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お得に繰り上げ返済をするために知っておきたい3つのポイント

「住宅ローンを少しでも早く返済して気持ちをスッキリさせたい!」

という方も多いと思います。

住宅ローンは、一部または全部をまとめて返済することができます。

それを、「繰り上げ返済」と言います。

しかし、繰り上げ返済には注意が必要です。

実はむやみに繰り上げ返済をすると損をする可能性があります。

一生懸命貯めたお金を使って損をするなんて、絶対に避けたいですよね?

あなたが繰り上げ返済で失敗することのないように、損をせずお得に繰り上げ返済をする方法をお伝えします。

住宅ローンを利用中の方や、これから利用する予定のある方は絶対に知っておいてくださいね。

 

はじめに:繰り上げ返済のタイプ

まず、はじめに絶対に知っておかなければいけないのは、繰り上げ返済には2つのタイプがあるということです。

  1. 期間短縮型
  2. 返済額軽減型

繰り上げ返済する場合には、どちらかを選びます。

選ぶタイプによって、繰り上げ返済後の残金の返済に違いがあります。

それぞれについて詳しく説明します。

 

期間短縮型

月々の返済額は今までと変わらない金額で、完済までの期間を短くするタイプです。

例えば、1000万円借りて、1年で100万円返済しているとします。

この場合、返済にかかる期間は10年です。(わかりやすくするため金利はナシとします)

ではここで、期間短縮型で100万円繰り上げ返済するとどうなるでしょう?

ちょうど1年分減らすことができるので、借り入れから9年で完済することができます。

支払い期間を減らすと、年齢が若いうちに完済することができます。

  • 退職後も払い続けられるか不安
  • できるだけ早くローンを無くしてしまいたい

このような方にオススメなのが期間短縮型です。

 

返済額軽減型

返済額軽減型は、完済までの期間は変えず、月々の返済額を少なくするタイプです。

先ほどの例と同様に、1000万円借りて1年で100万円返済しているとします。

ここで、返済額軽減型で100万円繰り上げ返済すると、借り入れから10年で完済という条件はそのままに、毎月の支払額を減らすことができます。

支払い額を減らした場合、月々のお金を浮かすことができます。

  • いつか必要になるときに備えてキャッシュをもっておきたい
  • 毎月の支払い額が多く精神的な負担になっている

このような方におすすめなのが、返済額軽減型です。

 

どっちのタイプがお得?

期間短縮型と返済額軽減型では、期間短縮型の方が利息を軽減することができます。

この差は、繰り上げ返済のタイミングが早ければ早いほど大きくなります。

しかし、繰り上げ返済で大切なことは、今の現状と将来のライフプランをしっかりと考慮し、あなたにとって生きたお金の使い方をすることです。

正解は人それぞれ違いますので、それぞれの特徴を把握し、あなたなりにしっかりと考えてみてください。

場合によっては、繰り上げ返済はしない方がいいという結論もあると思います。

 

繰り上げ返済Q&A

繰り上げ返済についてのよくある質問を、Q&A方式でお答えしていきます。

住宅ローンの契約時にも金融機関から必ず説明される項目も多いですが、聞き流してしまう方も多いので、今ある程度知っておくと上手に繰り上げ返済をすることができます。

 

いくらから繰り上げ返済できるの?

金融機関や選択する金利によって異なります。

最近では、窓口で手続きをするかオンラインで手続きをするかで変わる場合もあります。

いくらから繰り上げ返済できるのかは、契約時に必ず説明されますが、返済計画を立てる段階であらかじめ確認しておいてください。

 

手数料はかかるの?

繰り上げ返済の金額によって手数料が変わるケースが多いです。

多くの場合、一定以上の金額を返済すると手数料が安くなったり0円になります。

また、オンラインと窓口で手数料が違うなど、金融機関によって手数料の取り決めは違います。

こまめに繰り上げ返済をして手数料が多くかかってしまったということのないように、金融機関に確認しておいてください。

 

どんな手続きが必要なの?

手続きは金融機関ごとに異なります。

都市銀行や地方銀行であれば、窓口かオンラインで手続きをするところが多いと思います。

ネット銀行の場合、全てオンラインでの手続きです。

電話での対応をしてくれる金融機関もあります。

住宅ローンを借りている、検討している金融機関に確認してください。

 

お得に繰り上げ返済をするために

住宅ローンは長く借りるとそれだけ金利がかかります。

そのため、できるだけ早く返済した方が得なように思うかもしれません。

しかし、実は条件によっては損をしてしまうケースもあります。

ここから、賢く繰り上げ返済をする方法をお伝えします。

 

住宅ローン控除を受けている場合

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に減税が受けられる制度です。

ローン開始から10年間、年末時点の住宅ローンの残高の1.0%が減税されます。

詳しい内容や減税を受けるための条件など、詳しくはこちらの記事を参考にしてください。

住宅ローン控除(減税)の条件は?受け取るには確定申告が必要!

 

繰り上げ返済をすると住宅ローンの残高が減り、控除される金額が少なくなるので注意が必要です。

例えば、年末時に3000万円の残高がある場合、住宅ローン控除を受けると30万円分減税されます。

しかし、年末までに1000万円繰り上げ返済をした場合、残高が2000万円になるため減税は20万円しか受けられません。

年末の控除額確定日に近づけば近づくほど、繰り上げ返済は1月まで待った方がいいとされています。

大きな金額の繰り上げ返済をするなら控除額が確定した後の1月がベストです。

 

繰り上げ返済をする金額が大きくなればなるほど控除額は減りますが、その分利息軽減効果も大きくなるので、シミュレーションをしながら検討することが大切です。

シミュレーションには住宅保証機構のHPが便利です。

住宅保証機構シミュレーションページはこちら

嵯峨根
私個人の考えとしては、住宅ローン控除はキャッシュで受け取れるというのがとても大きいです。利息軽減効果は長い目で見た時にじわじわ効果を感じられるものですが、住宅ローン控除は短期的に大きなお金を受け取れるものです。毎月のローン返済額に余裕が少なく、近く出産やお子様の入学などのライフイベントが控えている方はキャッシュを一定以上持っておいたほうがいいので、繰り上げ返済をせず住宅ローン控除を受けた方がいいのではないでしょうか!

 

借り入れ金利と住宅ローン控除の関係

単純に考えると、住宅ローン控除では年末時の残高の1%を受け取ることができます。

ですので、借り入れ金利が1%未満の状態であれば、繰り上げ返済による利息軽減効果より住宅ローン減税で受け取れる額の方が大きいと考えることができます。

繰り上げ返済をするかどうか判断する1つの目安として、金利1%が境になるということを覚えておいてください。

 

金利と利息軽減効果

繰り上げ返済による利息軽減効果は、金利が高いときの方が大きくなります。

しかし、現在は金利が低い状態が続いています。

2018年8月5日現在、35年の長期固定金利(フラット35)でも1.1%程度です。

これは、過去の住宅ローンの金利を見ても本当に低い水準です。

近年は繰り上げ返済による利息削減効果は少ない状態だと言えます。

詳しい軽減効果のシミュレーションは下のリンクを押すとご確認頂けます。

利息軽減効果のシミュレーションはコチラ

例えば、現在の金利1.1%、35年固定金利で3000万円を借りたとします。

10年後に期間短縮型で1000万円繰り上げ返済すると、利息軽減効果は2,322,885円です。

では、金利が2%、そのほかの条件は同じで利息軽減効果を計算してみると、いくらになるでしょう?

この条件での利息削減効果は、4,573,490円です。

金利1.1% 金利2%
2,322,885円 4,573,490円

その差は役約225万円にもなります。

繰り上げ返済の時期が早くなったり、金額が大きくなったりするとこの差はさらに大きくなります。

 

削減効果が低いので、繰り上げ返済する予定のお金を投資などで運用した方が増やせる確率は高くなります。

金利が低い今は、繰り上げ返済せずに資産運用を考えるのも一つの選択肢です。

嵯峨根
年利3%〜5%の投資先は探せばたくさんあります。そのような投資先でうまく運用できれば、間違いなく利息軽減効果より得をします。しかし、投資は常にリスクを伴うので、その点を絶対に忘れてはいけません!

 

もしインフレがおこったら

国内外の情勢の変化でインフレがおこり、物価が今の倍になったとします。

そうすると、日本円の価値が半分になり、額面上の給与は大きく増えることになります。

しかし、日本円の価値が半分になっても1/3になっても、住宅ローンの元金が増えることはありません。

ですので、金利を大幅に引き上げて対応します。

このとき、住宅ローンを固定金利で借りていた場合、金利の引き上げの影響も受けません。

簡単に説明すると、給与は大幅に増えて住宅ローンの条件は変わらないということです。

これからインフレが起こると予想しているため、繰り上げ返済はしないという方もいます。

インフレの他にも、繰り上げ返済には大きなリスクもあります。

さらに詳しくはこちらの記事にまとめましたので参考にしてください。

プロが教える住宅ローンの繰上げ返済によるリスク!知らないと大損しますよ!

 

まとめ

 

繰り上げ返済を考える場合、最も大切なことはあなたの現在の生活とライフプランニングを考慮することです。

銀行の窓口でも相談にのってもらうことができますので、わからない場合は相談してみてください。

繰り上げ返済をした方が得という考えにとらわれ、貯金までローンの返済に充ててしまう方もいらっしゃいますが、それは絶対にオススメしません。

これからの長い人生で、病気やケガなどによって予想していなかったお金が急に必要になることもあります。

もしもに備えて、必ず一定以上のお金はいつでも使えるお金として残しておくことが大切です。

繰り上げ返済をした方がいいかどうかは、人によって違います。

あなたにとってベストな選択をできるよう、この記事を参考にして頂ければ幸いです。

 

また、住宅ローンを借りる際には疑問や不安がたくさんあると思います。

しかし、その相談を銀行や住宅会社にしても意味がないかもしれません。

詳しくはこちらの記事を参考にしてください。

 

家を建てるとき住宅ローンの相談は銀行や住宅会社にしても意味がない!?

 

 

ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 和正

嵯峨根 和正

おうちの悩み.com 編集長
株式会社ライフプラスハウス 代表取締役社長
株式会社ドレメ 取締役

「新築を通じてお客様と共にワクワクする未来を創造し、住まいを必要とする全ての人に貢献する」というミッションのもと、今よりも豊かな生活を手に入れる家づくりをご提案させて頂いております。

私の建てる家に興味がある、または私に家づくりの相談をしたい方は、下記のリンクよりライフプラスハウスのHPへ飛ぶことができますので、お気軽にお問い合わせください。

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