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つなぎ融資とは?必要な費用をうまく節約する4つの方法

住宅ローンは、家が完成して登記が完了した時に振り込まれます。

しかし、

完成までに必要なお金は、施工店が貸すという形で負担することもありますが、リスクが高いため引き受けてくれる会社は多くありません。

そこで、工事が始まってから家が完成して融資が振り込まれるまでの数ヶ月間の費用を負担してくれるのが、つなぎ融資という仕組みです。

 

これを読めば

・つなぎ融資とは

・つなぎ融資にかかる費用とは

・つなぎ融資を抑える方法とは

以上のことがわかります。

自己資金でつなぎ融資を準備することは難しく、つなぎ融資を利用する可能性が高いでしょう。

この記事を読んで、上手につなぎ融資を準備して、計画的に新築を取得しましょう

 

つなぎ融資とは

住宅ローンは完成した物件(土地も融資を受ける場合は土地を含む)を担保にすることが前提のローンなので、登記が完了しないと融資を受けることができません。

登記をする流れは次の通りです。

  1. 住宅が完成する
  2. 建物表題登記を済ませる
  3. 所有権保存登記を済ませる
  4. 抵当権設定登記を済ませる
  5. 住宅ローンの融資が実行される

しかし、家を建てるときには完成前にもお金が必要になります。

着工から完成までに必要な費用を自己資金で負担するのは難しいため、住宅ローンが振り込まれるまでに必要な資金を金融機関が負担する仕組みを「つなぎ融資」といいます。

【関連記事】

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つなぎ融資にかかる費用

つなぎ融資を利用する際、住宅ローンを契約している金融機関を利用することが一般的です。

つなぎ融資を受ける際には、利息・手数料・印紙代が必要です。

 

利息の計算

実際につなぎ融資を利用した際の金利を次の条件で計算してみます。

  • 土地が1000万円
  • 建物が1500万円(うち着工金400万円、中間金400万円でつなぎを利用)
  • 土地の融資から完成まで180日
  • 着工金の融資から完成まで120日
  • 中間金の融資から完成まで60日
  • 金利3%

 

1.土地代1000万円、180日分の利息

1000万円×3%×180日/365日=147,945円

2.着工金400万円、120日分の利息

400万円×3%×120日/365日=39,452円

3.中間金400万円、60日分の利息

400万円×3%×60日/365日=19,726円

4.利息の合計

147945円+39452円+19726円=207,123円

 

事務手数料と印紙代

事務手数料は金融機関によって異なりますが、10万円程度が一般的です。

また印紙代は融資金額に対して必要となります。

1800万円の融資の場合は2万円の印紙代がかかります。

 

つなぎ融資にかかる費用合計

  • 利息・・・207,123円
  • 手数料・・・10万円
  • 印紙代・・・2万円

合計で327,123円になりました。

つなぎ融資の利息や手数料、印紙代は、ほとんどの場合、本来融資される額から差し引かれて振り込まれます。

融資金額が大きくなったり、金利が上がるとつなぎ融資にかかる費用も増えます。

編集部
つなぎ融資にかかる費用については、諸経費まで借りられる住宅ローンを利用していない場合、自己資金で用意しなければいけないので注意してください!

 

つなぎ融資の費用を抑える方法

つなぎ融資を利用するには、結構大きな費用を用意しなければいけません。

そのため、できることならば使いたくない、もしくは少ない金額を融資してもらいたいと思うのは当然のことです。

ここから、つなぎ融資の費用をできるだけ抑える方法についてお伝えします。

 

建築会社に交渉してみる

建築会社によっては、住宅ローンが振り込まれるまでの費用を負担してくれる場合があります。

また、全額とはいかなくても、つなぎ融資を減額していくれる場合もあります。

建築会社と相談してみてください。

 

つなぎ融資不要の住宅ローンを利用する

ここまででお伝えした通り、一般的には住宅ローンは住宅が完成してから融資が実行されます。

しかし、住宅ローンの中には、工事着工から振り込まれるものもあります。

この場合、金利は住宅ローンの金利となりますので、つなぎ融資を借りるより金利が安くなる上に、面倒な手続きも必要ありません。

編集部
とても魅力的な住宅ローンに見えますが、金利や手数料が高かったり、土地の登記の時点で抵当権を設定しなければいけないなど、結果としてつなぎ融資を利用した方が安くなることもあります。安易に契約してしまわないように!

 

自己資金の一部をつなぎ融資にまわす

自己資金に余裕がある場合、一部をつなぎ融資にまわす方法もあります。

例えば、自己資金が1000万円あり、2500万円の住宅を建築するとします。

  1. 1000万円のうち500万円を頭金として支払い、2000万円で住宅ローンを契約
  2. 残った500万円をつなぎ融資に充てる
  3. つなぎ融資で支払った500万円は、住宅ローンの融資が実行されたときに返ってくる
  4. この500万円を早い段階で繰り上げ返済

これで、融資手数料を抑えることができます。

編集部
繰上返済手数料や、借入額、金利などによっては損をする可能性もあります。事前にしっかりとシミュレーションをしてください!

 

親族から融資を受ける

親から融資を受ける場合、また借り入れる場合、利子がかからないし面倒な手続きも必要ありません。

しかし、贈与となってしまうので注意が必要です。

もし、贈与とみなされた場合は、贈与税を納める必要があります。

贈与税はかなり高額になりますが、非課税措置も多くありますので、ある程度把握しておくことをおすすめします。

【関連記事】

不動産は生前贈与がお得?相続との違いは?わかりやすく解説します!

 

贈与とみなされないために・・・

贈与とみなされないために、契約を結ぶ方法があります。

親族からの融資ですが、金銭消費地借契約書を結び、次の6つを定めます。

  1. 契約日
  2. 金額
  3. 返済方法
  4. 金利
  5. 支払い期限を破った時の損害賠償(遅延損害金)
  6. 期限の利益の喪失条件

最期の「期限の利益の損失条件」は聞きなれないかもしれませんが、簡単に言うと、「この約束を破ったら一括で返済してもらいますよ」ということです。

住宅ローンで言うと、滞納回数が定められていることが多いです。

法的に効力のある契約書を結ぶことにより貸借関係となるため、贈与とみなされなくなります。

この場合、あくまで借りているということになるため、口座の履歴や領収書によって返済の事実が確認できなければいけません。

編集部
関連記事で詳しく説明していますが、毎年110万円までの贈与は非課税になるため、面倒ですが

 

まとめ

いかがでしたか?

つなぎ融資には、利息や事務手数料などの費用が必要です。

つなぎ融資を利用しないという選択は難しいかもしれませんが、費用を抑えられる方法がないか、相談してみて下さい。

つなぎ融資をはじめとし、はじめて住宅ローンを利用する場合、わからないことも多いと思います。

しかし、知らなければ損をしてしまうことも多いので、住宅ローンを利用する前にある程度調べ、理解したうえで契約するようにしてください。

住宅ローンや家づくりを良い条件ですすめるために真剣なあなたには、次はこの記事がおすすめです!

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おうちの悩み.com 編集部

おうちの悩み.com 編集部

【おうちの悩み.com】所属の一級建築士、一級施工管理技士、宅地建物取引士、木造耐震診断士、適合証明技術者、インテリアコーディネーター、住宅ローンアドバイザー、大工、塗装業者、主婦からなる情報発信チーム。
常に新しく、正しいおうちに関する悩み解決情報を提供していきます。

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