1. TOP
  2. 売却査定で土地や家を所有するリスクに備える!【不動産相場の調べ方】

売却査定で土地や家を所有するリスクに備える!【不動産相場の調べ方】

あなたの土地がいくらで売れるかご存知ですか?

相続によって土地を取得したり、引っ越しをして今の土地が残ったり、理由は様々ですが、利用する予定の無い土地を取得することがあります。

そんな時、そのまま土地を放っておくと、固定資産税を支払い続けたり、所有権が他の人に移る危険性があったり、様々なリスクを背負うことになります。

未使用の土地を所有するリスクを背負わないためには、土地を活用するという選択しかありません。

土地を活用する方法は大きく分けると4つありますが、あなたの土地の価値を知らないことには、活用方法を選択することはできません。(4つの活用方法についてはコチラを参照下さい)

 

 

土地活用以外でも、今後住み替えを検討する可能性があるなら、土地の価値を知っておく必要があります。

新築に失敗した、ご近所とのトラブル、今住んでいる中古住宅を売って新築を建てたいなどの理由から、住み替えを検討することもありますよね。

土地の価格によってはぼんやり考えていた住み替えプランも、一気に現実味を帯びてくるかもしれません。

 

さらに、土地の価値を知っておくことで、想定外に今の住まいや土地を手放さなければならない事態が起こった時への備えにもなります。

あまり考えたくはありませんが、これから先の長い人生の中で、土地を手放さなければならないリスクは常につきまといます。

代表的なリスクを上げると、離婚・住宅ローンの支払いに困る・介護などの理由で親と同居・相続税の支払いなどです。

土地価格を把握し、これらのリスクに備えておくことで、もし万が一があったとき、賢く冷静に対処することができるでしょう。

 

賢い土地活用・住み替え・不測の事態への備え、この3つの観点から考え、未使用の土地や、今お住まいの土地の価格を知っておくべきです。

 

この記事では、あなたの土地の価値を正しく知る方法をお伝えします。

より高く査定してもらうための小技もご紹介しますので、活用・住み替え・備えなどの参考にして頂ければ幸いです。

 

「今すぐ正確な値段を知りたい!」という方は、こちらから無料であなたの土地を査定することができます。

 

【無料】イエイの不動産売却一括査定

 

一物四価

 

まず、土地の相場を知る前に、土地の価格は4つあることをご存知でしょうか?

不動産業界では、「一物四価」と言われ、一つの物件に4つの異なる価格があることを意味します。

国・地方自治体・売主・買主などがそれぞれの目的に合わせ、違った視点から土地を評価しているため、4つの異なる価格設定がされています。

 

4つの価格の内訳は以下の通りです。

  • 公示価格(公示地価)
  • 相続税評価額
  • 固定資産税評価額
  • 実勢価格

 

それぞれについて、説明します。

 

公示価格(公示地価)

公示価格(公示地価)は、国土交通省が公示する価格です。

全国に3万地点以上設定されている「標準地」の地価を不動産鑑定士が評価し、土地鑑定委員会が適切な価格であるか判定した後、そのエリアの標準価格として公示されます。

毎年3月下旬に公示され、一般の土地取引価格の指標になったり、公共用地が売りに出される際の価格算定の基準にもなります。

 

毎年同じ時期に発表されるので、そのエリアの地下の上がり下がりも一目でわかります。

 

相続税評価額(路線価格)

相続税評価額(路線価格)は、その名の通り、相続税を計算するときに基準とされる土地の価格です。

贈与税の課税基準も、相続税評価額をもとに計算されます。

相続税評価額の価格の決定方法は、路線価方式と呼ばれています。

全国各地にある道路には国税庁が定めた価格(1平方メートルあたりの価格)が設定されており、その付近にある土地は、設定された道路の価格に敷地面積を掛けて算出します。

路線価図に書かれている価格の単位は千円です。

 

例えば上の図の場合、土地Aの相続税評価額は次のようになります。

路線価 × 土地面積 = 60千円 × 150

=9,000千円=9,000,000円

 

路線価は、国税庁のホームページから確認することができます。

最寄りの路線の価格を調べるには、国税庁のホームページにある路線価図を参照してください。

国税庁 路線価図はこちら

 

全国には小さな道路も含めれば、かなり多くの道路が存在します。

中には国税庁が価格を設定してきれていない道路もあり、路線価方式が適応できない土地もあります。

そういった土地の場合、後に説明する固定資産税評価額に、国税庁の定めた評価倍率を掛けて相続税評価額を算出します。

評価倍率も国税庁のホームページで確認することができます。

国税庁 評価倍率表はこちら

 

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、総務大臣が定めた評価基準をもとに各不動産を評価した価格で、固定資産税の基準になる土地価格です。

相続税評価額と違い、地方自治体の担当者が一つ一つの物件を調査し、価格を決定します。

決定された価格は3年に1度見直されます。

 

固定資産税評価額は、以下の3つの事項を考慮して算出されます。

1.地目(宅地・田・畑など)

2.土地の面積

3.土地の存在しているエリア

 

詳しい計算方法はここでは省略しますが、大まかな計算としては公示価格の70%と言われています。

 

固定資産税評価額を調べる方法は3つあります。

課税明細書の確認・固定資産課税台帳の閲覧・固定資産評価証明書の取得の3つです。

 

まず、課税明細書ですが、土地の名義人宛てに、市町村役場から毎年課税明細書が送られます。

その明細書に固定資産税評価額が書かれているので、手元に残っている方は確認してください。

 

課税明細書が手元にない方は、固定資産課税台帳を閲覧することで固定資産税評価額を確認できます。

固定資産課税台帳は、その土地が所在するエリアを担当する役所で閲覧することができます。

閲覧を希望するときは、自治体のホームページにある閲覧申請書をダウンロードして必要事項を記入し、本人確認書類と閲覧手数料とともに役所に持っていきましょう。

 

固定資産課税台帳の内容を書類で受け取りたいなら、固定資産評価証明書として取得することも可能です。

先ほどの台帳の閲覧と同様に、担当する役所に申請書・本人確認書類・手数料を持って申請します。

ちなみに固定資産評価証明書は、さきほど説明した課税台帳の申請用紙と、手数料分の定額小為替(郵便局で入手)、切手を貼った返信用封筒を入れ、役所の担当課に郵送します。

 

固定資産課税台帳の閲覧方法や、固定資産評価証明書の取得方法については、担当役場のホームページに記載されているので、各自治体のホームページにて詳しい方法を確認してください。

 

実勢価格

最後に、実勢価格について説明します。

実勢価格は、実際に土地が取引された価格のことです。

上記の3つの価格や過去の取引価格をもとに、売主は土地の取引価格を決定します。

しかし、土地は値段交渉されることが多いので、必ずしも売り出し価格で売れるとは限りません。

そのため、土地の実勢価格はその時の交渉内容によって少なからず変動し、同じような場所で、同じような面積で、同じような形であっても、実勢価格には差が出ます。

 

あなたが所有する土地付近で過去に取引が数件あった場合、実勢価格から平均値を求めてあなたの土地を評価するのではなく、あなたの土地付近では〇〇万円~△△万円の間で過去に取引されていたという、取引額の幅を把握する程度で参考にしてください。

 

実勢価格はあくまで過去に取引された履歴であって、将来あなたの土地が売れるであろう価格ではありません。

実勢価格を見るときは、常に幅のある価格であることを念頭に置いて確認するようにしてください。

 

実勢価格は、国土交通省の不動産取引価格情報検索というサイトから確認することができます。

国土交通省 不動産取引価格情報検索はこちら

 

相場を把握する

これまでに説明した4つの価格を参考に、おおまかに土地の相場を算出します。

しかし、先ほど実勢価格で説明したように、土地の価格はある程度の幅が生じるものです。

公示価格を参考にある程度の目安を定め、実勢価格をもとに幅を予測することはできますが、それでも簡単に数百万円の誤差が出てきます。

過去のデータや公示価格をもとに算出する相場は、本当におおまかな価格であることを覚えておいてください。

 

しかし、活用目的でも、住み替え目的でも、不測の事態への備えでも、実際にいくらで売れるのか、より正確に把握しておいて損することはありません。

そのためには、2つの方法があります。

 

一つは、不動産鑑定士や土地家屋調査士に依頼する方法です。

依頼するだけで、あとは何もせずに報告を待てば、正確な土地の価格を知ることができます。

楽なのですが、一つだけ問題があります。

不動産鑑定士や土地家屋調査士に依頼するためには、報酬を支払わなければなりません。

報酬額は、測量を伴うのか、書類を作成するのかなどによって変わってきますので、気になる方は一度問い合わせをしてみてください。

 

もう一つは、不動産会社に査定を依頼する方法です。

公示価格や過去の取引情報をもとに、「もし今売りに出すなら」という観点で査定してもらうことができます。

営業を受けることはあるかもしれませんが、査定は無料です。

しかし、ここまでで何度もお伝えしているように、土地価格には幅が出てしまうものなので、会社によって査定額も大きく違うことがあります。

もし不動産会社に査定を依頼するのであれば、必ず複数社に依頼するようにしてください。

 

ちなみに・・・

土地を査定される時、査定額を上げる方法があります。

 

・綺麗な状態で査定してもらう

・土地の需要が高い時期に査定してもらう

・複数社に査定してもらう

 

上記の3つが、土地をできる限り高く売る方法です。

 

まず、きれいな状態で査定してもらうという項目についてですが、これはイメージしやすいかと思います。

草が生えている・ゴミがたくさん落ちている・ボコボコしていて不整形などの状態では、せっかくいい土地であっても印象が悪く、査定額も低くなりがちです。

できるだけフラットで、何もない、綺麗な状態で査定してもらいましょう。

 

次に、需要の高くなる時期を選ぶということ。

同じエリア内に似たような土地が複数売りに出されている場合、売れるかどうかは価格競争になってしまいます。

同じエリア・同じ大きさで価格に差があれば、当然安い方を買いますよね?

価格競争にならないためには、エリア内で別の土地が売りに出されていないタイミングを狙って売りに出しましょう。

このタイミングを狙うことができれば、「このエリアは他に土地がないから少し高いけど・・・」ということがあり得ます。

少しでも高く売りたいのであれば、需要が高くなるタイミングを狙ってみてください。

需要が高ければ、その分査定額も高くなります。

 

そして最も大きく影響されるのが、査定する会社です。

絶対に複数社に査定依頼するべきなので、これについてはしっかりとご説明させて頂きます。

 

査定は複数社に頼む

実税価格に差が出るということは、当然査定額にも会社によって差が出ます。

どういったケースであれ、もし土地を売るなら高く売りたいですよね。

高く売りたいなら、必ず複数社から査定してもらって下さい。

ちなみに土地査定について調べてみると、最大で300万円以上の差が出たとの報告も見かけました。

1社にしか依頼しなかった場合、あなたの依頼した会社が最安値の査定ということもあり得ます。

そう考えると、1社だけに頼るのはもったいないし危険だと思いませんか?

 

複数社に査定依頼をするなら、一括査定サイトを利用するのがオススメです。

イエイの一括無料査定なら、ほんの1分程度の入力で、大手不動産会社をはじめとする登録会社にまとめて査定依頼を出すことができます。

これで、複数社を訪問する時間も省略できますし、わずらわしい営業を受けることもなく査定することができます。

さらにこのサイトの良いところは、査定の方法を選べるということ。

 

今すぐ売りたいわけじゃないけど、価格を知っておきたいというときには机上査定を選択します。

机上査定では、公示価格・エリアの現況・実勢価格・その不動産会社の持つ過去の取引情報などのデータから、土地価格を査定してくれます。

 

今すぐ売りたいという方は、訪問査定を選択します。

訪問査定では、机上査定で参考にしたデータに加え、実際に土地を訪問し、周辺の状況や土地の状況まで考慮した査定額を提示してくれます。

訪問してもらうので日程調整などをしなければならない場合などもありますが、最も正確な査定額を知ることができます。

 

デメリットはありません。

どうしてもデメリットを上げろと言うなら、数日間「土地を売りませんか?」というチラシが入ることくらいでしょうか?

 

土地価格を知るうえで、これ以上正確で、楽な方法は無いと思います。

もちろん無料なので、今すぐ査定してみてはいかがでしょうか。

 

 

まとめ

いかがでしょうか?

土地には4つの価格があり、それぞれ違った観点から価格が決められています。

4つの中でも、あなたの土地の価値を知るためには、公示価格と実勢価格を覚えておいてください。

 

公示価格を参考に大まかな価格を設定し、実勢価格で価格の振れ幅を予測します。

 

より正確に把握するためには不動産鑑定士・土地家屋調査士に依頼するか、不動産会社に査定依頼をする方法がありますが、報酬が発生せず無料で査定してもらえるという点で、私は不動産会社に依頼することをオススメします。

 

不動産会社に依頼するなら、必ず複数社に依頼して下さい。

土地価格には幅が出るものなので、査定する会社によっては300万円以上の差が出ることもあります。

言い換えれば、複数社に依頼しないと300万円安く土地を手放すことになってしまうかもしれません。

複数社に依頼するなら、無料で一括査定できるサイトがありますので、そちらで依頼することを強くオススメします。

 

賢い土地活用・住み替え・不測の事態への備えなど、土地の価値を把握しておくことはとても大切です。

 

この記事を参考に、土地に関する悩みが少しでも軽くなれば幸いです。

 

 

もし今未使用の土地を放ってしまっているなら、活用しなければ様々なリスクを負うことになります。

土地活用には4つの方法があるのですが、それぞれの特徴をしっかりと把握し、賢く活用して土地を資産にしませんか?

4つの活用方法についてはこちらの記事を参照して頂ければと思います。

土地を活用する方法4選!売る?貸す?収益?タイプ別土地活用

\ SNSでシェアしよう! /

住宅総合メディア おうちの悩み.comの注目記事を受け取ろう

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

住宅総合メディア おうちの悩み.comの人気記事をお届けします。

  • 気に入ったらブックマーク! このエントリーをはてなブックマークに追加
  • フォローしよう!

ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 和正

嵯峨根 和正

京都府舞鶴市 株式会社ドレメ ライフプラスハウス事業部代表

「新築を通じてお客様と共にワクワクする未来を創造し、住まいを必要とする全ての人に貢献する」というミッションのもと、今よりも豊かな生活を手に入れる家づくりをご提案させて頂いております。
いつでも、ご相談ください!

ライフプラスハウスHP
http://www.lifeplus-house.com/

お問い合わせには100%お返事致しますので、何かお悩みごとや不安ごとがありましたらお気軽にご連絡下さい。

この人が書いた記事  記事一覧

  • 2017年度(平成29年)ZEH補助金はいくら?いつまで?流れは?

  • 後悔しないマンション売却を!正しいマンション売却の流れ9ステップ

  • マンション売却に失敗してしまうパターン5選

  • 変動金利は危険?仕組みを知ってリスクを回避!【賢い住宅ローン】

関連記事

  • 土地を活用する方法4選!売る?貸す?収益?タイプ別土地活用

  • 建売住宅(分譲住宅)の値引き交渉で使える9のコツ!時期は?相場は?デメリットは?