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【超初心者向け】住宅ローンって何?日本一わかりやすい住宅ローンの基礎知識

家を買う時に必要になってくるのが住宅ローン。

ほとんどの方が、住宅ローンを組むのは初めてです。

WEBサイトを見ても、聞いたことのない言葉ばかり・・・。

金利って?変動と固定?どっちがいいの?」「仮審査本審査の違いは?」「フラット35ってなに??」

調べれば調べるほど、「???」が浮かぶその気持ち、わかります。

  • わからない言葉ばっかりで難しい・・・
  • ローンはどこで借りられるの?
  • 不動産会社に任せておいたら大丈夫かな
  • ローンで絶対損したくない!

住宅ローンはとても大きな金額のため、自分にとって間違ったローンを選んでしまうと、何百万円も損をしてしまいます。

絶対損をしたくないあなたのために、今回は住宅ローンの基本の「き」から、解説していきたいと思います!

知識は自分の人生を豊かにするための武器です。

まずはこの記事の内容を頭に入れてから、住宅ローンの検討を始めてくださいね!

 

住宅ローンとは?

まずはローンとは何か?という基本中の基本から解説して行きます。

 

「ローン」の意味

家を買う時、結婚・出産費用、教育費用など人生の節目では、蓄えたお金だけでは不足する時がありますよね。

そんな時に金融期間からお金を借りて先に支払い、その後、分割でお金を少額ずつ返していく方法が「ローン」です。

借りる時には「返済能力があるかどうか」の審査をされます。

また、ローンは借金であるためもちろん利息がかかります

住宅ローンや教育ローン、マイカーローン、カードローン、最近では結婚式に使うブライダルローンもあり、種類は様々です。

 

住宅ローンとは

その名の通り、家を買うために限定したローンです。

家を買える金額を貯めるには相当な時間がかかってしまうので、先にローンを借りて土地や家を購入し、決められた期間、毎月少額を返していきます。

借り入れ時には購入した住宅を担保に入れます。

生活に必要な住宅を購入するためのローンであるため、他のローンに比べて利息の割合は低めに設定されています。

住宅ローンにも審査がありますが、その審査基準や利息の割合は金融機関やプランによって様々です。

 

住宅ローン基本用語集

 

住宅ローンを契約しようと思った時に出てくる主な用語について、以下で解説します。

 

金利

金利は、住宅ローンを選ぶ時の最重要項目といっても過言ではありません。

金融機関にお金を借りた際、その対価として利息を支払います。

借りた金額(元金)に対して、支払う利息の割合が金利です。

元金に対する毎月の利息額の割合を月利、元金に対する年間の利息額の割合を年利と呼びます。

住宅ローンは年利で支払います。

当然、金利が高ければ高いほど毎月の返済額は大きくなり、低ければ低いほど返済額は少なくなります。

そのため、自分と一番相性のいいローンを選ぶことがとても重要になってくるのです。

[speech_bubble type=”fb” subtype=”R1″ icon=”hensyubu.png” name=”編集部”]

例えば、3,000万円を30年で返済する計画では金利が1%違うと最終的な返済額の差は500万円以上も変わります。

1%、いえ0.1%でも侮ることはできません・・・![/speech_bubble]

 

変動金利

変動金利は、返済している間に定期的に金利が見直されるタイプのローン。

その時の世の中の経済状況で金利が変わります。

一般的に、様々な金利のプランの中では一番金利が低く設定されています。

多くの金融機関では金利を5年おきに見直しています。

 

固定金利

固定金利は、あらかじめ決められた期間の金利を固定することのできるローンです。

中でも「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利型」の二種類があります。

 

・固定期間選択型

契約時に3年、5年、10年などの期間を選択します。

固定金利の期間中は金利が見直されないため返済額は変わりません。

期間が終わったら、次の金利のタイプを選択できます。

引き続き固定金利にすることも可能です。

 

・全期間固定金利型

完済するまで金利が変わりません

全期間、固定された金利で借りられるものなので、返済計画が立てやすいことがメリットです。

ただし、変動金利よりも基本的に金利は高く、また金利が高い時に借りた場合は、ずっと高い金利のままになってしまうのがデメリットです。

代表的なものに、次で説明するフラット35があります。

 

フラット35

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携した、全期間固定金利型のローンで、最大35年間、固定金利で借りることができます。

各金融機関が窓口となって取り扱っており、金利やプランは金融機関によって異なります。

 

団体信用生命保険(団信)

住宅ローンの返済中に死亡してしまったり、高度の障害状態になり返済が困難になってしまったりなど万が一の時に、保険会社にローンの残りを肩代わりしてもらえる保険です。

この団信への加入を、ローン加入の条件にしている会社も多いです。

他の病気に対応しているプランもあります。

三大疾病特約付団体信用生命保険・・・三大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)

八大疾病特約付団体信用生命保険・・・三大疾病と五疾患(糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病)

一定期間ローンを保険会社が負担、または残債をすべて肩代わりしてくれるケースもあります。

 

返済負担率

返済負担率は、年収に対して年間に返済する額の割合のことで、住宅ローンの審査で金融機関がチェックするポイントの一つです。

年間返済額÷額面年収×100 という公式で求めることができます。

例えば、額面年収が300万円の人が1年で90万円を返済する場合の公式は以下の通りです。

90÷300×100=30%

返済負担率は30%になります。

 

審査

住宅ローンを借りる時、金融機関が「ローンの返済能力があるかどうか」の審査をします。

審査には、申込み時点から受ける仮審査と、仮審査を通ってから受ける本審査があります。

 

仮審査

住宅ローンの仮審査は一般的に建物や土地を契約する前に受けます。

明らかに返済能力のないと判断される人をふるいにかけ、本審査へ回す人数を減らします。

仮審査で見られるのは主に2つです。

  1. 返済負担率(収入に対する返済額の割合)
  2. 他のローンの借入状況

この2点をクリアした人が本審査を受けられます。

 

本審査

住宅ローンの本審査は、建物や土地の契約が全て終わってから受ける審査です。

内容は大きく3つ(団信への加入が必須の住宅ローンでは4つ)です。

  1. 仮審査の提出書類や申告内容に間違いはないか
  2. 個人信用情報に金融事故は記載されていないか
  3. 土地と建物に担保価値があるか
  4. (健康状態に問題はないか)

本審査を通過すると、融資を実行してもらえます。

 

住宅ローン特約

上にも書きましたが、住宅ローンの本審査を受けるには、先に住宅の売買契約結んでおくことが必要です。

しかし、本審査で通らない可能性もあります。

その場合に「本審査に通らなければ住宅の売買契約を無条件で解除する」という契約のことです。

 

繰り上げ返済

毎月の返済とは別に、残債の一部(または全額)を返済することを言います。

繰り上げ返済は全て元金に充てられるため、支払う利息を軽減することが大きなメリットです。

余裕がある月に早く返したいと考えるのが一般的ですが、金融機関によっては繰り上げ返済の手数料がかかったり、繰り上げない方が住宅ローン減税の控除額が多いケースもあるため、トータルで本当にお得かどうか計算する必要があります。

繰り上げ返済のタイプにも、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類を選べる金融機関が多いです。

 

どこで借りられるの?

住宅ローンには様々な借り入れ先があります。

不動産会社から紹介された金融機関以外でも、自分で選ぶことができます。

【民間住宅ローン】

  • 大手銀行(メガバンク)
  • 地方銀行・信用金庫
  • インターネット銀行
  • 住宅ローン専門会社
  • 保険会社

【公的ローン】

  • 財形住宅融資
  • 自治体融資

【半官半民ローン】

  • フラット35

 

上記の中から借り入れ先の候補を選びます。

銀行で借り入れしたい方や財形住宅融資、自治体融資を利用する方は銀行窓口へ、住宅ローン専門会社やインターネット銀行で借り入れしたい方はインターネットから申し込みを行います。

 

いくら借りられるの?

住宅ローンの借り入れ額には限度があります。

住宅ローンは、あくまで住宅を購入するための費用であるため、住宅にかかる費用の総額より多く借りることはできません。

また、年収によって借り入れできる金額は変わりますが、一般的にローンが通りやすい金額は、返済負担率25%前後のようです。

年収ごとに借りられる金額は以下の記事で一覧表でまとめてありますので、ご自身の年収と照らし合わせてみてください。

「借りることのできる金額」と「楽に返すことのできる金額」は違うことも説明しています。

私の年収だと住宅ローンはいくら借りられる?

 

まとめ

今回は、住宅ローンは何か?という解説と、住宅ローンにかかわる用語の解説をしました。

住宅ローンは難しいと思ってしまいがちですが、一つひとつの言葉を理解することができれば大丈夫です!

今後は以下の順に考えてみてください。

  1. 借り入れ額・・・手取り年収から、月々いくら返済することができるかで計算
  2. 返済期間・・・借り入れを始めた年齢から何歳まで返済し続けるかを考える
  3. 金利プラン・・・変動か固定か、経済状況やこれからのライフイベントを見据えて考える
  4. 金融機関・・・決めた金利プランを得意とする金融機関をいくつか比べてみる

10年後、20年後に後悔しないために、資金計画はじっくりと慎重に立てましょう!

この記事がお役に立てば幸いです!

 

【住宅ローン関連記事】

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固定金利と変動金利、今選ぶならどっち?【賢い住宅ローン】

 

 

 

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 和正

嵯峨根 和正

おうちの悩み.com 編集長
株式会社ライフプラスハウス 代表取締役
株式会社ドレメ 取締役

生活が豊かになる家づくりをテーマに、新築住宅のご提案をしています。
おうちの悩み.comでは、住宅会社しかしらない情報や現場の生の声なども含め、おうちに関するお悩みを解決して頂くきっかけとなる記事をお届けします!


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