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【東京の不動産売却】最適な売り時は今!?相場変動を徹底大予想!

あなたは不動産の売り時を知っていますか?

東京では、2020年のオリンピック開催に向けてインフラが整備され、今後の不動産の相場に大きく影響を与えると予想されています。

他にも、経済政策や社会情勢などにより不動産価格は常に変化し続けています。

  • 不動産の売り時を逃したくない
  • 不動産をなるべく高く売りたい
  • 住んでいる地域の価格がどうなるか知りたい
  • 不動産売却で失敗したくない

このように考えている方も多いと思います。

不動産売却に成功するためには、不動産の取引きに影響する出来事を知っておくことです。

 

そこで今回は、今後の東京で不動産価格に影響を与える出来事と、最適な売り時についての注意点をお伝えします。

記事を読んで、不動産売却の参考にして頂ければと思います。

 

不動産の相場に影響を与える出来事とは?

不動産の相場は、立地や建物の状態以外に、オリンピックなどの大きなイベントや政府の施策によって影響を受けています。

確実な予想は不可能ではありますが、今後の不動産の相場に影響を与える出来事を知ることは大切です。

今後、東京で不動産価格に影響を与えると予想される出来事は次の4つです。

  • 2019年 消費税増税
  • 2020年 東京オリンピック
  • 2022年 生産緑地の大量解除
  • 2027年 渋谷の再開発

これらの出来事が不動産価格にどのような影響を与えるのか、説明していきます。

 

【2019年】消費税増税

2019年10月、消費税が現行の8%から10%に引き上げられます。

中古物件の売買では、不動産自体に消費税はかかりませんが、仲介業者に支払う仲介手数料に消費税がかかります。

また、売却前のリフォームや測量、司法書士への報酬も課税対象になるため、売り主の負担は増えることになります

買い手も、新居の家具や設備費用を抑えるたいので、なるべく安い時期に不動産を購入しようと考えています。

そのため、増税前の駆け込み需要が一定数見込めると予想されます。

需要があるものは値段が下がりませんので、増税前は一つの売り時であると言えるかもしれません

政府は、駆け込み需要を防ぐために様々な法案を打ち出していますが、複雑な制度を徹底的に周知することは難しく、その条件が全ての人に当てはまるとは限らないのが現状です。

一方、消費税は全ての人に関係する最も分かりやすい経済政策です。

増税となれば消費行動に直結して不動産売買が活発になるため、早く売れる可能性が考えられます。

 

【2020年】東京オリンピック

2013年東京オリンピックの開催が決定したとき、東京ではある現象が起こりました。

それは、中国人による「不動産の爆買い」です。

2020年のオリンピックに向けて、不動産価格の上昇が見込めると踏んだ中国の投資家たちが、晴海や豊洲など湾岸エリアのタワーマンションを次々と買い占めました。

そして現在、爆買いのピークは過ぎ、今度はオリンピック前に一斉に売却する動きに変わりつつあります。

日本には「不動産取得後、5年以内に売却すると利益の約40%の税金を支払う」という法律があります。

しかし、5年を過ぎるとその税率は一気に20%に下がります。

この節税対策として、2013年に購入した不動産を税率の下がる5年を過ぎたときに売却しようというのが投資家の考えです。

このような動きの中で、偏った不動産が市場に溢れれば、需要と供給のバランスが崩れてしまいます。

投資家は利益を出すことが目的なので、とにかく売れてくれないと困ります。

そのため、不動産の叩き売りのような状態になり全体的な相場を引き下げる原因になります。

編集部
オリンピックのためにインフラが整備された会場付近のエリアは交通の便が良くなるため、オリンピック後も相場が下がることはないという専門家の見方もあります。

 

【2022年】生産緑地の大量解除

生産緑地とは、都市部にある農地のことです。

宅地開発が進んだ1992年に、都市部に緑を残す目的で行われた政策です。

農地を所有している地主に出した条件は、次のとおりです。

「固定資産税を減税する代わりに、30年間は農地として運用すること」

東京では、世田谷区や練馬区、多摩地域の多くが対象になっています。

そして2022年は、生産緑地の政策がスタートしてちょうど30年目に当たります。

地主の多くが高齢になり農家の跡継ぎがいないなどの理由から、これを機に生産緑地を解除して宅地活用する方向に動くと予想されます。

市場に大量の土地が出回れば飽和状態となり、不動産の相場は下がることになるでしょう。

あなたが不動産売却を考えている地域が、生産緑地の該当地域かどうかをチェックしてください。

 

【2027年】渋谷の再開発

現在、渋谷では100年に一度と言われる大規模な再開発が行われています。

2012年、渋谷ヒカリエのオープンを皮切りに、商業ビルや複合施設が次々とオープンしています。

現在の渋谷の再開発プロジェクトは次のとおりです。

2018年 「渋谷ストリーム」
700人規模のライブハウスを始め、ショップ、レストラン、オフィス、ホテルなど、イベントからビジネスまで様々なシーンに対応した複合施設です。 
2018年 「渋谷ブリッジ」
渋谷と代官山をつなぐ大規模なビルで、A棟とB棟に分かれています。こども園や訪日外国人の受け入れなど、多様な世代と文化をつなぐ複合施設です。
2019年 道玄坂一丁目駅前地区「渋谷フクラス」
オフィスや商業施設などが入った、空港直結のバスターミナル併設の大型ビルです。
2019年 南平台プロジェクト
大規模なオフィス専用ビルです。各階にテナント専用の屋外テラスを設け、カフェや屋上庭園も併設されます。緊急災害時の帰宅困難者の受け入れスペースも確保しています。
2019年 「渋谷スクランブルスクエア」東棟
商業施設とオフィスの入った47階建てのビルです。屋上展望があり、スクランブル交差点の横断風景を高さ230mから見下ろせる展望台は、観光名所になること間違いなしです。
2023年 渋谷駅桜丘口地区
桜丘地区の裏手にある丘陵地と渋谷駅をバリアフリーでのアクセス可能にした大規模な開発です。
2027年 「渋谷スクランブルスクエア」西棟・中央棟
東棟から数年遅れてオープン予定です。西棟は13階建て、中央棟は渋谷駅の真上に10階建てで建設されます。

その他、銀座線と埼京線のホーム移設により利便性も上がるため、渋谷駅周辺の土地は価値が上昇すると予想されます。

編集部
雑居ビルが多く建ち並ぶ「若者の街」渋谷は、高層オフィスビルの建設が次々と進むことによって、今後はビジネスシーンの中心としても盛り上がりを見せていくことでしょう。

 

売却時期を決めるときの3つの注意点

ここからは、実際に不動産の売却時期を決めるときに、見落としがちな3つの注意点をお伝えします。

  • 住宅ローンの金利
  • 築年数
  • 固定資産税

1つずつ詳しく説明していきます。

 

住宅ローンの金利

不動産を購入するときは、銀行の住宅ローンを組むのが一般的です。

アベノミクスの一環として、住宅ローンの金利を安くして消費を促すデフレ脱却の金融政策がありました。

2019年現在、ほとんどの銀行で長期固定金利をさらに引き下げ、変動金利は史上最低金利の状態が続いています。

しかし、今後景気が回復してインフレが進めば、今度は金利を引き上げてバランスを取る必要が出てきます。

住宅ローンの金利が上がれば不動産の購入を控える動きに変わりますので、なかなか売却できない可能性も出てきます。

「なるべく早く売却したい」「買い替えを検討している」という場合は、ローン金利の安い今のうちに売却した方が良いかもしれません。

 

築年数

建物の価値は、築年数が経過するほど下がっていきます。

一戸建ての場合だと、築10年を境にしてどんどん価格が下がり、築20年以上になると建物の価値はほぼなくなって、土地の値段のみで売却されることが多いです。

そのため、現在の築年数が10~20年なら建物の価値のあるうちに売却した方が、長い目で見たときに得になる可能性があります。

 

固定資産税

不動産売却では、販売価格に目を向けがちですが、忘れてはいけないのが固定資産税の支払いです。

固定資産税は、地域によっては都市計画税も合わせて課税されますので、年間の支払い額は意外と大きな金額になります。

不動産は販売を開始してからすぐに売れるとは限りません。

買い手が現れて引き渡しが完了するまで、その間の固定資産税は売り主が支払うことになります。

さらに、築年数が経つほど建物の価値は下がるので、早く売却するほど、販売価格は高く支払う税金は安くなります

固定資産税を支払い続けた金額と、築年数が新しいうちに売却した金額とのバランスを考え、売却するタイミングを決めてください。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産の価格に大きな影響を与えると予想される出来事は、次の4つです。

  • 2019年 消費税増税
  • 2020年 東京オリンピック
  • 2022年 生産緑地の大量解除
  • 2027年 渋谷の再開発

売却時期を決める時の注意点は、次の3つです。

  • 住宅ローンの金利
  • 築年数
  • 固定資産税

これらのことを考慮して、あなたにとって最適な売却時期を検討してください。

 

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この記事が、あなたの不動産売却のお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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