住宅ローン特約とは？デメリットや注意点を知って、有利な契約を！

住宅の購入は、人生でもっとも大きな買い物と言えます。

マイホームには憧れますが「いざ購入！」となったとき金額的に色々と不安になる方も多いと思います。

ご契約のときの不安として多く挙げられるのが、『売買契約をしたあと、住宅ローンの審査が通らずお金が借りられなくなったらどうしよう』というものです。

家の購入は数千万円の契約になりますので、住宅ローンが通らないと困ってしまいますよね？

そんな万が一の事態から買主を守るのが、「住宅ローン特約」です。

この記事では、家や土地の契約をするときには、絶対に確認したい住宅ローン特約についてお伝えします。

・住宅ローン特約とは

・特約のデメリット

・特約の注意点

これらについてわかりやすくまとめていますので、住宅の購入を考えている方の不安を解消できれば幸いです。

住宅ローン特約とは

家や土地を買うとき、多くの人は金融機関から住宅ローンを借りて土地や建物の購入代金を支払う計画を立てます。

住宅ローンの仮審査は、購入したい住宅をある程度決めた時点で受けられますが、本審査の申し込みには売買契約書がです。

住宅ローンを借りられるかどうかわからない状態で契約をしなければいけないということです。

数千万円もする契約なのに、後から住宅ローンが通らなかったら困ってしまいますよね？

そこで、「住宅ローンの本審査に通らなければ無条件で契約を解除します」という約束をしたうえで契約をします。

これが、住宅ローン特約です。

住宅ローンに通っていない状態での契約は、あまりにも買主が背負うリスクが大きすぎるので、「住宅ローン特約」を付けて売買契約を結ぶのが一般的となっています。

住宅ローン特約があれば、売買契約の締結後、住宅ローンの本審査に落ちてお金が借りられなかった場合に無条件で契約を解除することができます。

無条件での解除なので、契約時に支払った手付金も全額取り戻すことができます。

住宅ローン特約の種類

住宅ローン特約には「解除条件型」と「解除権留保型」の2種類があります。

「解除条件型」は、本審査に落ちた場合に自動的に契約が解除となるものです。

一方「解除権留保型」は、本審査に落ちた場合、買主が自ら契約の解除を申し出て初めて契約解除となります。

必ず契約解除しなければならないということはなく、契約解除をするか他の方法で資金を調達をするか選択することができます。

どうしてもその土地を購入したい場合などに、解除条件保留型を選択することがあります。

特約のデメリット

住宅ローン特約を付けていれば、本審査が通らなかったときの備えになりますし、本審査が通ればそのまま契約が締結されます。

ただ、あまりにも買主に有利な特約なので、何かデメリットはないか？と心配になるかもしれません。

本審査が通った場合は一切問題がありませんが、万が一落ちてしまったときのデメリットを「解除条件型」と「解除権留保型」に分けてまとめてみました。

解除条件型

解除条件型を選択している場合、住宅ローンの本審査に落ちてお金が借りられなくなると自動的に契約が解除されます。

どうしても購入したい物件があったとしても、本審査に落ちてしまえばその時点でその物件の購入は不可能となります。

解除条件型のデメリットとして、買主自ら契約解除の手続きをしなくて良い代わりに、本審査に落ちた場合の選択肢がなくなるという点が挙げられます。

解除権留保型

解除権留保型は、住宅ローンの本審査に落ちた場合、契約を解除する権利が買主に与えられます。

契約を解除するか資金調達のため他の方法を探すか選択できますが、解除の通告期限を過ぎてしまうと契約解除は不可能となる点には注意が必要です。

解除の通告期限を過ぎると契約解除ができなくなるため、どうにかして資金を調達するしかなくなり、場合によってはたいへん困ったことになります。

また、期限内に契約解除を選択する場合も、解除のために法律に基づいた手続きをしなければならず、法的なやり取りをすることで相手とトラブルになってしまう可能性もあります。

特約に基づき契約が解除されれば、違約金を支払う必要もないですし、手付金も取り戻せます。

お金やトラブルなどのリスクを考えれば、本審査に落ちた時点で自動的に契約が解除される解除条件型の方が安全だと言えるかもしれません。

契約解除の期限が過ぎたあとに、資金調達ができないという理由で契約を解除したい場合、買主の事情による契約解除になってしまいます。そのため、手付金は戻ってきませんし、場合によっては違約金を請求されることもありますので、契約解除の判断はできるだけ迅速にしなければいけません！

特約の注意点

住宅ローン特約さえあれば、住宅ローンの本審査に落ちても安心です。

しかし、住宅ローン特約が認められないケースもあるので、注意が必要です。

内容をよく理解しないまま契約を結んでしまうと、本審査に落ちたからといって契約解除が認められないという可能性もあります。

契約解除が認められないのはどのようなケースは、次の2つです。

1. 本審査に通らないよう買主が画策した場合
2. 指定された金融機関以外に融資を申し込み、断られた場合

それぞれについて詳しくご説明します。

本審査に通らないよう買主が画策した場合

売買契約の際に住宅ローン特約を付けておけば、住宅ローンの本審査に落ちたとしても無条件で契約を解除できます。

買主は特約を付ける代わりに、本審査が通るよう誠実に努力するという義務を負います。

これは、住宅ローンの審査を利用して買主の都合で契約を解除できないようにするためです。

購入意欲をなくした、他に良い物件が見つかったなどの理由で意図的に本審査が通らないよう働きかけた場合には、契約解除は認められません。

審査に出す金額を増やしたり、契約時に取り決めた内容と異なる申請をした場合も契約解除はできなくなります。あとから追加を出したいときは、住宅ローン以外で用意する必要がありますので、契約前に金額はしっかりと確認しておきましょう！

指定された金融機関以外に融資を申し込んで断られた場合

特約の条項には、この金融機関に融資を申し込んでくださいねという「対象銀行」が記載されます。

後から金利が安いと知って別の金融機関に融資を申し込んで断られたとしても、契約解除はできません。

また複数の金融機関が記載されている場合は、第一希望の金融機関の審査に落ちた場合でも、他の金融機関の審査に通ると契約解除はできません。

このような事態にならないために、住宅ローン特約を付けて契約を結ぶときは、契約解除の条件をしっかり確認する必要があります。

ではどのようなことに気をつけて契約書を確認するべきなのでしょうか。

確認事項①：融資について

契約解除の条件に、融資についての以下3点が記載されていることを確認してください。

1. 金融機関名
2. 融資金額
3. 融資が承認されるまでの期日

原則として、ここに書かれている通りの金融機関・金額・期日で申請を出し、通らなかった場合に特約は有効となります。

反対に言うと、一つでも違った場合契約が解除できない可能性があります。

契約解除は売主・買主の双方にとって本当に重要な問題です。必ず文字で残し、後々揉めないようにしておいてください！

確認事項②：特約の型について

この記事内ですでにご説明しましたが、住宅ローン特約には「解除条件型」と「解除権留保型」のどちらなのかも確認が必要です。

一般的には解除条件型とすることが多いですが、契約書に記載がなく、双方の認識に違いがあるとトラブルになりかねません。

どちらの条件なのか、ハッキリとさせておいてください。

また、「解除権留保型」の場合は買主が意思決定するまでの期間も記載しておきます。

まとめ

いかがでしたか？

住宅ローン特約がなければ、住宅ローンの本審査に落ちたとしても契約を解除できません。

契約が生きていると、買主には代金支払いの義務があるので、なんとかして資金を調達しなければいけません。

もし、お金が用意できずに契約を解除となった場合、違約金を支払わなければならなかったり、手付金放棄などのペナルティが発生します。

これでは、リスクが高すぎますよね。

そういったリスクを回避するために、必ず契約時には住宅ローン特約がついているか確認してください。

買主にとってはなくてはならない特約です。

この記事を参考に住宅ローン特約の注意点を抑え、特約内容をしっかりと把握したうえで契約を結べば、ローンが通らなくても損することはありません。

あなたにとって、この記事が少しでもお役に立てれば幸いです。

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