申告と納税が不要な場合もあります。

次に、非課税になる贈与についてご説明します。

贈与税の非課税制度を理解しておくと、大きな節税をすることもできますので、必ず確認しておいてください。

 

非課税となる贈与

不動産を贈与する場合、条件によって非課税になるケースがあります。

非課税の制度を知っていると、大きく節税することができるため、必ず知っておくことをおすすめします。

ここから、不動産に関係する贈与が非課税になるケースについて、ご紹介します。

 

住宅取得資金の贈与は最大1,200万円までの非課税

父母・祖父母などの直系尊属から、住宅を購入するため資金の贈与を受けた場合、一般住宅で700万円まで、省エネ住宅の場合は最大1,200万円まで非課税になります。

これは、平成33年12月31日までの措置となっています。

適用される条件は次の通りです。

  • 贈与を受ける人が20歳以上で所得が2,000万円以下
  • 床面積が50㎡~240㎡
  • 築20年以内(耐火建築物の場合は25年)

一般的な住宅の取得であれば、ほとんどの方が当てはまる条件となっています。

非課税措置を受けるためには申告が必要ですので、忘れずに申告をしてください。

 

配偶者控除(おしどり贈与)

夫婦間で居住用の不動産を贈与する場合、2,000万円までは非課税となります。

ただし、婚姻期間が20年以上、同じ配偶者からの贈与は1回という条件があります。

また、贈与を受けた人は翌年3月15日までにその不動産(または贈与された資金で買った不動産)に居住しなければいけません。

配偶者控除を受ける場合も申告する必要がありますので、忘れずに申告してください。

 

申告しないで生前贈与を行うとどうなるの?

どうせバレないだろうと、贈与を受けても申告しない方もいます。

確かに全てのお金の流れを税務署が把握している訳ではありません。

実際、これまで数百万円程度の贈与については、見落とされてきたケースも多くあります。

しかし、マイナンバー制度が実施されるなど、個人情報の管理が進む現代では、あなたが思っている以上にあなたの情報は把握されています。

様々なところから税務署は情報を得ていて、不審な点がないか常に確認します。

不審点があった場合、過去10年程の履歴を調査するということなので、嘘や隠し事はできないと思っておいた方が無難です。

 

申告しなかった場合のペナルティ

贈与税の申告漏れが見つかった場合、延滞税(年14.6%)が課せられます。

さらに隠蔽の疑いがかけられ、重加算税(35%~40%)も追加で徴収されます。

悪質だと判断された場合、刑事罰(5年以下の懲役または500万円以下の罰金)を課されます。

 

贈与税の時効は7年ですが、意図的に隠蔽していたと判断されると時効が認められないこともあります。

その場合、過去の全ての贈与に対して上記のペナルティが課されるため、莫大な金額を徴収されることになります。

 

また、もし非課税の対象であった場合でも、税務署の調査で申告漏れが発覚した後では非課税措置が適用されません。

自分から申告した場合は延滞税や加算税が軽減されるので、もし申告漏れがある場合、少しでも早く申告して納税するのが最善策です。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産は大きな財産です。

何も知らずに相続をしてしまうと、多額の相続税を課されることもあります。

大きな財産をお持ちの場合、生前贈与を選択することで控除や減税を受けられ、相続よりも節税になる可能性が高いです。

ただし、生前贈与の非課税制度を適用するためには必ず申告が必要ですので、忘れずに申告してください。

 

この記事を参考に、少しでも相続に関する悩みや不安を解消して頂ければ幸いです。

 

 

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【おうちの悩み.com】所属の一級建築士、一級施工管理技士、宅地建物取引士、木造耐震診断士、適合証明技術者、インテリアコーディネーター、住宅ローンアドバイザー、大工、塗装業者、主婦からなる情報発信チーム。
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