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不動産売却で鑑定が必要なケースとは?「査定」と「鑑定」の違いを解説

 2019/06/11 売却
 

不動産を売却するとき「自分の家はいくらで売れるのか?」というのは一番重要な部分ですよね!

不動産の価値を知る方法として、鑑定士が行う不動産鑑定と不動産会社が行う不動産査定があります。

  • 高く売るために正確な評価額を知っておいた方がいい?
  • 不動産鑑定と不動産査定にはどんな違いがあるの?
  • 不動産鑑定をするべきか迷っている・・・
  • 費用をかけずに上手に売却したい!

結論から言うと、家を売るための価格を調べるなら不動産査定で十分です。

どちらも不動産の価値を評価するものですが、鑑定と査定の違いを知っておくことで無駄な費用をかけずに不動産を売却することができます。

 

この記事では、不動産鑑定と不動産査定の違い、鑑定を依頼するメリット、鑑定が必要なケースについて解説します。

 

不動産鑑定とは?

不動産鑑定とは、国家資格を持つ不動産鑑定士だけが行うことのできる独占業務です。

鑑定は、国土交通省の定める「不動産鑑定評価基準」に基づいて評価され、信頼度と精度の高いものになります。

鑑定士の行う鑑定方法は次の3つです。

原価法

「その家を、現在の物価で再建築する場合の費用はいくらか?」という計算と、「今の家は、経年劣化によってどのくらい価値が下がっているか?」という計算を組み合わせ、建物の評価額を正確に割り出す方法です。

取引事例比較法

「似た条件の不動産がいくらで取引されたのか?」という過去の成約価格をもとに坪単価を計算し、売却時期やエリア、間取りなどを考慮して再計算する方法です。

収益還元法

「その家を賃貸として運用する場合、どのくらいの収益が出るのか?」を計算する方法です。

 

不動産鑑定は、詳しい現地調査を行って様々な角度から不動産の価値を細かく分析し、精度の高い評価額を算出します。

鑑定が完了すると「不動産鑑定評価書」が発行され裁判所や税務署に提出する正式書類として利用できるようになります。

 

不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産鑑定士が行う不動産鑑定と、不動産会社が行う不動産査定には、次のような違いがあります。

不動産鑑定 不動産査定
費用 有料 無料
資格 必要 不要
鑑定方法 法律に基づいて鑑定 過去の取引事例を参考に査定
法的責任 あり なし
査定額 低い 高い
書類名称 「不動産鑑定評価書」 査定報告書など
報告書 A4用紙20~50 A4用紙2~3
公的証明として 利用可 利用不可

簡単に言うと、不動産鑑定は「国のお墨付き」の不動産評価額です。

不動産鑑定士の資格は、合格率10%~15%の難関国家資格です。

その国家資格を持った不動産鑑定士が、国の定めるガイドラインに沿って評価するため、「不動産鑑定評価書」は公的な証明書として有効になります。

デメリットとしては、鑑定費用がかかることです。

一方、不動産査定は不動産会社の意見です。

不動産会社が売却時のサービスとして行っているもので、売り出し価格を決めるための参考として過去の取引事例から算出した価格です。

査定は資格がなくても行えるため、不動産会社によって査定方法や査定額は異なります。

また、査定額に対しての法的責任はなく、税務署などに提出する書類として使うこともできません。

査定額は鑑定額より高くなるケースが多いですが、これは売買取引時の値引きを見込んでいたり、自社の顧客に需要があったり、専任媒介契約を結ぶためであったり、それぞれの“不動産会社の事情”を含めて評価するためです。

いずれにしても、不動産会社によって査定額はバラバラなので、無料査定をする場合は複数の不動産会社の査定額を比較することが基本になります。

【関連記事】

不動産売却の専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとは?

 

不動産鑑定のメリット

不動産鑑定には次のようなメリットがあります。

  • 本来の評価額を知ることができる
  • トラブルを回避できる
  • 公的書類として提出できる

不動産鑑定は信頼性と精度の高い評価方法です。

本来の不動産の価値を知っておくことで、売却において不動産会社に騙されたり、相続などの遺産分割で揉めたり、後々買主とトラブルになるリスクも少なくなります。

また、不動産鑑定評価書は裁判所や税務署に提出する書類として有効なので、証拠として第三者に提示する場合などにも大きなメリットになります。

 

不動産鑑定が必要なケース

不動産鑑定が必要になるのは以下のケースです。

  • 相続が発生したとき
  • 親族間で不動産売買をするとき
  • 投資の判断をするとき

相続では、遺産分割をめぐって揉めるケースが多いので、公平に遺産分割を行うために不動産鑑定が必要になります。

また、親族間で不動産売買をするとき、安すぎる価格で売却すると税務署に「贈与した」とみなされて贈与税が発生してしまうことがあるため、不動産鑑定の評価額を基準に売却価格を決めるのが有効な対策になります。

【関連記事】

不動産の売却で贈与税がかかる!?贈与税をかけずに不動産を譲渡する3つの方法

他にも、事業としてマンション1棟を運用する場合など、投資による長期的な利益を判断するために客観的かつ精度の高い鑑定が必要になります。

 

不動産鑑定の費用

不動産鑑定にかかる費用は、鑑定事務所や不動産の評価額などによって異なります。

大手の鑑定事務所では価格が高く、個人事務所は安い傾向です。

費用の目安は、評価額1000万円の更地で20万円前後、評価額2000万円のマンションで60~70万円ほどです。

不動産評価額 更地 戸建 マンション
~1,000万円 20万円前後 25万円前後 30万円前後
~5,000万円  25~30万円 30~50万円 60~70万円
~1億円 30~40万円 50~60万円  70~85万円

不動産鑑定士には法的な責任が伴うため、鑑定にかかる費用も高くなります。

費用を抑えたいという場合は「簡易鑑定」という方法もあります。

簡易鑑定は、通常の不動産鑑定の一部を省略して鑑定するもので、費用は2分の1から3分の1程度に抑えられます。

裁判所や税務署に提出する必要がなく、親族間で共有したり会社の内部資料として保管したりするためであれば簡易鑑定でも十分だと言えます。

 

不動産売却に鑑定は依頼するべき?

不動産売却において、一般の売主が価格を知るために不動産鑑定を依頼するケースは少ないです。

高い鑑定費用を支払って正確な評価額を鑑定しても、不動産売買では買い手の希望や交渉次第で簡単に金額が変わってしまうからです。

正確な評価額よりも、不動産売買のプロとしての経験、不動産市場の需要などを踏まえて算出した不動産会社の査定の方が売却には適しています。

そのため、売却前に不動産の価値を調べるときは不動産会社の査定を行うのが一般的です。

ただし、先述したように不動産会社の無料査定は、会社によって査定額がバラバラです。

売主が中古住宅市場の相場を把握して、最適な不動産会社を探すためには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが重要です。

不動産会社の無料査定を受けるなら一括査定サイトが有効です。

不動産会社を1社1社訪問する手間やストレスがなく、複数の不動産会社の査定額を簡単に比較することができます。

こちらの記事を参考に是非チェックしてみてください。

あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産鑑定は、国家資格を持った不動産鑑定士が行う「国のお墨付き」の不動産評価です。

一方、不動産査定は不動産会社としての意見です。

しかし、高い費用を支払って正確な評価額を調べたとしても、不動産売買においては買い手の希望や交渉次第で簡単に売却金額が変わります。

鑑定にかかる費用と得られるメリットのバランスを考えるなら、不動産売買のプロとしての経験や不動産市場の需要をふまえて算出した無料査定の方が適していると言えます。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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