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宅建士が教える「住み替え」を大成功させるコツ!売却と購入どっちが先?

 2019/09/15 売却
 

ライフスタイルが変化して「住み替え」を検討している方は、こんな疑問を抱えていませんか?

  • 「売却」と「購入」どっちを優先すればいいの?
  • 住み替えの流れがわからない…
  • 失敗しないために注意することは?
  • まだローンが残ってるけど平気?
  • 絶対に住み替えを成功させたい

住み替えは、タイミングよく行えば時間とお金を最小限に抑えることができます

きちんと計画を立てずにいると、思わぬ出費に後悔することも・・・

 

そこでこの記事では、住み替えを成功させるポイントとベストタイミングについて解説します。

 

住み替えに失敗する原因

住み替えに失敗する主な原因は次の3つです。

  • 流れを把握していなかった
  • 自分に合わない計画を立ててしまった
  • リスクを知らなかった

住み替えは、売却と購入のタイミングを合わせることが重要です。

いい物件を見つけたからといって即購入したり、何もわからないままむやみに動くと失敗してしまいます。

 

売却と購入どちらを優先させるのか?

住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2つがあります。

  • 売却代金でローンを完済する売り先行
  • 新居をじっくり探す買い先行

それぞれメリットとデメリットを理解してあなたに合った住み替えプランを計画してください。

 

売り先行

売り先行の流れ

売り先行のポイントは、売買契約のタイミングを合わせることです。

一般的に売却期間は3ヵ月、売買契約~引き渡しまでは1ヵ月ほどかかります。

ベストな流れは以下のようになります。

【例】3月1日に引っ越したい場合のベストタイミング

引っ越しの1ヵ月前までに売買契約をし、さらにその3ヵ月前までに不動産会社と媒介契約を結びます。

3ヵ月の売却活動中に新居を探しておき、売れたと同時に購入するのがベストです。

売り先行は、売却の内覧対応をしながら新居を探すためハードスケジュールになります。

 

売り先行のメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 金銭的負担が軽い
  • 資金計画を立てやすい
  • 焦らず売却できる
  • 仮住まいをしなければならない
  • 新居を妥協しなければならない

売り先行は、最初にまとまった資金を用意する必要がありません

売却代金でローンを完済してから新居のローンを組むので、資金計画も立てやすくなります。

ただし、思ったより早く売却が決まってしまうと、仮住まいをするか、急いで新居を購入しなければなりません。

仮住まいには数十万円の費用がかかるので、あらかじめ資金計画に入れておいてください。

[speech_bubble type=”fb” subtype=”R1″ icon=”hensyubu.png” name=”編集部”]売り先行は自己資金に余裕がない人、転勤などで期限が決まっている人に向いています。[/speech_bubble]

 

買い先行

買い先行の流れ

買い先行のポイントは「空き物件」にしてから売却活動をすることです。

売却期間3ヵ月、売買契約~引き渡しまで1ヵ月と仮定した、ベストな流れは以下のようになります。

 

【例】3月1日に引っ越したい場合のベストタイミング

買い先行は、売却活動を後回しにできるため新居探しに時間をかけることができます。

ただし引っ越し後すぐに売却活動をスタートできるように、査定は早めにしておくと良いでしょう。

 

買い先行のメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 新居をじっくり探せる
  • 空室なので売却しやすい
  • 金銭的負担が重い
  • 資金計画を立てにくい

買い先行の一番のメリットは、新居選びに時間をかけられることです。

また空室として売り出すので、ホームステージングをして高値で売却などの販売戦略も可能になります。

ただし一時的に不動産を2つ所有することになるので、なかなか売却できないと金銭的負担が重くなります。

また、いくらで売却できるか分からないため資金計画を立てにくいデメリットもあります。

[speech_bubble type=”fb” subtype=”R1″ icon=”hensyubu.png” name=”編集部”]買い先行は資金に余裕がある人新居をじっくり探したい人に向いています![/speech_bubble]

【関連記事】

魅力的な物件は高く売れる!不動産売却における「ホームステージング」の効果

 

住み替えに使えるローンや特約

タイミングが合わずに予想外の展開になったとき、選択肢を広げてくれるお助けローンや特約があります。

 

売り先行の住み替えローン

住み替えローンとは、ローン残債を「新居の住宅ローンに上乗せ」して借り入れできるものです。

ただし、通常より“借りすぎ”の状態になってしまうので注意が必要です。

売り先行でオーバーローンになってしまう場合に利用できます。

 

売り先行の買い替え特約

買い替え特約とは、新居の売買契約書に「○月○日までに○円以上で売却できなければ、契約は白紙にする」という特約です。

売主にとって「他の人に売れないのに契約解除のリスク」があるため、売主の同意がないと使えません。

売り先行で物件をキープしておきたいときに利用します。

 

買取保証

買取保証とは、まずは仲介で売り出し、期限までに売れなければ不動産会社が買取るシステムです。

ただし、売却価格は相場の7割前後になるデメリットがあります。

高く売りたいけれど期限が決まっているケースなどで利用します。

 

買い先行のつなぎ融資

つなぎ融資とは、新居のローン融資までの“つなぎ”として短期ローンを組むことです。

住宅ローンより金利が高く、半年~1年という短期間で完済しなければなりません。

新居の頭金を用意できない場合に利用します。

 

住み替えをするときの3つの注意点

資金計画には余裕をもたせておく

予想外の事態が起こったとき、資金さえあれば何とかなります。

資金が足りずに話が進まなかったり妥協することになれば、後悔してしまいますよね。

不動産の査定は複数の不動産会社に依頼して、一番低い査定額をもとに資金計画を立てるようにしてください。

 

住宅ローンの仮審査をしておく

あらかじめ仮審査に通っていれば売買交渉はスムーズに進みます。

購入が決まっていなくても仮審査はできるので、ベストタイミングを逃さないために前倒しで手続きすることをオススメします。

 

売却と購入は同じ不動産会社にするべき?

住み替えの場合、不動産会社は1社にした方がスムーズです。

連絡窓口が1つになり、自分でタイミングを調整する手間も省けます。

新居が遠方の場合は、全国展開の大手に依頼するのもオススメです。

 

まとめ

いかがでしたか?

金銭的負担をかけずに住み替えをするなら「売り先行」、資金に余裕があるなら「買い先行」がおすすめです。

売り先行
メリット デメリット
  • 金銭的負担が軽い
  • 資金計画を立てやすい
  • 焦らず売却できる
  • 仮住まいをしなければならない
  • 新居を妥協しなければならない

買い先行
メリット デメリット
  • 新居をじっくりと探せる
  • 空室なので売却しやすい
  • 金銭的負担が重い
  • 資金計画を立てにくい

万が一のリスクを考えて、資金計画には余裕を持っておくことが大切です。

流れをしっかり理解してベストタイミングを逃さないようにすれば、住み替えは成功します!

 

優良な不動産会社を探して売却活動を成功させたいあなたには、こちらの記事もおすすめです!

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この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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