マンション売却を成功させる6つのコツを徹底解説！

マンション売却の成功には、スムーズに売る、トラブルなく売るなど様々ありますが、一番の成功はマンションをできる限り高く売るということではないでしょうか。

マンションを高く売るためには、なるべく早く売却につなげることが重要になります。

なぜなら、マンション売却は時間がかかればかかるほど、どんどん値段が下がってしまうためです。

そこで今回は、マンション売却の流れとともに売却成功のコツを解説していきます。

マンション売却を成功させるためにぜひご覧ください！

 

マンション売却の流れ

マンション売却の流れは、大きく6つに分けられます。

1. 査定を依頼する
2. 媒介契約を結ぶ
3. 売却価格を決定して売り出す
4. 内覧
5. 売買契約を結ぶ
6. 決済、引渡し

基本的には、仲介を依頼する不動産会社が主導して売却活動を進めていくことになります。

特に、担当営業マンがいかにあなたに寄り添い、どれだけ意欲的に売却活動をしてくれるかが重要になってきます。

つまり、スタート地点である不動産会社選びはとても大事なポイントになります。

 

マンション売却成功のコツ

では、マンション売却の流れとともに売却成功のコツを解説していきます。

１．査定依頼のコツ

まずは不動産の査定依頼を行います。

売却するマンションがいくらで売れるのか査定してもらうことで、具体的な相場価格を把握することができます。

査定結果に納得すれば不動産会社と契約、という流れになります。

 

ポイント1：複数の不動産会社に査定依頼をする

査定額は不動産会社によって大きく異なります。

査定依頼を1社のみにしてしまうと、査定額が相場より安いことに気づかずに売却して損をしてしまう、あるいは相場より高値に設定することで買い手に見向きもされず売れ残ってしまうといったことになってしまいます。

より正確な査定結果を得るためには、複数の不動産会社に査定を依頼するようにしてください。

また不動産会社には、大手の不動産デベロッパーから、地域密着型の小さな不動産会社まで、多様な会社があります。

得意とする業務もさまざまで、賃貸をメインとしている会社や戸建を得意としている会社もあり、得意エリアもはっきりと分かれています。

そのため、「中古マンションの仲介が得意で、売却物件が得意エリアに属している会社」を見つけられるかどうかが成功のカギとなります。

 

ポイント2：信頼できる不動産会社の選び方

売却を依頼する不動産会社は、ただ単に査定額の高い会社を選べばいいとは限りません。

会社の信用性、売却活動の方法、宣伝のための資金力などは不動産会社によって異なります。

マンション売却を任せる不動産会社の条件として、以下のポイントが挙げられます。

• 査定額の根拠をきちんと説明してくれる
• 「マンション売却」が得意な不動産会社である
• そのエリアの売却実績が豊富である
• 販売活動を明確に提案してくれる
• 担当者が信頼できる

マンション売却が成功するかどうかは不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。

そのため、不動産会社は慎重に見極める必要があります。

会社選びの詳しいポイントや悪質業者の特徴について以下の記事で解説していますので、不動産会社選びのスタート前に合わせてご覧いただくことをおすすめします。

 

２．媒介契約のコツ

売却を依頼する不動産会社を決めたら「媒介契約」を結びます。

媒介契約の種類は3つあります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

レインズへの登録義務や販売活動の報告頻度などそれぞれの契約によって条件は異なりますが、最も大きな違いは専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社のみとの契約しかできない点です。

それぞれの媒介契約の特徴を理解して、マンションを最大限高く売れる媒介契約を選択してください。

 

ポイント1：「専属専任媒介」か「専任媒介」を結ぶ

マンション売却を成功させるためには、「専属専任媒介」か「専任媒介」を選ぶようにしてください。

複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる「一般媒介」の方が、売却の確率が上がるように思われがちですが、一般媒介契約は不動産会社はあまり積極的に売却活動を行おうとしません。

なぜなら、不動産会社の受け取る仲介手数料は成功報酬、つまり売買が成立しなければ受け取ることができないため、売却に向けて人件費や広告費をかけても、最終的に他の会社に先を越されてしまっては費用を支払ったのに何も受け取れないことになってしまうからです。

それに対して、1社としか契約できない「専属専任媒介」と「専任媒介」は、他の会社に売主を取られてしまう恐れがないので不動産会社は力を入れて販売活動を行ってくれます。

 

ポイント2：3カ月経って売れなければ他の不動産会社を検討する

売却を依頼する際は、専属専任媒介契約または専任媒介契約にすることをおすすめしましたが、場合によっては販売力のない不動産会社に依頼してしまう可能性もあります。

そうなると、なかなか売却することができなくなってしまいます。

3ヵ月間待って売却できなければ他の不動産会社に変更することも考えておくようにしてください。

 

３．マンション売り出しのコツ

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよマンションを売り出して販売活動をスタートさせます。

査定額を参考に売り出し価格を決定しますが、ここでの価格設定が非常に重要になってきます。

 

成功のコツ1：値下げ交渉に対応できるようにしておく

中古マンションの売却においては、買主から値引き交渉を受けることがほとんどなので、値引き交渉に対応できるように売り出し価格を練ることが重要になります。

値引き交渉には一切応じない！という頑固な姿勢では、購入希望者も離れていってしまいます。

「値引き交渉はある程度応じる」という柔軟な姿勢を見せることが大切です。

 

成功のコツ2：売却開始後は2週間程度で売却価格を見直す

販売活動を始めたばかりの段階では、売り出し価格に売主の希望が大きく反映されています。

販売活動をスタートさせてから、すぐに多くの内覧予約が得られるようであれば問題ありませんが、内覧予約がなかなか入らない場合は価格設定が間違っている可能性が高いです。

少し早いように感じるかもしれませんが、インターネットでの広告活動をしていれば、2週間もあれば該当エリアでマンションを探している人に対して情報自体は伝わっています。

その時点で反応がないのであれば、売却開始から2週間を目途に価格の見直しをしてください。

 

４．内覧対応のコツ

購入希望者の内覧は、物件を購入するかどうかを決める重要なポイントです。

内覧時の印象を良くするだけで売却価格も左右されるため、購入希望者に良い印象を与えるための演出だと考えて準備してください。

ポイント：購入意欲を高める工夫をする

内覧時は、購入希望者に「この家に住みたい！」と思ってもらう必要があります。

購入意欲を高めるために、以下のような対策が有効です。

• 玄関は特に念入りに掃除をする
• 部屋を整理整頓して広く見せる
• 照明を点け明るくする
• 嫌な臭いを取り除く
• 水回りは特に清潔にしておく
• 花を飾ってイメージアップする
• 住んでいる人だけがわかる利便性や環境などの情報提供の用意をする

内覧者に良いイメージを持ってもらえるように心がけ、アピールポイントはしっかり主張できるように準備しておいてください。

 

 

５．売買契約時のコツ

売主と買主がお互いに価格や売買条件に合意したら、売買契約を結びます。

「売買契約書」に署名・押印し、物件価格の10～20％程度の手付金を受け取ります。

 

ポイント1：住宅ローンが残っていれば銀行に連絡しておく

売買契約の際にマンションの引き渡し日を決めることになります。

その時点で住宅ローンが残っている場合は、取引銀行に引き渡し日を連絡しなければなりません。

引き渡し日に住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消して買主に引き渡します。

抵当権は自然に消えるわけではないので、抵当権を抹消するための書類準備を銀行に依頼することを忘れないようにしてください。

 

ポイント2：売買契約書はしっかり読み込む

売買契約書には、不動産の専門用語や難しい言い回しが多く使われています。

不動産会社を信用してなんとなく聞き流してしまう方も多いのですが、それは危険です。

売却後に買主と何らかのトラブルがあった際、売主に不利な条件が書かれていたとしても売買契約書の内容がすべてだからです。

不動産会社に間に入ってもらいたくても、すでに仲介手数料を受け取って役目を終えている不動産会社が親身になって動いてくれるとは限りません。

後から「ちゃんと確認しておけば良かった…」ということにならないために、契約書の内容や文章の意味合いをよく理解しておくことが大切です。

 

６．決済・引き渡しのコツ

売買契約をしたら、物件の決済・引渡しを行います。

買主のローン審査や引越し準備を考慮して、決済・引渡しは契約日から1ヵ月後くらいの場合が多いです。

 

ポイント1：当日は絶対に忘れ物をしない

決済当日に最も注意すべきなのは、絶対に忘れ物をしないことです！

決済・引き渡しは、銀行に合わせて平日の午前中限定で行われます。

売主にも買主にもそれぞれ仕事があり、司法書士も含めた全員のスケジュール調整は簡単ではありません。

決済の場で忘れ物があって、手続きができなければ仕切り直しになってしまいます。

日程がずれたことで買主の希望する入居日に間に合わないなんてことになれば、入居までの費用をあなたが負担することになったり、契約自体が流れてしまう恐れもあります。

 

ポイント2：「3000万円特別控除」を賢く利用しよう

マンションを売却して利益が出ると所得税と住民税が課税されます。

ただし、居住用のマンションであれば、売却時の譲渡益が3000万円までなら非課税となります。

3000万円特別控除の主な条件は以下のものがあります。

• 自分が居住していた家を売る
• 配偶者や家族間での売買ではない
• 売却した年を遡って2年間に、この特例の適用を受けていない

これらの適用要件に当てはまるか確認してみてください。

 

ポイント3：売却損の損益通算を利用する

マンションを売却して損失が出た場合は確定申告をして「特別控除（損益通算・繰越控除特例）」の適用を受けてください。

これらの特例の適用を受けると、マンションを売却した年を含めて4年間、所得税が全額または一部戻ってくるという税金還付を受けることができます。

 

まとめ

マンション売却のコツをご紹介しましたがいかがでしたか？
まとめると以下のようになります。

• 複数の不動産会社に査定依頼をして、信頼できるパートナーを見つける
• 値下げ交渉を見越した価格設定をし、状況に応じて価格の見直しを行う
• 内覧での印象を良くするため綺麗に掃除をして、清潔感のある空間にする
• 契約書の確認や書類準備を怠らず、引き渡しがスムーズに進むように心がける

マンションの売却価格は立地や築年数など変えることのできない要素で決まってしまう事が多いですが、そのような中でも工夫できることがたくさんあります！

ちょっとしたコツで高値で売れたり、スムーズに事が運ぶことも少なくありません。

今回紹介したコツを活用して、マンション売却を成功させてください！

 

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