個人事業主でも借りられる！ 住宅ローンが否決にならないコツとは

個人事業主の方は、会社員の方とは少し違ったお悩みや不安をお持ちだと思います。

• 住宅ローンが借りられるのか不安
• 営業年数と勤続年数は同じ？
• どこに申し込んだらいいの？
• 住宅ローンを借りて家を買いたい

中には、欲しい家を不動産会社経由で申し込んでみたものの、否決になったことがあるという方もいらっしゃるかもしれません。

今回は、そういった方に少しでも参考になるように、個人事業主が住宅ローンを借りるにはどうすればいいのかを、住宅会社社長の私がお教えします！

この記事があなたの住宅ローンの借り入れにのお役にたてば幸いです！

個人事業主と会社員の住宅ローンの違いは？

個人事業主が住宅ローンを借りたい時に申し込む銀行をどこにすれば良いか、会社員とはどう違うのかを解説していきます。

銀行によって通りやすさの差はあるの？

今の日本には様々な金融機関があり、ほぼすべての金融機関で住宅ローンを取り扱っています。
金利はどこも似たようなものですが、審査内容や基準などは金融機関によって異なります。

個人事業主の方に対しても、基準通りの審査を行う銀行もあれば、細かく考えてくれる銀行もあります。
そのため、複数の銀行へ申し込み、ＯＫがもらえた中で一番条件の良いところを選ぶのがベストです。

どこの銀行に申し込むのがベスト？

住宅ローンを申し込むときに一番多いパターンは、家の仲介をお願いする不動産会社と取引のある銀行へ申込書を持って行ってもらうこと。

万が一の時の為に、２～３か所に申し込みをすることが多いです。
ここで満足のいく条件で承認を得られれば良いのですが、思い通りにいかないことも多々あります。

そこで、普段、事業でお世話になっている取引銀行へも申し込みしてみるのが良いでしょう。

確定申告の表面上の数字以外にも情報を持っていることから、より有利に働く場合もあります。
また、取引銀行以外にのみ申し込みしてしまうと、別の銀行に「取引銀行に断られたから、うちに申し込みに来たのか？」と勘繰られてしまうこともあるので、同時に申し込んだ方がいいでしょう。

また、フラット35も選択肢の一つです。
住宅金融支援機構がやっているもので、各金融機関などで取り扱いをしています。

銀行とは少し異なった審査基準を設けているので、銀行でうまくいかなかった時にもあきらめずに申し込んでみるのも良いでしょう！

どのくらいの営業年数だったら通りやすい？

一般的な住宅ローンでは、サラリーマンの方の勤続年数は３年以上と設定されていることが多いです。

個人事業主の場合は営業年数が実績となりますが、５年程度が望ましいです。

家族の後を継いた等であれば、事業の継続年数は長期であると思いますが、独立された場合だと初年度などは売上金額も低いことが予想されます。

そのため、営業年数もある程度あり、売り上げも数年は安定して確保出来ているのが望ましいと思います。

収入の条件はどのようなものがある？

私が銀行で働いていた時に対応した個人事業主の方の中では、申込金額と収入のバランスが合っていない為に借りられない方が多かったです。

個人事業主の収入は、売上から原価・経費・専従者給与等を差し引いたものが該当します。
その部分が、基準を満たせばＯＫです。

基準といっても、年収がいくら以上ないと貸せませんというものではなく、年収に応じて借りられる金額が変わってくるというのが正しいです。

住宅ローンは、最長で35年の長期間のローンとなります。
そのため、35年間安定して収入があり問題なく継続して返済をしてもらえるかどうかが一番重要になります。

その為、収入・事業年数・これまでの職歴などを勘案して、きっちりと返してくれると思える人でなければ組むことが出来ません。

安定という面では、サラリーマンよりも個人事業主の方が厳しく見られてしまいます。

住宅ローンが否決になる最大の理由とその対処法

ここまで住宅ローンを申し込みで個人事業主と会社員ではどういった面で違うのかを見てきました。
ここからは、個人事業主の方がなぜ住宅ローンに通りにくいのかを見ていきます。

理由を事前に把握し、否決にならないように対策しましょう！

住宅ローンが否決になる理由は？

ローンが否決になる理由で多いのは、表面上の所得が少なかったからというものです。
個人事業主はサラリーマンと違い、自身で節税対策をされている方が多いです。

確定申告を基に収入を計算しますが、節税対策をしたことで表面上は所得が年間で数十万円となっている方もいらっしゃいました。
その収入を月に直すと、十万円無いという状況になってしましいますが、実際に手元に残るお金はもう少し多いと思います。

減価償却費といった確定申告から読み取れる以外にも、表には表れていない色々なものがあると思います。

その部分を一緒になって考えてくる担当者と、それを考慮してくれる銀行に当たればクリアできる確率は上がります。

ただし、それには申し込む方の業態とご本人の状況を包み隠さずお話ししていただかないといけません。

具体的に住宅ローンを申し込むには？

個人事業主の方が節税をする方法は様々ですが、売上の一部を申告していないという方が結構います。
例えば、「友人に頼まれて、儲けなしで工事をしてあげたので、その部分は売り上げに入れていない」といった理由などですね。

そういった場合、売り上げがなかったとしても、確定申告をする際に、必要となった材料代などは売上原価などに計上されている可能性があります。

売上はないのに、費用だけ発生しているのでその分、収入を少なく見せているということになっています。
そういった方は、きちんと銀行に、含んでいない売り上げにの中にこういったものがあります、と説明が出来れば、可能性があります。

例えば、確定申告の内容が売上1,000万、原価400万、経費400万、収入200万の方がいたとします。
売上が実は1,200万であるなら支出800万を差し引きし400万の収入があることになります。

この場合、原価と経費については申告内容をそのまま信じて計算をします。

経費については、個人の生活に係る部分なのか事業に係る部分なのかを明確に見分けることは難しく、申告をされている数字をそのまま用います。

このように売上を少なくしている場合ですと、削った200万円の証明が出来ることが条件となります。

売上がすべて預金口座に振り込みで入金されている場合だと、通帳のコピーがあって内容を説明していただければ、実際の売上金額がいくらなのかを計算することが出来ます。

ただし、店頭で現金商売をしている様な業態の場合は、日々のレジの精算内容等を準備する必要があるかと思います。

手書きの帳簿のような物であれば、後からいくらでも修正が出来てしまうので、信憑性に欠けることからＯＫになることはやや難しいと思います。

普段から取引があり事業の実態をつかめている取引銀行であれば対応をしてくれる可能性があります。

ただ、ここで書いてあるものは過少申告となりますので、現時点で過少申告の方でも借りられるかもしれないという方法を書いています。

ありのままの数字で3年ほど確定申告をしていただいて、申し込んでもらうのが本来の姿ですが、欲しい物件は待ってはくれませんのでこういった方法を記しました。

まとめ

いかがでしょうか？

サラリーマンの方とは少し審査の基準が異なっているのをお分かりいただけたと思います。

注意点は・・・

• 会社員と同様の基準で審査する金融機関と、状況等を細かく勘案してくれる金融機関がある
• 不動産業者が持ち込む金融機関以外に、普段から事業でお世話になっている取引金融機関へも申し込みするのが良い
• 営業年数は５年以上あるのが望ましく、事業が安定してから数年経っていればより良い
• 住宅ローンは最長35年となるので、安定して最後まで返済してくれると思ってもらうことがポイント
• 節税をしている方でも、実際の売上などを客観的な資料で提出できれば、審査をしてもらえる可能性がある

ただ、上にも書きましたが住宅ローンを借りるには、銀行に「35年間安定して返せる人」と思わせることが最も重要です。

そのあたりを踏まえて準備し、信頼できる銀行担当の方に出会うことができれば、住宅ローンは通りやすくなるのではないでしょうか？

ぜひ諦めずにトライしてみてくださいね。

この記事がお役にたてることを願っています！